a2012上半年調(diào)控下的樓市博弈面面觀

　　2012年上半年已悄然飛逝，對房地產(chǎn)市場而言，樓市經(jīng)過嚴(yán)厲調(diào)控，效果逐漸顯見。地方政府頻繁出手救市屢被叫停，以價(jià)換量、剛需婚房、城市綜合體等字眼成為房地產(chǎn)報(bào)道中的關(guān)鍵詞。下半年樓市將走向何方？企業(yè)如何在持續(xù)的政策調(diào)控下發(fā)展？本期樓市觀察家邀您一同觀察。

　　關(guān)鍵詞 1 樓市微調(diào)

　　解析關(guān)鍵字：地方政府的“小動(dòng)作” 頻頻夭折或被叫停

　　事件回放：

　　去年下半年以來，截至目前，全國已有30多個(gè)城市出臺樓市微調(diào)政策。6月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年內(nèi)第三次“喊話”，要求“堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施”。各方博弈之下，處境微妙的房地產(chǎn)市場又一次地站在“向左走，還是向右走”的十字路口上。

　　各地反應(yīng)：

　　蕪湖：新政3天眾生相  地方政府“糾結(jié)”專家“掐架”

　　2月9日，蕪湖市發(fā)布新政稱：“2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補(bǔ)助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補(bǔ)貼。”消息一出，便引發(fā)社會各界熱議。針對猜測，2月10日，蕪湖市政府專門召開新聞發(fā)布會，回應(yīng)外界疑問，稱此舉是穩(wěn)定樓市，滿足特定人群的住房需求。但緊隨其后的是，2月12日晚間，安徽省蕪湖市政府網(wǎng)站發(fā)文宣布，此前公布的《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》暫停執(zhí)行。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，蕪湖敢于全國之先再出房產(chǎn)“新政”的做法，體現(xiàn)了當(dāng)前地方政府糾結(jié)心態(tài)：即如何在兼顧中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松政策的同時(shí)，又能保持地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的充盈。

　　上海：樓市微調(diào)一周后夭折  中央政府毫不松口

　　2月21日，上海市住房保障和房屋管理局稱，“在樓市限購政策制定之初就已明確，所謂本市戶籍居民家庭的概念，是指具有本市常住戶口，包括持有本市長期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭。”

　　2月28日，上海市住房保障和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于本市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉實(shí)施意見的通知》(以下簡稱《通知》)，要求嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性購房的政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。《通知》首次明確上海市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭；同時(shí)，還明確了子女成年后購房口徑。這意味著“外地戶籍居民持上海長期居住證滿3年，可享受上海本地戶籍居民的同等購房資質(zhì)”不成立。 

　　河南：否認(rèn)河南房貸七折新政 相關(guān)人士稱與中央政策不符

　　6月26日，多家媒體引述河南省人民政府網(wǎng)站消息，稱該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省金融辦、人行鄭州中心支行、河南監(jiān)管局等6部門下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，對該省樓市政策進(jìn)行微調(diào)。 

　　媒體稱，《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》被認(rèn)為有突破之處的主要有四個(gè)方面：首先是首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，以及重申銀行首套房7折利率優(yōu)惠。比如，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。多地“房貸新政”曇花一現(xiàn)后，河南省“新政”也被撤消。河南銀監(jiān)局權(quán)威人士6月27日稱，之前所傳河南房貸新政是誤傳，這個(gè)政策并沒有最終出臺。

　　湖南：樓市政策“微調(diào)”不實(shí)

　　5月29日的一條微博，引發(fā)了媒體與公眾對“湖南樓市政策微調(diào)”的關(guān)注。該微博顯示：“中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上總基調(diào)不變、政策上不變，但是要求各地各部門采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過落實(shí)利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購買首套普通住房。”

　　然而，5月30日，湖南省發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，網(wǎng)絡(luò)上所傳的或報(bào)道的相關(guān)內(nèi)容是不實(shí)新聞。該負(fù)責(zé)人堅(jiān)稱，5月29日上午，湖南省發(fā)改委是召開了一場全省投資工作會議，但沒有研究樓市的事情，“樓市調(diào)控是國家的政策，我們不會去碰，不可能對抗中央的政策。”

