Part1 2012年下半年市場走勢預測與分析

　　2012年以來的國家房地產宏觀調控，持續時間長，手段措施嚴厲，長期的調控政策重壓體現出了初步成效。就長沙而言，調控以來長沙房地產市場未見大起大落，穩定是主調，投資投機性需求得到全面壓制，房價穩定止漲，商品房預售與成交同比成“雙降”趨勢。近期，在全國調控頻頻微調的背景下，長沙樓市出現了新特點、新轉機，因此，綜合各方面因素，我們給出2012下半年長沙房地產市場的趨勢預測：

　　（一）國家調控大局不變，地方微調可能常態化

　　調控走到今時，我國房地產調控開始升級為政策層面的深度博弈。自去年下半年以來，面對史上最嚴厲的這一輪房地產調控，全國已有30多個城市出臺樓市微調政策。從微調情況來看，國家層面主要是降低存款準備金率、首套房貸利率優惠、降息等金融信貸方面的微調，大多數城市主要從稅費減免、購房政策、公積金貸款額度等方面進行“補充減壓”，鼓勵剛需，而所有執行限購政策的城市均未松動。即便有個別省份、城市觸及調控“紅線”、限購規定，但也立即被叫停取消。央行6月初降息以來，各地對樓市是否放松調控的猜疑加劇，不過近期國家高層多次公開表態堅持調控不放松，其中也不乏上海、廣州等一線城市加入到堅定調控的表態中，40城市住房信息實現聯網將更好的遏制異地炒房。目前，長沙房地產政策調整也僅在首套房貸利率上做文章。因此，下半年樓市調控大局不變，重點在既有政策的落實上，一些二三線城市為鼓勵剛需而不觸及調控紅線的政策微調可能常態化。

　　（二）土地市場難以升溫，開發投資仍低速增長

　　去年以來，長沙土地出讓市場不斷降溫，持續冷清，上半年長沙內六區土地掛牌出讓共成交67宗地塊，其中純住宅用地僅成交9宗；土地成交總面積306.26萬m2，成交總金額85.31億元，綜合地價為2786元/m2，同比分別增長5.73%、-36.08%、-39.54%，并且很多地塊都是底價成交，競爭遠沒有以往激烈。受到房地產信貸政策依然收緊的影響，開發商資金鏈壓力有增無減，長沙房地產開發投資增速持續放緩，新開工、施工面積等指標甚至出現負增長，可見開發環節的不景氣。信貸政策的緊縮、商品房成交的低迷、庫存不斷累積、開發商資金的緊張、國家閑置土地處置新規等多重因素，都將影響下半年開發商拿地、開發投資的信心和積極性，于是，下半年長沙土地市場難以明顯回溫，開發投資將以低速增長，規模不會太大。

　　（三）商品房推量或加快，大戶型消庫存壓力大

　　國家上半年兩次下調存款準備金率、一次降息，雖給房地產信貸市場帶來一定利好，但要明顯解救房地產開發資金困局還是杯水車薪。加之上半年長沙商品房市場銷售不理想，資金回籠狀況不佳，1-6月全市新建商品房累計成交備案599.36萬m2，同比減少39.64%，其中住宅成交備案505.86萬m2，同比減少43.43%，商品房供銷比為1.28，比去年提高了0.47點，供過于求的形勢更加明顯，2010年以來，截止今年6月底長沙已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬m2，較上月底增加32.32萬m2，庫存積壓明顯增加。基于這些，相信下半年開發商們將會加快商品房的推出量，特別是“金九銀十”旺季和年末兩個節點，以此來改善資金壓力，消化庫存。但是，目前待售的套型主要集中在90m2以上中大戶型，占總量的73.70%，而今年市場又以中小戶型剛需為主，供需產品類型有錯層，因此下半年大戶型房庫存去化壓力十分大。

