2011上半年長沙與全國部分省會城市房地產市場之對比分析

　　◇ 文/長沙市房產研究中心  鄧暉

　　由于房地產市場調控趨緊，2011上半年全國房地產市場形勢都出現了顯著變化，商品房銷售明顯放緩，房價漲幅也基本呈逐月走低之勢。那么，省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、成都、南京、濟南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。

　　一、城市發展情況比較

　　1. 經濟總量比較

　　GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。

　　? 小結：上半年長沙GDP及同比增幅在中部六省會中仍居第二位

　　從經濟總量來看，2011上半年十二城市中，武漢、成都GDP超過3000億元以上；南京、長沙、鄭州、濟南GDP在2000~3000億元；石家莊、西安、合肥、南昌GDP在1000~2000億元；太原、貴陽GDP低于1000億元。就中部六省會來看，2011上半年除太原外，其余各省會GDP均超過1000億元。其中武漢最高，超過3200億元；長沙、鄭州分列二、三位，GDP總量在2300、2400兩個億元檔；合肥、南昌居第四、第五位，GDP總量超過1000億，但低于1500億元。長沙2011上半年GDP為2416.80億元，在十二城市中居第四位，在中部六省會中居第二位，比中部六省會第一位武漢少804.8億元。

　　從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均超過全國平均增幅（9.6%）。中部六省會中合肥仍為最高，增幅達到16.3%；長沙同比增幅15.0%，高過全國增幅5.4個百分點，在十二城市中居第四位，在中部六省會中均居第二位，比中部六省會第一位合肥低1.3個百分點。

　　2. 全社會固定資產投資比較

　　全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。

　　? 小結：上半年長沙全社會固定資產投資及增幅在中部六省會中均居第三位

　　從固定資產投資規模來看，2011上半年十二城市中，成都、南京固定資產投資超過2000億元以上；武漢、合肥、長沙、西安、鄭州、石家莊固定資產投資在1000~2000億元；濟南、南昌、貴陽、太原固定資產投資低于1000億元。就中部六省會來看，2011上半年除南昌、太原外，其余各市全社會固定資產投資均超過1200億元。其中，前三位（武漢、合肥、長沙）投資規模差距不大，順序差距在100億元左右；但后三位（鄭州、南昌、太原）差距則較大，順序差距超過500億元；前三位末尾（長沙）與后三位首位（鄭州）的差距也較大，超過380億元。長沙全社會固定資產投資1679.8億元，在十二城市中居第五位，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低204.1億元，比第二位合肥低98.6億元。

　　從固定資產投資增長率來看，十二省會除成都、濟南、太原外，其他城市同比增幅均等于或超過去年同期的1/4，其中合肥超過去年同期的1/3，與全國平均增幅（25.6%）比較來看，成都、濟南、武漢、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅27.4%，高于全國增幅1.8個百分點，在十二城市中居第七位，在中部六省會中居第三位。

　　二、房地產市場情況比較

　�。ㄒ唬┦袌鲱A期指標

　　1. 房地產開發投資額比較

　　開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。

　　? 小結：上半年長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第二位

　　從房地產開發投資規模來看，2011上半年十一城市中，成都房地產開發完成投資最大，超過700億元；武漢、合肥次之，投資額在500~600億元；西安、南京、長沙、鄭州處于第三層次，投資額約在400-500億元；貴陽、南昌、濟南、太原投資額較低，低于200億元。就中部六省會來看，2011上半年中部六省會城市明顯形成三個臺階：武漢、合肥房地產開發完成投資超過500億元，處于第一階梯；長沙、鄭州房地產開發完成投資在400億元左右，兩地差距僅4.3億元；南昌、太原房地產開發完成投資基本在100億段，兩地差距在11.51億元。長沙房地產開發完成投資403.1億元，在十一城市中居第六位，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少159.7億元，比第二位合肥少97.7億元。