　　專家看法：

　　王國華  華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授

　　觀點(diǎn)：雖然不排除個(gè)別性價(jià)比高的樓盤出現(xiàn)漲價(jià)，但今年內(nèi)房價(jià)依然會保持相對穩(wěn)定。從佛山、蕪湖等地的微調(diào)政策被叫停來看，開發(fā)商對地方政府大幅放松調(diào)控不可抱有奢望，要謹(jǐn)慎對待目前的回暖。

　　關(guān)鍵詞2 央行降息

　　解析關(guān)鍵字：降低開發(fā)商貸款成本 吸引潛在購房者

　　事件回放：

　　2012年6月8日起中國人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。在不到一個(gè)月的時(shí)間里，央行再次宣布從7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，央行兩次降息釋放出了貨幣政策寬松的新動(dòng)向，預(yù)計(jì)七八月的“淡季不淡”已毫無懸念。

　　各地反應(yīng)：

　　深圳：受央行降息刺激 樓市有回暖苗頭

　　“五月只是釋放了一部分剛需，五月份深圳二手房市場成交了4000~5000套，6月全市二手房共成交5832套，比5月份略有上升。”深圳中聯(lián)地產(chǎn)市場研究部吳秀軍認(rèn)為，利息下調(diào)是國家對樓市的一個(gè)調(diào)控，對樓市利好，不僅會大大刺激剛需，釋放剛需，還會大大增強(qiáng)購房者對市場的信心。

　　目前，各銀行的房貸優(yōu)惠政策正處調(diào)整當(dāng)中，業(yè)內(nèi)人士建議想買房的人多跑幾家銀行或等銀行的優(yōu)惠新政策出爐，以尋求最低利率。

　　武漢：央行降息攪熱樓市 一天賣出商品房485套

　　武漢市房管局統(tǒng)計(jì)，7月7日當(dāng)天，全市共售出商品房485套，比6月7日多售出107套。

　　7月樓市進(jìn)入“夏時(shí)制”，未像往年一樣出現(xiàn)季節(jié)性降溫跡象，除商家優(yōu)惠刺激外，還與一個(gè)月內(nèi)央行兩次降息不無關(guān)系。武漢福星惠譽(yù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，雙休購房客戶中，有一部分最近兩個(gè)月曾幾次來看房，直到央行再次降息后才出手。這表明，降息的確對剛需釋放起到了一定的刺激作用。

　　長沙：央行降息開發(fā)商在歡呼 樓市難以大逆轉(zhuǎn)

　　從我國當(dāng)前及未來經(jīng)濟(jì)形勢來看，降息在市場預(yù)期之中。央行一月內(nèi)兩次降息，引起了長沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一陣狂歡，一些開發(fā)商更是歡呼“春天真的要來了”。但是從央行的通知以及各銀行實(shí)施的情況來看，利率下調(diào)的同時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款限制并沒有松動(dòng)，困擾房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺問題并沒有得到直接解決。

　　恒嘉地產(chǎn)的市場數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，目前長沙市場存量高達(dá)1060萬平方米，加上下半年長沙樓市市場供應(yīng)巨大，市場競爭壓力較大，長沙樓市大逆轉(zhuǎn)很難在短時(shí)間內(nèi)到來。

　　關(guān)鍵詞3 保障房

　　解析關(guān)鍵字：2012全國計(jì)劃新開工建設(shè)700萬套以上保障房

　　事件回放：

　　2012年是保障房建設(shè)的關(guān)鍵年。據(jù)測算，新開工項(xiàng)目加上前兩年結(jié)轉(zhuǎn)的在建項(xiàng)目，整體保障房在建規(guī)模將達(dá)到約1800萬套。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新指出，2012年新開工的項(xiàng)目，最遲要在11月底前全部開工。同時(shí)要抓好今年結(jié)轉(zhuǎn)的續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，盡早形成有效供應(yīng)，并將保障房建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目開竣工等情況及時(shí)向社會公布。

　　各地反應(yīng)：

　　北京：前5月保障房竣工4.5萬套 占全年任務(wù)近65%

　　據(jù)了解，北京今年計(jì)劃開工保障房16萬套，竣工7萬套，其中前5個(gè)月已實(shí)現(xiàn)開工5萬套，竣工4.5萬套，占竣工任務(wù)的近65％。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，“十一五”初期，北京市保障房新開工面積只有115萬平方米，2011年這一數(shù)字為1660萬平方米，從2007年到2011年，北京市累計(jì)開工建設(shè)、收購各類保障房70余萬套，通過實(shí)施保障性安居工程多種渠道，有近50萬戶中低收入家庭住房困難得到解決。

