長沙實施“限購”以來對房地產業的影響研究

　　自2011年1月26日國務院公布了新一輪房地產市場調控政策后，“限購令”成為全國房地產市場的關

　　鍵詞，連日來，北京、上海、廣州、南京、天津、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市陸續出臺調控

　　細則，結合當地實際通過限購、稅收、信貸等措施，落實“新國八條”調控政策。2011年3月4日，

　　《長沙市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場管理有關問題的通知》在萬眾矚目中出臺，長

　　沙“限購令”以理性、人性、溫和為基調，旨在打擊投資投機性需求，滿足基本剛需，促進房地產

　　市場健康可持續發展。       

　　一、長沙市“限購”政策出臺背景

　　（一） 限購的具體內容 

　　為貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步加強房地產市場管理有關問題的通知》（國辦發[2011]1號）

　　精神，促進長沙市房地產市場持續健康發展，長沙市人民政府于2011年3月4日出臺《長沙市人民政

　　府辦公廳關于進一步加強房地產市場管理有關問題的通知》（長政辦發[2011]10號）文件，主要內

　　容如下：對在長沙市市區（市轄五區，下同）已擁有1套住房的家庭（環長株潭戶籍家庭），限購1

　　套90m2（含）以下新建商品住房；對在本市市區無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城

　　區限購1套90m2（含）以下新建商品住房；對在本市市區，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1

　　套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區購買90 m2（含

　　）以下新建商品住房。

　　（二） 限購目的分析

　　民眾對住宅的需求屬于剛性需求，所謂剛性需求是相對于彈性需求而言，這種剛性需求是有條件的

　　，當供給不變時，由于需求過旺，則會出現供不應求的狀況，導致房價上漲，當剛性需求被上漲過

　　快的房價破壞后，就會變成彈性需求。目前在我國投資、投機購房現象嚴重，所占比例已經高達30%

　　到40%，有些地區甚至高達80%。此次“限購”政策的出臺，是為了抑制投資投機性購房需求，促使

　　房價合理回歸。據報道，“限購令”出臺，我國5000億資金“擠出”房地產市場。由此看來，“限

　　購”政策對打擊投資投機性購房行為起到了強有力的作用，從而有望讓房地產市場回歸正常的需求

　　。

　　長沙市出臺的“限購”政策是根據長沙房地產市場的自身特點，在穩定區域房價，保障民生，限制

　　投資需求，滿足基本剛需，促進城市健康發展的基礎上制定的，體現的是在發展和限制中尋找一種

　　平衡。

　　二、“限購”政策對市場的實質性影響分析

　　根據長沙市“限購”政策的主要內容，將從以下5個層面來分析“限購”政策對長沙市內五區房地產

　　市場的實質性影響。

　　◆ 限購措施一：“限新不限舊”

　　◆ 影響分析：“限新不限舊”，“限購令”僅僅針對新建商品房，二手房不在限購范圍內。

　　從上表可以看出，以“限購”政策出臺前一年與“限購”政策出臺后一年相比，新建商品住宅累計

　　批準預售面積減少了20.34%；新建商品住宅累計成交備案面積減少了30.01%；二手住宅成交備案面

　　積減少了27.48%。

　　“限購”政策實施以來，長沙房地產市場遭到了很大的沖擊，新房銷售市場與2010年火爆局面相比

　　有明顯降溫之勢，嚴厲的調控政策使得新建商品住宅市場倍感壓力，“限購”政策將部分投資投機

　　需求拒之門外，也將部分剛需帶入濃厚的觀望狀態，等待良機。

　　長期以來，長沙二手房市場一直不溫不火，與一手房市場相比處于弱勢地位。在新房市場受到嚴厲

　　調控，銷售行情降溫且二手房市場不在“限購”之列的情況下，二手房市場理應面臨一個利好的發

　　展時機與環境，但是從表1中可以看出，“限購”后二手住房交易情況慘淡。分析造成二手房市場銷

　　售乏力的原因有以下幾點：一是“限購”政策雖沒有直接針對二手房市場，但是也會間接對二手房

　　市場造成沖擊；二是當前長沙房地產市場中剛性需求占據主導地位，首次置業者購置婚房時首選新

　　房，部分改善性需求者經濟實力雄厚，愿意選擇環境更好，品質更優質的小區居住，選擇二手房的

　　可能性也較小；三是在整個房地產市場遭遇寒冬的情況下，新房市場開發商的營銷手段愈發層出不

　　窮，特價房源、特價優惠、VIP優惠、直接降價等等優惠活動吸引購房者的注意力，等等原因造成二

　　手房市場需求疲軟，表現平平。

　　◆ 限購措施二：“限小不限大”

