| TOPIC1政策篇 大局初定 微調加速 |
2012上半年全國樓市政策解讀 ★ 閑置土地處置出新規 政策回放 為有效處置和充分利用閑置土地，規范土地市場行為，促進節約集約用地，國土資源部根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、行政法規，于2012年6月1日發布了《閑置土地處置辦法》，自2012年7月1日起施行。各市、縣國土資源主管部門負責本行政區域內閑置土地的調查認定和處置工作的組織實施，上級國土資源主管部門對下級國土資源主管部門調查認定和處置閑置土地工作情況進行監督管理。 深入解讀 新版《閑置土地處置辦法》出爐，核心內容基本未變，對于閑置土地的處罰力度并未加重，但在閑置土地的認定、查處等環節進行了修訂調整。新《辦法》明確規定，國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地便為“閑置土地”，而修訂前的“閑置土地”則是指“土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地�！庇纱丝梢钥闯�，新版《閑置土地處置辦法》對于“閑置土地”的定義較之前寬松了很多，開發商在獲得土地后可以在規定日期基礎上延長一年時間開工。 新版《辦法》細化出了涉及城鄉規劃調整、群眾信訪事故、供應土地存在權利不清、建設條件變更、司法查封、訴訟、仲裁或者軍事管制、文物保護及因違法原因責令其停工等6類情況，以及因自然災害等其它不可抗力因素造成的閑置。新版《辦法》多方面考慮各種主客觀因素，對于在閑置土地的認定、查處等環節更加趨于規范，更具有可操作性。清理閑置土地可以加快形成住房供應，是樓市調控的重要一環；而對地方政府來說，盤活閑置土地也可以穩定投資，促進經濟發展。 ★ 加強住房公積金監管 政策回放 近年來，各�。▍^）住房城鄉建設廳在加強住房公積金制度建設、規范管理和隊伍建設等方面做了大量工作，取得積極成效。但也存在監管工作落實不到位，工作力量薄弱，監管手段單一，監管能力不足等問題。為進一步強化�。▍^）住房城鄉建設廳對住房公積金的監管職能，住房和城鄉建設部根據《住房公積金管理條例》、《住房公積金行政監督辦法》等規定，于2012年2月6日下發《關于進一步加強住房公積金監管工作的通知》，《通知》從加強對管委會決策的監督、加強文件報備審核、定期開展監督檢查、實施管理績效考核、加快監管系統建設、加強業務指導、組織開展全員培訓、加強信息報送工作、做好信息公開工作、加強部門協調、加強隊伍建設這11個方面進行了具體闡述。 深入解讀 隨著住房公積金規�？焖僭鲩L，業務范圍不斷拓寬，繳存、提取個人貸款、資金存儲、財務核算等方面的風險隱患不斷積累，監管工作面臨不少新情況和新問題，監管任務十分繁重，此次出臺的《通知》從11個方面詳盡闡述了進一步強化�。▍^）住房城鄉建設廳對住房公積金的監管職能，就能更好的加強住房公積金監管，維護職工合法權益，實現“住有所居”的目標，進而實現社會和諧穩定的大局。 ★ 做好房地產用地管理和調控工作 政策回放 為貫徹落實中央經濟工作會議、全國住房保障工作座談會議和全國國土資源工作會議精神，切實做好2012年房地產用地管理和調控工作，國土資源部于2012年2月25日發布《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，要求各級國土資源主管部門一定要堅定不移地按照中央決策和國土資源部的工作要求，在政府領導下和相關部門配合協作下，努力克服困難，確保做好以保障性安居工程為重點的城鄉住房供地和監管工作。 深入解讀 《通知》以繼續嚴格落實中央各項調控政策措施，加大監管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸為出發點，確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%；因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。此項規定能更好的推動土地供應向“穩定市場、保證民生、促進利用”方向發展。 ★ 央行三年來首次降息 政策回放 中國人民銀行于2012年6月7日發布《關于下調金融機構人民幣存貸款基準利率和調整存貸款利率浮動區間的通知》，并于2012年6月8日起正式執行。其主要內容如下：金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。央行同時決定，自同日起：（1）將金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍；（2）將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍。 深入解讀 此次下調距離央行上次上調存款準備金率不到半年時間，也是央行三年來首次下調存款準備金率。央行上次下調存款準備金率是在2008年12月，之后從2010年1月起，央行連續12次上調存款準備金率，通過對金融機構準備金率共計600個基點的上調，來回收市場過多流動性資金以抑制物價的過快上漲。 此次降息的目的是為了刺激貸款需求，減輕企業負擔，預防經濟增長快速下滑，有助于在當前復雜形勢下穩定國內經濟增長，是一種短期調控的手段。