Part 1 市場觀察：供應之變

　　◎土地出讓閘門趨緊

　　2011年的樓市可謂是“兵荒馬亂”，多事之秋的樓市命運牽動著土地出讓市場的神經，低迷的樓市氛圍傳導到了土地市場。2011年，長沙內六區共掛牌出讓土地152宗，土地總面積786.41萬m2，其中，商業綜合用地掛牌76宗；住宅用地掛牌20宗；工業用地掛牌56宗。全年土地掛牌出讓共成交118宗，土地總面積661.01萬m2，成交總金額218.09億元，綜合地價為3299元/m2，其中，商業綜合用地成交52宗；住宅用地成交17宗；工業用地成交49宗。由土地掛牌出讓數據可知，扣除望城的交易數，2011年內五區土地供應與去年的旺市形成較大反差，發生了量與質的變化，用“緩推市，低放量，少競爭，低價格”的降溫態勢來總結十分貼切。

　　為了更好的配合樓市調控，政府2011年對土地市場的監管也異常嚴格，上有國家連發的幾個針對房地產用地、保障性安居工程用地、土地招拍掛等方面的調控通知，下有長沙市政府頒布的《閑置土地處理辦法》以及一些土地調控的細化措施，最終目的在于打擊“地王”，查處閑置空地，保證土地供給。于是被調控陰云籠罩的長沙土地市場較去年明顯降溫，總體較為冷清。鑒于土地市場下游的房地產市場不景氣，土地需求熱情不高，長沙市政府在2011年調整了土地出讓閘門，明顯放緩了推地速度和數量，特別是純住宅用地。開發商考慮到后期調控政策趨緊的預期以及房地產融資的困局，大部分開發商，尤其中小型房企早已無心攻城略地。從不同用途的土地供應和成交來看，住宅用地成為此輪調控的重災區，入市量十分有限，拿地積極性也不高，而商業、工業用地受影響相對較小。但在掛牌競價過程中，以往輪番激烈競價的場面難見，底價成交幾乎成為常態，更不時有流拍現象傳出。內六區中土地市場活躍程度也差異明顯，受大河西先導區建設的利好影響，岳麓區、望城區雖地塊價格非最高，但推盤大戶名副其實。在調控房價合理化的過程中，作為房價重要組成部分的地價受到影響，2011年開發商拿地價格比去年要低，雖說望城區的加入拉低了整體價格，但調控的效果還是明顯的。值得注意的是，由于前半段政府推地量較少，部分延后入市，遠沒完成2011年的供應目標，于是年末土地市場有呈現供地小高潮之勢，但相信不會有太大起色。2012年保障性住房用地供應將會是政府和開發商所更加關注的焦點和熱點，土地市場回暖跡象還不明朗。

　　◎投資施工增速放緩

　　在2011年房地產市場的全面調控下，調控抓手涉及全行業的各環節。作為房地產開發資金來源及后市商品房新增供應的先期指標和風向標，房地產投資施工、新開工、竣工面積等對于政策及市場波動的敏感程度相當高，在一定程度上影響著市場下游環節的表現。2011年，長沙市（含四縣市）完成房地產開發投資約860億元，同比增長26%左右。商品房施工面積約7670萬m2，其中新開工面積約2300萬m2，同比分別增長約15%、0.1%；竣工面積約1570萬m2，同比增長13%左右。總的來說，2011年完成投資額同比增長較大，但投資施工增速都在連續下滑，新開工面積與去年基本持平，新開工面積的同比停漲預示后期商品房新增供應將面臨一定的萎縮，不得不說，調控效果在投資施工環節已經開始生效。

