兩會后調控繼續 ,2012樓市陣痛“眾生相”

　　今年“兩會”期間，溫總理重申房地產調控不能放松，房價遠遠未到合理價位，“調控政策不放松”成為2012年樓市主流基調。

　　在本輪樓市調控背景下，各大調控城市時有“樓跑跑”事件出現甚至爆出房企破產的消息，這是否預示著調控威力的最直接顯現？是否將有更多房企面臨生存危機？“兩會”后，樓市又將如何面對各種各樣可能出現的微調控？房價回歸至多少才是合理水平？開發商如何在今年樓市激烈的競爭當中突圍而出？“兩會”后長沙樓市向左走，向右走？本期樓市觀察家將為您一一解讀。

　　北京：2012年前三月樓市成交量創近五年新低

　　市場：北京房地產業協會日前發布一季度北京市場成交數據，一季度北京新建商品住房成交1.8萬套，同比下降14.2%，創2007年以來新低。成交均價19516元/平方米，同比下降19.4%。

　　政府：北京市市長郭金龍在做政府工作報告時指出，2012年將繼續嚴格實施抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。同時，北京也高調否認了此前市場上流傳的北京限購令由5年納稅證明調整為3年的說法。

　　業內：北京中原市場研究部總監張大偉認為，當前成交量回暖使得市場已經逐漸出現底部特征，而其他未降價項目為提高銷售量將跟隨降價。從目前整體市場來看，市場均價依然存在繼續降價空間，調控政策依然執行力度較大，北京部分未降價項目可能迎來一次補跌過程。

　　張大偉預測，4月北京樓市有望量漲。整體來看，成交量有望在目前基礎上再次上漲，雖然不可能恢復到樓市調控前的水平，但達到限購政策之后高點的可能性較大。

　　購房者：“現在還是太貴，再等等看，應該還會降。”，“還是拿不準主意什么時候出手，有人說還要降，又有人說已經差不多了，但還是貴啊。如果再降點就咬咬牙買了。” 

　　上海：樓市“小陽春”：成交量多在外環外

　　市場：同策咨詢研究中心數據顯示，截至3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市場成交量141.58萬平米，供應量108.77萬平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85萬平米，供應202.10萬平米。同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市場成交量仍然慘淡經營，如果據此推算，2012年的成交量或許還不及2011年歷年商品住宅成交量的最低值729萬平米。

　　政府：上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申，上海將繼續嚴格執行國家和上海市房地產市場調控的各項政策措施，嚴格執行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機性購房，進一步鞏固調控成果。

　　業內：同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，首套房貸層面的“微調”的疊加效應直接受惠于剛需置業的首套房置業者，也讓普通商品住宅成交量增加。對首套房置業者來說，“微調”的疊加效應可能會讓其少交稅費或貸款利息，盡管受益幅度總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房，將能激活樓市成交量。

　　購房者：目前，多數人依然覺得上海的房價還是過高，大多還是以觀望為主。“我覺得房企的‘降’意不足，很少看見樓盤打出打折、優惠、促銷等宣傳字眼，就算有，折扣還是不大，仍舊只能夠望房興嘆，再等等吧。”購房者姚女士告訴記者。

　　深圳：第一季度深圳房價同比跌15% 成交量下滑近2成

　　市場：3月深圳樓市成交量和價格雖然都出現了回升，但整個一季度的銷售卻是量價齊跌。根據深圳市規劃國土委公布的新建商品住宅成交網簽數據，深圳一季度一手樓成交面積約59.18萬平方米，同比下降了18.5%，環比也小幅下滑了3.1%。價格則同比去年年初下跌了15%左右，但是環比去年年底房價卻出現了小幅回升跡象。

　　政府：日前，深圳市規劃和國土資源委員會發布的《深圳市住房建設規劃2012年度實施計劃》，規劃提出，深圳今年將加快研究建立長效機制，逐步以市場化調節機制實施需求分類引導。

　　此外，研究對普通商品住房以及別墅、復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策，嚴厲打擊普通商品住房投資投機，合理降低首套普通商品住房購房和居住成本，加大對自住住房需求支持力度；對別墅、復式、大戶型等商品住房，推進交易和保有環節的稅收改革，引導住房市場向滿足居民居住需求方向發展。

　　業內：前兩個月成交冷清是受到春節影響，銷售徘徊在低谷，而到了3月份出現上升，原因是受到首貸利率優惠的利好推動，剛需們入市欲望轉濃，開發商的優惠幅度也加大。

　　美聯物業的分析報告則指出，目前市場出現回暖，未來樓市能否持續，在限購政策不變的情況下，唯有依靠開發商的持續降價來提升成交。

　　金地集團華南區域地產公司總經理謝文云表示，他們將積極應對，一方面對現在符合市場需求的產品加快供應，優先推出首次置業、首次改善的產品；在土地拓展方面也將更加注重符合剛性需求產品特點的土地資源。