尤其需要指出的是，央行同時放寬利率浮動空間，這是在近年來歷次利率調整中未曾有過的，在這樣一個外需不穩、國內經濟增速放緩、通脹壓力趨弱的關鍵節點上，央行通過下調準備金率傳遞出穩增長的信號，這是央行貨幣政策微調的進一步體現。但降息并不能解決當前中國的結構性問題，許多實體經濟由于盈利微薄而對貸款的需求并不那么旺盛。所以在降息的同時，如果能夠加大結構調整的力度，真正讓民營投資和民間消費發展起來，穩定經濟增長的目標才能實現。 ★ 落實保障性安居工程財政資金到位 政策回放 2012年2月6日，財政部發布《關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》，《通知》主要包括幾下幾方面的內容：一是切實落實資金來源，確保不留資金缺口；二是拓寬資金來源渠道，加大保障性安居工程投入力度；三是創新財政支持方式，引導社會資金投資保障性安居工程；四是落實稅費優惠政策，努力降低保障性安居工程成本；五是保證資金及時到位，提高資金使用效益；六是加強資金監督管理，確保資金�？顚Ｓ�。 深入解析 《通知》明確2012年中央財政安排保障性安居工程補助資金將高于2011年，省級財政也要加大對本地區財政困難市、縣支持力度。2011年中央財政住房保障支出共完成3822億元，這一標準對省級財政部門提出了更高的要求，壓力也越來越大，需要各市縣財政部門的通力配合，確保政府資金來源落實到位，不留資金缺口。 2012年各級財政部門可在以下幾方面下功夫來籌集資金，一是加大地方政府債券收入用于保障性安居工程的投入力度；二是將個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入專項用于保障性安居工程；三是適當安排國有資本經營預算及城市部分稅收資金支持保障性安居工程建設。 ★ 加強存量房稅收征收管理工作 政策回放 2012年6月15日，長沙市人民政府辦公廳印發《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的通知，本辦法自2012年7月1日起執行。此《辦法》規定發生存量房交易負有納稅義務的單位和個人，應當如實申報繳納契稅、營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅等稅費；地稅部門建立存量房交易申報價格比對系統，比對系統將待評估房地產就地理位置、建筑結構、朝向、樓層、層高、交易時點等主要因素修正得出存量房交易價格評估值，相關部門要積極配合地稅部門做好存量房交易稅收征收管理工作。 深入解讀 當前長沙市存量房交易過程中，納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段進行虛假申報，以低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍，《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的出臺能進一步加強和規范長沙行政區域范圍內存量房交易稅收征管，促進房地產市場健康有序發展。 《辦法》的實施，主要解決了四個方面的問題：一是確定了存量房交易中納稅義務人的申報辦稅程序；二是解決了存量房計稅價格的確定問題；三是確定了納稅人對核定的計稅價格和應納稅額有異議的處理原則和方法；四是確定存量房交易稅收征管中政府有關職能部門的職責�！掇k法》的出臺將進一步加強和規范存量房交易環節的稅收征管工作，有效堵塞稅收漏洞，防范稅收風險，實現稅收的公平、公正，并為房地產稅制改革奠定基礎。 ★ 加強公共租賃住房管理 政策回放 為了加強對公共租賃住房的管理，保障公平分配，規范運營與使用，健全退出機制，住房和城鄉建設部于2012年5月28日下發《公共租賃住房管理辦法》，并將于7月15日起施行。《辦法》對公共租賃住房的申請條件、運營監管、退出機制等做出了明確規定。 深入解析 出臺的《公共租賃住房管理辦法》中，主要包括以下幾個關鍵點：一是籌集渠道靈活多樣。公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資；二是外來務工人員可申請公共租賃住房�！掇k法》中設定了除了本地居民可申請公共租賃住房外，外來務工人員只要在本地穩定就業達到規定年限，申請條件符合當地住房保障主管部門的要求，也可進行申請；三是因就業、子女就學等原因需要調換公共租賃住房的，經公共租賃住房所有權人或其委托的運營單位同意，承租人之間可以互換公租房。 ★ 政策助推綠色建筑發展 政策回放 財政部、住房和城鄉建設部按照《國務院關于印發“十二五”節能減排綜合性工作方案的通知》（國發[2011]26號）統一部署，為進一步深入推進建筑節能，加快發展綠色建筑，促進城鄉建設模式轉型升級，于2012年4月下發《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，意見中主要包括以下幾個內容：一是充分認識綠色建筑發展的重要意義；二是推動綠色建筑發展的主要目標與基本原則；三是建立健全綠色建筑標準規范及評價標識體系，引導綠色建筑健康發展；四是建立高星級綠色建筑財政政策激勵機制，引導更高水平綠色建筑建設；五是推進綠色生態城區建設，規模化發展綠色建筑；六是引導保障性住房及公益性行業優先發展綠色建筑，使綠色建筑更多地惠及民生；七是大力推進綠色建筑科技進步及產業發展，切實加強綠色建筑綜合能力建設。 