　　◆ 影響分析：“限小不限大”，只限制90m2（含）以下新建商品住房的購買，而對90m2以上新建商

　　品住房無限制。

　　與中部其它城市相比，目前長沙房地產市場正處于成長壯大階段，購房者的需求量十分旺盛，此次

　　調控直指90m2（含）以下套型，旨在“打響剛需保衛戰”。就住房而言，長沙房地產市場上90m2以

　　下小戶型占了相當比例，而該戶型也是炒家的主要投資品種，對小戶型做出限購，將實實在在打壓

　　投資性需求，客觀上為低收入群體“留”出了更多房源；同時對大戶有需求的置業升級的剛需也可

　　以不受過度打壓，更加有力保障民生需求，有助于維護樓市的穩定和健康發展。

　　在“限購”政策下，長沙商品房銷售、供應均面臨前所未有的壓力。從長沙內五區新建商品住宅各

　　戶型段供銷關系來看，“限購”前一年90m2以下戶型的供銷比為1.06，90m2以上戶型的供銷比為

　　0.94，內五區總供銷比為0.99；“限購”后一年90m2以下戶型的供銷比為1.24，90m2以上戶型的供

　　銷比為1.10，內五區總供銷比為1.15。這表明“限購”前和“限購”后新建商品住宅供應量和銷售

　　量基本平衡，市場在壓力下保持著比較健康的狀態。

　　具體從戶型的供應結構來看，以“限購”政策出臺前一年與“限購”政策出臺后一年相比，90m2以

　　下新建商品住宅供應量減少19.56%，銷售量減少31.38%；90m2以上新建商品住宅供應量減少15.35%

　　，銷售量減少27.20%。在嚴厲的宏觀調控政策下，新建商品住宅的供應與銷售較調控前均有所減少

　　，由于限購90m2（含）以下新建商品住房，90m2（含）以下戶型供應量受開發商的觀望情緒、市場

　　景氣影響減量幅度較大，銷量方面，由于部分投資需求得到抑制、部分剛需購房者的觀望情緒出現

　　有需求無市場的局面，銷售量存在較大下降趨勢。但是總體上來看，市場供需結構基本保持平衡，

　　波動不大。

　　2010年以來，截止到2012年6月底，長沙市內五區新建商品住房待銷存量如下表所示：

　　從表3所示，截止2012年6月底，長沙市內五區已取得批準預售證且未銷售的新建商品住宅面積為

　　670.74萬m2。根據一般市場規律，目前新建商品房存在一定庫存積壓，待售量足以滿足市場需求，

　　加之新增批準預售的跟進，后期商品房供應將比較充足。

　　從戶型面積段來看，90m2（含）以下戶型待銷存量187.51萬m2，占比27.96%；90m2以上戶型待銷存

　　量483.23萬m2，占比72.04%，由此可以看出，當前長沙內五區的新房庫存量主要集中在90m2以上戶

　　型，且以144m2以上面積段庫存量最大。而處于市場主導地位的剛需群體由于經濟條件等原因，比較

　　青睞90m2以下的小戶型，小戶型也是投資者的首選，因此當前90m2以上的大戶型庫存量居高不下，

　　為了更好的抑制投資投機需求，促進大戶型房的銷售消化，今后應繼續堅持執行“限購”政策不動

　　搖，使調控政策實現市場預期效果。

　　◆ 限購措施三：“限內不限外”