　　山西：保障房開工建設(shè)11.67萬套 投資94.32億

　　據(jù)了解，前5個(gè)月，山西全省新開工建設(shè)各類城鎮(zhèn)保障性住房11.67萬套，完成投資94.32億元，同比提高7.28個(gè)百分點(diǎn)。今年山西全省將開工建設(shè)各類保障性住房33.23萬套，基本建成27萬套。全省住房保障工作推進(jìn)會提出今年要實(shí)現(xiàn)“三個(gè)確保”，即確保任務(wù)完成、確保工程質(zhì)量、確保分配公平。

　　湖南：2012年開建保障房38.77萬套

　　按照國家下達(dá)的任務(wù)，2012年，湖南省保障性安居工程建設(shè)任務(wù)為，開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房38.77萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房15.15萬套，新增發(fā)放廉租房租賃補(bǔ)貼1萬戶。開工任務(wù)總量居全國第5位、竣工任務(wù)居第10位。一季度，全省開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房54657套、開工率14.1%，基本建成（含往年結(jié)轉(zhuǎn)）15.35萬套。

　　省委副書記、省長徐守盛要求，理清思路、突出重點(diǎn)、令行禁止，確保全面完成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，向人民交上滿意答卷。

　　專家看法：

　　韓世同  寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理

　　觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房可以采取集資的方式，或者政府墊資，資金量可能就不需要那么大了。政府要全額墊資才能夠發(fā)展租賃型的房，應(yīng)該采取“租售并舉”的措施，可有效解決資金不足問題。

　　關(guān)鍵詞4 以價(jià)換量

　　解析關(guān)鍵字：開發(fā)商加緊出貨 樓市成交持續(xù)復(fù)蘇

　　事件回放：

　　2012年是中國樓市嚴(yán)厲調(diào)控后檢驗(yàn)調(diào)控效果最為關(guān)鍵的一年。在溫總理穩(wěn)增長的論調(diào)、住建部對揚(yáng)州新政的肯定、國稅總局對房產(chǎn)稅開征期限的后移、央行對存款準(zhǔn)備金的下調(diào)和降息等等舉措倒逼之下，三月份一輪剛需集中釋放完之后，以價(jià)換量便成為了各大媒體新聞中的關(guān)鍵字。在五月的下半月開始，改善型需求急劇釋放，“以價(jià)換量”愈加明顯，不僅創(chuàng)造了不少城市調(diào)控以來單月的成交量最高位，而且也創(chuàng)造了五月份萬科、恒大、中海、保利四大企業(yè)單月破百億的新記錄。

　　各地反應(yīng)：

　　北京：樓市漸漸見底 市場以價(jià)換量態(tài)勢明顯

　　中原地產(chǎn)6月統(tǒng)計(jì)顯示，郊區(qū)降價(jià)項(xiàng)目增加，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了80%以上的成交量。在通州、大興、房山等周邊區(qū)域樓市多種形式的價(jià)格調(diào)整不斷涌現(xiàn)。老盤優(yōu)惠、新盤低開，都是在以價(jià)換量。

　　多位分析人士表示，樓盤定價(jià)權(quán)直接掌握在開發(fā)商手中，而決定價(jià)格最重要的因素是房企資金壓力。包括部分龍頭級房企在內(nèi)，或依然有較大償債壓力，未來適度下調(diào)房價(jià)的可能性仍在。

　　上海：樓市繼續(xù)回暖成交良好 以價(jià)換量仍可期

　　中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月24日，6月上海商品住宅累計(jì)成交48.45萬平方米。近期降存準(zhǔn)、降息，以及開發(fā)商持續(xù)優(yōu)惠，使得成交量短期維持在調(diào)控下的“高位”。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，只要維持限購、限貸的政策不改變，樓市運(yùn)行的總體趨勢也不會改變，供大于求的狀況依然存在，開發(fā)商仍不能盲目樂觀，特別是大戶型產(chǎn)品，仍應(yīng)該抓緊主動(dòng)回款，以價(jià)換量。

