2011年前三季度長沙市房地產市場分析報告

　　長沙市房產信息中心  長沙市房產研究中心

　　注：本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。

　　2011年前三季度由于銀行房地產金融信貸緊縮，同時全國性的一、二線城市相繼實行“限購令”，且有加碼趨勢，2011年前三季度我市開發商、購房者均出現了一定的觀望情緒，新增供銷同比均出現下降，內六區尤為明顯；二手房市場仍然疲軟，成交面積同比也有小幅下降。總的來看，房地產市場處于理性調整期。2011年前三季度我市（含四縣市）完成房地產開發投資673.76億元，同比增長40.08%。商品房施工面積7062.90萬㎡，其中新開工面積1724.58萬㎡，同比增長14.93%、-3.77%；竣工面積937.53萬㎡，同比增長70.89%。2011年前三季度我市（含四縣市）累計批準預售1374.76萬㎡，同比減少6.64%；實現商品房銷售面積1413.26萬㎡，銷售金額746.39億元，同比分別增長-9.05%、13.93%。

　　PART 1  長沙地區房地產市場基本情況

　　一、批準預售情況

　　表1  2011年前三季度長沙市新建商品房、住宅供應情況

　　區 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批準預售面積

　　（萬㎡）同比（%）批準預售面積

　　（萬㎡）同比（%）

　　全  市1374.76 -6.64 1225.25 -6.39 

　　其中芙蓉區75.30 -22.44 66.32 -24.05 

　　天心區112.15 -30.24 101.89 -31.69 

　　岳麓區244.85 0.85 219.20 -0.98 

　　開福區201.31 18.45 175.97 6.14 

　　雨花區205.26 -44.77 190.23 -43.65 

　　望城區89.83 -19.96 78.62 -15.35 

　　長沙縣280.77 38.64 266.78 43.36 

　　瀏陽市71.56 78.64 57.38 64.61 

　　寧鄉縣93.72 24.24 68.87 103.45 

　　小結：前三季度長沙商品房批準預售量同比有小幅減少，減少區域主要出現在內六區

　　2011年前三季度全市新建商品房累計批準預售1374.76萬㎡，同比減少6.64%，其中住宅批準預售1225.25萬㎡，同比減少6.39%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售928.71萬㎡，同比減少19.56%，其中住宅批準預售832.22萬㎡，同比減少21.05%。內六區僅岳麓區、開福區批準預售量同比保持增長，而三縣市批準預售量同比仍有較大增幅。

　　二、新建商品房銷售總量

　　表2  2011年前三季度長沙市新建商品房、住宅銷售備案情況

　　區 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　銷售面積（萬㎡）同比（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）

　　全  市1413.26 -9.05 1280.03 -11.36 

　　其中芙蓉區72.78 8.17 63.94 16.30 

　　天心區140.28 -8.92 119.97 -11.61 

　　岳麓區228.88 13.18 211.96 11.33 

　　開福區199.63 -1.45 189.83 -1.20 

　　雨花區315.55 -24.67 283.81 -27.40 

　　望城區79.93 16.51 73.42 9.00 

　　長沙縣229.15 -23.97 216.69 -24.49 

　　瀏陽市57.49 -13.75 50.65 -16.40 

　　寧鄉縣89.57 23.84 69.75 7.17 

　　小結：前三季度長沙商品房銷售備案量同比減少近一成，五區縣同比出現降幅

　　2011年前三季度全市新建商品房累計銷售備案1413.26萬㎡，同比減少9.05%，其中住宅銷售備案1280.03萬㎡，同比減少11.36%。分區域來看，內六區新建商品房累計銷售備案1037.05萬㎡，同比減少6.87%，其中住宅銷售備案942.93萬㎡，同比減少8.58%。內六區中天心區、開福區、雨花區銷售備案量同比下降，雨花區降幅最為明顯；三縣市中長沙縣、瀏陽市銷售備案量同比下降，長沙縣降幅較大。