　　（四）剛需或促成交轉機，多因素營造局部熱銷

　　目前，長沙商品房成交量總體在低位持續徘徊。從數據分析來看，長沙自“限購”政策實施以來，投資投機性需求被有效抑制，商品房購買者中以本省外地者居多，多為首次置業，本市購房者則以改善性需求居多，且也多為一次置業，這說明目前長沙房地產市場上主要是省內的剛性需求者在撐起市場成交量。而政策方面，不管是地方進行微調還是中央的口徑，限購始終未松動過并且也不會松動，長沙市場的投資投機性需求會持續受到抑制，政府鼓勵剛需的愿望將一定程度刺激觀望已久的剛需者入市，使市場成交，特別是中小戶型成交出現新轉機。同時，由于目前社會普遍認為已經到了出手買房的好時機，下半年市場局部熱銷的局面也將會比較常見，主要是開發商急于消化庫存，回籠資金，加大“以價換量”、多重優惠促銷等力度，吸引剛需客戶。另外，價位適中、高檔豪宅、一線江景、綠色生態、學區、地鐵、區位等多種因素，迎合不同消費者需求，這些概念性樓盤出現熱銷情理之中。

　　（五）市場景氣度或略升，商品房價格趨于穩定

　　2012年以來，長沙房地產市場景氣指數始終在低景氣空間運行，市場景氣度在2月份一度跌至93.88點，到第二季度，市場景氣度出現微幅提升，6月份景氣指數為101.77點，今年以來首次升至景氣空間。從市場反映來看，長沙樓市半年節點上似乎出現了新轉折，6月商品房成交備案量居上半年各月之首，環比增幅達29.45%，成交備案量突破130萬m2，成交量出現不小的回升，市場有初步回暖的跡象。基于對下半年商品房批準預售、銷售等的預計，下半年長沙房地產市場景氣度可能會略有上升，較上半年略顯活躍。商品房價格方面，根據國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，長沙新建商品住宅價格1月、2月環比分別下降0.4%、0.2%，但3月份以后價格指數保持基本穩定，波動微小，表明“以價換量”帶來的商品房價格下降已在1、2月份顯現，下半年房價將總體保持穩定態勢，但不排除個別樓盤高調漲價或降價的情況。

　　（六）一二級市場差距大，二手房頹勢難以扭轉

　　2012年上半年，長沙二手房市場一直不景氣、不活躍。上半年全市二手房成交面積133.30萬m2，成交套數為13424套，同比分別減少33.57%、26.30%；其中住宅成交84.43萬m2，成交套數為10899套，同比分別減少40.43%、29.00%。從數據來看，今年的二手房成交規模仍在繼續萎縮，上半年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.50：1，雖較去年上半年縮小0.45，但新舊房市場交易差距仍然十分大。另外，從 7月1日起正式實施《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》，明確規定在辦理權屬轉移登記過程中，將嚴格執行“先稅后證”的政策，當事人未能提供相關完稅憑證的，依法不得辦理權屬轉移登記手續，可見二手房市場交易秩序監管將更加嚴格，這對于市場行情不好的二手房買賣是個不利政策，加上目前市場房價止漲、持有成本未見增加，更多房主還不急于出手賣房。因此，預計下半年長沙二手房市場將仍然保持冷清局面，缺乏刺激市場的利好，短時間內難以追趕新房市場規模。

　　（七）保障房建設穩推進，竣工項目將逐漸增多

　　去年以來，長沙對住房保障高度重視，保障性住房建設一直處于提速狀態。上半年長沙多個保障房項目陸續竣工、交房，如我省首個竣工的廉租房小區天劍花園已交付使用，高新區首個公租房項目麓城印象已完工，麓谷和潤園、麓谷和沁園等項目也已接近完工，住房保障成果有目共睹。2012年，根據省里確定的目標任務，長沙市保障性安居工程將建設27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經適房1000套、城市棚改9900套、國有工礦棚改60套、林業棚改96套；發放廉租住房租賃補貼11800戶，其中新增發放廉租住房租賃補貼500戶。由于近兩年來長沙新開工建設的保障房項目比較多，因此，預計下半年保障房竣工的項目還將逐漸增多，保障房供給將進一步增長。另外，下半年還將有多個新項目計劃開建，各類住房保障政策的保駕護航，全市住房保障將繼續穩步推進。

