PART1  關于 /  城市綜合體的零零種種

　　城市綜合體，一樣讓人們興奮不已的新鮮事物，一個讓財富瘋狂聚集的大聚寶盆，一種讓城市執著追求的新興業態，注定備受矚目。究竟，它有多神秘，它從何而起，走向何方？這里帶您深入的了解認知有關于城市綜合體的零零種種。

　　何為城市綜合體（HOPSCA）？

　　城市綜合體，是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，把城市功能與城市發展之間的內在邏輯通過城市建筑實體與城市空間有機結合的一種城市實體，利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存，相互助益的空間能動關系，從而形成體量大、多功能、高效率的經濟聚集體。

　　城市綜合體又被稱作“豪布斯卡”（HOPSCA），即H：Hotel（酒店）、O：Office（寫字樓）、P：Parking（花園、停車場）、S：Shopping mall（商業）、C：Convention（會議會展）、A：Apartment（公寓）的首字母連寫。以上六大業態相互組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互推動的互動關系，形成了一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的建筑群落，并且至少要具備三種業態以上才能稱得上綜合體，其中，適當體量的商業廣場、商業街是提升綜合體市場影響力的最重要要素，其次商務寫字樓酒店體量配比對綜合體后期酒店及奢侈品消費運營、人流規模的聚集至關重要。豪布斯卡作為當今地產模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產。豪布斯卡于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，這就是一個集酒店、辦公樓、生態公園、購物、會所、高尚住宅于一體的真正的城市綜合體。

　　基于城市綜合體的概念，客觀來說目前我國的眾多項目雖然被稱作城市綜合體，但是不一定具備所有的業態形式，購物中心一般都會有，而寫字樓、酒店或公寓等可能會缺少其中一項，整體水平還有待進一步提升。

　　綜合體的九大特征

　　高可達性。城市綜合體通常位于城市交通網絡發達，城市功能相對集中的區域，如位于城市CBD，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。 

　　高密度，集約性。建筑高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為城市的標志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務人流進出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據功能不同而形成互補，功能全面、集中。 

　　整體統一性。建筑風格統一，城市綜合體中各個單體建筑相互配合、影響和聯系；建筑群體與外部空間整體環境統一、協調。 

　　功能復合性。城市綜合體自身可以實現完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多種功能：商務辦公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業、文化娛樂消費、完善的交通出行系統，形成城市綜合體功能的多樣性和復合性，同時各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。 

　　土地使用均衡性。城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求。

　　空間連續性。1、平面的連續：鑒于城市綜合體各功能的相互聯系，其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；2、立面的連續：立面會影響城市綜合體的統一性，因此，要保持城市綜合體內建筑物的風格統一，就要使立面有連續性；3、空間的連續：由于城市綜合體優越的區位性質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系。 

　　內部、外部聯系完整性。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合；城市綜合體對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規模。 

　　巨大的社會效應。因城市綜合體所處的城市位置和龐大的規模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應。

　　巨大的升值潛力。一個成功的城市綜合體項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的城市綜合體，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。綜合體通過其內部商業、商務辦公、酒店、公寓等多種功能的組合，通過強強聯合，創造新的盈利模式，帶動周邊土地升值，產生良好的口碑和巨大品牌效應。

　　綜合體的開發

　　城市綜合體開發的必要條件。首先，城市綜合體開發的外部條件：一是最佳位置首選城市中心、城市副中心，有客流和消費基礎的地段；二是盡量布局在政府重點規劃區域，城市經濟新增長點，有良好的政策扶植；三是必須具有便捷的交通條件，比如地鐵、直達公交、區域內環線等；四是必須營造齊備的生活系統和相應的人口聚集條件。而城市綜合體開發的內部條件：一是城市綜合體必須有大規模建筑體量，能夠充分發揮不同業態的空間組合的功能；二是必須切入城市或社會功能，與城市其他生活空間形成有機的互補與提升。