　　三、二手房銷售面積

　　表3  2011年前三季度長沙市二手房、住宅銷售情況

　　區 域二 手 房其中：住    宅

　　銷售面積（萬㎡）同比（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）

　　全  市309.65 -2.35 204.94 -2.05 

　　其中芙蓉區55.65 37.23 25.83 -15.76 

　　天心區33.05 13.61 23.62 -5.21 

　　岳麓區33.14 13.51 21.66 -14.33 

　　開福區34.17 -5.01 26.38 -3.00 

　　雨花區48.08 -17.24 42.39 -4.46 

　　望城區9.71 15.79 7.63 24.83 

　　長沙縣48.30 2.40 30.46 11.58 

　　瀏陽市32.34 15.09 19.51 20.79 

　　寧鄉縣15.39 -62.02 7.46 3.03 

　　小結：前三季度長沙二手房成交量同比略有下降，三區縣同比出現降幅

　　2011年前三季度全市二手房成交面積309.65萬㎡，成交套數為27197套，同比分別增長-2.35%、11.15%；其中住宅成交204.94萬㎡，成交套數為23208套，同比分別增長-2.05%、7.41%。分區域來看，內六區二手房成交面積213.62萬㎡，成交套數為17839套，同比分別增長6.12%、-4.93%；其中住宅成交147.51萬㎡，成交套數為16023套，同比分別減少6.96%、7.16%。全市僅開福區、雨花區、寧鄉縣同比出現降幅，其他各區縣二手房成交量同比保持一定增長。

　　四、房產一、二級市場交易量對比分析

　　表4  2011年前三季度長沙市房產一、二級市場交易量對比

　　區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市

　　比 值1.31 4.24 6.91 5.84 6.56 8.23 4.74 1.78 5.82 4.56

　　小結：前三季度長沙房產一、二級市場交易量之比仍然較大，市場仍有較大成長空間

　　房產一、二級市場對比來看，2011年前三季度全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.56：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.85：1，比2010全年比值分別縮小0.01、0.14。從各區縣情況來看，芙蓉區、瀏陽市房產一、二級市場交易比值低于1.8，其他各區縣比值均超過4.0，商品房成交量遠超同期二手房成交量，房地產市場仍有較大成長空間。

　　五、銀行抵押貸款情況

　　表11  2011年前三季度長沙市房屋抵押情況

　　區  域全 市同比（%）其中：

　　內六區同比（%）

　　一

　　般

　　抵

　　押抵押筆數（筆）159730-7.42111579-6.43

　　其中：個人157262-7.49110730-3.49

　　抵押面積（萬㎡）2708.93-9.831529.32-11.01

　　其中：個人2067.29-10.021264.19-3.66

　　貸款金額（億元）769.418.99568.888.07

　　其中：個人588.308.54445.6512.74

　　在建工程抵押抵押筆數（筆）911-33.46671-3.59

　　抵押面積（萬㎡）582.15-6.23453.02-7.74

　　貸款金額（億元）158.9340.50137.8045.53

　　小結：前三季度長沙房地產抵押市場同比規模縮減，企業從銀行取得金融支持的難度加大

　　2011年前三季度，全市辦理抵押登記手續159730筆，抵押面積2708.93萬㎡，貸款金額769.41億元，同比分別增長-7.42%、-9.83%、8.99%，其中，辦理個人抵押登記手續157262筆，抵押面積2067.29萬㎡，貸款金額588.30億元，同比分別增長-6.97%、-8.75%、9.36%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續111579筆，抵押面積1529.32萬㎡，貸款金額568.88億元，同比分別增長-6.43%、-11.01%、8.07%；其中，辦理個人抵押登記手續110730筆，抵押面積1264.19萬㎡，貸款金額445.65億元，同比分別增長-3.49%、-3.66%、12.74%。

　　2011年前三季度，全市共辦理在建工程抵押911筆，抵押面積582.15萬㎡，貸款金額158.93億元，同比分別增長-33.46%、-6.23%、40.50%。其中，內六區共辦理在建工程抵押671筆，抵押面積453.02萬㎡，貸款金額137.80億元，同比分別增長-3.59%、-7.74%、45.53%。

　　從抵押筆數、抵押面積來看，一般抵押和在建工程抵押規模均有縮減，這一方面是由于今年商品房成交量下降所引致，另一方面，在建工程抵押量的減少也體現了今年銀行對房地產業金融信貸支持力度減弱，開發企業從銀行取得金融支持的難度加大。

　　PART 2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況

　　六、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)