　　◆ 影響分析：“限內不限外”，只限制長沙內五區，不限制本市其他市區，旨在控制主城區房價上

　　漲勢頭，促進周邊房地產市場發展。

　　長沙作為湖南省的省會和重要的經濟增長極，地州市的市民想在長沙購房已形成一種常態，無論是

　　考慮將來養老還是度假享受都首選長沙，長沙“限購令”的出臺將迫使投資、投機需求者進一步退

　　出長沙房地產市場，使得首套自住和改善性需求占據市場主流；打壓市內五區高房價的同時能產生

　　一定的邊際效益，客觀上促使購買力外移，促進周邊房地產市場健康發展。

　　長沙縣、望城區、瀏陽市、寧鄉縣并不在限購之列，這給郊縣的房地產帶來了發展的機遇。從表4可

　　以看出，長沙縣作為百強縣，經濟發展迅猛，實力雄厚，隨著星沙逐步主城區化，需求旺盛，由于

　　受嚴厲的宏觀調控政策影響，新建商品住宅成交備案量比“限購”前減少了13.88%，但與內五區相

　　比，降幅較小；相反，備案均價卻上升了一個臺階，從接近3700元/m2增長到4700元/m2左右；望城

　　區地理位置優越，逐步成為大河西市民追捧的熱點，從表5可以看出，望城區新建商品住宅成交備案

　　量比“限購”前減少了12.90%，住宅備案均價比“限購”前增長了10.06%；瀏陽市相對較遠，無法

　　吸納長沙的住宅購買力；寧鄉相對距離也較遠，縣城主流住宅很難吸納長沙購買力。  

　　◆ 限購措施四：“限住宅不限其他”

　　◆ 影響分析：“限購”政策僅針對新建商品住宅，在一定程度上刺激了商業需求的上漲。

　　“限購”政策提高了房地產住宅投資的門檻，對異地炒房團給予了強有力的限制，市場上不少游資

　　和急需尋找新投資途徑的民間資本，將目光轉向不受樓市調控影響的商業地產。從上表可以看出，

　　“限購”政策出臺后一年與“限購”政策出臺前一年相比，住宅需求下降了2.19%，商業需求增長了

　　1.22%。

　　一般情況下，普通住宅產品收益在4％-6％之間，而商業項目的投資收益達８％左右，收益明顯高于

　　普通住宅；其次，由于商業項目的投資比住宅投資更為專業，投資的獲利空間也相對較大；再次，

　　商業地產并沒有受到“限購”、“限貸”政策的影響，因此在“限購”政策出臺后，商業地產得到

　　了不少剛需購房者和房地產投資者的關注，不少開發商開始轉向商業地產領域，將走與產業相結合

　　的住宅產業綜合體道路，可以預見的是，商業地產在未來將備受青睞。

　　◆ 限購措施五：“戶籍限制”

　　◆ 影響分析：未將環長株潭戶籍家庭列入外地家庭。也就是說，湖南“3＋5”城市群（長沙、株洲

　　、湘潭三個中心城市和岳陽、常德、婁底、衡陽、益陽五個城市）都可享受本地家庭購房待遇。

　　從圖1，圖2可以看出，在實施“限購”以來，由于環長株潭戶籍可享受本地家庭購房待遇，“3+5”

