2012年上半年長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)研究

　　品質(zhì)樓盤是廣大消費(fèi)者的重點(diǎn)選擇，建設(shè)高品質(zhì)樓盤也是開(kāi)發(fā)企業(yè)的不懈追求。在變幻莫測(cè)的樓市環(huán)境下，建立一套科學(xué)的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)長(zhǎng)沙在售樓盤的市場(chǎng)影響力進(jìn)行分類評(píng)估，有利于為長(zhǎng)沙樓市建設(shè)樹(shù)立標(biāo)桿，為老百姓置業(yè)提供正確引導(dǎo)，從而促進(jìn)我市房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品的品牌建設(shè)和發(fā)展。

　　一、2012年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

　　2012年上半年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在堅(jiān)持宏觀調(diào)控下，主要呈現(xiàn)了剛需逐步入市，市場(chǎng)成交有所回升，價(jià)格基本穩(wěn)定等特點(diǎn)。在政策層面上，我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)上的投資投機(jī)行為；在市場(chǎng)表現(xiàn)上，供給、成交同比均有所下降，但與去年年底相比有所回升，1-5月新建住宅價(jià)格指數(shù)穩(wěn)中微降，未呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。

　　從在售樓盤來(lái)看，2012年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)在售樓盤480個(gè)，呈現(xiàn)出區(qū)域分布特征鮮明、樓盤品質(zhì)有所提升的特點(diǎn)。在區(qū)域分布上，岳麓區(qū)和雨花區(qū)在售樓盤數(shù)占據(jù)半壁江山，占總數(shù)的51.46%。雨花區(qū)在售136個(gè)，占比28.33%；岳麓區(qū)在售111個(gè)，占比23.13%。接著依次為天心區(qū)在售77個(gè)，占比16.04%；開(kāi)福區(qū)在售69個(gè)，占比14.38%；芙蓉區(qū)在售48個(gè)，占比10%；望城區(qū)在售39個(gè)，占比8.13%。在樓盤品質(zhì)上，上半年在售樓盤物業(yè)類型多樣，注重提升宜居品質(zhì)，以此來(lái)充分滿足剛性需求。綠色建筑示范點(diǎn)樓盤位列其中，并受到了大眾的歡迎；較多的城市綜合體項(xiàng)目也于今年上半年面市，并取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。伴隨著人們消費(fèi)理念的逐步改變、政策的鼓勵(lì)引導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)上，低碳環(huán)保型樓盤會(huì)繼續(xù)增加。

　　二、在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)模型

　　（一）評(píng)價(jià)對(duì)象的基本條件

　　長(zhǎng)沙市在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)對(duì)象應(yīng)具備如下三大基本條件：（1）在長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣范圍內(nèi)；（2）已取得批準(zhǔn)預(yù)售許可證的在售樓盤；（3）評(píng)價(jià)期間樓盤開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中無(wú)重大安全事故。

　　（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　在綜合借鑒一些機(jī)構(gòu)對(duì)網(wǎng)絡(luò)口碑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，充分利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)資源，根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的科學(xué)性、針對(duì)性、可比性、可行性、全面性等原則，我們?cè)O(shè)計(jì)并建立了長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。并采用德?tīng)柗品ǎ�確定了指標(biāo)體系中各指標(biāo)的權(quán)重。

　　長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括了市場(chǎng)參與度、市場(chǎng)美譽(yù)度、市場(chǎng)活躍度3個(gè)一級(jí)指標(biāo)，成交金額、參與團(tuán)購(gòu)、網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊、印象好評(píng)、網(wǎng)友評(píng)分、形象點(diǎn)擊、樓盤人氣、銷售套數(shù)、廣告投放等9個(gè)二級(jí)指標(biāo)，所選取的指標(biāo)充分表現(xiàn)了樓盤在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響大小。

　　（三）評(píng)價(jià)過(guò)程

　　圖1 長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)過(guò)程

　　1、確定參評(píng)對(duì)象

　　依據(jù)一級(jí)指標(biāo)每類維度中權(quán)重最大的二級(jí)指標(biāo)（成交金額、印象好評(píng)、樓盤人氣）排名前20位樓盤共60個(gè)樓盤，作為全市在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)估的參評(píng)樓盤樣本。 