　　表6  2011前三季度長沙市土地供應和交易情況

　　區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區內六區

　　出讓情況宗  數5524744489

　　面積（㎡）172288.14217644.141299331.66205188.170167.052738328.254702947.34

　　成交情況宗  數64161184085

　　面積（㎡）237018.30200785.05647933.33268209.5962531.112258276.354574753.64

　　金額（萬元）7114471327102353531401921056342378711563207

　　綜合地價水平值（元/㎡）30017661036325227109710533417

　　表7  2011前三季度長沙市各用途土地成交情況

　　用  途內六區其  中

　　商業（綜合）住 宅工 業

　　成交宗數85371137

　　成交面積（㎡）4574753.641511072.97 562352.862501327.81 

　　成交金額（萬元）15632071280208 161204121795 

　　綜合地價水平值

　　(元/㎡)34178472 2867 487 

　　小結：前三季度長沙商業、工業用地成交宗數平分秋色，住宅用地市場較為冷清

　　1-9月，市內六區招拍掛出讓土地掛牌89宗，土地面積470.29萬㎡。其中，商業（綜合）用地掛牌42宗，土地面積224.17萬㎡；住宅用地掛牌10宗，土地面積52.88萬㎡；工業用地掛牌37宗，土地面積193.24萬㎡。市內六區土地實際成交85宗，成交面積457.47萬㎡，成交總金額1563207萬元，綜合地價水平值3417元/㎡，其中，商業用地成交面積151.11萬㎡，成交金額1280208萬元；住宅用地成交面積56.23萬㎡，成交金額161204萬元；工業用地成交面積250.13萬㎡，成交金額121795萬元。

　　七、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計）

　　表8  2011年前三季度長沙內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套）

　　面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比

　　≤60㎡764110.151092312.55-32820.70

　　60-90㎡2104527.942398527.55-29400.88

　　90-120㎡2100427.892031723.336871.03

　　120-144㎡1592121.141820720.91-22860.87

　　＞144㎡970312.881363515.66-39320.71

　　合計75314100.0087067100.00-117530.87

　　小結：小戶型、大戶型供應緊俏，60-90㎡套型是前三季度供銷的主力套型

　　2011年前三季度長沙內六區住房供應套均面積為110.50㎡，同比增大2.88%。從供銷對比來看，內六區總供銷比為0.87，仍小于1，同期新增供應量小于備案量；60㎡及以下、144㎡以上供銷比僅為0.7左右，長沙地方版限購令“限小不限大”，以及今年股市低迷造成的投資向房地產市場轉移，是這一現象的主要成因；但結合存量，大戶型供應仍較為充足。90㎡以下套型供應占比為38.09%，同比減少3.59個百分點。

　　八、內六區新建商品房待銷情況

　　小結： 新建商品房“供增銷減”持續，累計待售量逐月增長

　　2009年以來，截止今年9月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為760.77萬㎡。其中住宅573.27萬㎡,占75.35%；非住宅187.50萬㎡，占24.65%。分行政區劃來看，開福區、岳麓區、雨花區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比24.99%、21.83%、21.69%；分面積段來看，144㎡以上商品住宅的待售量最大，占比35.90%，其次是120-144㎡商品住宅的待售量占比23.40%。 

　　PART 3  2011年前三季度長沙房地產市場綜合評價

　　九、商品住宅成交價格指數分析

　　根據我市商品住宅成交價格指數分析模型，至2011年9月底，我市商品住宅成交價格指數為239.02點，較年初上漲25.84點，今年的月均漲幅為2.87點，增幅較去年減少0.45點。從具體單月指標來看，今年2月、4月、8月漲幅較明顯，3月、7月、9月有所下跌。

　　從面積子市場指數來看，今年以來，120-144㎡面積段價格指數的月均漲幅最大為4.46點，其中2月、4月、6月、8月指數漲幅較大；其次是60-90㎡面積段價格指數月均漲幅為4.38點；60㎡以下面積段價格指數月均漲幅最小為1.80點，指數波動范圍相對較小。

　　從板塊子市場指數來看，今年以來，新南城板塊價格指數漲幅最大，月均上漲6.16點，其中2月、6月、8月、9月漲勢較明顯，其余月份保持較平緩的上升趨勢；其次是東城板塊，價格指數月均漲幅為5.92點，其中4月、6月、9月漲幅較大；河西板塊、北城板塊、中心板塊的月均漲幅分別為2.89點、4.71點、2.15點。

　　小結：前三季度城房指數漲速放緩，部分子市場指數漲幅較大

　　2011年商品住宅價格指數漲速較去年有所放緩，1-9月累計上漲25.84點，達到239.02點，月均漲幅為2.87點；分面積段來看，60-90㎡、120-144㎡面積段價格指數漲幅較大，這也是較為暢銷的兩種戶型；分板塊來看，東城板塊、新南城板塊價格指數漲幅居前，部分高端項目、精裝項目的成交拉高了區位的整體均價。

