| TOPIC4對比篇 供銷兩淡 庫存累積 |
Part1 半年報解讀 ◎供銷結構 中小戶型備受寵愛，引領市場供需趨勢 在嚴厲的房地產調控政策下，長沙商品房供應與銷售方面都面臨著很大的壓力，開發商資金鏈緊張，購房者觀望情緒嚴重，2012年上半年來，新建商品住房供應量、銷售量均呈減少之勢。為了維持房地產市場的健康可持續發展，市場供需在不斷變化中尋求著均衡。 2012年上半年，長沙內六區住房供應套均面積為98.93m2，同比縮小8.88%，由此可以看出中小戶型是市場發展的流行趨勢。對2012年上半年商品房供銷結構進行深入分析可知，60-90m2，90-120m2這兩類套型在供應與銷售上都是主力戶型，兩者的供應量、銷售量之和均占總量的50%以上；列為限購對象的90m2以下套型供應占比為46.00%，同比提高6.43%，目前市場上剛需購買者占據市場主導，由于經濟條件的限制，小戶型是剛需購買者的首選，為了滿足市場需求，加大了90m2以下戶型的供應力度；144m2以上戶型商品房供應量所占市場份額最小，大套型購買成本較高，偏離于剛性需求預期，因此供應量與成交量均較少，其供銷比為0.72，供應量小于銷售量，由此可知2012年上半年消耗的大戶型房源為大部分為以前的庫存。 從上半年長沙內六區新建商品住宅各戶型段供銷關系來看，60m2以下套型供銷比為2.87，60-90m2戶型供銷比為1.30，90-120m2戶型供銷比為1.14，120-144m2戶型供銷比為1.24，144m2以上戶型的供銷比為0.72，內六區總供銷比為1.28，這表明2012年上半年新增供應和新增銷售基本平衡，市場保持著比較健康的狀態。 主力單價重心上移，高價位比例提速快 從2012年1-6月住宅成交備案的價位結構來看，6000-7000元/m2價位段成交備案比例最大，高達25.22%；而2011年住宅成交備案的價位集中在5500-6000元/m2這個區間，主力單價重心上移；8000元/m2以上價格段受品質改善、精裝房推廣的影響，增速最快。 近年來，長沙市經濟發展日新月異，城市化水平不斷提高，城市綜合實力逐步向一線城市靠攏，隨著城市經濟的騰飛，民眾對住房品質、品牌的追求已不可同日而語，高追求衍生出高消費。經濟實力雄厚的企業高管、高級白領、技術精英在內的高端消費人群的入市，能帶來大量的住宅需求，別墅、高檔住宅小區市場潛力巨大，高端消費人群對于購買高價位住房的能力不容小覷，隨著高消費人群的爭先入市的同時，帶來了高價位購房比例的提升。 ◎新房待售 庫存充足，不怕“斷供” 2010年以來，截止2012年6月底長沙市內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬m2，其中住宅806.27萬m2，占比73.31%；非住宅293.59萬m2，占比26.69%。 分行政區來看，雨花區、岳麓區、開福區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.81%、18.50%、18.27%，望城、天心、芙蓉三區緊隨其后。 分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比27.65%， 120-144m2商品住宅的待售量占比24.43%，位居第二，90-120m2、60-90m2、≤60m2緊隨其后，分別占比21.61%、17.71%、8.59%。 從以上分析可以看出，目前新建商品房存在一定的庫存積壓，待售量足以滿足市場需求，加之新增批準預售的跟進，后期商品房供應將比較充足，不會面臨“斷供”的局面。 大戶型，“傷不起” 在調控政策出臺的初中期階段，市場總體需求不旺盛，開發商為了獲得更大的收益，采取推遲、捂盤銷售的辦法拖延時間，等待開盤良機，在這場持久戰進行到白熱化階段的時候，面對日益緊張的資金鏈壓力，開發商為了挺過難關，急于清空庫存回籠資金，紛紛采取“以價換量”營銷手段賣房套現度過樓市寒冬。