Part1 2012年下半年市場走勢預(yù)測與分析

　　2012年以來的國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，持續(xù)時間長，手段措施嚴(yán)厲，長期的調(diào)控政策重壓體現(xiàn)出了初步成效。就長沙而言，調(diào)控以來長沙房地產(chǎn)市場未見大起大落，穩(wěn)定是主調(diào)，投資投機性需求得到全面壓制，房價穩(wěn)定止?jié)q，商品房預(yù)售與成交同比成“雙降”趨勢。近期，在全國調(diào)控頻頻微調(diào)的背景下，長沙樓市出現(xiàn)了新特點、新轉(zhuǎn)機，因此，綜合各方面因素，我們給出2012下半年長沙房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測：

　　（一）國家調(diào)控大局不變，地方微調(diào)可能常態(tài)化

　　調(diào)控走到今時，我國房地產(chǎn)調(diào)控開始升級為政策層面的深度博弈。自去年下半年以來，面對史上最嚴(yán)厲的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，全國已有30多個城市出臺樓市微調(diào)政策。從微調(diào)情況來看，國家層面主要是降低存款準(zhǔn)備金率、首套房貸利率優(yōu)惠、降息等金融信貸方面的微調(diào)，大多數(shù)城市主要從稅費減免、購房政策、公積金貸款額度等方面進(jìn)行“補充減壓”，鼓勵剛需，而所有執(zhí)行限購政策的城市均未松動。即便有個別省份、城市觸及調(diào)控“紅線”、限購規(guī)定，但也立即被叫停取消。央行6月初降息以來，各地對樓市是否放松調(diào)控的猜疑加劇，不過近期國家高層多次公開表態(tài)堅持調(diào)控不放松，其中也不乏上海、廣州等一線城市加入到堅定調(diào)控的表態(tài)中，40城市住房信息實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)將更好的遏制異地炒房。目前，長沙房地產(chǎn)政策調(diào)整也僅在首套房貸利率上做文章。因此，下半年樓市調(diào)控大局不變，重點在既有政策的落實上，一些二三線城市為鼓勵剛需而不觸及調(diào)控紅線的政策微調(diào)可能常態(tài)化。

　�。ǘ�）土地市場難以升溫，開發(fā)投資仍低速增長

　　去年以來，長沙土地出讓市場不斷降溫，持續(xù)冷清，上半年長沙內(nèi)六區(qū)土地掛牌出讓共成交67宗地塊，其中純住宅用地僅成交9宗；土地成交總面積306.26萬m2，成交總金額85.31億元，綜合地價為2786元/m2，同比分別增長5.73%、-36.08%、-39.54%，并且很多地塊都是底價成交，競爭遠(yuǎn)沒有以往激烈。受到房地產(chǎn)信貸政策依然收緊的影響，開發(fā)商資金鏈壓力有增無減，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，新開工、施工面積等指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，可見開發(fā)環(huán)節(jié)的不景氣。信貸政策的緊縮、商品房成交的低迷、庫存不斷累積、開發(fā)商資金的緊張、國家閑置土地處置新規(guī)等多重因素，都將影響下半年開發(fā)商拿地、開發(fā)投資的信心和積極性，于是，下半年長沙土地市場難以明顯回溫，開發(fā)投資將以低速增長，規(guī)模不會太大。

　�。ㄈ�）商品房推量或加快，大戶型消庫存壓力大

　　國家上半年兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、一次降息，雖給房地產(chǎn)信貸市場帶來一定利好，但要明顯解救房地產(chǎn)開發(fā)資金困局還是杯水車薪。加之上半年長沙商品房市場銷售不理想，資金回籠狀況不佳，1-6月全市新建商品房累計成交備案599.36萬m2，同比減少39.64%，其中住宅成交備案505.86萬m2，同比減少43.43%，商品房供銷比為1.28，比去年提高了0.47點，供過于求的形勢更加明顯，2010年以來，截止今年6月底長沙已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬m2，較上月底增加32.32萬m2，庫存積壓明顯增加�；�于這些，相信下半年開發(fā)商們將會加快商品房的推出量，特別是“金九銀十”旺季和年末兩個節(jié)點，以此來改善資金壓力，消化庫存。但是，目前待售的套型主要集中在90m2以上中大戶型，占總量的73.70%，而今年市場又以中小戶型剛需為主，供需產(chǎn)品類型有錯層，因此下半年大戶型房庫存去化壓力十分大。

