2011年長沙市房地產市場年報

　　◇  長沙市房產信息中心  長沙市房產研究中心

　　注：本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。

　　2011年在以“限貸”、“限購”為核心的房地產市場政策調控下，長沙商品房市場供銷雙降，二手房市場持續低迷，房價開始出現實質性的松動。總的來看，調整、回歸是今年房地產市場發展的主要特征。2011年我市（含三縣市）預計完成房地產開發投資約860億元，同比增長約26%。商品房施工面積約7670萬m2，其中新開工面積約2300萬m2，同比增長約15%、0%；竣工面積1570萬m2，同比增長約13%。2011年我市（含三縣市）累計批準預售2012.82萬m2，同比減少5.65%；實現商品房銷售面積1796.38萬m2，銷售金額972.84億元，同比分別增長-16.08%、4.63%。

　　Part 1長沙地區房地產市場基本情況

　　一、新建商品房批準預售情況

　　小結：2011年長沙商品房新增批準預售量同比略有下降，但內六區降幅明顯

　　2011年全市新建商品房累計批準預售2012.82萬m2，同比減少5.65%，其中住宅批準預售1766.21萬m2，同比減少5.94%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售1371.31萬m2，同比減少16.81%，其中住宅批準預售1207.50萬m2，同比減少19.05%。從各區縣情況來看，長沙縣批準預售面積最大，岳麓區次之；同比增幅來看，瀏陽市增幅最大，長沙縣次之。從各月情況來看，除2月、3月外，全市各月新增批準預售量均超過120萬m2，其中1月、10月、12月超過200萬m2。

　　二、新建商品房銷售備案情況

　　小結：2011年長沙商品房銷售備案量同比有較大降幅，住宅銷售全線下挫

　　2011年全市新建商品房累計銷售備案1796.38萬m2，同比減少16.08%，其中住宅銷售備案1623.06萬m2，同比減少18.15%。分區域來看，內六區新建商品房累計銷售備案1281.53萬m2，同比減少18.75%，其中住宅銷售備案1158.73萬m2，同比減少20.42%。從各區縣情況來看，雨花區商品房銷售備案量最大，長沙縣次之；同比增幅來看，全市僅望城區、寧鄉縣同比增幅為正增長，而從住宅銷量來看，各區縣同比增幅均為負。從各月情況來看，除1月外，全市各月銷售備案量均低于180萬m2。

　　三、二手房成交情況

　　小結：2011年長沙二手房成交低位徘徊，成交量僅為去年同期的4/5

　　2011年全市二手房成交面積378.76萬m2，成交套數為34160套，同比分別減少19.17%、3.02%；其中住宅成交251.73萬m2，成交套數為28915套，同比分別減少16.83%、6.13%。分區域來看，內六區二手房成交面積263.87萬m2，成交套數為22430套，同比分別減少14.49%、15.80%；其中住宅成交181.80萬m2，成交套數為19790套，同比分別減少19.36%、18.07%。從今年各月情況看，今年全市二手房僅1月、4月、7月成交量超過40萬m2，其他各月大多在30萬m2以下徘徊；上半年二手房成交有漲有跌，形勢略好；下半年則基本呈現一路走低。

　　四、房產一、二級市場交易量對比分析

　　小結：2011年長沙房產一、二級市場比值為4.74:1，新房市場占明顯優勢

　　房產一、二級市場對比來看，2011年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.74：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.86：1，比2010全年比值分別增大0.17、縮小0.25。當前我市房產一、二級市場累計交易量比值較高，反映了我市仍處于新建商品房快速增長階段，城市擴張勢頭明顯。

　　五、銀行抵押貸款情況

　　小結：2011年長沙抵押市場同比規模縮減，企業對銀行信貸的依賴程度進一步提高

　　2011年，全市辦理抵押登記手續202640筆，抵押面積3431.57萬m2，貸款金額1012.37億元，同比分別增長-11.31%、-13.39%、4.54%，其中，辦理個人抵押登記手續199689筆，抵押面積2587.64萬m2，貸款金額756.97億元，同比分別增長-11.34%、-14.24%、2.88%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續139041筆，抵押面積1950.31萬m2，貸款金額741.03億元，同比分別增長-12.95%、-15.63%、1.70%；其中，辦理個人抵押登記手續137931筆，抵押面積1581.18萬m2，貸款金額565.12億元，同比分別增長-12.69%、-14.09%、1.77%。

