| TOPIC2供應篇 淡市維穩 理性圖存 |
Part1 半年報解讀 ◎ 土地出讓 溫和冷靜，唱主調 2011年以來，調控重壓下的長沙土地市場開始顯現疲態，如2010年那般的土地市場旺市神話已不再，溫和冷清唱響著市場主旋律。2012年上半年，捆綁地產市場的各項調控措施依然持續，長沙土地市場供應與成交唯以“穩”為基才能換得后市的可持續性發展。從土地供需數據來看，2012年上半年長沙內六區共掛牌出讓土地57宗，土地總面積234.17萬m2，其中，商業綜合用地掛牌31宗；住宅用地掛牌9宗；工業用地掛牌17宗。上半年土地掛牌出讓共成交67宗，同比增加23宗；土地總面積306.26萬m2，成交總金額85.31億元，綜合地價為2786元/m2，同比分別增長5.73%、-36.08%、-39.54%，其中，商業綜合用地成交36宗；住宅用地成交9宗；工業用地成交22宗。 由同比數據便知今年上半年土地市場行情在2011年基礎上繼續滑坡，地價仍在回落，地塊競價激烈程度遠不如前，底價成交常態化，流拍時有發生，雖偶有條件優越之地受房企追捧，但用于反駁“淡市之說”也只是偶然現象，杯水車薪�！拔⑼屏俊⑽⒌鴥r、微競爭”才是對當前長沙土地淡市的貼切形容。從單月數據變化趨勢來看，5、6月份冷市出現新轉機，迎來了一波供地小高峰，其中尤以岳麓區、望城區表現最為搶眼、動力最為強勁。我們認為，目前長沙土地市場的溫和狀態正是筑底形勢的信號，并且這種穩定態勢將維持相當長一段時間。 當然，溫和背后仍有“邪惡”的暗流在涌動，且不說地方政府一直以來依賴土地財政的長期習慣，單說優越地塊競爭慘烈，“地王”的不斷冠名就足以攪動看似平靜的土地出讓市場。 純住宅用地，“中槍”了 比起躺著也中槍的那些無辜來說，純住宅用地在此輪嚴厲的房地產市場調控中“中槍”在情理之中�；仡檭赡甓鄟淼囊话寻颜{控之箭，無不正中靶心，磨滅著土地不斷升值的動力。調控帶來的房地產市場的長期不景氣以及國家對地方政府土地調控提出的諸多新要求，使得土地出讓市場飽受連累，地價作為房價的最重要組成部分，自然也隨著房地產調控而沉浮。2012年上半年，長沙市政府審時度勢，適度調整土地供應，尤其是純住宅用地閘門依舊趨緊，推動速度趨緩，入市數量趨少，甚至有的區上半年無地塊上市，相信這也是地方政府的無奈之舉。政府推地放緩與土地需求熱情不高有直接聯系，上游商品房交易市場的持續低迷帶來開發商們資金融通困難，對未來市場信心嚴重缺乏，考慮到后期調控政策依然趨緊的預期以及直面的困局，大部分開發商，尤其中小型房企早已無心攻城略地。而此輪房地產調控的重心又直指普通商品住宅，對普通商品住宅的限購、限貸等，足以讓住宅用地成為此輪調控的重災區。從上半年純住宅用地出讓情況看，內六區僅成交9宗純住宅用地，住宅宗地地價為3216元/平方米，入市成交量十分有限，成交價未現高價，可見房企拿地積極性普遍不高，而商業、工業用地受影響相對較小，保障房用地的供應借勢調控，一躍成為地方政府保障的重中之重。 大河西，絕對的主角 河東河西，風水輪流，“一江兩岸”的發展理念撬動了河西這片寬廣富足的土地，“兩型社會”的提速建設給了大河西更多發展的理由，望城的撤縣設區更給了大河西更大發展的空間�！按蠛游鳌�，說不上是中國的主角，但絕對是長沙，乃至湖南的主角。近年來，大河西先導區一直是長沙土地市場供應的主要片區，從最新起步的濱江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城區，大河西先導區建設全面起航，帶動著先導區各重點片區的土地輪番入市，演繹著大河西這片土地上有史以來最激烈的攻城略地。 上半年的土地市場，看似溫和冷清，但熱點清晰可見。岳麓區、望城區便是上半年土地市場的熱點與焦點所在。