　　長沙：樓市將繼續(xù)以價(jià)換量

　　目前，長沙樓市已趨于穩(wěn)定，價(jià)格降幅已符合部分購房者的預(yù)期，剛性需求入市的動(dòng)力有所增強(qiáng)。開發(fā)商3月份的試探性降價(jià)放量也逐漸向常規(guī)化發(fā)展，數(shù)據(jù)飄紅應(yīng)該是市場回歸正常軌道的表現(xiàn)，而不能簡單用回暖兩個(gè)字概括。4、5月本來就是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，特別是對比第一季度過于慘淡的表現(xiàn)，4、5月的翻盤更加引人關(guān)注，但與去年同期相比，差距就顯現(xiàn)出來了。市場復(fù)蘇能否經(jīng)受住緊接而來的淡季考驗(yàn)仍待觀察。

　　長沙相關(guān)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年的十八大是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，它會釋放什么消息將直接影響樓市后續(xù)發(fā)展。而在此之前的一段時(shí)間，長沙樓市將繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，畢竟中小房企的資金壓力及上市房企的業(yè)績報(bào)表都不允許他們在放量上有絲毫遲疑。因此，至少在前三季度，以價(jià)換量仍是市場不變的主導(dǎo)。

　　專家看法：

　　葉檀  知名財(cái)經(jīng)評論家、財(cái)經(jīng)專欄作家

　　觀點(diǎn)：從今年總體趨勢來看，就是以價(jià)換量，保持周轉(zhuǎn)率，保持現(xiàn)金的穩(wěn)定，這樣開發(fā)商可以挺過今年這一年的下行周期，為明年贏得時(shí)間和空間。如果調(diào)控政策不發(fā)生大的變化，以價(jià)換量將在今年一年持續(xù)成為各大房企的主流。

　　關(guān)鍵詞5 同城效應(yīng)

　　解析關(guān)鍵字：候鳥一族 回鄉(xiāng)置業(yè)

　　事件回放：

　　當(dāng)今，越來越便利化的軌道交通，讓人們更加愿意把“家”和“辦公室”安在高鐵沿線。人們居住觀念的變化，縮小了城市核心區(qū)域與其他區(qū)域的差別，而軌道也提升了沿線和站點(diǎn)的區(qū)域價(jià)值。4月1日，廣深高鐵和武廣高鐵正式聯(lián)通運(yùn)行，這對廣深鐵路形成明顯分流效應(yīng)，對各地樓市起著正面的刺激作用。

　　各地反應(yīng)：

　　武漢：深武高鐵利好樓市 武漢商業(yè)地產(chǎn)“先得月”

　　深圳直通武漢長沙的高鐵，給武漢樓市帶來很多的機(jī)會，而武漢開發(fā)商也正借此打起高鐵牌。其中，最明顯的表現(xiàn)將會是對商業(yè)性地產(chǎn)的拉動(dòng)。

　　湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長葉學(xué)平表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是與一個(gè)城市的碼頭息息相關(guān)的。隨著高鐵時(shí)代的來臨，將給武漢帶來人流-物流-消費(fèi)-資金流，高鐵開通后，馬上就有廣州百貨北上武漢，入駐王家灣武漢摩爾城，這些都將給武漢商業(yè)帶來莫大的機(jī)遇。

　　長沙：長深直達(dá)高鐵開通 返湘置業(yè)大軍回流

　　根據(jù)深圳市第六次人口普查，深圳1035.79萬常住人口中湖南人最多，118萬。深圳地產(chǎn)人士表示，最多的還是返鄉(xiāng)式置業(yè)，其中長沙就是一個(gè)非常重要的選項(xiàng)。高鐵連通后，長沙與周邊省市的時(shí)空距離大大縮小，與武漢、廣州、深圳等城市之間的“同城效應(yīng)”更加明顯，隨著同城效應(yīng)的繼續(xù)擴(kuò)散，長沙的辦公、居住需求也將迎來新一波的“剛性”需求，而這些也將推動(dòng)長沙樓市的發(fā)展。

　　4月中旬，應(yīng)廣大置業(yè)者的要求，0731房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)（旗下四大報(bào)紙、兩大網(wǎng)站），通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，招募和組織深圳白領(lǐng)回湘置業(yè)，走進(jìn)長沙品牌實(shí)力企業(yè)，該看房活動(dòng)引爆了長沙搶房熱潮。