　　當下，各大城市都在躍躍欲試，都想大舉試水城市綜合體，然而一般情況下，城市需要發展到一定的程度和階段才有開發城市綜合體的必要，否則，條件不成熟的城市大力發展城市綜合體將造成超前建設、資源浪費，反而不利于城市的協調發展。按照城市化發展規律統計顯示，當城市人均GDP達到4000美元/年時，就具備了發展城市綜合體的初步條件；當人均GDP達到10000美元/年，將進入城市綜合體快速發展階段。根據這一標準，我國目前很多一線城市及部分二線城市均已具備開發城市綜合體的條件。

　　城市綜合體的開發，其中業態組合模式的確定直接影響城市綜合體運營的成敗。在進行綜合體業態組合規劃中，商業是城市綜合體中不可或缺的部分，承擔了吸引人流、創造多次消費的任務，也是綜合體后期運營中的難點所在，更是未來城市綜合體的核心收益之一。因此，商業是核心，圍繞商業核心可以根據實際情況衍生出多種各具特色、獨具優勢的城市綜合體開發的業態組合模式。模式一為酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展模式；模式二是以寫字樓為核心功能的發展模式；模式三是以酒店為核心功能的發展模式；模式四是以商業為核心功能的發展模式。目前，市場上的城市綜合體大都有業態側重、各具特色，主打產品鮮明，差異化開發來占有市場，避免同質化。

　　綜合體的運營

　　城市綜合體的最終成功與否，取決于后期的運營理念、策略、模式等。由于城市綜合體開發體量大、業態多樣、投資巨大、收益豐厚，因此所開發物業的產權的運營模式顯得尤為重要。目前，主要有兩類運營模式，一類是以出租持有經營為主，這類模式適合資金鏈穩定的開發商，有足夠資金投資并能夠承受較長的資金回籠期。一般采用這種模式經營的城市綜合體往往位于城市核心區域，擁有較高的商業價值，開發商一般會采用長期持有的方式經營，以期獲得商業價值的逐步遞增。第二類是出售部分商業、住宅物業和出租持有經營相互結合，這種模式通過產品出售一般能夠基本收回投資，便于再次投資，而且還能通過持有物業獲得長期的利潤。

　　城市綜合體運營需要具備的條件。首先是交通，它基本都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網絡聚集點，只有這樣它才具備人氣，人流才會源源不斷。第二是消費力，包括核心消費能力和交通輻射半徑在半小時商圈內的人群，至少需要具備30萬人口的基數，而二線城市綜合體的輻射范圍要比一線城市更廣。

　　PART2改變 /  聚集多點發力，濃縮城市生活

　　如今，城市綜合體風潮正勁，各大城市綜合體在戰略掘金城市的同時，也給城市帶來了許多改變。城市格局發生根本性變化，慣有功能做出變革性調整，地產運營模式出現創新式轉變，城市商業有了綜合性提升，就連人們的生活也在向一站式、高檔次、超豪華逐漸轉型。這就是城市綜合體的無形力量！

　　城市發展的超級引擎

　　目前，很多城市都在熱衷倡導建設城市綜合體，其意義在于，綜合體將會是一座城市的名片，成為城市形象標桿性的建筑，成為推動城市發展的象征性符號，它會成為一座城市精神的象征。

　　從現實意義上看，一般一個城市綜合體的投資至少需要二三十個億，這對政府的招商引資工作是一個很好的體現。同時，它也是一個提升城市消費力的拉動引擎。開發商做綜合體的目的是為了實現利潤的最大化和投資的多元化，它解決了開發商所面臨的多個問題，首先它解決了開發商的投資問題，做綜合體需要開發商非常強的資金實力，如果酒店、商場是開發商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個很好的模型，它的公寓、寫字樓可以銷售，開發商通過這些可以消費的產品迅速完成資金的回轉來支持它的酒店和購物中心的運營，完成一個資產、資金、資本梯度運營的投資模型，這是開發商愿意做綜合體的一個重要原因。對于市民來講，綜合體一定是一個城市的全天候的生活消費娛樂中心，才能滿足人們的多種需求。

　　城市綜合體就是拉動城市發展的重要引擎和加速器，能為城市帶來穩定的稅收與就業機會。由于綜合體一般的體量都會很大，它往往就會拉動一個區域土地價值和區域內住宅價值的提升，以及區域內公共交通系統的升級。在當下城市大力發展城市綜合體的背景下，城市綜合體遍布城市各板塊區域，形成“多引擎”格局，多個商業中心聯合發力，實現城市均衡發展，助推城市經濟飛速發展。