深入解讀 《意見》明確指出到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%，建筑建造和使用過程的能源資源消耗水平接近或達到現階段發達國家水平。除此之外，還要力爭到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準，到2015年，新增綠色建筑面積達到10億平方米以上，這幾項目標的出臺為我國未來綠色建筑的發展指明了方向。 《意見》中指出對按綠色建筑標準設計建造的保障性住房、學校、醫院等公益性建筑及大型公共建筑，率先實行評價標識，并逐步過渡到對所有新建綠色建筑均進行評價標識，并培育專門的綠色建筑評價機構，建立綠色建筑評價職業資格制度�！皬娬{性標識”的推進機制，體現我國綠色建筑的推廣具備“自上而下”的特點。《意見》中指出在制定保障性住房建設規劃及年度計劃時，應明確規定具備條件的地區安排一定比例的保障性住房按照綠色建筑標準進行設計建造。另一方面，鼓勵各地在政府辦公建筑、學校、醫院、博物館等政府投資的公益性建筑建設中，率先執行綠色建筑標準，力爭到2014年，政府投資公益性建筑全部執行綠色建筑標準，讓綠色建筑更多地惠及民生。 ★ 進一步規范房地產經紀管理 政策回放 長沙市住房和城鄉建設委員會于2012年5月18日下發《關于進一步規范長沙市房地產經紀管理的通知》，對房地產經紀機構、房地產經紀人員、房地產經紀活動的管理都做出了具體的規定，市住建委每年對全市房地產經紀機構及其分支機構進行一次專項檢查，各區住建局（城鄉建設局）每半年要對轄區內的房地產經紀機構及其分支機構進行檢查，市房屋產權監理處、市房產交易管理所、市房產信息中心配合進行長沙市房地產經紀管理的工作，此通知于2012年7月1日起正式執行，并開始啟用新的《長沙市房地產經紀機構備案證》、《長沙市房地產分支機構備案證》、“長沙市房地產經紀執業卡”。 深入解讀 隨著長沙市二手房市場的快速發展，也帶來了房地產經紀行業的突飛猛進，但從業人員素質良莠不齊，導致了房地產經紀行業屢遭詬病。此項《通知》的出臺能進一步規范房地產經紀管理、建立公平競爭、誠實守信、運作規范的市場秩序，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，促進房地產市場的健康、有序、均衡發展。 《通知》中規定在長沙市新設立的房地產經紀機構及其分支機構，應當自領取工商營業執照之日起30日內，向長沙市住房和城鄉建設委員會申請備案，此項規定能有效解決房地產經紀機構到房地產管理部門備案率不高的行業隱患；《通知》規定，房地產經紀人員執業的，應當加入房地產經紀機構，由所在經紀機構到市住建委辦理執業登記，領取“長沙市房地產經紀執業卡”后方可執業，此項規定能有效解決經紀人流動性大、業務分散、業務操作空間大等行業詬病�！锻ㄖ芬幎ǎ康禺a經紀機構應通過二手房網上簽約及交易資金監管系統開展業務，二手房自助交易平臺不再對房地產經紀機構提供二手房交易網上簽約服務，此項規定能更好的規范二手房交易秩序，促進二手房市場的規范化發展。 ★ 地方政策微調 政策回放 今年上半年以來，天津、上海、揚州、蕪湖等多個城市相繼開始了措施各異的樓市政策微調，其中天津上調普通住宅指導價格，蕪湖給予購房補貼，上海放松限購條件，成都出臺住房公積金新政，揚州出臺購買成品住宅獎勵政策，重慶提高公積金貸款額度，中山上調新建住房價格上限等等。蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動政策出臺幾天后均被叫停，而大部分城市的微調政策還是順利過關實施，由此可見，在樓市調控總基調不變的前提下，國家樓市調控的微調窗口已經打開。 深入解讀 上半年以來，地方微調政策相繼出臺，樓市松綁喧囂塵上。中山松綁“限價令”，上調新建住房價格上限，提高限價標準，對于已經有辦法應對限價政策的開發商而言，可操作的空間更大了；天津普通住宅指導價格的上調，進一步擴大了普通住宅房源的范圍，使得購房交易稅費大幅縮減，在很大程度上緩解了購房者，尤其是剛性購房者的購房壓力；蕪湖微調政策的出臺主要是出于對房地產成交和地方經濟的考慮；上海放寬外來居民購房門檻，是為了增加地方財政收入；成都市公積金新政與中央房地產調控的方向與基調保持了一致，進一步擴大了住房公積金政策的受益面，使住房公積金發揮更大的效用，造福了更多的人群；揚州市購買成品住宅獎勵政策一出，引起了關注和熱議，其實政策所說的“成品住宅”就是“精裝修房”，精裝修房是未來房地產產品發展的大勢所趨，因此揚州新政對精裝修房的推廣理應被認可；重慶市公積金新政令當地低迷的房地產市場深受鼓舞，對剛性需求拉動很大。 以上對各地微調政策的盤點可以看出，雖然大部分城市的微調政策已然順利過關實施，但如果地方微調一旦觸碰調控紅線，還是會被勒令暫停。從長期來看，未來我國房地產調控的關鍵還在于解決地方對土地財政的過度依賴問題，從而減少地方政府過度發展房地產業的沖動。總體而言，用限購、限貸卡住購房權和資金兩個要害環節，然后通過限價為漲價剎車，再通過加大保障房建設力度來提高供給、滿足基本住房需求，是能夠實現房價調控目標的。 |