　　從開發投資額增長率來看，2011上半年中部六省會城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過30%；與全國平均增幅（32.9%）比較來看，武漢、合肥低于全國增幅。長沙同比增幅37.1%，高于全國增幅4.2個百分點，在十一城市中居第三位，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位鄭州低1.3個百分點。

　　2.房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例

　　房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。

　　? 小結：上半年長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居倒數第二位，但仍處于正常值

　　從以上數據我們可以看到，十二省會城市除南昌、濟南比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與2010上半年比例比較來看，中部六省會房地產開發完成投資占全社會固定資產投資的比例均有提高，房地產投資仍較為旺盛。

　　3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積

　　商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為上半年數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。

　　? 小結：上半年長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積、竣工面積均居第一位

　　從新開工面積來看，2011上半年十一城市中，五城市超過1000萬平米，其中成都最大，新開工面積超過1400萬平米。就中部六省會來看，2011上半年合肥、長沙、武漢新開工面積基本相當，均超過1000萬平米，順序差距小于100萬平米；鄭州居于第二梯隊，新開工面積達880萬平米；南昌、太原居于第三梯隊，新開工面積低于500萬平米。長沙新開工面積在十一城市中居第四位，在中部六省會位居第二，比中部六省會第一位合肥少74.76萬平米，比武漢多39.33萬平米，是中部六省會唯一增幅為負的城市。

　　從施工面積來看，2011上半年十一城市中，成都、長沙、鄭州超過6000萬平米，其中成都更是超過1億平米。就中部六省會來看，2011上半年長沙、鄭州在建規模較大，均超過6200萬平米；其次是合肥、武漢，施工面積在3800~4500萬平米；再次是南昌、太原，施工面積，施工面積在2200萬平米左右。長沙施工面積在十一城市中居第二位，在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多164.11萬平米，比武漢多1966.77萬平米，同比增幅在中部六省會中位居第五。

　　從竣工面積來看，2011上半年十一城市中，長沙、成都、西安超過700萬平米，其中長沙竣工面積最大，達到777.9萬平米。就中部六省會來看，長沙竣工面積最大，其次為合肥，竣工面積為564.83萬平米；再次為武漢，竣工面積接近360萬平米；鄭州、南昌、太原竣工面積較少，低于200萬平米，其中太原低于100萬平米。長沙竣工面積在十一城市及中部六省會中均居第一，在中部六省會中比第二位合肥多213.08萬平米，比武漢多418.57萬平米，同比增幅在中部六省會中位居第二。

　�。ǘ�）市場即期指標

　　1.市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）

　　商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。

　　? 小結：上半年長沙新增供應量在中部六省會中居第三位，銷售備案量居第一位

　　從商品房新增供銷量來看，2011上半年十二城市中，成都新增供銷量均最大，其中新增供應量超過1800萬平米，銷售量超過1500萬平米。而就中部六省會來看，2011上半年中部六省會城市中，武漢新增批準預售量最大，接近800萬平米；合肥、長沙新增批準預售量居于第二梯隊，新增供應量在500~600萬平米；再次是鄭州，新增批準預售量為437.37萬平米；太原、南昌最末，新增批準預售量低于150萬平米。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第三位，同比降幅居第一位。從中部六省會商品房銷售備案情況來看，長沙、武漢處于第一梯隊，銷售備案面積超過600萬平米；合肥、鄭州居第二梯隊，銷售備案面積在300-600萬平米；南昌、太原銷售備案量較少，低于150萬平米。長沙銷售備案量在中部六省會中居第一位，但同比也呈下降趨勢。