　　專家看法：

　　龍固新  深圳德思勤投資有限公司董事長

　　觀點(diǎn)：深圳與長沙的高鐵直達(dá)，提高了生活效率，更深遠(yuǎn)的是，改變了這座中部城市在經(jīng)濟(jì)版圖中的城市價(jià)值。

　　關(guān)鍵詞6 剛需婚房

　　解析關(guān)鍵字：樓市主力軍 熱捧中小戶型

　　事件回放：

　　2012年中國將約有近1000萬對新人結(jié)婚，他們之中的絕大多數(shù)都有購房置業(yè)的迫切需求，這也正預(yù)示著，樓市強(qiáng)大的“剛需”釋放將有所攀升。在目前政策導(dǎo)向剛需，開發(fā)商“現(xiàn)金為王”的局面下，剛需客戶的選房心理成為既難琢磨又必須攻克的問題。

　　各地反應(yīng)：

　　上海：剛需強(qiáng)大 婚房剛需占36%

　　有調(diào)查顯示，上海新增潛在購房者以新上海人為主，占55.74%，而上海本地人占總比例的37.90%。此外，結(jié)婚購房剛需強(qiáng)大，婚房需求占36%；投資需求僅占7%。 

　　“受限于宏觀經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前樓市已處U型市場底部，但樓市不會立即反彈，將在底部持續(xù)較長時(shí)間。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，已經(jīng)經(jīng)過了合理的價(jià)格調(diào)整且市場成交表現(xiàn)良好的樓盤，可以買入。但對于價(jià)格尚未調(diào)整且市場成交滯緩的樓盤，尚需繼續(xù)觀望。值得肯定的是，剛需是目前樓市的主力。

　　西安：2012結(jié)婚年 中小戶型剛需婚房首選

　　有機(jī)構(gòu)近期對西安婚房市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，4成以上的受訪人群表示一年內(nèi)會結(jié)婚，一半的人表示半年內(nèi)會買房。而在具體的婚房要求上，70%的人認(rèn)為意向戶型是50-90平方米的中小戶型，大部分人能夠接受的總價(jià)在50-80萬元。

　　數(shù)據(jù)顯示，由于此類人群正處于事業(yè)起步階段，經(jīng)濟(jì)能力方面相對較弱，選擇范圍在90平方米的戶型為兩房或小三房。婚房選擇多為滿足居住需求，同時(shí)減少首付款降低置業(yè)門檻，也為日后還貸減輕壓力。另外，50~70平方米的中小戶型也逐漸為婚房的首選，占總?cè)巳旱?6%。

　　長沙：樓市步入“買方市場” 婚房剛需成主力

　　房交會，歷來被稱為樓市“風(fēng)向標(biāo)”。5月份，湖南長沙第33屆房交會盛大舉行，據(jù)了解，該房交會主推剛需戶型、大走“平價(jià)”線路。近30家參展樓盤中，除了綠地、五礦、萬科等少數(shù)大牌房企參展之外，大部分參展樓盤都是以中等價(jià)位、中小戶型為主的平價(jià)樓盤。據(jù)某樓盤參展人員反映，“100平方米以下的首套房置業(yè)是今年房交會的重點(diǎn)，這意味著年輕群體成為主要購房力量。”

　　0731房產(chǎn)網(wǎng)舉辦了“宜居樓盤 浪漫婚房”全城搜大行動(dòng)，為廣大的剛需群體提供一個(gè)相親并體驗(yàn)婚房的機(jī)會。該活動(dòng)將時(shí)下最流行的相親活動(dòng)與“婚房”概念相結(jié)合，既提供了廣闊的婚戀交友平臺，又利用媒體資源一站式解決了情侶購房難問題，同時(shí)，還印證了長沙市場強(qiáng)大的剛需。

　　專家看法：

　　宋會雍  上海中原研究咨詢部總監(jiān)

　　觀點(diǎn)：自住婚房需求群體可以在市場中尋求降價(jià)幅度達(dá)到或貼近這一價(jià)格底線的房源。多些理性，少些盲從；多些實(shí)際，少些攀比，在這個(gè)金融危機(jī)影響尚未見底，房地產(chǎn)前景充滿變數(shù)的時(shí)期，積極而理性地購房。