　　購房者：第一季度深圳房價同比下跌15%，深圳購房者開始“蠢蠢欲動”。“現在開發商給出的優惠幅度很大了，只要有合適的房源，我會出手買房”深圳的購房者牛先生說到，他和他的女朋友今年打算結婚，擁有一個屬于自己的小窩對他們來說或將更好，所以，二季度他會適時出手。

　　杭州：調控下 杭州首現房企破產

　　市場：4月9日，杭州余杭區法院已受理西城時代家園開發商金星房地產公司破產案，成為網上傳播最快的地產新聞。因為這是本輪房地產調控政策下杭州地區第一家因資金鏈問題申請破產的房地產公司。房企破產的消息給本已寒冷的房地產市場又蒙上一層陰霾。

　　政府：由余杭區政府政法委等相關部門牽頭的協商會議召開了，會議記錄明確表示，為了最大化利益保障業主的權益，余杭區政府將墊資進行該項目，并承諾將為業主辦出三證。

　　業內：葉檀認為，房企申請破產一點也不奇怪，因為現在房地產開發商的資金鏈大多數都崩的非常緊，尤其是中小的開發商沒有融資渠道，如果政府不伸出援手就會處于破產的邊緣，這家開發企業其實就是規模不大，如果沒有外界的資源就只能是破產。對于其他的一些開發企業來說，事實上也是有一種變相的破產或者變相的資金壓力，比如說用其他的方法來解決目前的困境，像房地產信托的展期、或者是貸款的展期，這個都是變相的資金壓力，把這個壓力往后延的一個表現，所以整體而言，今年的房地產市場對于開發商來說確實是寒冬的一年，比2011年的情況會更加糟糕。

　　中原地產研究部總監張大偉表示：“金星申請破產應該屬于一個個案，對于目前的市場來說，除非公司旗下項目已接近售罄，不然的話，底價轉讓股權等手段是可以解決開發商資金問題的。因此，金星的破產實際影響不會很大。”

　　購房者：“與周邊樓盤相比，價格相對優惠是很多購房者最終決定購買西城時代家園的重要原因。現在，西城時代家園申請破產了，我們期待政府能夠很好的處理好這個項目，讓七百多業主損失減小”，李先生也奉勸廣大購房者，買房一定不要只貪小便宜，一定要了解開發商的背景，選擇靠譜的開發商。

　　廣州：一季度樓市成交面積降19.9% 成交均價降3%

　　市場：2012年第一季度，廣州10區2縣一手住宅成交面積為169.6萬平方米，同比下降19.9%，環比2011年第四季度下滑了5.5%；一手住宅均價為11694元/平方米，相比去年第一季度12074元/平方米的均價略降3%。

　　政府：廣州市國土房管局表態稱，對住宅市場，目前廣州市沒有取消限購的具體時間表，仍會根據中央及廣東省的政策，堅持當前限價、限購、限貸政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　業內：目前樓市成交量相較去年的水平仍有差距，特別是在供應量持續放大的情況下，樓盤降價促銷勢頭仍將持續。廣州經緯行研究中心主任曾英杰分析稱，相比前兩年的第一季度市場表現，今年廣州樓市的成交量依然明顯處于低位，尤其是春節期間，樓市成交更創歷史冰點，拉低整個一季度的成交。另外，有分析指出，目前房地產調控已取得初步成效，房價上漲的勢頭已基本止住，隨著四五月份銷售旺季的到來，開發商的推貨力度及優惠力度將加大，外圍區域房價仍有進一步下調空間。

　　購房者：春季以后開發商的優惠火力較足，2012年一季度廣州購房者購房信心有所提升，但“房價降幅過低”

　　和“走勢不明”仍是阻礙購房的主要原因，多數購房者預期未來房價將下跌，目前房價降幅與購房者預期的15%最低降幅仍有一定差距。

　　天津：樓市一季度市場行情以價換量 總體仍低迷

　　市場：延續2011年宏觀調控的影響，2012年第一季度天津樓市成交量持續走低。相關數據顯示，2012年第一季度天津商品住宅成交套數和成交面積，分別為12274套和125.96萬平方米，環比分別下跌22.11%和24.24%，同比也分別下跌50.09%和50.87%。這一數字表明，2012年第一季度天津市商品住宅成交量跌入近4年來最低水平，且已經連續兩個季度環比回落。

