| 2011前三季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2011前三季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 ◇ 文/長沙市房產研究中心 鄧暉 由于房地產市場調控并無松動跡象，當前全國一線城市大多出現了商品房銷量下降，房價開始下跌的情形。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 ■ 小結：前三季度長沙GDP及同比增幅在中部六省會中仍居第二位 從經濟總量來看，2011前三季度中部六省會GDP均超過1400億元。其中武漢最高，超過4900億元；長沙、鄭州分列二、三位，GDP總量在3600~3800億元；合肥居第四位，處于2000億元檔；南昌、太原居第五、第六位，GDP總量低于2000億元。長沙2011前三季度GDP為3834.7億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少1090.5億元。 從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均超過全國平均增幅（9.4%），合肥仍為最高，增幅達到16.2%。長沙同比增幅14.3%，比上半年回落0.7個百分點，超過全國增幅4.9個百分點；增幅在中部六省會中均居于第二位，比第一位合肥低1.9個百分點， 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 ■ 小結：前三季度長沙全社會固定資產投資在中部六省會中均居第三位，增幅居末位 從固定資產投資規模來看，2011前三季度中部六省會中除南昌、太原外，其余各市全社會固定資產投資均在2000億元以上。各市對比來看，各市與前一位固定資產投資額的差距從100多億元拉大到800多億元，順序差距逐漸拉大。長沙全社會固定資產投資2515.7億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低378.1億元，比第二位合肥低243.7億元。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會除長沙、武漢外，其他城市同比增幅均超過全國平均增幅（24.9%）。長沙同比增幅15.7%，比上半年回落11.7個百分點，低于全國增幅9.2個百分點，增幅在中部六省會中居末位。 二、房地產市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A期指標 1. 房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ■ 小結：前三季度長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第一位 從房地產開發投資規模來看，2011前三季度中部六省會城市中，武漢、合肥、長沙、鄭州完成投資額均較大，占中部六省會房地產開發完成投資總額的20%~26%不等；太原、南昌完成投資額較少，僅占總量的6%、5%。長沙房地產開發完成投資673.76億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少182.2億元，比第二位合肥少89.3億元。 從開發投資額增長率來看，2011前三季度中部六省會城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過30%；與全國平均增幅（32.0%）比較來看，武漢、合肥、鄭州低于全國增幅。長沙同比增幅40.1%，比上半年提高3個百分點，高于全國增幅8.1個百分點，增幅在中部六省會中居第一位。 2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％~25％。 ■ 小結：前三季度長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為26.78%，處于正常狀態 從以上數據我們可以看到，中部六省會除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與去年同期比較來看，中部六省會房地產開發完成投資占全社會固定資產投資的比例均有提高，房地產投資比例基本恢復至正常狀態。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為前三季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 ■ 小結：前三季度長沙獨中三元，新開工面積、施工面積、竣工面積在中部六省會中均居首位 從新開工面積來看，2011前三季度新開工面積形成三梯隊：長沙、武漢新開工面積基本相當，均超過1600萬m2，差距僅77.9萬m2；合肥、鄭州基本相當，新開工面積在1300~144萬m2，差距僅96.3萬m2；南昌、太原基本相當，新開工面積在500~700萬m2，差距為123.8萬m2。而從同比增幅來看，長沙、武漢、合肥新開工面積負增長。長沙新開工面積在中部六省會中居第一位，增幅居倒數第二位。 從施工面積來看，2011前三季度各市商品房在建面積均較大，超過2000萬m2，其中前四位（長沙、鄭州、武漢、合肥）施工面積均超過4000萬m2。而從同比增幅來看，合肥是增幅唯一負增長的城市，其他城市增幅在14%~30%。長沙施工面積在中部六省會中居第一位，增幅居倒數第二位。 從竣工面積來看，2011前三季度除太原外，其他城市竣工面積均超過200萬m2，其中長沙、合肥、武漢竣工面積超過500萬m2。而從同比增幅來看，武漢是增幅唯一負增長的城市，其他城市增幅在6%~71%。長沙竣工面積及同比增幅在中部六省會中均居第一位。 （二）市場即期指標 1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 ■ 小結：前三季度長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，銷售備案量居第一位 從商品房新增供應量來看，2011前三季度中部六省會城市中，武漢新增批準預售量最大，超過1800萬m2；長沙約為武漢的一半；合肥、鄭州基本相當，均在700~800萬m2；太原、南昌新增供應量較低，低于400萬m2。而從同比增幅來看，鄭州、長沙同比負增長。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比降幅居第一位。 從商品房銷售備案情況來看，長沙第一位，銷售備案面積超過1000萬m2；武漢、合肥居第二梯隊，銷售備案面積在750~850萬m2；鄭州第三梯隊，銷售備案量接近500萬m2；南昌、太原銷售備案量較少，低于250萬m2。而從同比增幅來看，除合肥外，其余均為負增長。長沙銷售備案量在中部六省會中居第一位，但同比也出現了較低負增長。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 ■ 小結：前三季度多數城市新增供給相對偏大，長沙供銷比為0.90 從數據來看，僅合肥、長沙供銷比處于正常，其他城市由于今年“供增銷減”，市場存量處于高增漲狀態，待售面積持續增加；長沙供銷比略低于正常值，更多的消化了之前的存量。 3. 房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 ■ 小結：前三季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第一位，房產一、二級市場成交量之比居第一位 從上表數據來看，2011前三季度長沙、武漢二手房成交量基本相當，均在210萬m2左右；合肥、南昌、鄭州二手房成交量基本相當，成交量在150~160萬m2；太原最低，二手房成交量低于50萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第一位。從房產一、二級市場比值來看，除南昌外，其他各市房產一、二級市場成交量之比均超過3，顯示各市房產交易均以新房為主，二手房市場仍有較大成長空間。 （三）市場價格指標 1. 市場價格指數比較 該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。 ■ 小結：月環比指數總體呈現下行，房價漲幅趨緩 從上表來看，中部六省會中除長沙外，其他各市都有個別月環比出現停漲或下跌，合肥、南昌表現最為明顯（合肥有5個月、南昌有4個月）；長沙市住宅銷售價格指數月環比雖仍有上漲，但漲幅已呈現下降趨勢。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 �。ㄒ唬﹪窠洕鏊僦鸺痉啪�，中部六省會大部分城市超全國增幅。2011前三季度中國GDP增速為9.4%，其中一季度、二季度、三季度增速分別為9.7%、9.5%、9.1%，增速有所放緩，但仍處于較合理區間；國民經濟總體運行態勢良好，并繼續朝著宏觀調控的預期方向發展。從中部六省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經濟總體運行良好。 �。ǘ┲胁苛潭ㄙY產投資、房地產投資均保持較快增長。除長沙、武漢外，中部六省會其他城市固定資產投資同比增幅均超全國增幅（24.9%）；除武漢、合肥、鄭州外，中部六省會其他城市房地產開發完成投資同比增幅均超全國增幅（32.0%）；從房地產開發完成投資占固定資產投資比例來看，各市比例均較去年前三季度有所提升，房地產開發完成投資占固定資產投資比例恢復至正常狀態。 �。ㄈ┲胁苛┕っ娣e均超2400萬m2，其中四城市新開工面積超1400萬m2；半數城市竣工面積超過500萬m2。從中部六省會開發規模來看，前三季度施工面積均超過2400萬m2；長沙、武漢、合肥、鄭州新開工面積超過1400萬m2；長沙、合肥、武漢竣工面積超過500萬m2。這表明當前中部六省會房地產市場開發規模均較大，每年的新開工量也保持在較高水平，這將直接影響未來的商品房市場供應，隨著項目的逐步竣工，預期供應量仍較較大。 （四）中部六省會多數城市相對供給偏大，2/3城市新增供應同比仍保持較高增長，但僅一城市銷售備案同比正增長。前三季度除合肥、長沙外，其余四城市新增供應量均大幅超過同期銷售備案量；從新增供應來看，除鄭州、長沙外，其他城市新增批準預售量同比均為正增長；但從銷售備案來看，除合肥外，其他城市銷售備案量同比均為負增長，這表明當前多數城市房地產市場出現了“供增銷減”狀態，市場存量將逐步走高，市場銷售壓力也將逐步增大。 �。ㄎ澹┏�，中部六省會二手房交易量均超過100萬m2；房產一、二級市場比值仍處于較高狀態。前三季度除太原外，各市二手房成交量均高于100萬m2，其中長沙、武漢超過210萬m2；除長沙外，其他各市二手房交易量同比均為負增長。從房產一、二級市場的比值來看，除南昌外，其他各市比值均在3以上，表明當前各市商品房市場交易旺盛，二手房市場仍有較大成長空間。 �。┲胁苛績r月環比指數總體下行，房價松動可能性增大。從指數值來看，中部六省會中除長沙外，其他各市都有個別月環比出現停漲或下跌；長沙市住宅銷售價格指數月環比雖仍有上漲，但漲幅已呈現下降趨勢，這表明隨著商品房銷售量的走低，開發商面臨的銷售壓力逐步增大，房價松動的可能性正逐步增加。 總體來看，當前中部六省會多數城市房地產市場處于“供增銷減價滯”狀態，若房地產政策繼續嚴格執行，房價未來或將出現部分下調，這將有助于調整供銷關系，促進房地產市場健康發展。但第四季度中后期歷來會出現商品房銷售備案量大增的情形，對未來房價及銷售形勢有何影響，我們仍將持續關注。 |