截止六月底，土地供應地塊中，有19塊地塊來自岳麓區，望城區有26塊地；成交地塊中，岳麓區17宗，望城區36宗，這兩區在調控的關鍵時刻挽救淡市，充分體現著先導區豐厚的土地儲備和升值潛力。而熱點中還有熱點，洋湖片區、濱江新城片區便是上半年土地供應成交的集中地，兩片區上半年共有8宗地推出，7宗地成交，并且還有諸多地塊正在準備入市。其實，洋湖片區土地供應在今年的發力早已有征兆。2011年洋湖片區建設的各種動作不斷，洋湖濕地公園一期開放、先導區規劃展示館的開放、3號地鐵線規劃落定、湘府路大橋竣工在即……都讓洋湖片區的影響力和知名度直線上升，萬科就于6月份花費6億多元一舉拿下洋湖片區兩個地塊，相信后期洋湖片區還將掀起一股強大的供地潮。值得一提的是，該片區土地價格目前處于相對低點，未來有著巨大的價值提升空間，實力房企現在出手拿地是不錯的選擇。 拿地好時機？因企而異 近期的全國土地市場熱鬧非凡，從上海到南京，從廣州到北京，土地市場都一改往日冷清、低迷的場景，以不斷刷新的地價華麗轉身。受房地產成交量不斷攀升的影響，房企的預期發生微妙變化，拿地熱情高漲，萬科、恒大、金科、綠地等房企大手筆“豪擲”土地市場，底氣十足，高價地王也重現江湖，房企拿地熱情似乎在開始升溫，復蘇搏殺的情緒正在慢慢發酵。如此多的房企高價拿地，是否表明目前已經到了拿地好時機？房企的苦日子已經熬過去，春天就要來了呢？ 從目前長沙土地市場發展態勢來看，穩定已是大勢所趨，不會出現大的起落，市場筑底跡象越來越明顯，地價止漲已有一段時日，土地價格的止漲甚至回落，正是房地產調控政策傳導至此的效果顯現。土地市場價量齊跌固然是現實，但并非所有的開發商都會因為土地市場過冬而蟄伏。隨著降息，政策和市場開始筑底回彈，房市好了，開發商拿地的積極性自然回歸。近日全國各地土地市場傳來回暖復蘇的消息，多地“地王”不斷重出江湖，積極囤地，開發商拿地的積極性正在被調動起來，以往資金鏈緊張的房企正在很好的扭轉困局，發展向好。那么，長沙土地市場是否到了拿地最佳時機，這要因企業情況不同而確定。目前土地市場處在低點，價格也有所松動，這是共識，對于一些資金足夠又有著明確發展規劃的房地產企業而言，的確是一個非常有利的拿地時機。但另一方面，房地產市場并未明顯好轉，未來市場仍存在不確定性，加之住建部六月份出臺了修訂后的《閑置土地處置辦法》，對囤地、閑置土地的處置更加嚴厲，開發商們必須要充分考慮自身資金實力拿地，條件不成熟的先觀望一段時間，待市場明朗后再“圈地”，避免出現資金周轉風險。 ◎ 投資施工 開發投資“失速” 長沙房地產市場近幾年處于高速發展的階段，房地產開發投資一直保持著快速增長態勢，增速一年快過一年，但此輪持續兩年之久的嚴厲樓市調控卻牢牢地拖住了飛速前行的房地產開發投資步伐，增速節節下滑，速度明顯放緩，雖絕對量有增長，但屬近兩年上馬項目的延續性開發、釋放前期儲備資金居多，再說其中一部分增速還是由保障房開發建設撐起，不足以形成有效的供應流。2012年1-6月，長沙市（含三縣市）完成房地產開發投資486.70億元，其中住宅投資321.14億元，同比分別增長23.9%、4.3%。與樓市溫度相對應的是房地產開發投資的增幅。今年2-5月份，長沙房地產累計開發投資單月同比增幅分別為65.23%、28.05%、26.52%和20.90%，增幅呈回落下行走勢。進入6月，隨著樓市整體依舊溫和冷清，累計投資增幅繼續放緩，增速回落趨勢暫無扭轉之意。 作為房地產開發資金來源及后市商品房新增供應的先期指標和風向標，房地產開發投資對于政策及市場波動的敏感程度相當高，在一定程度上影響著市場下游環節的表現。