　　2011年，全市共辦理在建工程抵押1302筆，抵押面積888.09萬m2，貸款金額245.25億元，同比分別增長-34.24%、4.10%、44.40%。其中，內六區共辦理在建工程抵押910筆，抵押面積690.59萬m2，貸款金額214.06億元，同比分別增長-14.95%、1.55%、47.53%。

　　從今年的抵押情況來看，由于今年房地產業不夠景氣，一般抵押的抵押筆數、面積同比都出現了一成以上的降幅；在建工程抵押則出現了集中勢頭，表現為抵押筆數下降，抵押面積僅略有增長，但貸款金額卻出現了較大增幅，這也從一個側面反映了由于今年房地產業的不景氣，房地產開發企業對銀行信貸的依賴程度進一步提高。

　　Part 2長沙市（內六區）房地產市場基本情況

　　六、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)

　　小結：2011年長沙住宅用地市場比較冷清，望城區成土地市場新寵

　　2011年，市內六區招拍掛出讓土地掛牌152宗，土地面積786.41萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌76宗，土地面積408.00萬m2；住宅用地掛牌20宗，土地面積88.05萬m2；工業用地掛牌56宗，土地面積290.36萬m2。市內六區土地實際成交118宗，成交面積661.01萬m2，成交總金額218.09億元，綜合地價水平值3299元/m2，其中，商業用地成交面積242.68萬m2，成交金額174.77億元；住宅用地成交面積76.96萬m2，成交金額26.30億元；工業用地成交面積341.37萬m2，成交金額17.02億元。

　　七、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計）

　　小結：2011年內六區新增供銷基本平衡，60-90m2套型是今年供銷熱點

　　2011年長沙內六區住房供應套均面積為106.77m2，同比縮小0.30%。從供銷對比來看，內六區總供銷比達1.06:1，同期新增供銷已基本平衡；從各面積段情況來看，60-90m2、90-120m2、120-144m2面積段套型供銷量比例較大，均超過總量的1/5，其中60-90m2套型供銷比例均最大，這表明兩房已成為當前供銷的主力戶型。90m2以下套型供應占比為40.73%，同比降低1.49個百分點。

　　八、長沙（內六區）新建商品房待銷情況

　　小結：新建商品房累計待售量逐月增長，下半年去存量化速度減緩

　　2009年以來，截止今年12月底已取得批準預售證且未網簽銷售的新建商品房面積為1033.40萬m2。其中住宅796.42萬m2,占77.07%；非住宅236.98萬m2，占22.93%。分行政區劃來看，開福區、岳麓區、雨花區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比21.29%、20.77%、19.77%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.17%。 

　　Part 32012年房地產市場發展趨勢分析

　　從2011年的房地產市場分析看出，長沙房地產市場在國家最嚴酷的調控政策下，投資投機需求得到有效控制，呈現出量跌價穩的態勢，宏觀調控取得初步成效。綜合各方面的因素，對2012年的長沙樓市做出預測與展望，我們認為今年將是宏觀調控成效進一步鞏固的關鍵期，處在復雜環境下的長沙房地產市場將呈現以下幾方面的趨勢：

　　（一）調控政策繼續落實，但不排除適時的合理調整

　　2011年，在市場與行政一系列的組合重拳下，全國樓市調控效果初步顯現。但調控效果的全面顯現還需時間，根據溫總理對經濟工作的報告，不難解讀出今年將是調控政策繼續貫徹落實的一年，但并不排除一些合理的微調，即政策會根據經濟形勢變化，有針對性的適時適度進行預調微調，預計長沙樓市政策也將在調控政策基本方向不動搖的前提下，或有合理的調整。

　　（二）金融信貸定向寬松，開發商資金壓力有增無減

　　2011年，央行3次加息，6度上調存款準備金率，銀行信貸緊縮，開發商資金偏緊，但從央行第三季度貨幣政策執行報告中不難看出今年金融信貸政策將會有所調整，直指定向寬松，對象是小微企業、民營企業及基礎設施建設等。去年12月5日開始下調存款準備金率0.5個百分點，無疑是對金融信貸政策調整的直接表達。隨著世界金融危機、國家出口銳減、境外資金抽離的持續影響，可以預見今年金融信貸政策極有可能進一步的適度放松，但對房地產業從緊的力度不會放松，開發商資金壓力仍將有增無減。