　　2、統(tǒng)計(jì)原始數(shù)據(jù)

　　依據(jù)所確定的樓盤及各指標(biāo)描述內(nèi)容，搜集、整理和統(tǒng)計(jì)60個(gè)樓盤的原始數(shù)據(jù)，原始數(shù)據(jù)主要來(lái)源于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)及0731房產(chǎn)網(wǎng)。

　　3、單指標(biāo)得分測(cè)算

　　對(duì)60個(gè)樓盤的9個(gè)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，使每個(gè)指標(biāo)的得分均處于0-10之間，更加便于指標(biāo)的可比性，標(biāo)準(zhǔn)化處理公式如下：

　　（公式一）

　　式中：表示樓盤指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)分值；

　　表示第指標(biāo)原始值最大的樓盤原始值；

　　表示第指標(biāo)原始值最小的樓盤原始值；

　　表示樓盤指標(biāo)原始值；

　　為經(jīng)驗(yàn)值（此處取值為1.5），根據(jù)專家多次實(shí)驗(yàn)后得出。

　　4、一級(jí)指標(biāo)得分測(cè)算

　　根據(jù)樓盤的市場(chǎng)參與度、市場(chǎng)美譽(yù)度、市場(chǎng)活躍度三個(gè)一級(jí)指標(biāo)下的各指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化得分，結(jié)合各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行測(cè)算，得到三大一級(jí)指標(biāo)的得分。若某一級(jí)指標(biāo)參選樓盤與其它一級(jí)指標(biāo)參選樓盤未出現(xiàn)重復(fù)，該樓盤的其它一級(jí)指標(biāo)下的二級(jí)指標(biāo)分值則采用其它一級(jí)指標(biāo)中二級(jí)指標(biāo)的最低分。一級(jí)指標(biāo)測(cè)算模型公式可表示為：

　　（公式二）

　　式中：表示樓盤影響力評(píng)價(jià)項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)；

　　表示樓盤指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)分值；

　　表示樓盤影響力評(píng)價(jià)項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)第項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)權(quán)重。

　　5、市場(chǎng)影響力測(cè)算

　　根據(jù)市場(chǎng)參與度、市場(chǎng)美譽(yù)度、市場(chǎng)活躍度三大一級(jí)指標(biāo)的得分，結(jié)合一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行測(cè)算，最終得到樓盤的市場(chǎng)綜合影響力，并行進(jìn)排序。市場(chǎng)影響力測(cè)算模型公式可表示為：

　　（公式三）

　　式中：表示樓盤市場(chǎng)影響力指數(shù)；

　　表示樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)的三大一級(jí)指標(biāo)，即表示市場(chǎng)參與；

　　表示市場(chǎng)美譽(yù)度，表示市場(chǎng)活躍度；

　　表示第項(xiàng)評(píng)價(jià)維度權(quán)重。

　　三、在售樓盤市場(chǎng)影響力綜合評(píng)價(jià)

　　根據(jù)市場(chǎng)影響力綜合測(cè)算模型，采用2012年上半年數(shù)據(jù)（截止于6月25日），對(duì)長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)綜合影響力進(jìn)行測(cè)算，得出長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力前10名。

　　（一）市場(chǎng)參與度評(píng)價(jià)

　　以2012年上半年長(zhǎng)沙在售樓盤的成交金額總數(shù)前20名作為市場(chǎng)參與度評(píng)價(jià)的主要對(duì)象，再搜集和匯總上半年這20個(gè)樓盤的參與團(tuán)購(gòu)人數(shù)、網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊量。得到市場(chǎng)參與度評(píng)價(jià)的原始數(shù)據(jù)，如表2所示。

　　根據(jù)公式一對(duì)市場(chǎng)參與度原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，得到成交金額、參與團(tuán)購(gòu)、網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊的得分，再根據(jù)各指標(biāo)的權(quán)重，利用公式二測(cè)算市場(chǎng)參與度（表3）。