房地產開發投資“失速”對樓市帶來的多重影響值得關注，開發投資增速下降必將對后市商品房供應產生不利影響，總體上看，長沙普通商品住房的需求是剛性的，增加普通商品住房的供應是此輪調控重要的訴求之一，也是解決房價高企、促進房地產市場長期可持續發展的最重要手段。不過，從目前土地市場的遇冷、開發投資增速的下降等情形看，后市供應仍不容樂觀，幸有一定的市場庫存，關鍵時刻能堵住因開發投資放緩帶來的階段性商品房供應不足。同時，也不乏冒險者繼續投資，期望在亂市中占得先機。 資金鏈，還能挺多久 投資，最重要的便是資金，資金問題，在當前的樓市調控下，最大的桎梏就是銀行限貸與資金回籠。就在今年年初，長沙出現多起施工樓盤停工、開發商跑路事件，這直接反映出當前限貸、限購政策下，開發商在資金投入、周轉方面已經力不從心，紛紛陷入資金鏈困境。調控政策壓頂，各大銀行均表示將根據房地產市場形勢變化，優化房地產貸款區域結構和客戶結構，主動壓降房地產貸款規模。今年以來，各大銀行、金融機構房地產貸款增長正在持續放緩，對房地產開發貸款越發審慎，開發貸款就越來越難，小開發商基本上貸不到款，項目貸款成數也有所降低，有的貸款利率還在提高。另一方面，不景氣的市場銷售正不斷傳導至開發端，銷售的乏力帶來開發商資金回籠的困局，周轉至開發端的資金也就嚴重不足了。雖然今年以來國家幾次下調存款準備金率，但目的不在于放寬房地產投資，釋放的資金流少量的流入房地產開發領域，也只是杯水車薪，解不了巨大的資金缺口的結。 當然，正當一部分開發商正在為資金困局輾轉反側的時候，也不乏外地頗具實力的投資商進駐長沙，他們無需擔心資金鏈問題。近年來，兩型社會建設、長株潭城市一體化、長沙到深圳高鐵3小時通勤、長株潭輕軌、城市地鐵、過江隧道等諸多利好，讓長沙這座城市的投資環境越來越誘人。在目前一線城市飽受調控煎熬之時，一些實力投資商順勢微轉，大舉進入二三線城市淘金，長沙便是一個非常不錯的選擇。從近期土地市場拿地情況看，萬科等實力房企已在大膽略地了。 “三大”指標，全線負增長 隨著調控放松預期的破滅，開發商們對于市場的審視更加入微，對于開發利益的追逐也更加冷靜，調控當下，微利時代，慢節奏微變，大大放慢房地產開發建設速度，以目前的較長時間換取后期寬松市場環境下更大的操作空間和可觀的銷售收益。開發商們這一理念上的微轉變，在房地產開發的三大指標——施工面積、新開工面積、竣工面積的變化上體現的淋漓盡致。2012年1-6月，長沙全市商品房施工面積6379.65萬m2，其中住宅4733.94萬m2，同比分別減少0.9%、8.2%；新開工面積1028.96萬m2，其中住宅636.05萬m2，同比分別減少5.2%、27.1%；竣工面積594.62萬m2，其中住宅464.46萬m2，同比分別減少23.6%、27.4%。從數據來看，今年上半年長沙全市施工面積、新開工面積、竣工面積均全線出現負增長，與去年相比，去年三大指標僅表現為增長速度放緩，但絕對數仍在增長，而到了今年，從3月份開始，三大指標的累計數同比全線出現負增長，表明房地產開發投資施工各指標對于調控政策存在緩沖滯后性，目前到了調控政策對于施工、開工、竣工影響最大的時期，我們認為此輪調控帶來的房地產開發施工低潮已經到來，預計經過這一次低潮供應后，房地產開發環節的慘淡景象將有所好轉，否則后期市場商品房供應將存在大麻煩，調控的初衷也就扭曲了。 深入分析，三方面原因導致調控下出現房地產新開工不足，一是較長的房地產開發周期和供應鏈條限制了房企應對政策不確定的靈活度，開發商通常采取緩開工、少拿地的策略來減少可能的風險。二是調控來臨之時，嚴格的信貸控制和銷售萎縮導致回款速度降低，開發商資金來源出現結構性變化，投向也會做相應調整。第三，地方政府財政對土地出讓金形成長期依賴，土地價格的剛性上漲使開發商難以在調控之時以合理的價格購置土地，導致開工和投資增速受到壓制。