　　助推區域價值提升

　　在城市邊界不斷擴展、生活半徑日趨放大的今天，城市中心尤其是CBD地帶崛起的高端樓盤，愈來愈受到消費者的青睞和追捧，因這些樓盤優越的地段、恢弘的氣度、綜合的業態與驚人的潛力，在樓市中顯得卓爾不群。近年來消費者對樓盤極為看重的要素是“地段”和“交通的便利性”。在樓市發展的上升階段，處于CBD區域的大型城市綜合體必然得到消費者的極大認同。這種集辦公、商業、居住、休閑、娛樂等功能為一體的綜合體項目，不僅有利于提高土地利用效率、提高工作效率和生活品質，而且能更好發揮投資效益，提升城市生命力與區域價值。

　　城市綜合體在共生、互利的前提下，可實現多功能的綜合，產生1＋1＞2的復合效應。整個建筑群可在一定范圍內實現自給自足，互為裨益，形成“城中之城”的運營方式。譬如，商業、辦公、酒店與會議中心相結合，集中不同的商業行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類、多層次的服務，從而使整體獲得良好的經濟效益。大型城市綜合體的復合效應與整合能力，勢必彰顯并抬升整個建筑的投資和商業價值，將會吸引大批金融機構、企業、公司進駐營業。因為城市綜合體功能的齊全性、功能的合理性以及個體生活和工作的便利性，提高了人們在此生活、居住、游戲、娛樂的便利。大型城市綜合體因其位于城市人流、信息流、資金流等密集的核心地段，規模宏大，功能復合，形成互補優勢，大大提高了物業的使用效率，因此又被稱為復合型高效建筑。毫無疑問，城市綜合體在未來將成為CBD區域建筑開發的主導形式，成為城市文明與經濟實力的象征。大型城市綜合體將對城市形態、生活形態產生革命性的影響，其形態、體量、造型、空間等都將給這座城市帶來新的感受、新的風尚，從而提升城市區域的整體價值。

　　“多點多心”格局形成

　　縱觀多個一線城市，它們的商業地產發展都是遵循著從商場到商街，從商街到商圈，由點到線，由線到面的路徑發展，發展到面的階段時，就能產生巨大的輻射力，吸引周邊人群聚集。而目前很多大型城市的發展正在由單中心格局向“多心多點”的格局轉變，區域消費逐步成為主流。在這個城市格局的巨變中，城市綜合體起到了決定性作用。城市綜合體擁有住宅、商業、酒店、寫字樓、娛樂等多種業態，業態之間相互融合，形成一個龐大的商業中心，這一龐大的商業巨擎在良好的運營條件下，將對周邊產生巨大的磁場效應，吸引巨大的客流、物流、資金流，并且逐步發展成為一個成熟的商圈中心，進而成為城市某個區域的中心。如今，大量的城市綜合體迎合著城市總體規劃的發展方向，集中性的在城市中遍地開花，并且都形成了各區域發展的繁榮景象，城市向多中心發展的趨勢條件已經具備。于是，人們漸漸打破舊有的消費習慣，選擇就近消費，久而久之，一個個新興的城市綜合體逐步取代原有的城市中心商圈地位。一個城市綜合體，就創造出了一個新的城市中心。“多點多心”的城市格局對于城市發展來說，有利于大大緩解原有中心城區的交通、土地等資源的壓力，有利于帶動城市各區域的均衡發展，有利于城市整體形象的全面提升，更有利于方便城市居民的生活、消費、出行。

　　全新生活方式轉變

　　當下是一個尊重生活的時代，人們來到城市，是為追求更好的生活，享受便捷與繁華、時尚與品質。當生活節奏越來越快、生活方式越來越國際化、生活內容越來越豐富時，人們對城市和建筑空間的需求也會發生巨大變化，對工作、休閑、商務娛樂、居住等多種生活方式的全面體驗如果能集中在一個區域，沒有交通擁堵的煩惱，沒有時間距離、空間距離、心理距離后，生活就變得更加簡單。于是，城市居民生活、消費習慣的改變，也在支撐、推動著城市地產形式的改變。越來越多的消費者習慣于商場“一站式”購物的便利性與舒適性以及生活、工作的統一性。因此，一種新的趨勢是，城市綜合體將逐漸取代沿街商鋪，成為當代商業的主角。如今，城市綜合體已經成為城市發展的動力源泉，是推動城市發展的重要力量，樹立城市高端形象的標尺，漸漸引導這一座城市潮流的發展方向。