　　整體上看，前20名樓盤是上半年銷售業(yè)績(jī)較好的樓盤，除了有保利、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、五礦、恒大、北辰、中海、德思勤、碧桂園等大型品牌外，香樟蘭亭、新城·國(guó)際花都、卓越·蔚藍(lán)海岸等樓盤也以較好的姿態(tài)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)重要位置。從排名前10的樓盤來(lái)看，基本都是品牌房企所開(kāi)發(fā)的樓盤，說(shuō)明在上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上品牌房企仍是參與主角。其中保利·麓谷林語(yǔ)憑借9.53的得分居于首位，網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；萬(wàn)科城以9.45分居于第二位，參與團(tuán)購(gòu)人數(shù)是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；北辰三角洲以9.39分居于第三位，在三個(gè)指標(biāo)上均具有比較優(yōu)勢(shì)；開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以9.37分居于第四位，成交金額是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　（二）市場(chǎng)美譽(yù)度評(píng)價(jià)

　　以2012年上半年長(zhǎng)沙在售樓盤的印象好評(píng)前20名作為市場(chǎng)美譽(yù)度評(píng)價(jià)的主要對(duì)象，再搜集和匯總上半年這20個(gè)樓盤的網(wǎng)友評(píng)分、形象點(diǎn)擊量，得到市場(chǎng)美譽(yù)度評(píng)價(jià)的原始數(shù)據(jù)，如表4所示。

　　根據(jù)公式一對(duì)市場(chǎng)美譽(yù)度原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，得到印象好評(píng)、網(wǎng)友評(píng)分、形象點(diǎn)擊的得分，再根據(jù)各指標(biāo)的權(quán)重，利用公式二測(cè)算市場(chǎng)美譽(yù)度（表5）。

　　整體上看，性價(jià)比高的樓盤得到了大家的一致認(rèn)可，尤其是在調(diào)控持續(xù)的上半年，剛需成為了市場(chǎng)主力，基礎(chǔ)配套條件好、性價(jià)比高的樓盤更容易獲得大家的贊美。從排名前10的樓盤來(lái)看，享有較高市場(chǎng)美譽(yù)度的樓盤都獨(dú)具特色，其中聯(lián)誠(chéng)國(guó)際城以9.60分遙遙領(lǐng)先，印象好評(píng)是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；中房·F聯(lián)邦以9.27分居第二位，形象點(diǎn)擊是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；中建·麓山和苑以9.25分居于第三位，它在三大指標(biāo)上都存在比較優(yōu)勢(shì)。

　　（三）市場(chǎng)活躍度評(píng)價(jià)

　　以2012年上半年長(zhǎng)沙在售樓盤的樓盤人氣前20名作為市場(chǎng)活躍度評(píng)價(jià)的主要對(duì)象，再搜集和匯總上半年這20個(gè)樓盤的銷售套數(shù)、廣告投放，得到市場(chǎng)活躍度評(píng)價(jià)的原始數(shù)據(jù)，如表6所示。

　　根據(jù)公式一對(duì)市場(chǎng)活躍度原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，得到樓盤人氣、銷售套數(shù)、廣告投放的得分，再根據(jù)各指標(biāo)的權(quán)重，利用公式二測(cè)算市場(chǎng)活躍度（表7）。

　　整體上看，這些樓盤積極活躍于上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極開(kāi)展樓盤營(yíng)銷活動(dòng)，廣告投放量較大，并取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。從排名前10的樓盤來(lái)看，排名前三位的得分差距較大，排名越往后，得分差距越小。其中保利·麓谷林語(yǔ)以9.61分遙遙領(lǐng)先，銷售套數(shù)是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；紅橡華園以9.46分居于第二位，樓盤人氣是其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；萬(wàn)科城以9.22分居于第三位，樓盤人氣、銷售套數(shù)具有比較優(yōu)勢(shì)，廣告投放相對(duì)較弱。

　　（四）市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)