就長沙而言，上半年房地產施工面積、新開工面積、竣工面積規模均不同程度在萎縮，如果剔除保障房的建設量，實際開工、竣工量還要少，這說明目前長沙土地市場冷清，商品房銷售也未給開發商太多樂觀的理由，開發商庫存量較大，開工建設的積極性降低，精力主攻銷售，消化庫存，迅速回籠資金。在目前開發貸款趨緊，開發商資金鏈困局的情況下，資金實力薄弱的開發商一旦開工項目，就需要投入大量資金，而目前市場銷售又不給力，這無疑會占用大筆資金，甚至資金供應不上，出現爛尾樓。于是，很多開發商選擇先囤地，等待機會，很多商品房項目出現延緩開工速度、縮減開工規模、推遲開工時間等現象，整個房地產開發環節表現不太景氣和活躍，開發環節疲軟的直接后果便是在不久的將來可能出現住房供給缺口，即使大量建設的保障房也難以真正填補缺口、分流需求。 ◎ 批準預售 “冬歇期”還在持續 進入七月份的長沙，炎炎夏日、悶熱潮濕讓人們開始心緒不寧，躁動不安，然而2012年上半年的商品房批準預售卻未受到炎熱天氣的任何影響，依舊維持著“冬歇期”，似乎比去年冬季還要停歇得更加厲害。2012年上半年，全市新建商品房累計批準預售749.82萬m2，同比減少14.90%，其中住宅批準預售591.99萬m2，同比減少26.52%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售528.68萬m2，同比減少9.02%，其中住宅批準預售398.25萬m2，同比減少26.01%，各區縣中屬雨花區、長沙縣批準預售量最大，而芙蓉區預售量最小，同比降幅很大，表現最為乏力，而望城區則同比增幅最大。 從數據上分析，上半年全市批準預售規模仍在不斷萎縮，新增房源十分有限，多為市場上的待售存量房源。面對持續嚴厲的調控威力，開發商們的自我保護系統啟動得徹徹底底，推盤入市的數量、節奏都在應市場微變而發生微妙變化，“低放量、慢節奏”成為主要的應變法寶。追溯2012年上半年全市商品房批準預售量的呈現軌跡，倒“U”型拋物線十分明顯，年初以超低量開局，1月份僅有78.82萬平方米商品房供應，2月份則創下近一年來的最低供應量42.84萬平方米，規模遠遠不如去年下半年180-230萬平方米的水平，而4月份受到第33屆房交會的預熱助推，銷售預期被短暫看好，于是出現商品房供應突然沖量井噴，批準預售量直逼250.52萬平方米，形成一股蓄勢已久的供應小高潮，爾后預售量迅速回落至110-140萬平方米的水平，繼續演繹樓市“冬歇期”的冷清，而突然沖量的驚喜就此戛然而止，只能期待下一次商品房庫存的萌動與噴發。 賣與不賣，是個難題 對于開發商來說，賣房是實現經濟利益的唯一途徑，本來就不是一個兩難的選擇，但在當下房地產市場調控陰霾籠罩、松動微調政策不成氣候的背景下，整個商品房銷售行情不佳，一邊是實現資金回收、增加利潤的唯一方式，一邊是迷霧重重、充滿未知風險的市場，這讓開發商們在賣與不賣、是否捂盤等待之間頭痛不已，糾結萬分�？梢�，看似平穩的市場表象下暗藏著多少猶豫、彷徨、琢磨不定，上演著多元的樓市眾生相，有的冒險大量入市，有的捂盤觀望等待，有的謹慎低量試探，還有的調整所推物業類型，以商業地產暫時代替低迷的住宅市場，不管以何種策略應對變局，或直接入市，亦或曲線救市，搶占市場份額才是開發商們的終極目標。 在上半年的市場供應大局中，受到限購、限貸、限價等一系列嚴厲政策的壓制，投資投機性需求得到明顯遏制，剛性需求者更多的在期待房價下降的過程中觀望等待，于是市場交易量出現萎縮，可供爭奪的市場空間被壓縮，此時如果貿然大量入市，風險是顯而易見的，滯銷的后果將有可能給某些實力薄弱的房企以致命打擊。即使開發商近期“以價換量”的營銷策略具有誘惑，即使央行三年來首次降息微振樓市，即使剛需有陸續入市的趨勢，即使不時有“日光盤”、火爆售罄等局部熱像出現，但目前來說對整個市場的銷售量的提升效果比較有限，市場成交總量始終難現火爆局面。