　　由于調控政策的緩沖滯后性和投資施工的慣性，2011年房地產投資施工總量仍有增長，但是增長速度卻明顯放慢了腳步，正在順著調控方向做調整轉型。就增長速度來比較，2010年全市房地產投資增長37.53%，2011年的增長幅度較之下降了約11%。可見，2011年的房地產市場投資施工狀況正在悄然發生變化。深入分析來看，銀行融資貸款的艱難、市場交易量的慘淡對投資施工局面形成雙面夾擊之勢，國家、銀行、購房者的行為直接影響著房地產開發投資者的決策，規避風險的意識讓開發商在投資建設時慎之又慎。本年度完成房地產投資總額有所增長主要是由于在去年的地產開發旺市中上馬的項目較多，2011年是建設的關鍵期，需要大量的資本投入，雖說銀行貸款緊縮，但開發商對于已開工項目有一定的資金儲備，其中也不乏冒險者賭調控會松，繼續投資期望在亂市中占得先機。再加之保障性住房建設資金的投入較往年力度更大，因此在嚴控下投資資金逆市增加不足為奇。新開工面積方面，受限購及信貸政策的影響，企業為了減少損失，很多商品房項目延緩開工速度、縮減開工規模、推遲開工時間，新開工面積表現出嚴重不足，再有占據半壁江山的保障房開工建設對新開工量的貢獻也不容忽視，可見調控對新開工規模沖擊較大。與新開工面積的近乎“零”增長相比，長沙商品房施工面積和竣工面積一直逆市增長，這種增長并不能理解為調控無用，而主要是由于前兩年開發熱潮下遺留的項目較多，開發周期延續至今年正在施工、竣工階段，開發周期上的滯后性形成了數據上的單純性增長。商品房新開工面積的發展狀況才最能反應時下最真實的市場。

　　◎批準預售減量入市

　　在當下復雜多變的市場格局中，千人看市便有千種答案。于是不同的開發商就有了不同的應市策略，或冒險大量入市，或捂盤觀望等待，又或謹慎低量試探，但不管怎樣，商品房市場份額的爭奪始終存在。2011年全市新建商品房累計批準預售2012.82萬m2，同比減少5.65%，其中住宅批準預售1766.21萬m2，同比減少5.94%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售1371.31萬m2，同比減少16.81%，其中住宅批準預售1207.50萬m2，同比減少19.05%，各區縣中屬長沙縣、岳麓區預售量最大。從數據來看，最直觀的感覺便是2011年全市批準預售量整體比2010年有所減少，開發商推盤入市的節奏、力度都隨調控、市場行情出現了變化調整，“應變”之舉在此得以充分體現。回看2011年的商品房供應軌跡，呈類似“W”狀，年初承續去年的井噴之勢，全年供應量最高，隨后直線下降，至4月有所回升，爾后供應量沖勁不足，幸有“銀十”的助推，供應量又沖了一個高峰。全市商品房批準預售量的減少意味著市場上的可購房源的減少，加之政府頒布商品房限購令的持續執行，調控下全市商品房市場的供需結構勢必發生微妙變化，在另一個供需低點尋找平衡。  

　　看似簡單的市場供應背后，深藏著市場多方的博弈角力。受到限購、限貸、限價、加息等一系列嚴厲政策的壓制，投資投機性需求得到明顯遏制，剛性需求則受到對未來房價會下降的預期影響，觀望等待者居多，于是市場交易量出現萎縮，可供爭奪的市場空間被壓縮。購房者的這一心理直接導致開發商對于市場的信心不足。面對如此復雜的市場形勢，開發商的心態更加糾結，一方面，市場交易量下降，調控政策進一步趨嚴，若貿然入市的話后市難以預計，因此很多開發商選擇營銷戰略轉變，先轉攻為守，靜觀市變，將手中房源推遲入市，等到市場回暖之時再擇機上市；另一方面，一些資金緊張的開發商，反其道行之，冒險在大家觀望的時候入市爭奪客源，以走量來回籠資金，于是有幸成為了淡市中突出重圍的推盤大戶，推盤大戶詳情見2011年度批準預售排行榜。另外，受到去年商品房銷售異常火爆的影響，市場庫存得到一定的消化，市場保有量下降，而新開發的樓盤因開發周期較長未能及時跟進補倉，這也在一定程度上影響了2011年商品房的預售供應量。對于2012年商品房供應量的估計，鑒于今年批準預售量整體減少，庫存量增加，相信很多房源將會選擇在2012年集中上市，還有近兩年我市大力建設的保障性住房也將陸續供應，因此，2012年全市的商品房批準預售量會比較充足。