　　十、房地產市場景氣指數分析

　　小結：前三季度長沙房地產市場景氣指數總體平穩，在景氣線上下小幅波動

　　依據我市房地產市場景氣指數分析模型，2011年前三季度長沙房地產市場景氣指數總體表現比較平穩，除1月份出現明顯回落外，其他各月景氣指數值基本在景氣分界線100點上下小幅波動。從單月指數值來看， 1、5、6、7、8、9月處于高景氣空間，尤其7月份指數值沖到101.15，為今年最高，5月為100.70點，1月為100.48點，同樣是今年指數相對較高的月份；而2、3、4月份處于低景氣空間，特別是2月從100.48點下滑至97.02點，創下近一年來的最低。分季度來看，有從一季度到三季度逐步上升的趨勢。一季度由于受到多重調控新政的夾擊，包括“新國八條”、限購令、限漲令等，景氣指數整體呈現大幅回落之勢。二季度隨著各項措施深入執行，公積金、加息、提準、明碼標價等后續調控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場景氣狀況沒有明顯起色，僅僅緩慢回升。到三季度，隨著金九銀十的到來，雖成色不足，但也部分拉動了市場景氣，因此三季度市場景氣狀況比較樂觀。從目前長沙房地產市場交易情況來看，預計四季度市場可能繼續降溫，房價可能出現松動跡象，景氣指數將逐步回落。

　　Part 4 2011年第四季度市場走勢調查與分析

　　四季度，是檢驗國家宏觀調控效果的關鍵期，在復雜多變的樓市環境下，結合當前調控政策、宏觀經濟、市場現狀等綜合因素，預計全市房地產市場仍將呈現“量跌價滯”的局面，市場景氣指數持續中性偏淡。

　　一、宏觀調控繼續收緊，市場觀望氛圍增強

　　今年以來，我市嚴格執行限購、限地、限外、限貸、限價等一系列政策，房地產市場保持了健康平穩發展，市場供銷基本平穩，房價上漲的勢頭得到明顯遏制，房地產市場調控取得了初步成效。四季度，如果大中城市房價上漲勢頭沒有得到明顯控制，房地產宏觀調控將可能進一步“加碼”；再加之物價高居不下，后三個月將可能維持收緊的貨幣政策，房地產開發貸款和購房貸款難度依然較大，市場觀望情緒加濃。

　　二、限購政策成效顯現，投機行為受到抑制

　　住房限購政策的實施以來，90㎡以下套型住房價格漲幅明顯得到控制，外地購房者明顯減少，保障本地無房戶對小戶型的剛性需求，有效解決了城市中低收入家庭的住房困難問題，同時也帶動了大中戶型的銷售，尤其是有效緩解了大戶型的庫存壓力。由于限購政策的延續，預計第四季度市場仍然以自住型和改善型需求為主，有利于進一步消化120㎡以上的大戶型和高端產品。 

　　三、推盤速度不斷加快，市場供應保持充足

　　2011年前三季度，內六區新建商品房累計銷售備案928.71萬㎡，同比減少19.56%，商品房供應基本保持穩定。受去年商品房新開工面積大幅增長的后續影響，大部分將會在第四季度進入市場形成供給，再加之許多房地產開發企業由于收緊的貨幣政策，出現資金周轉困難，將加快存量房銷售快速回籠資金，使得第四季度全市房地產市場供給充足，預計第四季度內六區商品房批準預售面積為300萬平方米左右。

　　四、住宅銷量明顯下降，樓市“拐點”或將出現

　　受限購政策、二套房首付比例和貸款利率的提高、銀行房貸限額等綜合影響，社會的購房支付能力明顯下降，導致今年下半年以來樓盤銷售速度明顯減慢，銷售量逐月下降。2011年前三季度，內六區942.93萬㎡，同比減少8.58%。第四季度商品住宅成交量將繼續萎縮，預計內六區住宅成交量難以突破300萬平方米，樓市“拐點”或將出現。

　　五、施工面積持續高位，開發投資增速下滑

　　受去年大規模的土地的開發、房地產的開發以及國家嚴厲打擊房地產的囤地和捂地行為的影響，去年新開工和施工項目明顯增多，影響到今年的施工面積一直在高位徘徊，預計第四季度全市商品房施工面積依然保持高位，但在市場前景低迷的環境下，房地產開發投資增速將明顯回落，房屋新開工面積會出現減少。全年全市房地產開發完成投資約850億元，同比增長30%左右，施工面積將維持在6500萬平方米左右，其中新開工面積可能保持2000萬平方米左右。

　　六、二級市場繼續萎縮，低迷氛圍難有改觀

　　二手房由于受到營業稅等政策的影響，二手房市場活躍度受到制約，有效打擊了房地產的投資投機行為，由于鑒于二手房位置和價格優勢，許多剛性需求和改善性需求將其作為初次置業首選，在房地產市場調控的背景下，二手房市場沒有出現大幅波動，預計第四季度二手房市場成交量將維持平穩發展，全年成交面積約420萬平方米，3.8萬套左右，成交情況基本與去年持平。