因此，在時下調控預期走向不明朗的前提下，減少供應量，轉攻為守，以觀后市，已成為某些開發商的選擇和市場的主流心聲。從某種意義上來說，減少供應量、推遲開盤時間一方面可以試探市場反應，另一方面，根據市場蓄客量更好地確定價格策略，能夠選擇一個更好的切入時機，靜觀其變。當然，目前商品房批準預售規模的縮小或許為另一個問題埋下伏筆，當開發商們推遲銷售，捂在手上的房源積壓到下半年集中釋放時，是否會帶來又一輪更加激烈的競爭？市場風險會否更大？是的，這也是大部分開發商所擔心的問題。所正所謂亂市造英雄，兵荒馬亂的樓市變局正是攻城略地大好時機，正是品質樓盤盡顯大盤風范的絕佳平臺,那些實力房企的品質大盤無需再畏首畏尾，大膽嘗試逆市推盤的驚險與刺激，也許會在紛繁復雜的淡市中獲得意外的驚喜和收獲。 老盤新推，撐起這片天 常言道：“姜還是老的辣”，地產江湖的老口子在眼下調控持續、市場空間狹小、競爭日益激烈的情況下終究體現出它們的優勢。總結長沙上半年各樓盤推售情況，房源遍布星城各大區域板塊，可謂“多點開花”。其中，老盤新推趨勢比較明顯，數量占據大半江山，撐起了批準預售這片大市場，更不乏很長一段時間沒有推新房源的項目，如中信新城、比華利山、麓谷林語等�！皵鄼n已久”的老項目爭相“梅開N度”，是時機已到？進度使然？還是臥薪嘗膽？瓜熟蒂落？剖析緣由，一是遭遇限購、限貸等調控政策的阻擊，開發商的現金流遭遇嚴酷考驗。如今，迫于日漸緊張的資金壓力，這些久未開盤的老項目，紛紛調整產品形式、宣傳亮點，精心包裝之后重新面世。二是近期剛需有集中入市的趨勢，市場銷售有所回升，開發商對后市的預測出現向好的轉變，這樣使得前期推遲入市的老盤貌似找到了良好的市場切入時機。正因為如此，市場上才重新出現了久違老盤入市銷售的現象。當然，老盤亦有老盤的好處，相比全新上市的樓盤來講，老盤后期普遍具備地段較好、內外生活配套成熟，現狀基本為現房或準現房、即買即住。 對于購房者來說，眼下入市的老盤都曾經歷過熱銷的輝煌，前幾年的旺市開發商早已賺得盆滿缽盤，留存少數尾房也是為了尋求更高利潤，但隨著去年以來的樓市持續低迷，以及未來樓市發展空間的限制和不確定性，這批樓盤也可能普遍認為及時拋售最靠譜，進而選擇將“壓箱底兒”的存貨放量，開發商賣一套就賺一套的純利潤，并沒有太多業績壓力和市場擔憂，因而市場優惠力度較靈活，這也給了廣大購房者一個不錯的出手佳機。而目前市場上初出茅廬的新盤也主要走品牌是王道的高端路線俘獲人心。長沙兩型社會建設的強力推進，城鐵、地鐵、交通、橋梁等基礎設施的不斷完善，城市居住品質不斷提升，高品質的項目占比將更大，人們對于樓盤品質要求也會越來越高，因此，不管是新盤還是老盤，品牌、品質、品位最能打動人心。 ◎ 抵押貸款 房產信貸，難言真正松綁 回顧前兩年以來的房地產市場金融環境，一路走來著實步步驚心，舉步維艱。2010年以來，央行先后足足12次上調存款準備金率，沖上歷史最高水平21.5%，同時還多次加息，僅2011年上半年，存款準備金率就六次上調，上調密集程度不言而喻，市場流動資金被全面收緊，“惜貸”局面愈演愈烈，開發企業資金面受到持續重壓，購房者房貸也是難上加難，市場金融環境兇險可見一斑。到了2012年，長沙房地產市場“剛需觀望、房企苦撐、政府發愁”的調控困局仍未緩解，房產信貸政策仍難言真正放松，國家堅定的調控方向不曾轉向。央行每一次出手，都是根據宏觀調控目標和實體經濟信貸需求情況以及商業銀行流動性狀況的相機決策，今年以來的兩次下調存款準備金率和三年半以來的首次降息，促經濟增長意圖明顯，并非直接針對樓市而來，雖給房地產市場帶來了一些利好，但更多的只是心理上的預期和信心上的提振，實質性作用微小。