目前市場上以90m2以上的大戶型供應為主，而剛需群體作為市場購房的主流，出于經濟條件的考慮，比較青睞小戶型，且90m2以下小戶型是投資需求者爭先搶購的對象，供需矛盾導致大戶型庫存量逐漸增大，截止到2012年6月，90m2以上的大戶型的待售量占比73.69%，其中又屬144m2以上戶型待銷量最大。 造成大戶型銷售業績不佳有幾個方面的原因：一是剛需當道的時代已經來臨，首次置業者占據市場極大份額，大戶型偏離剛需預期；二是2011年契稅新政規定90m2以下，且是一套房，才能享受1個點的契稅優惠，90-144m2或二套房都收2個點契稅，144m2以上住房要收4個點的契稅，購房成本是經濟受限的剛需群體首要考慮問題，稅收的增加直接抬高購房成本，給購房者帶來難以承受的壓力；三是大戶型住房多用于自住，不易出租，出租帶來的收益遠遠及不上小戶型，且也不易脫手轉讓，這些特性難以吸引購房者入市。 Part2 樓市排行榜 銷售率排行榜 根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計計算得出2012上半年銷售率十強樓盤。 2012上半年長沙樓市銷售率十強樓盤 （排名不分先后） 項目名稱開發商所在區 三一街區湖南紫竹源房地產有限公司長沙縣 綠地公館湖南綠地天成置業有限公司天心區 萬科 金域華府長沙市領域投資有限公司雨花區 紅橡華園長沙朗景房地產開發有限公司芙蓉區 長房 · 南屏錦源湖南國廣置業有限公司雨花區 中建 · 麓山和苑中建信和地產有限公司岳麓區 歐萊雅郡湖南旺坤投資建設集團有限公司雨花區 名家 · 翡翠花園湖南美斯頓置業投資有限公司望城區 象嶼 · 優山美地湖南象嶼置業有限公司雨花區 通用時代 · 國際社區通用地產長沙有限公司天心區 入榜剖析： 雨花區獨占鰲頭，引領風騷 從2012上半年長沙樓市銷售率十強榜單來看，所屬行政區的比例為雨花區、天心區、長沙縣、岳麓區、望城區、芙蓉區=4：2：1：1：1：1，內六區中僅開福區遺憾未能入席，雨花區占據榜單4席，獨領風騷，天心區此次有2個樓盤上榜，其他三區均各占一席。萬科 金域華府繼2011年拔得雨花區銷售率頭拔后持續上榜，風頭一時無二。區內其他三個樓盤同樣具有良好的市場口碑；中建·麓山和苑作為岳麓區上榜代表，更是上榜的老人了，在當下市場平淡、競爭激烈的情形下，屹立不倒，持續熱銷，實屬不易；通用時代·國際社區、綠地公館作為天心區的樓盤銷售率之最，大品牌、大制作眾所周知，長沙縣上榜樓盤三一街區位于長沙經濟開發區，打破純住宅投資瓶頸，走商住綜合體道路，奮力突圍，逐鹿長沙樓市；望城區作為內六區中唯一“不限購”區域，發展后勁強，位列榜單一席，大有趕超其他區縣之勢；芙蓉區憑借市中心的優越地理位置，此次上榜的紅橡華園很受市場青睞。 “特色 ”、“亮點”，樓盤制勝法寶 在樓市調控力度不減的氛圍下，一味的注重廣告噱頭宣傳的時代已經過去，與眾不同的產品才能吸引眼球，引來熱銷風潮。縱觀半年度銷售率十強榜單，上榜樓盤無不有自己的獨特之處。雨花區作為榜單之冠，其上榜的4個樓盤各有千秋。其中，象嶼·優山美地位于體育新城板塊，共享武廣新城國際央區之都市繁華，區域升值潛力巨大；視野開闊，無高層建筑物遮擋；環境優美，臨近圭塘河風光帶。歐萊雅郡精心雕琢的建筑外立面，在這一片清靜居所，更添舒適之感；數級跌水河谷、上下七層植物鏈，營造了健康的生活環境。萬科 金域華府作為武廣央區的黃金地段，集萃一城繁華，雙地鐵，高鐵，輕軌縮短了與世界的距離。長房·南屏錦源依托強大的品牌力量、雄厚的開發實力以及頂尖的設計，將其打造成為長沙超低密度、超高綠化居住標桿。 芙蓉區的紅橡華園地處瀏陽河文化產業風光帶的核心區域，收攬400多米長的河灣佳景，擁有區域“唯一”的國際5A級寫字樓，它將成為片區乃至長沙未來的“名片”級標志性建筑群；岳麓區的中建·麓山和苑以實景園林為最大特色，建筑設計方面融匯中西大都會城市氣息，舒適靈動，為居家的最佳之選；天心區的綠地公館從居住文化的和諧性出發，融東方宅院的人居善意與西方建筑空間的私密于一體，營造一個以階層文化為靈魂的精英社區。通用時代·國際社區旨在為長沙人居傾力打造最佳城市生活示范區，提升長沙人居時尚生活品味；望城區的名家·翡翠花園位于大河西先導區核心啟動區——濱水新城，項目的園林景觀作為長沙首個臺地式的主題景觀園林，設計非常出彩。 |