　　城市群購買90m2以下戶型、90m2以上戶型均有較大幅度的上漲；外省市購房者受到“對在本市市區

　　無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購1套90 m2（含）以下新建商品住房”這一

　　政策的限制，購買90m2以下戶型有明顯下降趨勢，投資需求受到了一定程度的抑制。

　　三、房地產市場特征變化分析

　　???2011年在以 “限購”為核心的房地產市場政策調控下，長沙市房地產市場調控成效初步顯現，

　　與2010年相比，投資投機性需求得到了有效控制，長沙商品住宅市場供銷雙降，二手住宅市場持續

　　低迷，總的來看，調整、回歸是“限購”以來房地產市場發展的主要特征。下文將采用比較分析法

　　，具體呈現2010年、2011年長沙市內五區房地產市場特征的變化情況。

　　（一）新建商品住宅消費特征變化分析

　　◆ 籍貫

　　■小結：本省其他市區籍購房勢頭強勁，外省市籍購房較少

　　從購房者的籍貫來看，2011年本省購買者約有90.1%；外省市在長購房者占比9.79%，境外購房者占

　　比0.11%，其中本省其他市區購房者占比最大，邵陽、岳陽、衡陽排在本省其他地區的前三位。與

　　2010年對比來看，長沙市主城區、外省市購房者比例有所下降，本市其他、本省其他市區比例有所

　　上升。這表明，“限購”政策對外地家庭的購房限制，抑制了外省市購房者的投資需求，外省市購

　　房者比例有較大下滑。

　　◆ 年齡

　　■ 小結：25-35歲人群購買力最強，購房人群年輕化趨勢加強

　　從購房者的年齡來看，2011年25-35歲購房者占比41.40%，較2010年增長5.47%，作為“80前后”人

　　群，此類群體基本以剛性需求為主，大多受過良好的教育，對未來收入預期看好，因而消費意識較

　　為活躍，趕超35-50歲購房人群占據市場的主導地位；25歲以下購房者比例較2010年增速最快，這主

　　要是由于青年人員結婚、居家等需求比較旺盛，促使其購買住宅，即使有些會受到經濟條件的制約

　　，但家長們出于房價和剛需的考慮，會給予他們較大的支持，這也促成了青年人群買房的活躍度；

　　35-50歲消費群體具有較強的經濟實力，支付能力最強，與2010年相比雖受“限購”政策影響，投資

　　需求有所抑制，但是改善性需求仍然存在，購房比例僅次于25-35歲人群。

　　◆ 購房區域

　　■小結：雨花區仍是置業首選，岳麓區關注度提升

　　從購房區域來看，2011年雨花區購房的消費者占比30.64%，較2010年下降7.36%，但成交套數和成交

　　面積仍在五區中領先；岳麓區以28.29%緊隨其后，相較2010年增加了6.29%，岳麓區以大河西先導區

　　發展為契機，經濟飛速發展的同時，也帶來了更多的購房需求，青睞度大大提升，或有超越雨花區

　　之勢；天心區、開福區、芙蓉區保持了比較穩定的住房需求，波動不大，但芙蓉區的購房者比例仍

　　是五區中最小。

　　◆ 置業次數

　　■小結：首次置業者占絕對比例

　　從置業次數來看，2011年首次置業的人群占比79.39%，比2010年減少2.71%，由于首次置業者多半經

　　濟條件受限，在“限購”、“限貸”等限字訣的政策調控下，市場低迷，首次置業者觀望情緒大，

　　盡管如此，剛需仍以強勁的力量主導房地產市場。二次置業者約占總量的13.86%，三次及以上置業

　　者分別占總量的2.42%、4.33%，二、三次置業者比例總體上有所擴大。

　　就套面積來看，首次置業的購房者仍以購買90m2以下的小戶型為主，二、三次置業者以購買120-

　　140m2的三居室為主，90m2以下的一、二居室為輔，隨著“限購”政策的出臺，多次置業者由于經濟

　　實力雄厚，改善住房條件的心理仍然強烈，另一方面心理預期擔心調控愈加從緊，適當購買小戶型

　　以做投資。

　　從籍貫來看購房套數，本省其他市區購房者首次置業比例仍占絕對地位，外省首次置業比例為

　　75.11%，購置二套房、三套及以上所占比例分別為15.87%、9.03%，多次置業比例均較大，可以看出

　　外省市來長沙購房者的投資性目的明顯。從省內來看，本省其他地區首次置業比本市其他、本市城

　　區均要高，隨著城市化進程的加快，本省其他地區的置業者奔向省會長沙發展，購房積極性高。在

　　多次置業上，本市城區的購房者置業比例較高，購置二套房的比例達到19.24%，這是由于本市城區