　�。ㄋ模﹦傂杌虼俪山晦D(zhuǎn)機，多因素營造局部熱銷

　　目前，長沙商品房成交量總體在低位持續(xù)徘徊。從數(shù)據(jù)分析來看，長沙自“限購”政策實施以來，投資投機性需求被有效抑制，商品房購買者中以本省外地者居多，多為首次置業(yè)，本市購房者則以改善性需求居多，且也多為一次置業(yè)，這說明目前長沙房地產(chǎn)市場上主要是省內(nèi)的剛性需求者在撐起市場成交量。而政策方面，不管是地方進(jìn)行微調(diào)還是中央的口徑，限購始終未松動過并且也不會松動，長沙市場的投資投機性需求會持續(xù)受到抑制，政府鼓勵剛需的愿望將一定程度刺激觀望已久的剛需者入市，使市場成交，特別是中小戶型成交出現(xiàn)新轉(zhuǎn)機。同時，由于目前社會普遍認(rèn)為已經(jīng)到了出手買房的好時機，下半年市場局部熱銷的局面也將會比較常見，主要是開發(fā)商急于消化庫存，回籠資金，加大“以價換量”、多重優(yōu)惠促銷等力度，吸引剛需客戶。另外，價位適中、高檔豪宅、一線江景、綠色生態(tài)、學(xué)區(qū)、地鐵、區(qū)位等多種因素，迎合不同消費者需求，這些概念性樓盤出現(xiàn)熱銷情理之中。

　�。ㄎ澹┦袌鼍皻舛然蚵陨�，商品房價格趨于穩(wěn)定

　　2012年以來，長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)始終在低景氣空間運行，市場景氣度在2月份一度跌至93.88點，到第二季度，市場景氣度出現(xiàn)微幅提升，6月份景氣指數(shù)為101.77點，今年以來首次升至景氣空間。從市場反映來看，長沙樓市半年節(jié)點上似乎出現(xiàn)了新轉(zhuǎn)折，6月商品房成交備案量居上半年各月之首，環(huán)比增幅達(dá)29.45%，成交備案量突破130萬m2，成交量出現(xiàn)不小的回升，市場有初步回暖的跡象�；�于對下半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售、銷售等的預(yù)計，下半年長沙房地產(chǎn)市場景氣度可能會略有上升，較上半年略顯活躍。商品房價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，長沙新建商品住宅價格1月、2月環(huán)比分別下降0.4%、0.2%，但3月份以后價格指數(shù)保持基本穩(wěn)定，波動微小，表明“以價換量”帶來的商品房價格下降已在1、2月份顯現(xiàn)，下半年房價將總體保持穩(wěn)定態(tài)勢，但不排除個別樓盤高調(diào)漲價或降價的情況。

　�。�六）一二級市場差距大，二手房頹勢難以扭轉(zhuǎn)

　　2012年上半年，長沙二手房市場一直不景氣、不活躍。上半年全市二手房成交面積133.30萬m2，成交套數(shù)為13424套，同比分別減少33.57%、26.30%；其中住宅成交84.43萬m2，成交套數(shù)為10899套，同比分別減少40.43%、29.00%。從數(shù)據(jù)來看，今年的二手房成交規(guī)模仍在繼續(xù)萎縮，上半年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.50：1，雖較去年上半年縮小0.45，但新舊房市場交易差距仍然十分大。另外，從 7月1日起正式實施《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》，明確規(guī)定在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過程中，將嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，當(dāng)事人未能提供相關(guān)完稅憑證的，依法不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，可見二手房市場交易秩序監(jiān)管將更加嚴(yán)格，這對于市場行情不好的二手房買賣是個不利政策，加上目前市場房價止?jié)q、持有成本未見增加，更多房主還不急于出手賣房。因此，預(yù)計下半年長沙二手房市場將仍然保持冷清局面，缺乏刺激市場的利好，短時間內(nèi)難以追趕新房市場規(guī)模。

　�。ㄆ撸┍Ｕ戏拷ㄔO(shè)穩(wěn)推進(jìn)，竣工項目將逐漸增多

　　去年以來，長沙對住房保障高度重視，保障性住房建設(shè)一直處于提速狀態(tài)。上半年長沙多個保障房項目陸續(xù)竣工、交房，如我省首個竣工的廉租房小區(qū)天劍花園已交付使用，高新區(qū)首個公租房項目麓城印象已完工，麓谷和潤園、麓谷和沁園等項目也已接近完工，住房保障成果有目共睹。2012年，根據(jù)省里確定的目標(biāo)任務(wù)，長沙市保障性安居工程將建設(shè)27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經(jīng)適房1000套、城市棚改9900套、國有工礦棚改60套、林業(yè)棚改96套；發(fā)放廉租住房租賃補貼11800戶，其中新增發(fā)放廉租住房租賃補貼500戶。由于近兩年來長沙新開工建設(shè)的保障房項目比較多，因此，預(yù)計下半年保障房竣工的項目還將逐漸增多，保障房供給將進(jìn)一步增長。另外，下半年還將有多個新項目計劃開建，各類住房保障政策的保駕護(hù)航，全市住房保障將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。