　　2.商品房供銷比比較

　　即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。

　　? 小結：上半年半數城市供銷均衡，長沙供銷比為0.78

　　從數據來看，除長沙外，其余城市供銷比例均相對合理或供應量略超同期銷售量；但結合存量來看，長沙供應也是較為充足的，今年上半年更多的銷售了去年以來的存量。

　　3.房產一、二級市場成交量之比

　　反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。

　　? 小結：上半年長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，房產一、二級市場成交量之比居第一位

　　從上表數據來看，2011上半年除成都、南京外，各市二手房成交量均低于150萬平米，其中鄭州、太原低于100萬平米。長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位。從房產一、二級市場比值來看，除南昌、南京外，其余城市房產一、二級市場比值均超過3，表明十二城市中多數城市均以商品房交易為主，房地產市場處于快速成長期；南昌、南京比值較小，二手房市場發展相對成熟。

　�。ㄈ�）市場價格指標

　　1.市場價格指數比較

　　該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。

　　? 小結：月環比指數總體呈現下行，房價漲幅趨緩

　　從上表數據來看，除鄭州、合肥、太原、南京、成都有個別月指數低于100外，各城市各月房價月環比指數仍高于100，表明各市房價環比仍有一定漲幅；但從各市房價指數趨勢來看，基本呈現下行，表明各市房價雖有一定漲幅，但漲幅已逐月收窄。

　　2.對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論

　�。ㄒ唬﹪�民經濟增速放緩，但仍處于高位運行狀態。2011上半年中國GDP增速為9.6%，其中一季度、二季度增速分別為9.7%、9.5%，增速有所放緩，但仍處在9.5%~10%的高位區間；國民經濟總體運行態勢良好，并繼續朝著宏觀調控的預期方向發展。從十二省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經濟總體運行良好。

　　（二）十二城市中半數房地產投資超過全國增速；中部六省會固定資產投資、房地產投資均保持較快增長。除武漢、太原外，中部六省會其他城市固定資產投資同比增幅均超全國增幅（25.6%）；除武漢、合肥外，中部六省會其他城市房地產開發完成投資同比增幅均超全國增幅（32.9%）；從房地產開發完成投資占固定資產投資比例來看，各市比例均較去年上半年有所提升，這表明雖然房地產投資與固定資產投資均呈增長狀態，但房地產領域投資增幅要高于整體投資增幅，也就是說，有更大比例的資金進入了房地產市場。

　�。ㄈ�）十二城市中五城市新開工面積超過千萬平方米；中部六省會施工面積均超2000萬平米，其中半數新開工面積超1000萬平米。從中部六省會開發規模來看，上半年施工面積均超過2000萬平米；而從新開工面積來看，合肥、長沙、武漢上半年新開工面積也超了1000萬平米，房地產市場開發規模仍處于龐大狀態，隨著各項目的陸續竣工，預計近幾年房地產市場供應仍將處于充盈狀態。

　�。ㄋ模┦�二城市商品房供銷比基本在可接受范圍；中部六省會三城市新增供應量同比出現負增長，五城市銷售備案量同比出現負增長。上半年除長沙外，十二城市供銷比均在合理范圍或供應量略高于銷售量。但從同比來看，中部六省會中長沙、鄭州、南昌新增批準預售同比負增長；除太原外，其他城市銷售備案同比負增長，表明當前中部六省會大部分城市商品房銷售都呈現收縮，新增供應量也出現一定的縮減。

　�。ㄎ澹┦�二城市基本處于以新房交易為主的房地產市場快速發展階段；中部六省會二手房交易量均低于150萬平米，房產一、二級市場比值仍處于較高狀態。上半年中部六省會各市二手房成交量均低于150萬平米，其中鄭州、太原低于100萬平米；除太原外，其他各市二手房交易量均為負增長。從房產一、二級市場的比值來看，除南昌外，其他各市比值均在3以上，表明各市基本都處于以商品房市場為主的房地產市場快速發展時期。

　�。�六）十二城市房價月環比指數總體下行，房價漲幅趨緩。從指數值來看，除個別城市個別月指數低于100外，大部分月份各市房價月環比指數仍高于100，但從指數趨勢來看，各市指數基本呈下行趨勢，這表明各市房價雖仍有一定漲幅，但漲幅已逐月收窄，漲勢趨緩。