　　綜合市場(chǎng)參與度、市場(chǎng)美譽(yù)度、市場(chǎng)活躍度的得分，并依據(jù)一級(jí)指標(biāo)未出現(xiàn)重復(fù)，則按指標(biāo)排名中最低分處理的原則，運(yùn)用公式三測(cè)算2012年上半年長(zhǎng)沙在售樓盤的市場(chǎng)影響力，得到排名前10的樓盤。

　　市場(chǎng)影響力前10位樓盤中，多為大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，品牌影響效益顯著。保利·麓谷林語(yǔ)以9.23分居于首位，主要因?yàn)樗�在市�?chǎng)參與度、市場(chǎng)活躍度得分均居于首位，在上半年的網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊、銷售套數(shù)上取得了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；北辰三角洲、中海國(guó)際社區(qū)緊隨其后；萬(wàn)科城以9.07居于第四位，在市場(chǎng)參與度的團(tuán)購(gòu)人數(shù)上取得了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；聯(lián)誠(chéng)國(guó)際城以8.94居于第六位，在市場(chǎng)美譽(yù)度的印象好評(píng)上取得了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而其他樓盤則在主要指標(biāo)上都具備了相對(duì)比較優(yōu)勢(shì)，從而取得了較廣泛的市場(chǎng)影響力。

　　就區(qū)域分布來(lái)看，岳麓區(qū)進(jìn)入前10的樓盤占比50%，其次為開(kāi)福區(qū)20%，雨花區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣各占10%，芙蓉區(qū)及天心區(qū)均沒(méi)有樓盤進(jìn)入前10名。伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的全面提速，岳麓區(qū)在售樓盤以良好的發(fā)展前景、宜居的生活環(huán)境而備受消費(fèi)者的喜愛(ài)，樓盤的影響力輻射全市。望城區(qū)則在成為長(zhǎng)沙第六區(qū)后，所售樓盤亦成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，在市場(chǎng)影響力中占據(jù)重要一席。

　　四、結(jié)論

　　根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合指標(biāo)體系構(gòu)建的一般原則，建立了長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過(guò)測(cè)算得出，2012年長(zhǎng)沙在售樓盤市場(chǎng)影響力前10名依次為：保利·麓谷林語(yǔ)，開(kāi)發(fā)商為湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；北辰三角洲，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；中海國(guó)際社區(qū)，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司；萬(wàn)科城，開(kāi)發(fā)商為湖南和順置業(yè)有限公司；卓越·蔚藍(lán)海岸，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司；聯(lián)誠(chéng)國(guó)際城，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙聯(lián)誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；萬(wàn)科 金域華府，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙市領(lǐng)域投資有限公司；達(dá)美D6區(qū)，開(kāi)發(fā)商為湖南達(dá)美投資有限公司；華潤(rùn)·鳳凰城，開(kāi)發(fā)商為華潤(rùn)置地(湖南)有限公司；利海·米蘭春天，開(kāi)發(fā)商為湖南利海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　從結(jié)果來(lái)看，既有萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)置地、北辰等全國(guó)著名的房企開(kāi)發(fā)的樓盤，也有像聯(lián)誠(chéng)等本土中的營(yíng)銷盤，還有像達(dá)美D6區(qū)、利海·米蘭春天等位于先導(dǎo)區(qū)梅溪湖、洋湖等當(dāng)前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域板塊樓盤，具有很強(qiáng)的代表性和特點(diǎn)性。

　　由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心采集信息，依據(jù)科學(xué)模型及綜合測(cè)算，定期對(duì)我市在售樓盤及企業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)估，并通過(guò)排行榜的形式在《長(zhǎng)沙樓市》及長(zhǎng)沙市房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)及時(shí)公布。評(píng)價(jià)結(jié)果能充分反映周期內(nèi)在售樓盤市場(chǎng)影響力，也完全具備客觀公正性。我們希望借助此評(píng)價(jià)結(jié)果的發(fā)布，指導(dǎo)購(gòu)房者置業(yè)，為政府宏觀調(diào)控決策提供參考，并對(duì)促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展發(fā)揮一定的輔助作用。