| TOPIC6 診斷篇 樓市波瀾 冷暖交織 |
本輪長時間連續性的樓市調控，讓長沙樓市波瀾迭起，市場溫度冷暖交織。迷霧重重的市場表象下，對市場行情的把脈困難重重、說法不一，有的認為上半年長沙房地產市場很冷，有的認為市場很熱。那么，到底是冷市下蓄意營造的熱銷假象還是市場階段性的真實回暖，在此，用數據、用指數、用走勢最能甄別真偽。2012年上半年商品住宅成家價格指數、房地產市場景氣指數、樓市健康度測度三大指數，給您最權威、準確的樓市診斷。 Part1 城房指數 根據我市商品住宅成交價格指數分析模型，至2012年6月底，我市商品住宅成交價格指數為243.80點，較年初下降8.80點，今年指數月均減少1.47點，整體呈現出下降的態勢。從具體單月指標來看，1月指數降幅較大，2月、5月有小幅回落，3月、4月、6月指數小幅增長。 從面積子市場指數來看，至2012年6月底，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市場價格指數較年初下降，月均分別減少0.01點、3.06點、1.37點；60m2以下、144m2以上子市場價格指數月均分別增長1.23點、1.43點。 從板塊子市場指數來看，至2012年6月底，新南城板塊、北城板塊、中心板塊子市場價格指數較年初下降，月均分別減少0.90點、1.47點、0.69點；東城板塊、河西板塊子市場價格指數月均分別增長2.34點、0.17點。 診斷小結： 2012上半年長沙（內六區）城房指數有所回落，主要是1月指數下調 1-6月商品住宅價格指數累計減少8.80點，至2012年6月底指數為243.80點，月均減少1.47點，今年以來指數整體呈下滑走勢，1月回落較為明顯。分面積段來看，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市場價格指數下降；分板塊來看，新南城板塊、北城板塊、中心板塊子市場價格指數下降。 Part2 景氣指數 診斷小結： 2012上半年長沙（內六區）市場景氣指數先抑后揚，總體在低景氣位徘徊 依據我市房地產市場景氣指數分析模型，2012年上半年長沙房地產市場景氣指數先抑后揚，年初延續去年年末景氣度下降的慣性，出現明顯回落后，3月份開始略有回升，但半年來市場基本處于低景氣空間。從單月來看，1、3、4、5月景氣指數均處在低景氣空間；6月景氣指數為101.77點，雖超出100點的景氣線，位于高景氣空間，但指數值在高景氣空間中相對偏低；而2月份是今年唯一跌入不景氣空間的月份，指數值為93.88點，同比下降3.14點，創下近一年來的最低值；半年間景氣指數波動不大，市場表現比較溫和。分季度來看，一季度由于受到去年年尾市場不景氣的氛圍延續，加之房地產調控未見任何松綁跡象，依然多措并舉，嚴厲有余，因此，市場景氣度一度跌入谷底。到了第二季度，受多種因素刺激影響，如開發商“以價換量”等多種促銷、房價止漲、多地銀行信貸政策出現調整等，市場景氣指數開始緩慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房貸利率、鼓勵剛需等利好，帶來市場成交的一波小回升。從上半年內六區房地產市場景氣指數運行情況來看，下半年景氣指數運行仍會偏穩定，可能略有回升。 Part3 樓市健康度 2012年上半年樓市健康度加權評價 一級指標二級指標原始值健康度得分加權得分健康度評價 價格健康度指標房價收入比6.2730.22 正常 房價增長率與CPI增長率之比2.50 30.21 正常 房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.44 30.22 正常 月供與家庭月收入之比（%）36.3220.15 基本正常 規模健康度指標房地產開發投資額與全社會固定資產 投資額之比（%）29.4930.19 正常 房地產開發投資額增長率與全社會固定 資產投資額增長率之比1.54 30.22 正常 商品房新開工面積與施工面積之比（%）27.9130.25 正常 供需健康度指標商品房供銷比1.28 10.07 異常 空置率（%）8.9120.17 基本正常 二次以上置業者購房比例（%）15.4710.05 異常 住房自有率（%）67.8530.26 正常 結構健康度指標房產一、二級市場成交面積比4.05 20.15 基本正常 換手率（%）6.8920.19 基本正常 普通商品住房供應面積占比（%）76.3930.11 正常 綜合評價2.43健康 診斷小結 2012上半年長沙（內六區）市場健康測度值為2.43，近五年來首次進入標準健康狀態 根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2012年上半年我市（內六區）房地產市場健康測度綜合得分為2.43，比2011年健康度提高了0.13點，為近五年來首次進入健康狀態。從各指標值來看，正常指標值8個，異常指標2個，基本正常指標4個，與2011年相比正常指標增加一個，異常指標減少一個，基本正常指標持平，健康度再次提升，并進入標準健康狀態。 具體來看，2012年上半年我市僅商品房供銷比、二次以上置業者比例兩指標出現異常，而月供與家庭月收入之比、空置率、房產一、二級市場成交面積比、換手率等四指標基本正常，其余指標均為正常狀態。其主要原因是隨著國家限購、限貸等宏觀調控政策的貫徹落實，房地產市場的投資、投機性需求逐步被擠出，房價快速上漲得到抑制，并出現一定下調趨勢，這在很大程度上提高了房地產市場健康度；但客觀來看，政策的調控也在實際上降低了房地產市場熱度，在新增供給量仍較大的情況下，銷售出現了明顯減少，最終使得供需健康度、結構健康度中部分指標出現下調。 |