若單純的認為這是央行房產信貸政策從穩健轉向寬松的信號那就錯了，從目前的情況來看，國家針對樓市的信貸政策趨緊的總方向一段時間內不會發生變化，僅存在微調的可能。 2012年上半年，長沙市在建工程抵押筆數579筆，抵押面積579.60萬m2，貸款金額123.99億元，同比分別增長-7.80%、66.53%、35.09%。全市辦理一般抵押筆數888238筆，抵押面積1808.57萬m2，貸款金額514.51億元，同比分別增長-19.97%、-3.81%、0.54%，其中辦理個人抵押筆數87005筆，抵押面積1268.82萬m2，貸款金額367.80億元，同比分別減少19.72%、12.86%、7.86%。從各項指標的同比數據來看，長沙房地產抵押貸款今年仍然是艱難緊縮狀態，一般抵押熱度遠不如去年同期，規模正在全面萎縮，在建工程抵押雖貸款金額與抵押面積同比有所增長，但總規模不大，日子同樣也不好過，整個貸款抵押率延續著去年的下降通道，抵押熱度在低溫徘徊，這正好印證了目前房產信貸政策難以全面放松的論斷，也是市場最真實情況的體現。但值得注意的是，6月份單月，全市一般抵押、在建工程抵押各項指標環比均有較大幅度增長，反映出隨著央行降息、降準備金率，各商業銀行對房地產開發的支持力度也有增強趨勢。 降息，“微振”樓市 今年6月7日，中國人民銀行決定自6月8日起分別下調金融機構人民幣存貸款基準利率，其中一年期存貸款基準利率分別下調0.25個百分點。這是央行時隔三年半來首次降息，重點是，央行還同時調整了金融機構存貸款利率浮動區間的上下限。一般來說，根據歷史經驗，降息是貨幣政策放松的一個明確信號，但是這個放松并非明確針對樓市，實質上“穩增長”的意圖更加明顯。雖然此次降息對樓市的直接影響有限，但對于如今四面楚歌的房地產信貸市場可以說是久逢甘露，能“微振”樓市已是政策的最大“寬容”了。 以往，各開發商的資金鏈由于受到銀行信貸收緊和市場成交低迷、資金回籠困難兩方面的夾擊而捉襟見肘，開發投資熱情明顯不高，只能靠“以價走量”、多重優惠來吸引購房者，打開銷路，緩解資金壓力。而購房者方面，由于限購、限貸等政策阻礙，高額的購房資金難以解決，只能觀望等待，其中不乏很多剛需者中槍，無法動彈，對市場信心嚴重不足。此次央行的降息，雖說釋放和留給房地產市場各方實質性的資金空間很微小，但對市場信心上的提振還是值得一提。在目前市場交易出現緩慢回升跡象的情況下，對購房者特別是剛需購房者的心理影響將超過降低購房成本的影響。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。而影響房地產價格的主要是經濟調控政策，而調控政策中影響力最大的則是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。從今年來看，信貸政策相比2011年出現了小幅度調整和變動。此時的降息，對于目前資金鏈普遍緊張的房企來說，多少是個利好消息，同時貸款利率下調也降低了房企的融資成本。對于購房者而言，降息的舉動可能會被理解為政策的轉向，購房成本降低，市場觀望的氣氛可能轉淡，入市的購房者數量可能會因為對市場看好的預期而逐漸增加。同時，降息也增加了購房者的購買力，后期市場成交量預計會發生向好的微妙變化，不過短暫的成交反彈還是難解巨大庫存壓力。 信貸微調，曲線救市 2012年，國家層面上的樓市調控決心堅定，調控方向總體不變，當然，不觸及樓市調控底線的各類政策微調還是得到了國家的默許和認可�？v觀近期各地出臺的樓市調控微調措施，有關信貸政策的微調措施通過率最高。于是，各地房產信貸政策的微調，正在上演著“曲線救市”的火熱激情。譬如，住房公積金貸款政策的微調，正在“充值”樓市。