| 2011年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| 長沙市房產研究中心 [作者]：鄧暉 |
2011年中部六省會城市房地產市場之對比分析 2011年在以“限貸”、“限購”為核心的房地產市場政策調控下，長沙商品房市場供銷雙降，二手房市場持續低迷，房價開始出現實質性的松動。那么，其他城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2011年中部六省會GDP總量比較 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP6536.85619.34912.73636.62688.92080.1 同比增長12.1 14.5 13.2 15.413.09.9 ? 小結：長沙GDP及同比增幅在中部六省會中均居第二位 從經濟總量來看，2011年中部六省會各市GDP差距繼續增大，各市最小順序差距已達600億元。武漢獨占鰲頭，GDP超過6500億元，比第二位長沙高917.5億元；長沙、鄭州、合肥經濟總量分處5000億元、4000億元、3000億元段，但三市順序差距分別達706.6億元、1276.1億元；南昌、太原經濟總量在2000億元段，但兩市差距也達到了608.8億元。長沙2011年GDP為5619.3億元，在中部六省會中仍居第二位。 從GDP同比增幅來看，除鄭州外，各市同比增幅均低于去年，但均超過全國平均增幅（9.2%）。合肥仍為最高，增幅達到15.4%；長沙同比增幅14.5%，高過全國增幅5.3個百分點，在中部六省會中居于第二位，比第一位合肥低0.9個百分點。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 ? 小結：長沙全社會固定資產投資及增幅在中部六省會中均居第二位 從固定資產投資規模來看，2011年中部六省會城市中，武漢全社會固定資產投資規模較大，超過4250億元；長沙、合肥基本相當，投資規模在3300-3600億元；鄭州、南昌固定資產投資在2000-3000億元，但兩市差距接近900億元；太原投資規模突破1000億元，但仍處中部六省會末位。長沙全社會固定資產投資3510.2億元，在中部六省會仍居第二位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢少745.0億元。 表2 2011年中部六省會全社會固定資產投資額比較 序號123456 城市武漢長沙合肥鄭州南昌太原 固定資產投資額4255.23510.2336029002002.71024.1 同比增長22.126.126.725.126.125.1 從固定資產投資增長率來看，中部六省會同比增幅均超過兩成，南昌最高，達到32%，但與全國平均增幅（23.8%）比較來看，武漢低于全國平均增幅。長沙同比增幅26.1%，高于全國增幅2.3個百分點，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位合肥低0.6個百分點。 二、房地產市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A期指標 1、房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ? 小結：長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第一位 從房地產開發投資規模來看，2011年中部六省會城市中，武漢房地產投資規模最大，超過1200億元，達到1274.17億元；鄭州、長沙、合肥投資規模順序縮小，投資量在880-950億元；太原、南昌房地產開發完成投資規模最小，投資量在250-350億元之間。長沙房地產開發完成投資886.92億元，在中部六省會中居第三位，位次比2010年上升一位，投資比中部六省會第一位武漢少387.25億元，比前一位鄭州少19.2億元。 從開發投資額增長率來看，2011年中部六省會城市中，除合肥、鄭州外，同比增幅均超過20%；與全國平均增幅（27.9%）比較來看，僅長沙、太原高于全國增幅。長沙同比增幅29.6%，高于全國增幅1.7個百分點，在中部六省會中居第一位。 2、房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 表3 2011年中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 序號123456 城市鄭州太原武漢合肥長沙南昌 房地產投資額923.60312.081274.17880.30886.92279.66 社會固定投資額2900.001024.104255.203360.003510.202002.70 房地產占固定投資比例31.8530.4729.9426.2025.2713.96 ? 小結：長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第五位 從以上數據我們可以看到，中部六省會僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過20%，其中鄭州、太原超過30%。與2010年比例比較來看，僅合肥比例出現下調，這表明雖然房地產市場交易處于相對疲軟狀態，但整個社會房地產投資仍較為強勁，短期內資本市場對房地產行業的投資水平將不會出現明顯降低。 