　　（三）大力推進保障性安居工程，市場結構進一步完善

　　2012是國家十二五規劃的大力實施年，也是我國1000萬套保障性住房大力建設時期，根據我市的十二五規劃目標，今年我市公共租賃住房、廉租房、經濟適用房、棚戶區改造等將繼續大力推進，并會取得顯著成效，房地產市場上的商品房、保障房雙軌制格局已初步形成，將有效增加中低水平住房供應，進一步完善市場結構，促進我市房地產市場的健康發展。

　　（四）開發投資速度放緩，土地交易持續降溫

　　受深度調控政策的影響，2011年底，開發商堅固的資金鏈漸漸撐不住了，我市僅少數大型開發企業能夠按照原計劃進行施工，大部分中小企業則選擇了放緩或暫停項目施工，開發商投資熱情普遍降低，拿地積極性不高。今年開發商工作重心將更傾向于回籠資金，開發投資速度將放緩，土地市場成交低迷，流拍，溢價率為零現象將增加。

　　（五）剛需依然存在，但市場觀望氣氛濃厚

　　我市正處于城市化加速發展時期，自主型需求和改善型需求比較旺盛，目前我市房價處于低洼地帶，被調控政策壓制的部分剛性需求，和地鐵、城鐵等交通建設，帶來的部分引致需求，有望形成合力，但由于金融信貸政策的不放松，房地產價格調整預期增加，對房地產市場預期悲觀的氣氛蔓延，剛性需求雖然存在，但真正出手的卻不多，等待和觀望的氣氛會繼續維持，市場成交量將繼續在低位徘徊。

　　（六）綠色住宅倍受關注，大戶型滯銷加劇

　　星城湘江時代，環保、低碳、宜居等理念的深入人心，我市市民購房的標準發生相應變化，居住環境成為其購房考慮的首要因素。隨著綠色建筑示范點在我市的推廣，綠色住宅將為發展引導方向。因此，綠色住宅將在市場競爭中更具優勢。同時，在剛性需求占市場主體的情況下，受現實經濟條件的制約，消費者會更加偏愛中小戶型的房源，在2011年我市大戶型已呈現滯銷狀態下，預計今年滯銷形勢將更加嚴峻。

　　（七）區域規劃帶動板塊效應，岳麓望城有望繼續發力 

　　在大城格局下，我市綜合體建設、軌道交通、棚改區改造等有條不紊的進行，各區域結合自身特點，在發展戰略上不斷延伸與創新，各區發展前景看好。岳麓區、望城區在2011年的緊密調控下仍保持了良好的勢頭，今年伴隨著大河西先導區建設的全面展開，濱江、梅溪湖、洋湖垸等片區大力建設，岳麓區房地產發展有望進一步提速；望城區成為全市第六區，今年更是融入城市發展關鍵期，房地產發展也會邁步前進。

　　（八）二手房市場低迷，售轉租現象或有增加

　　2011年我市二手房市場受房地產交易稅費調整影響以及目前市民對二手房觀念的慣性作用，全市二手房市場發展速度較慢。今年伴隨著宏觀調控整體方向的不動搖，及濃厚的市場觀望氛圍，即使有限購令繼續實施帶來的利好消息，二手房市場的低迷狀態也難有改觀，預計會有一部份二手房主放棄交易轉而面向房屋租賃市場。

　　（九）商業地產成熱點，旅游地產增新機

　　在“2011福布斯中國大陸最佳商業城市”中我市位列第17名，成為中部最佳商業城市，隨著我市區位、交通優勢的不斷提升，加上住宅投資難度的增大，商業地產將成為開發商追逐的熱點。我市旅游資源豐富，2011年出臺的首個關于旅游業發展的決議指出，未來5年長沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元，力爭實現躋身全國省會城市前五強的目標，這對于擬采取綜合開發模式的企業來說，提供了開發酒店式公寓、度假村等旅游地產的新契機。