　　◎抵押貸款艱難緊縮

　　2011年的房地產市場金融環境著實讓開發商與購房者揪心。所謂“巧婦難為無米之炊”，作為房企借力開發、購房者籌資買房的主要渠道，房地產融資貸款在2011年一而再再而三的收緊，資金供應緊張，讓房地產市場在調控道路上走得異常艱難。2011年，全市在建工程抵押筆數1302筆，抵押面積888.09萬m2，貸款金額245.25億元，同比分別增長-34.24%、4.10%、44.40%。全市辦理一般抵押筆數202640筆，抵押面積3431.57萬m2，貸款金額1012.37億元，同比分別增長-11.31%、-13.39%、4.54%，其中辦理個人抵押筆數199689筆，抵押面積2587.64萬m2，貸款金額756.97億元，同比分別增長-11.34%、-14.24%、2.88%。從全市銀行抵押貸款情況來看，2011年全市一般抵押筆數、面積同比略有降低；全市在建工程抵押筆數同比也出現較大減少，抵押率處于下降通道，表明當前房地產市場金融景氣程度偏低，調控政策已經對房地產融資環節產生了實質性的影響。而貸款金額同比略有增長，則主要表明今年地價、房價水平仍然不低。

　　去年以來，市場通貨膨脹不斷加劇，物價持續上漲，為此國家的貨幣金融政策持續緊縮，央行已先后12次上調存款準備金率，達到21.5%的歷史最高水平，大大減少了房地產領域資金的流動性；同時各大銀行存貸款利率、購房貸款首付款比率多次上調，住房差別化信貸政策嚴格執行，使得房地產個人及開發貸款均呈現“惜貸”局面，居民購房貸款和房地產企業融資越來越艱難，金融風險不言而喻。于是緊縮的貸款政策讓資金本不寬裕的購房者不敢入市，多轉為持幣觀望，不少剛需者也在這次調控中被誤傷。開發商方面則是叫苦連天，房地產交易不景氣的直接后果便是資金回籠困難，再加上銀行貸款受堵，“腹背受敵”，房企資金鏈受到前所未有的壓力，持續惡化，面臨著任由成交量下跌與以價換量的抉擇，一些頂不住的開發商便率先引領了“降價潮”、價格戰。長沙萬科、保利的年末團購降價便是例子。

　　就在12月初，央行對金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點正式下調，市場估計將迎來近4000億元的資金釋放，這是2011年6月14日央行最后一次提高金融機構存款準備金率之后，相隔5個半月時間首次反向操作,下調存款準備金率。本以為這是金融方面放松房產調控的一個信號，但仔細分析，準備金率下調，銀行資金依然掣肘，房貸客戶仍難沾雨露，面對龐大的個人按揭購房需求，央行下調一次準備金釋放出來的額度只能說是杯水車薪。這部分資金更多地會向亟需資金的小微企業傾斜。因此，在國家繼續嚴格執行房地產調控基調不轉向的背景下，預計2012年房地產市場金融環境仍然不容樂觀，但保障性住房的融資將會優先得到解決，促進其真正提速發展。