3、商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 表4 2011年中部六省會商品房新開工面積占施工面積比例 序號123456 城市武漢合肥南昌長沙太原鄭州 新開工面積2097.841888.00862.962328.38704.201790.70 施工面積5961.065638.002609.877670.962859.907425.80 新開工占施工面積比35.1933.4933.0730.3524.6224.11 ? 小結：長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第一位，新開工面積占比基本恰當 2011年中部六省會城市中，長沙、武漢新開工面積較大，超過2000萬m2；合肥、鄭州緊隨其后，新開工面積在1700-1900萬m2；太原、南昌相對較少，新開工面積低于900萬m2。從施工面積來看，長沙、鄭州施工面積較大，超過7400萬m2，其次是武漢、合肥，施工面積在5000-6000萬m2；再次是太原、南昌，施工面積在2600-2900萬m2。從新開工面積占施工面積比例來看，中部六省會中除太原、鄭州比例相對較低外（但也達到24%以上），其余四城市比例均在三分之一左右，這表明當前中部六省會房地產市場的開發規模是基本恰當的；長沙新開工面積、施工面積在中部六省會中均居第一位，新開工面積占施工面積比例為30.35%，低于武漢、合肥、南昌。 4、商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比 施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。 表5 2011年中部六省會商品房施工面積與竣工面積倍數比 序號123456 城市太原南昌武漢長沙鄭州合肥 施工面積2859.902609.875961.067670.967425.805638.00 竣工面積226.40440.231064.061451.771486.001183.68 施工面積/竣工面積12.635.935.605.285.004.76 ? 小結：長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，未來新增供應將繼續保持較大規模 從表中數據可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來商品房市場新增供應量可能仍將保持較高水平；而2011年的這種結果，也可能是由于本年度商品房銷售形勢不景氣，開發商放慢了施工進度造成的，在銷售形勢轉好后，竣工面積或將迎來較高增長。長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，施工面積與竣工面積之比為5.28:1，未來幾年內房地產市場新增供應量仍將保持較大規模。 （二）市場即期指標 5、市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表6 2011年中部六省會房地產市場規模比較 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州太原南昌 批準預售面積2675.671418.781371.31914.69605.26461.59 同比39.7725.76-16.81-12.3550.3033.32 銷售備案面積1341.911197.151281.53659.91259.95302.92 同比-6.11-11.44-18.75-42.67-5.00-17.82 ? 小結：長沙新增供應量在中部六省會中居第三位，銷售備案量居第二位 從商品房新增供銷量來看，2011年中部六省會城市中，新增供銷量均突破千萬平方米的有三個城市——武漢、合肥、長沙，其中，武漢批準預售量突破2000萬m2；鄭州、太原、南昌新增供銷量均低于千萬平方米，其中南昌新增供銷量均低于500萬m2。長沙批準預售量在中部六省會中居第三位，比2010年下降一位；銷售備案量在中部六省會中居第二位，比2010年下降一位。 從商品房新增供銷的同比增幅來看，長沙、鄭州新增批準預售量同比負增長，其余四市同比增幅在25.76%~50.30%之間；六市銷售備案面積同比均出現不同程度下降，同比降幅最低的是太原，同比減少5%，最高是鄭州，同比減少42.67%。長沙商品房新增批準預售、銷售備案同比均有下降，但同比降幅均低于20%。 6、商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表7 2011年中部六省會商品房供需比 序號123456 城市太原武漢鄭州南昌合肥長沙 批準預售面積605.262675.67914.69461.591418.781371.31 銷售面積259.951341.91659.91302.921197.151281.53 供銷比2.331.991.391.521.191.07 ? 小結：大多數城市商品房供大于銷，長沙供銷比為1.07：1，處于基本平衡狀態 從數據來看，太原、武漢商品房供銷比超過1.80，供過于求；鄭州、南昌供銷比大于1.20，但低于1.80，新增供應處于輕度過剩狀態；合肥、長沙供銷比在0.80~1.20，新增供銷處于基本平衡狀態。2011年長沙新建商品房供銷比為1.07：1，供銷比在中部六省會中最低，但仍處于基本平衡狀態。 