　　都是土生土長的本地人，家庭或多或少均有一套居住用房，但基于改善型需求和投資型需求，選擇

　　多次置業的較多。

　　◆ 住房套面積結構

　　■小結：商品住宅交易套面積主要集中于60-120m2，大套型成交下滑

　　從購房成交的套面積結構來看，2011年長沙市內五區購房者購買單套面積主要集中于60-90m2、90-

　　120m2、120-144m2，均超過總量的20%；與2010年相比，60m2、60-90m2、90-120m2套型比例上升，

　　其中又以60-90m2、90-120m2套型最為熱銷，在以“限購”政策為核心的調控政策下，將投資型需求

　　及部分改善型需求拒之門外，住房需求以剛需為主，購房者經濟條件受限，這也是中小面積套型受

　　熱銷的原因之一；120-144m2、144m2以上面積段購房比例減少，大套型購買成本較高、偏離于剛性

　　需求預期，成交量下滑。

　　◆ 住房戶型結構

　　■小結：二居室、三居室是長沙市新建商品住宅成交的主力戶型

　　從購房成交的戶型來看，2011年，二居室、三居室是長沙市住宅購買的主力戶型，分別占總量的

　　37.18%、34.14%；與2010年相比，二居室購買比例增長了3.51%，三居室購買比例增長了0.67%，其

　　他戶型均呈下降趨勢。受到“限購”政策的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影

　　響了部分改善性需求，總價高的大戶型成交比例逐步下滑。

　　◆ 住房單價結構

　　■小結：5000-6000元/m2、6000-7000元/m2為主力單價，5000元/m2以下低價位下降明顯，7000

　　元/m2以上高價位增速較快

　　從新建商品住宅單價來看，主要集中在5000-6000元/m2、6000-7000元/m2這兩個中間價位，均超過

　　總量的20%；與2010年相比，5000元/m2以下低價位降幅明顯， 7000元/m2以上高價位增長較快，隨

　　著精裝房、別墅類項目等高檔房的出現，提高了高價房的占有率。

　　◆ 住房總價結構

　　■ 小結：50-60萬為長沙市新建商品住宅銷售主力總價，總價分布重心上移

　　從消費套總價來看，總價50-60萬以占總量的18.64%居于各區間的首位，是全年主力價格，其次為

　　40-50萬，占比14.93%；與2010年相比，50萬以上總價區間均呈上漲趨勢，50萬以下區間有明顯降幅

　　，總價結構重心明顯上移。這主要是受到國內通貨膨脹、新建商品房質量的提升以及精裝房等高價

　　位房不斷推廣的影響。

　　◆ 價格指數

　　■小結：價格指數逐漸步入下行軌道，房價逐步回落

　　從國家統計局公布的價格指數情況來看，2011年1-12月，長沙新建商品住宅環比價格指數總體呈下

　　降趨勢，2011年長沙房地產市場受到限購、限價、上調存準率及利率等宏觀調控政策影響，房價上

　　漲速度逐漸放緩，并漸漸進入下行通道；2011年1-12月新建商品住宅同比價格指數波動性較大，1-4

　　月逐步下降，5-8月同比價格指數有所上升，9-12月又逐步下降，1月延續了2010年亢奮余溫，比上

　　一年同期價格高出些許，但在限購逐漸從預期成為現實的2-4月，同比指數有所下降，隨后又稍微有

　　些攀升，但速度明顯放緩，在“金九銀十”落空之下，同比以較大幅度步入下行。以2010年為100測

　　算的定基價格指數基本呈上升趨勢，但上升速度越來越慢，在11月份走向下降，這也主要受到今年

　　復雜的經濟形勢、持續不斷的調控的影響。

　　◆ 支付方式

　　■ 小結：銀行按揭為主，一次性付款比例有所提升

　　從支付方式來看，銀行按揭仍是購房者選擇的最主要的支付方式，占比50.12%，與2010年相比，增

　　長0.19%；其次為一次性付款占比39.60%，較2010年增長1.66%；公積金貸款與其他付款方式均較

　　2010年有所下滑。隨著房地產市場調控政策的緊縮，銀行按揭利率優惠折扣逐漸取消及利率的調高

　　，選擇一次性付款的購房者有所增加；公積金由于程序相對復雜、審批進程較慢，許多開發商不支

　　持公積金貸款，因此所占比例有下滑趨勢。

　　（二）二手住宅消費特征變化分析

　　◆ 年齡

　　■ 小結：35-50歲人群仍是二手房的主力購買者，購房對象逐步年輕化

　　從二手住宅購買者年齡來看，購買者集中在25-50歲之間，這個年齡段經濟條件較好，有強烈的改善