　　關(guān)鍵詞7 城市綜合體

　　解析關(guān)鍵字：樓市新寵 缺少科學(xué)規(guī)劃會“野蠻生長”

　　事件回放：

　　去年以來，受國家宏觀政策調(diào)控影響，商品住宅市場降溫，然而，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻一個(gè)接一個(gè)在省會落地。當(dāng)房地產(chǎn)市場遭遇“限貸”、“限價(jià)”、“限購”之后，商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體成為開發(fā)商自我救贖的“法寶”。城市綜合體瘋狂擴(kuò)張，使得城市商業(yè)地產(chǎn)面臨供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，在成都和杭州等城市顯得尤為嚴(yán)重……

　　各地反應(yīng)：

　　成都：政府提高綜合體準(zhǔn)入門檻  成都“剎車”城市綜合體 

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最新數(shù)據(jù)顯示，從2010年龍湖、保利、華潤、中糧、富力等一線房企大力進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)開始，成都開業(yè)、開工、建設(shè)立項(xiàng)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)猛增至67個(gè)。

　　6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施，該文件對新審批的城市綜合體項(xiàng)目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。這一旨在提高準(zhǔn)入門檻的政策，被業(yè)界視為成都相關(guān)主管部門對綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車。有分析人士擔(dān)心，該政策的出臺，讓很多已拿地并正在報(bào)建的項(xiàng)目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現(xiàn)。

　　杭州：在建近50個(gè)城市綜合體 投資遇瓶頸

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，目前杭州銀泰在建綜合體項(xiàng)目有5個(gè)，商業(yè)面積均在五萬方以上。整個(gè)城市在建的接近40個(gè)，已規(guī)劃的待建的近10個(gè)，共近50個(gè)，總建筑面積接近兩千萬方，商業(yè)面積達(dá)400多萬方。

　　據(jù)銀泰集團(tuán)副總裁王崗表示，在杭州城市綜合體飽和形勢下，如果開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)投資缺少定向客戶，商業(yè)物業(yè)的后期管理經(jīng)營和招商將是大問題。如果一定要做，商業(yè)投資可以采取合作的模式，跟當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商優(yōu)勢互補(bǔ)，比如說土地優(yōu)勢、項(xiàng)目優(yōu)勢。

　　長沙：城市綜合體暗戰(zhàn)升級

　　2012年，“城市綜合體”成為了長沙樓市的主題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年長沙在建和在售的城市綜合體項(xiàng)目超過了30個(gè)。眾多城市綜合體的涌現(xiàn)，必然在商業(yè)運(yùn)營以及招商方面加劇競爭，城市綜合體項(xiàng)目暗戰(zhàn)也開始升級。城市綜合體“搶灘”長沙，搶的是城市環(huán)境，也是商業(yè)前景。長沙是湖南省會城市，隨著武廣開通，各個(gè)地級市至省會交通距離拉近，導(dǎo)致地級市投資客至長沙投資比重及消費(fèi)逐步增強(qiáng)。

　　而長沙樓市的核心商圈之爭，正在被一波波的區(qū)域商業(yè)新規(guī)劃和物業(yè)打造突破著，或許不久的將來，城市綜合體將波瀾不驚地逐步完成對核心商圈的格局量變。隨著越來越多的房企加快商業(yè)地產(chǎn)部署，奧克斯、喜盈門、萬達(dá)、華遠(yuǎn)、世茂、綠地、德思勤、香港九龍倉等項(xiàng)目的攻城，長沙舊有商業(yè)格局將發(fā)生改變。

　　專家看法：

　　陸騎麟  德佑地產(chǎn)研究主任

　　觀點(diǎn)：近期綜合體項(xiàng)目在市場上受熱捧，很多投資者都是因?yàn)閷Ξ?dāng)?shù)卣�府中長期規(guī)劃有信心而決心購買，中長期規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)時(shí)間基本在5年以上，有的甚至?xí)r間會更長，但城市綜合體的后期經(jīng)營管理是一個(gè)長期持續(xù)的過程，項(xiàng)目最終價(jià)值在一定程度更要依靠后期良好的商業(yè)運(yùn)營，因此購房者買賣時(shí)仍需要理性對待這種長線投資機(jī)會。