　　政府：今年天津委、市政府再度將住房保障工作列為20項民心工程之首，預計全年可新增“三種補貼”家庭1萬戶。天津市將進一步放寬住房保障“三種補貼”準入條件，廉租住房租房補貼和經濟租賃房租房補貼標準上調20%。政策調整后，將有更多的中低收入住房困難群眾享受到住房保障，租金支付能力得到提高。

　　業內：從各樓盤近期成交實際情況來看，眼下確實開始出現小幅回暖。天津資深業內人士表示，“1-2月樓市持續低迷，成交量跌入歷史的最低水平，而進入3月份在部分項目大幅降價的促進下，剛需得到釋放，成交量成倍增加，市場回升明顯。但在高庫存壓力下，天津樓市競爭壓力仍巨大，未來樓市走勢仍將取決于在售項目的價格策略。”

　　購房者：“如果以后房價再上漲，那我這輩子可能都沒有機會買了。因此，只要價格符合心理預期，我就會出手。” 購房者小杜表示。

　　重慶：量漲價跌 降價跑量仍是樓市主調

　　市場：在全國樓市調控政策依舊從緊的背景下，樓市以價換量、低量低價仍在持續。雖然目前有少部分樓盤有醞釀漲價的趨勢，重慶樓市依然堅持穩中有降的主調。開發商“以價換量”，大幅度的優惠促銷活動吸引了剛需購房者，使得一季度重慶樓市整體呈現量漲價跌的態勢。

　　政府：黃奇帆表示，2012年，重慶將優化房地產市場調控。當地將新開工公租房1350萬平方，配租10萬套，同時加強公租房小區綜合配套，提高社區管理服務水平，方便群眾生活。重慶還將落實首套住房和改善性住房的優惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求。綜合運用規劃控制、土地供應、信貸稅收等手段，確保房地產市場平穩健康運行，房價增幅不超過城鎮居民可支配收入增幅。

　　業內：“由于目前信貸政策還沒有完全放開，降價依然是最直接促使購房者下手的手段，去庫存成為眾多開發商主要考慮的問題。通過蓄客期間我們的調查，剛需置業者更多關注的還是價低質優的樓盤，而且這樣的剛需族還不在少數。”重慶宗申動力城的相關負責人表示，因此，我們宗申動力城這次將拿出150套房源進行特價銷售，期待達到預期效果。”

　　同時，多數重慶業內人士認為春交會前后仍然是個很重要的時間節點，考慮到許多開發商即將迎來新一輪還貸高峰，降價求量仍將會持續，今后一段時間仍然是下手的上佳時機。

　　購房者：相關調查發現，在重慶購房者的購房意向中，67.44%的網友打算在第二季度買房，其中，81.4%的購房者會選擇中小戶型的新房。由此可見，剛需主力軍將繼續吹響重慶樓市集結號。

　　成都：住宅辦公銷量齊升 上漲趨勢明顯

　　市場：成都樓市無論是住宅、商鋪還是辦公物業都出現了不同程度的積極表現。數據表明，一季度成都住宅的銷售成績上升趨勢明顯，和去年同期銷售的下降頹勢形成了鮮明對比。

　　政府：四川省國稅局副局長鄭江平表示，目前成都房產稅試點還在研究過程中，須謹慎進行，不宜操之過急。鄭江平副局長認為，成都限購令還在持續，房市調控已見成效，而房產稅啟征涉及限購取消、老百姓接受度等問題，必須慎重考慮，還在研究中。成都如要進入試點行列，將會針對自身特點開征房產稅，不會盲從上海和重慶的模式，并且必須經過仔細研究、征求多方意見以后再制定相應措施。

　　業內：成都思源經紀市場研究中心總監孔祥虎認為，隨著樓市調控環境的變化，開發商也在這一過程中逐漸找到合適銷售的定位產品，“剛需”產品在今年一季度成為了樓市的銷售主力，從而成就了一路上揚的樓市銷售業績，讓樓市拐點提前在一季度顯現。

　　商業地產研究人士祁宏志認為，除了剛需物業外，商業已經成為了多數開發商在當下回款的重要利器，但大環境對其的影響卻絲毫不能忽視，市場的消化速度遠遠跟不上掛牌數量的暴漲，或許“理性出街”將成為今后商業地產開發商不得不面對的現實。