　　型需求，二手住宅交易比較活躍，其中35-50歲年齡段購買者占比38%，居于首位；25-35歲占比

　　33.93%，緊隨其后；與2011年相比，25歲以下，25-35歲年齡段購房比例有所上升，分別增長0.52%

　　、2.42%，這表明二手房購買對象正偏向年輕化。

　　◆ 籍貫

　　■小結 ：長沙本市購房者居多，外地購房者較少

　　從二手住宅購買者籍貫來看，本省居民占比90.05%，外省占比9.95%。在本省購房者中，本市居民占

　　比46.55%，其中本市城區購房者占33.03%，本市其他購房者占13.52%，本省其他地區購房者為

　　43.49%，僅次于長沙市購房者比例。在以“限購”為核心的調控政策雖然沒有直接針對二手房，但

　　諸多調控措施對二手房交易同樣適用，比如稅費調整增加交易成本等，這些間接影響對二手房市場

　　也造成了很大的沖擊，較大程度的抑制了外地購房者的投資需求。

　　◆ 置業區域

　　■ 小結 ：雨花區居于成交首位，岳麓區居于末位

　　從二手住宅購房區域來看，雨花區以29.93%居于首位，岳麓區成交量在五區中占比最少，僅為

　　14.24%，雨花區成交量較2010年相比，雖減少了1.76%，但仍遠遠高于其他幾區的成交量，其發展前

　　景被消費者普遍看好，既是新建商品住宅成交的熱點區，也是二手住宅成交的首選區域。芙蓉區作

　　為長沙老城區，交通和周邊配套設施發展成熟，2011年成交量僅次于雨花區，較2010年相比增長

　　1.69%，開福區、天心區經濟發展較成熟，占比相當，較2010年相比購房比例略有漲幅，岳麓區正處

　　于規劃發展中，二手房成交暫不活躍。

　　◆住宅套面積結構

　　■ 小結： 90m2以下小戶型二手住房成交量上升，大套型成交下滑

　　從二手住宅消費套面積來看，60-90m2以占比30.87%居于首位，60m2以下占比28.19%緊隨其后；與

　　2010年相比，90m2以下小戶型成交量增速明顯，90m2以上戶型尤其是120m2以上戶型成交量逐步回落

　　，降幅明顯。當前住房需求以剛需為主，購房者經濟條件受限，中小面積套型受熱銷。2011年契稅

　　新政規定90m2以下，且是一套房，才能享受1個點的契稅優惠，90-144m2或二套房都收2個點契稅，

　　144m2以上住房要收4個點的契稅，隨著購房成本的增加，大套面積的成交情況將會下滑。

　　◆戶室結構

　　■ 小結 ：三居室為最暢銷戶型，大戶型成交下滑

　　從二手住宅的戶室特征來看，三居室所占比例最大，與2010年相比，成交量下滑2.51%，但仍居于成

　　交量首位；一居室、二居室成交量上漲，與2010年相比，分別增長0.64%、4.64%。受契稅政策、消

　　費者偏好的影響，中小戶型仍引領市場主方向；四居室、五居室等大戶型受房地產調控政策的影響

　　，成交情況逐步回落。

　　◆ 支付方式

　　■小結 ：一次性付款為主，銀行按揭為輔

　　從二手住宅支付方式來看，與新建商品住宅市場以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的

　　支付方式，占比65.87%，其次為銀行按揭占比32.42%，與2010年相比，變化幅度較小。二手住宅實

　　際支付的首付款要高于三成，而大部分選擇二手住房的購房者經濟比較充裕，再加上金融政策上對

　　房貸的約束，促使人們選擇了一次性付款。

　　◆價格指數

　　■小結：環比、定基指數總體較平穩，價格呈現下行趨勢

　　從國家統計局公布的價格指數來看，2011年長沙二手住宅環比價格指數總體比較平穩，波動性小，

　　與2010年的“U”型結構有著較大的反差，同比經歷了1-4月的下降，5-8月的微升，9-11月逐漸步入

　　下行的過程，在12月降幅比較大；以2010為基期測算的定基價格指數相對較平穩，在11月份顯現出

　　明顯下降趨勢。2011年二手住宅市場受新房市場調控、契稅政策等影響，成交總體比較冷清，在年

　　底伴隨著新房價格出現松動，二手住宅也呈現出下行趨勢。

　　（三）2011年長沙內五區房地產市場消費特征的基本判斷

　　1、新建商品住宅消費特征

　　◆ 購買新建商品住宅的戶籍特征：本省其他地區購房勢頭強勁，主要是基于自住目的，置業次數以

　　一次居多，比較偏愛雨花區、岳麓區和開福區；本市購房者仍保持著較高的熱情，僅次于本省其他