在近40個微調城市中，各地政府支持首套剛需購房者的微調政策陸續出臺，運用公積金這一信貸手段的城市超過10個。從目前市場來看，信貸政策的微調給市場走出底部提供了政策支持，公積金貸款的調整確實給剛性需求者帶來了實實在在的鼓勵和優惠。但是市場整體限購限貸依然未松，微調效果的持續放大效應還有待進一步觀察。 在各地方政府加速政策微調，曲線救市的同時，湖南也爆出了政策微調的風聲：湖南省發改委在全省投資工作會議上強調，中央在房地產調控政策上總基調不變、政策上不變，但是要求各地各部門采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過落實利率優惠、降低首付比例、減免相關稅費等措施支持居民購買首套普通住房。消息一出立馬引起市場熱議，不過官方及時進行了辟謠，人們期待的利好消息原來只是捕風捉影，一場鬧劇。不過，無風不起浪，這場謠言也從側面反映出了地方政府試探政府國家調控底線，妄圖放松調控的沖動和想法。目前，長沙各大銀行在堅決執行中央有關差別化住房信貸政策的基礎上，逐步開始對合乎條件的首套房購房者提供8至9.5折不等的優惠利率，不過這種微調僅僅是為了落實央行、住建部等關于支持首套房購買需求和差別化信貸的相關政策，并不代表銀行放開對房地產信貸的整體嚴控。 Part2 樓市排行榜 預售許可排行榜 2012上半年長沙樓市批準預售十強樓盤 排 名項目名稱開發商所在區批準預售面積（萬m2） 1喜盈門 · 范城湖南潤領房地產開發有限公司雨花區46.09 2泊富國際廣場湖南新華印刷集團有限責任公司開福區26.97 3萬博匯名邸長沙盛和房地產開發有限公司雨花區18.47 4克拉美麗山莊湖南正昊置業發展有限公司天心區15.30 5康橋長郡湖南嘉基房地產開發有限公司長沙縣14.79 6陽光錦城湖南麗星房地產開發有限公司雨花區12.74 7華潤 · 鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司長沙縣12.28 8華遠 · 華中心長沙橘韻投資有限公司天心區11.96 9麓谷公館湖南雙金置業有限公司岳麓區11.46 10建發 · 匯金國際長沙兆發房地產有限公司天心區11.16 入榜剖析： 雨花、天心成供應集中地 從2012上半年批準預售排行榜來看，舊貌、新顏齊齊上榜，書寫淡市下的從容淡定，成為上半年長沙樓市的推盤先鋒。上榜樓盤所屬行政區的比例為雨花區∶天心區∶長沙縣∶岳麓區∶開福區=3∶3∶2∶1∶1，雨花區與天心區成為上半年全市商品房供應的集中地，長沙縣亦不示弱，占得榜單兩席，岳麓區、開福區今年上半年推盤有所放慢，上榜樓盤各占一席。而芙蓉、望城則遺憾的無樓盤入榜。 全新商住綜合體迅速崛起 此次預售榜單所有上榜樓盤上半年供應量均在10萬m2以上。在目前住宅市場被調控捆綁的環境下，高檔商住綜合體成為了城市發展的一個重要方向，上半年就有5大城市綜合體拔得頭籌，充分體現了城市綜合體的優勢和實力，其中，喜盈門·范城以46.09萬m2的預售量位居榜首，填補武廣新城板塊的商業空白，打造長沙商業新中心；去年上榜最值得期待樓盤的泊富國際廣場，今年果然表現優異，以26.97萬m2的預售量居于排行榜亞軍，今后將成為長沙又一經濟聚集點；華遠·華中心，標榜濱水地標，超大體量高端綜合體，今年一開盤便以均價17000元/m2高調面市，勇奪預售榜第八名；另外兩大綜合體萬博匯、匯金國際已經入市銷售兩年之久了，此次預售分別獲得第三名、第十名實屬難得。建筑面積130萬m2的超級大盤華潤·鳳凰城已連續幾次入選預售榜，今年上半年名列全市第七；康橋長郡以學區房為定位，陽光錦城作用雨花亭商圈中心，2011年以來持續發力，分列榜單第五、六名，形成熱銷風潮不在話下。 |