　　購房者：“對于我們購房者來說, 開發商給予的直接價格讓利，更為實在。”購房者劉小姐表示，在開發商大打優惠牌的助推之下，她會選擇恰當時機出手買房。

　　海南：房價逐月走低 以價換量趨勢明顯

　　市場：今年一季度，海南新建商品住宅成交均價持續下滑，跌幅近5000元/m2，重點城市海口均價在7000元/m2左右波動，三亞均價下跌近逼20000元/m2。與此同時，一季度海南商品住宅成交量也在持續上漲，其中3月漲幅超過23%，以價換量成效明顯。顯示了在商品住宅價格逐步回落下，眾多購房者開始放棄觀望、積極入市，海南樓市穩步著陸。

　　政府：從前三月成交情況來看，在房價小幅下跌的同時海南樓市成交量和成交面積也在相對回暖。雖政策調控持續，但有剛需的龐大支撐，使得樓市整體穩中有降，總體平穩。海南省副省長姜斯憲指出，海南房地產市場將保持平穩，房價不會出現大升和大降的可能性。

　　業內：樓市成交大幅攀升，是樓市深度“以價換量”引致“剛需”發力的結果，并非樓市“回暖”的征兆。業內人士預期，未來6-12個月內房價還可能有10%-20%的下調，而部分已經降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認可。

　　購房者：根據最新調查顯示，目前已經有42.2%的海南購房者有置業計劃。在海南置業的網友共有46.2%選擇了兩居室。而選擇一居室的網友達到26.9%。“小戶型總價較低，對于一般的普通家庭，不論是用來自住或做投資，資金壓力都不算太大。而像我們這樣的島外購房者，購房通常都是用來作為度假、過冬之用，選擇一處小戶型，來海南短期居住，也不至于造成資源浪費。”購房者徐女士說出了許多購房者的心聲。

　　南京：“以價換量”初顯成效，庫存量跌破5萬套

　　市場：隨著剛需、剛改的積極入市，南京樓市一季度從低迷走向了回升。相關數據顯示，截止到29日中午12點，南京商品房成交量達到了11769套，如果加上后面兩天的數據，將會突破1.2萬套大關，和去年11571套相比，略有上漲。但是，值得注意的是，3月份成交量和去年同期（2211套）相比，上漲了151%。

　　政府：江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，近期投資者入市再次折射出樓市調控的復雜性。當前投資渠道匱乏，房產本身具有投資價值，一旦形成看漲預期，極易跟風，甚至進入“癲狂”狀態。要讓房價持續回歸，仍需不斷強化調控預期。 

　　業內：開發商樂觀預期全年目標，企業普遍認為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺絕無可能，相反，地方微幅寬松政策還會陸續出現，這將吸引更多需求入市。這個時候，只要開發商不輕易提價，而是繼續選擇低價跑量，很多企業仍有望完成全年銷售目標。業內人士分析，5萬套的庫存量依然不容樂觀，按照一季度的消化速度，還需要賣13個月。南京正常的庫存量應該在4萬套左右，南京樓盤降價或將仍是主流。

　　購房者：購房者王先生表示，“開發商給出的折扣優惠較大，有合適的房源，我會出手買房。”，他認為房價不可能再降了。

　　長沙：一季度長沙新房銷量同比減半 價格分化或成趨勢

　　市場：長沙市房產研究中心發布《2012年1-3月長沙市房產交易情況通報》(以下簡稱《通報》)，《通報》顯示，2012年1-3月，長沙地區新建商品房累計批準預售244.34萬m2，同比減少34.43%，而銷售方面，長沙地區新建商品房累計銷售備案257.62萬m2，同比減少51.43%。其中，內六區新建商品房累計銷售備案175.49萬m2，同比減少57.17%。

　　政府：張劍飛市長表示，這幾年，政府一直把“住有所居”作為政府工作的重要任務來抓。一是大力推進棚戶區改造；二是大力發展廉租房、公租房、經濟適用房；三是促進房地產市場的健康、理性發展。今年，還將進一步加大這方面的力度。因此，從宏觀經濟政策上來講，將會從利率、稅收等政策引導合理的理性需求，從而促進房價回歸到理性水平。

　　業內：這幾乎是長沙樓市近年來銷售量最大同比降幅。“這一波的宏觀調控，效果已經非常明顯。”京投銀泰(湖南)置地投資有限公司董事、總經理劉正明說，“在信貸的差別化利率變化的刺激下，一些剛性需求開始釋放，才帶來了3月樓市的以價換量。”就在近日的新書簽售會上，華遠地產董事長任志強預計，“今年都很難出現反彈。未來房價分化會很明顯。賣得好的價格可能穩住，但是賣得差的價格可能會下跌明顯。”

　　購房者：“長沙房價下跌空間不大，目前的折扣優惠也比較給力，所以，在今年的春交會期間，我會適時出手”購房者何先生表示，相比一線城市，長沙房價真不算高，目前長沙房價已經探底，是該出手的時候了。