　　（八）市場競爭越發(fā)激烈，旅游工業(yè)地產(chǎn)漸盛行

　　由于受到長時間嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，純住宅市場受到牽制，房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間越來越緊縮，在夾縫中求生存成為了市場共識，可見市場競爭將越來越激烈，并且競爭還會不斷升級。未來，有針對性的專攻細(xì)分市場是贏得競爭的一個最佳途徑，那么品質(zhì)、個性、概念將成為留住客戶的最大賣點。最近，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心在《全球城市競爭力報告(2011～2012)》中發(fā)布，長沙成為競爭力提升最快10城市之一，位列第4，逐漸強大的競爭力引來眾多實力開發(fā)商紛紛搶灘長沙，長沙房地產(chǎn)市場因此風(fēng)生水起，岳麓區(qū)、望城區(qū)借勢迎來了區(qū)域板塊的新崛起。同時，長沙房地產(chǎn)市場也在不斷尋求突破和轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、城市大型綜合體等多類新型產(chǎn)品逐漸盛行起來，有望成為日后破解樓市調(diào)控困局的最大突破口。

　　Part2 2012下半年新盤推薦

　　預(yù)測排行榜

　　依據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心調(diào)查問卷及0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查情況，充分參考各方評價和觀點，在全市評選出2012下半年最值得期待品牌樓盤。

　　2012下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤

　�。ㄅ琶�不分先后）

　　項目名稱開發(fā)商所在區(qū)

　　順天國際金融中心湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司雨花區(qū)

　　恒力 · 卡瑞爾中心湖南省恒力置業(yè)發(fā)展有限公司天心區(qū)

　　嘉福 · 長安郡湖南嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)

　　五礦 · 紫湖香醍五礦建設(shè)（湖南）嘉和日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣

　　中建 · 芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置業(yè)有限公司天心區(qū)

　　華潤 · 橡樹灣華潤置地（湖南）發(fā)展有限公司岳麓區(qū)

　　長沙奧林匹克花園 · 貢院湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)

　　佳兆業(yè) · 君匯上品湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)

　　入榜剖析：

　　優(yōu)質(zhì)新盤逆市激流，蓄勢待發(fā)

　　如今調(diào)控當(dāng)?shù)�，競爭異常激烈，市場對產(chǎn)品提出了更高的要求。要想在激烈的拼殺中生存下來，博得消費者青睞，品牌效應(yīng)、品質(zhì)優(yōu)良、商住配套、產(chǎn)品多元、產(chǎn)品設(shè)計、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)實用等將是未來上市新盤應(yīng)該重點關(guān)注的因素。從2012下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤上榜情況來看，新型產(chǎn)品占主流，品牌實力開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)力，有大型城市綜合體、有新型高端商務(wù)中心，更多的是大型高檔住宅區(qū)。這些樓盤憑借自身獨特的優(yōu)勢和優(yōu)良的品質(zhì)，逆市推量，正雄心勃勃的準(zhǔn)備逐鹿樓市江湖。

　　新盤各顯神通，逐鹿地產(chǎn)江湖

　　雨花區(qū)順天國際金融中心定位為長沙首個以商務(wù)休閑為主題生態(tài)購物公園和大型城市綜合體，物業(yè)形態(tài)多樣，開創(chuàng)長沙主題休閑商業(yè)的新模式。恒力·卡瑞爾中心坐落于侯家塘商圈，創(chuàng)新性的把新型mini商務(wù)模式帶到長沙，是專門針對新型發(fā)展企業(yè)打造的高端文化商務(wù)中心，未來將是長沙新的商務(wù)新地標(biāo)。由五礦地產(chǎn)在南城最新開發(fā)的五礦·紫湖香醍，7萬平米的山湖自然景觀資源和法國普羅旺斯浪漫主義風(fēng)格園林是她吸引購房者的法寶，喜歡浪漫風(fēng)情的人們一定不會錯過。中建·芙蓉嘉苑則延續(xù)中建多個項目的整體風(fēng)格，地鐵口岸物業(yè)，升值潛力巨大，盡享城市舒適生活。華潤·橡樹灣則是華潤置地在大河西先導(dǎo)區(qū)大手筆開發(fā)的標(biāo)桿性大盤，依山伴水，景觀資源出類拔萃，文化、教育資源十分優(yōu)越。另外老盤長沙奧林匹克花園也將推出新品長沙奧林匹克花園·貢院，佳兆業(yè)·君匯上品則是全新上市。嘉福·長安郡主推80-120m2的緊湊實用型兩房、三房，瞄準(zhǔn)下半年市場剛需。