　　地區的購房者，他們的改善型和投資型需求比較旺盛，以一次置業為主，但購置二套房的比例較高

　　；省外購房者所占比例較小，他們購房主要是出于投資的目的。

　　◆ 購買新建商品住宅的消費者特征：在年齡上，25-35歲人群購買力最強，25歲以下購房者比例較

　　2010年增速最快，購房人群年輕化趨勢加強；在購房套數上，以首次置業為主，多次置業者占比

　　20.61%；在區域選擇上，選擇雨花區居多，岳麓區越來越受到關注。

　　◆ 購買新建商品住宅的戶室特征：購房者熱衷于60-90m2、90-120m2的套面積房屋，偏好二居室和

　　三居室，而大套型及大戶型成交量逐漸回落。

　　◆ 新建商品住宅的價格特征：價格指數逐漸步入下行通道，成交總價以50-60萬為主，總價重心略

　　有上移，單價集中于5000-7000元，8000元以上高價房購買比例增長最快。

　　◆ 新建商品住宅的付款特征：付款方式以銀行按揭為主，隨著房地產市場調控政策的緊縮，銀行按

　　揭利率優惠折扣逐漸取消及利率的調高，選擇一次性付款比例有所上升。

　　2、二手住宅消費特征

　　◆ 購買二手住宅的消費者特征：本市居民是購買主體，本省其他地區的購買者較多；年齡集中在

　　25-50歲；雨花區是二手住宅成交的主要區域，芙蓉區成交量增長較快。

　　◆ 二手住宅的戶室特征：中小戶型繼續發力主導，60-90m2套型面積占總量的三成，三居室最為暢

　　銷，四居及以上戶型受冷落。

　　◆ 二手住宅的價格特征：全年二手住宅市場相對比較低迷，環比、定基指數總體較平穩，價格呈現

　　下行趨勢

　　◆ 二手住宅的付款特征：以一次性付款為主，銀行按揭為輔。

　　四、今后的政策取向及建議

　　“限購”政策的出臺對促進“剛需”、抑制投資投機性購房行為起到了顯著的作用。為鞏固調控成

　　果，保障房地產市場健康平穩可持續發展，需從以下五個方面進一步完善：

　　（一）堅持“限購”政策不動搖，建立引導市場健康發展的常態化機制

　　堅持“限購”政策不動搖，目的在于保證調控效果不出現反復，建立引導市場健康發展的常態化機

　　制。“限購”如果只是一項短期的行政干預，在現階段國內投資渠道不暢的情況下，暫時凍結的資

　　金在“限購”取消后必將重新回歸房地產市場，導致房地產市場的價格將會出現新一輪的增長，“

　　限購”所取得的成效將會功虧一簣。因此，需將短期的政策干預轉變為長期的監管機制，適時建立

　　“限購”政策退出機制，取而代之以引導市場健康發展的土地、稅收、財政、金融等常態化、機制

　　化的“一攬子”解決方案。

　　（二）制定科學的供地計劃，合理調節土地供應的數量和時序

　　在編制土地供應計劃時，應該從土地供應的數量和時序上統籌考慮。一是增加保障房和普通商品房

　　土地供給，在更大程度上滿足民眾普遍的購房需求，更大程度上保障民生；二是把握土地供應的時

　　序，對于保障房和普通商品房，要優先供應，成熟一宗，供應一宗，確保其按期完工。

　　（三）加快保障房建設，完善住房保障體系

　　加快保障房建設，解決中低收入群體的住房問題。一是要在完成上級下達任務的基礎上，盡可能的

　　籌措資金，在土地、稅收等政策上向其傾斜，多建一定數量的保障房，滿足中低收入群體的住房需

　　求；二是做好保障性住房建設和管理工作，盡快出臺保障房分配管理的具體辦法，完善準入退出機

　　制，審核和分配過程接受監督，做到過程和結果公開公平公正，使住房困難的中低收入群體受益。

　　同時，充分發揮住房公積金的作用，加強對中低收入群體的支持力度，為中低收入群體購房提供一

　　定的財政補貼。

　　（四）改善投資環境，建立多元化的投資渠道

　　當前，房地產市場投機盛行的一個重要原因是投資渠道較為單一，除房地產市場外，其他投資渠道

　　不暢。隨著社會經濟的發展，人們投資的能力和意愿逐步增強，但相應的投資渠道、環境建設沒有

　　同步，導致過多的資金涌入房地產市場，給房地產市場健康發展帶來隱患。

　　因此，要營造良好的投資氛圍，積極引導資金進入實體經濟、股市或者其他領域，為“限購”后房

　　地產市場的 “擠出資金”提供流向，保障房地產市場的可持續發展。

　　（五）加強輿論引導，樹立正確的住房觀念

　　“居者有其屋”不僅包括“購房居住”的內容，而且包含有“租房居住”的思想，且后者是前者的

　　重要補充。樹立正確的輿論導向，糾正人們對于“居者有其屋”的認識誤區，不僅對保障房地產市

　　場健康、可持續發展有利，對個人和家庭也同樣有利。