　　（八）市場競爭越發激烈，旅游工業地產漸盛行

　　由于受到長時間嚴厲的宏觀調控，純住宅市場受到牽制，房地產市場發展的空間越來越緊縮，在夾縫中求生存成為了市場共識，可見市場競爭將越來越激烈，并且競爭還會不斷升級。未來，有針對性的專攻細分市場是贏得競爭的一個最佳途徑，那么品質、個性、概念將成為留住客戶的最大賣點。最近，中國社會科學院城市與競爭力研究中心在《全球城市競爭力報告(2011～2012)》中發布，長沙成為競爭力提升最快10城市之一，位列第4，逐漸強大的競爭力引來眾多實力開發商紛紛搶灘長沙，長沙房地產市場因此風生水起，岳麓區、望城區借勢迎來了區域板塊的新崛起。同時，長沙房地產市場也在不斷尋求突破和轉型，旅游地產、工業地產、老年地產、城市大型綜合體等多類新型產品逐漸盛行起來，有望成為日后破解樓市調控困局的最大突破口。

　　Part2 2012下半年新盤推薦

　　預測排行榜

　　依據長沙市房產研究中心調查問卷及0731房產網網上調查情況，充分參考各方評價和觀點，在全市評選出2012下半年最值得期待品牌樓盤。

　　2012下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤

　　（排名不分先后）

　　項目名稱開發商所在區

　　順天國際金融中心湖南順天房地產開發有限責任公司雨花區

　　恒力 · 卡瑞爾中心湖南省恒力置業發展有限公司天心區

　　嘉福 · 長安郡湖南嘉福房地產開發有限公司雨花區

　　五礦 · 紫湖香醍五礦建設（湖南）嘉和日盛房地產開發有限公司長沙縣

　　中建 · 芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置業有限公司天心區

　　華潤 · 橡樹灣華潤置地（湖南）發展有限公司岳麓區

　　長沙奧林匹克花園 · 貢院湖南湘天房地產開發有限公司雨花區

　　佳兆業 · 君匯上品湖南佳兆業房地產開發有限公司雨花區

　　入榜剖析：

　　優質新盤逆市激流，蓄勢待發

　　如今調控當道，競爭異常激烈，市場對產品提出了更高的要求。要想在激烈的拼殺中生存下來，博得消費者青睞，品牌效應、品質優良、商住配套、產品多元、產品設計、生態環境、經濟實用等將是未來上市新盤應該重點關注的因素。從2012下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤上榜情況來看，新型產品占主流，品牌實力開發企業持續發力，有大型城市綜合體、有新型高端商務中心，更多的是大型高檔住宅區。這些樓盤憑借自身獨特的優勢和優良的品質，逆市推量，正雄心勃勃的準備逐鹿樓市江湖。

　　新盤各顯神通，逐鹿地產江湖

　　雨花區順天國際金融中心定位為長沙首個以商務休閑為主題生態購物公園和大型城市綜合體，物業形態多樣，開創長沙主題休閑商業的新模式。恒力·卡瑞爾中心坐落于侯家塘商圈，創新性的把新型mini商務模式帶到長沙，是專門針對新型發展企業打造的高端文化商務中心，未來將是長沙新的商務新地標。由五礦地產在南城最新開發的五礦·紫湖香醍，7萬平米的山湖自然景觀資源和法國普羅旺斯浪漫主義風格園林是她吸引購房者的法寶，喜歡浪漫風情的人們一定不會錯過。中建·芙蓉嘉苑則延續中建多個項目的整體風格，地鐵口岸物業，升值潛力巨大，盡享城市舒適生活。華潤·橡樹灣則是華潤置地在大河西先導區大手筆開發的標桿性大盤，依山伴水，景觀資源出類拔萃，文化、教育資源十分優越。另外老盤長沙奧林匹克花園也將推出新品長沙奧林匹克花園·貢院，佳兆業·君匯上品則是全新上市。嘉福·長安郡主推80-120m2的緊湊實用型兩房、三房，瞄準下半年市場剛需。