7、房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表8 2011年中部六省會房產一、二級市場成交量之比 序號123456 城市長沙武漢太原合肥鄭州南昌 商品房1281.531341.91259.951197.15659.91302.92 二手房263.87293.2659.19274.40192.45188.48 比值4.864.584.394.363.431.61 ? 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產一、二級市場成交量之比最高 從上表數據來看，三城市二手房交易量高于200萬m2，他們是武漢、合肥、長沙，三城市低于200萬m2，他們是鄭州、南昌、太原，其中太原低于100萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，位次與2010年位次持平。從房產一、二級市場比值來看，各地房地產市場發展水平不一，但除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，顯示大多數城市仍處于房地產市場快速擴張即新房交易遠大于二手房交易階段；長沙比值為4.86，比值最大，房地產市場交易以新房為主。 �。ㄈ┦袌鰞r格指標 1、市場價格指數比較 該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。 表9 2011年中部六省會城市商品住宅銷售價格指數（環比） 序號123456 城 市長沙武漢鄭州合肥南昌太原 一月101.8101.1101.3100.4101.9100.2 二月100.9100.5101.5100.6101.099.6 三月100.5100.499.8100.0100.0100.3 四月100.5100.4100.5100.4100.2100.2 五月100.5100.2100.299.7100.3100.4 六月100.4100.2100.3100.0100.3100.3 七月100.1 100.1 100.0 100.1 100.0 100.2 八月100.3 100.2 100.3 100.0 100.0 100.0 九月100.3 100.0 100.2 100.0 99.9 100.1 十月100.099.810099.999.799.9 十一月99.799.899.799.799.4100.0 十二月99.599.799.599.699.4100.0 ? 小結：月環比指數整體呈現下行，房價下跌趨勢日益明顯 從上表來看，2011年中部六省會房價月環比指數基本呈下降趨勢，進入下半年后，各市房價月環比指數基本停漲，進入四季度，多數城市房價月環比指數低于100，房價進入實質下調階段。長沙房價月環比指數在九月前（含九月）指數均高于100，房價仍有一定程度上漲；十月后（含十月）房價月環比指數停漲，十一月、十二月指數低于100，房價下跌形勢正式在指數上得以體現。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 �。ㄒ唬﹪窠洕鏊僦鸺净芈洌浿懱卣髦饾u顯現。 國家統計局初步測算顯示，2011年中國經濟比上年增長了9.2%。其中一季度增速為9.7%，二季度9.5%，三季度9.1%、四季度8.9%，經濟增速逐季回落，軟著陸特征開始顯現。從中部六省會來看，除鄭州外，各市同比增幅均低于去年，但均超過本年度全國平均增幅；與上半年增幅比較來看，武漢、長沙、合肥增速下降。 �。ǘ┲胁苛康禺a開發投資占全社會固定資產投資的比例較高，但僅兩城市房地產開發投資增幅超全國增幅。 除南昌外，中部六省會其他城市固定資產投資占全社會固定資產投資的比例均高于25%；除長沙、太原外，其余四市房地產開發投資增幅均低于全國增幅；與2010年對比來看，僅合肥比例出現下調，這表明雖然房地產市場交易處于相對疲軟狀態，但整個社會的房地產投資水平仍較高，未來幾年內房地產投資比例仍將保持相對穩定。 �。ㄈ┲胁苛康禺a開發規�；厩‘�，但竣工比例相對偏小。 從數據來看，除太原、鄭州外，中部六省會新開工面積占施工面積的比例在三分之一左右，開發規�；厩‘敚坏┕っ娣e與竣工面積比較來看，各市施工面積均超過竣工面積4倍以上，竣工比例偏小，這可能是由于今年銷售的不景氣造成，也預示著未來在銷售形勢轉好后，可能將迎來竣工量的爆發式增長。 �。ㄋ模┲胁苛略龉⿷霈F過剩，銷售備案的全線走低是重要原因。 從數據來看，中部六省會的商品房供銷比在1.07~2.33之間，均大于1，新增供應量出現過剩趨勢，其原因可能是市場的不景氣帶來的供銷逆向運動造成，即新增供應量同比仍有較大增幅（除長沙、鄭州外），但銷售備案量同比全線降低，這都將導致待售面積的大幅增加。 �。ㄎ澹┲胁苛宄鞘蟹慨a一、二級市場成交量差距較大，市場交易仍以新房為主。 從房產一、二級市場的比值來看，除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，這表明在城市化比例仍相對較低的今天，中部六省會大多數城市仍處于新房交易遠大于二手房交易的房地產市場快速擴張階段，而這種快速擴張預計仍將保持相當長的時間。 �。┲胁苛颅h比指數整體呈現下行，房價下跌趨勢日益明顯。 從數據來看，2011年中部六省會房價月環比指數基本呈下降趨勢，進入下半年后，各市房價月環比指數基本停漲，進入四季度，多數城市房價月環比指數低于100，房價下跌形勢正式在指數上得以體現。 |