　　Part 2 排行展現

　　批準預售排行榜

　　根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計得出全市2011年度批準預售面積前十名。

　　2011年度長沙樓市批準預售十強樓盤

　　排 名項目名稱開發商所在區批準預售面積（萬m2）

　　1開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司開福區48.36

　　2保利 · 麓谷林語湖南保利房地產開發有限公司岳麓區26.97

　　3中海國際社區長沙中海興業房地產有限公司岳麓區25.98

　　4保利國際廣場長沙南湖廣場置業有限公司天心區25.84

　　5北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區25.33

　　6佳兆業 · 水岸新都湖南佳兆業房地產開發有限公司長沙縣23.37

　　7運達中央廣場湖南運達房地產開發有限公司雨花區20.61

　　8德澤苑湖南財母土地開發有限公司長沙縣19.30

　　9湘江世紀城富灣國際湖南世紀金源置業購物中心有限責任公司開福區18.47

　　10長房 · 時代城長沙成城銀山房地產開發有限公司岳麓區17.95

　　入榜剖析：

　　開福、岳麓搶占供應先機

　　從2011年度全市批準預售排行榜來看，保利、中海、運達、長房等實力房企開發的樓盤均榜上有名，上榜樓盤所屬行政區的比例為開福區：岳麓區：長沙縣：天心區：雨花區=3:3:2:1:1，開福區與岳麓區分別占據十強榜單的三席，且前三甲都出自這兩區，成為本年度商品房供應的主要來源地，要說開福、岳麓兩區率先搶占了今年商品房供應市場的先機一點不為過，同時也為明年的樓市競爭創造了良好條件。長沙縣的水岸新都、德澤苑本年度的市場供應份額也不容小視，分別為榜單的第六、八名。而芙蓉區和望城區樓盤則供應表現平平，均無樓盤入榜。從預售數據來看，冠軍萬達廣場拔得頭籌，預售量無盤能及，而緊隨其后的幾大樓盤預售量則相差無幾，市場競爭實力相當。

　　實力大盤成淡市推盤大戶

　　2011年長沙樓市冷清已成定局，實力大盤恰好為淡市的冷清帶來了希望，它們不畏市場風險，對后市滿懷信心，成為了突出重圍的推盤大戶。本次上榜樓盤個個實力不俗，具體來看，開福區引進的開福萬達廣場憑借地理區位優勢以及頂尖級高檔寫字樓和豪宅賣點，成為2011年長沙最受關注的超豪華大盤，本年度批準預售量達到48.36萬m2，推盤量遙遙領先，瞬間搶占了較大市場空間，獲得全市預售榜冠軍眾望所歸；居于亞軍的保利·麓谷林語向來入市量不少，并且推盤節奏把握較好，是全市不可多得的綠色低碳型建筑示范項目，因此其開發商在淡市中大量推盤胸有成竹；中海國際社區是中海地產發力長沙的首個項目，是今年岳麓區洋湖垸板塊開發的最大規模樓盤，以其過硬的質量和品質制勝，本年度在復雜的樓市環境下逆勢發力，直取全市批準預售榜第三名。

　　批準預售排行榜

　　根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計得出全市內六區及長沙縣批準預售面積冠軍樓盤。

　　2011年度各區縣批準預售冠軍樓盤

　　所在區冠軍樓盤開發商批準預售面積（萬m2）

　　雨花區運達中央廣場湖南運達房地產開發有限公司20.61

　　開福區開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司48.36

　　天心區保利國際廣場長沙南湖廣場置業有限公司25.84

　　芙蓉區鑫科 · 明珠長沙鑫科房地產開發有限公司16.45

　　岳麓區保利 · 麓谷林語湖南保利房地產開發有限公司26.97

　　望城區勤誠達 · 新界湖南勤誠達地產有限公司15.89

　　長沙縣佳兆業 · 水岸新都湖南佳兆業房地產開發有限公司23.37

　　入榜剖析：

　　區縣預售冠軍實至名歸

　　各區縣預售冠軍榜單中的入榜樓盤個個經得起市場的磨礪，均是各區縣今年批準預售的佼佼者，乃至在全市都占有重要地位。雨花區的預售冠軍運達中央廣場是由運達地產開發的高性價比健康生態智能化社區，樓盤特色鮮明，本年度預售量為20.61萬m2，在全市榜名列第七；開福區冠軍萬達廣場以接近50萬m2的預售面積震撼全城，更是奪得全市預售榜第一名，成為雙料冠軍；由保利地產傾力打造的保利國際廣場屹立南湖新城板塊，成為天心區本年度最耀眼的推盤大戶，未來將成為天心區新的地標中心；芙蓉區近兩年房地產業發展趨緩，競爭稍顯后勁不足，但鑫科·明珠本年度真正成為了芙蓉區商品房供應的明珠；岳麓區冠軍保利·麓谷林語同樣奪得全市第二名的好成績；望城區的房地產業隨著望城撤縣設區而風生水起，未來市場大有作為，勤誠達·新界便是新區中殺出的供應冠軍，本年度預售量達到15.89萬m2，實屬規模大盤；佳兆業·水岸新都以“河居、水岸”主題為亮點，在長沙縣積極入市，本年度供應面積23.37萬m2，在該縣叱咤風云。總之，七大冠軍樓盤進入全縣預售冠軍排行榜實至名歸，實力證明一切。