　　細想城市綜合體各業態的功能，酒店滿足了旅游、商務人群的需求，商場滿足了周邊半徑1小時商圈的主力消費人群，寫字樓囊括了城市最高端的商務人群。綜合體最大的意義是它不僅提供了一種產品，最主要的是它提供了在城市生活的人們的一種全業態的生活方式，滿足人們在生活上各方面的需求，而且業態與業態之間的互動及依賴更體現出城市綜合體的聯動性。例如：住宅與商業之間所產生的生活配套互動，住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等，讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口，享受繁華、便捷的都市生活。這樣的城市綜合體，就像是給人們呈現了高度濃縮的城市生活，總而言之，它是一座城市中最大的消費娛樂池場，更是一座微型城市。正因為城市綜合體的這些特性，將城市人群對于高便捷、高品質生活的追求發揮到極致，引導著人們更加堅定的向全新生活方式變革。

　　PART3崛起 /  群雄競相涌現，遍地“城中之城”

　　在國內外大都市中，不同形態以及功能側重的城市綜合體，都在引領城市價值的“再度深挖”。這種于世界眾多著名都市大獲成功、廣泛認同的地產開發模式，無不讓中國各大城市震驚。城市綜合體的綜合效應，正在逐步擴張放大。今天，長沙也開始近距離接觸這些城市綜合體，地產龐然大物競相圈地圍城，傳說中的“城中城”瞬間拔地而起。

　　長沙，向國際化都市邁進

　　近年來，長沙作為湖南省會城市，城市化進程不斷加快。交通方面，隨著武廣高鐵開通，各個地級市至省會交通距離拉近，導致地級市投資客至長沙投資比重及消費逐步增強。而長株潭城際鐵路及城區幾條地鐵的相繼開工建設，為長沙乃至長株潭城市群的發展畫下了戰略性的交通布局，奠定了中部交通樞紐核心城市的地位。從長沙最新的城市總體規劃來看，提出了沿“一軸兩帶”發展，“一主兩次六組團”的城市空間結構，除了河東CBD外，還規劃了河西CBD、星沙副中心、雷鋒湖-梅溪湖副中心，以及多個組團級中心，其中高鐵組團中心遠期將升級為城市副中心。在規劃區范圍內將構建一個能承載千萬級人口規模的大都市區。其實，很早以前長沙傳統城市核心驅動向多元區域核心裂變的城市格局已然形成，并且經過近幾年的城市基礎設施建設、房地產開發、市政配套工程等不斷完善，裂變后的區域核心形成了成熟的城市綜合體所需要的外部環境。

　　從長沙社會經濟發展數據來看，2011年長沙實現GDP 5619.33億元，同比增長14.5%；實現社會消費品零售總額2125.91億元，同比增長18%。從城市競爭力來說，在2009-2012年全球競爭力指數提升最快的十大城市中，長沙位居第四，排名僅次于圣何塞、香港、蘇州，競爭力提升速度之快令人驚訝。城市綜合體“搶灘”長沙，更多的是追逐城市的商業前景和升值潛力，當城市發展到一定程度，城市綜合體的出現成為一種必然。由數據可以看出，長沙現有的經濟水平、收入水平、城市競爭力已經達到城市綜合體所需要的程度。

　　可見，長沙城市國際化的發展定位、綜合實力的提升、投資環境的優化為綜合體的發展提供了非常好的溫床，催生了城市綜合體的迅速扎根崛起。如今，城市綜合體已然成為助推長沙向國際化大都市邁進的必備元素之一了。

　　“天量”綜合體搶灘大長沙

　　2011年以來，長沙大型城市綜合體迎來了發展的小高峰，呈井噴發展之勢。據不完全統計，2012年將有近30個大型城市綜合體破土而出，提供的商業、住宅規模是巨大的。相關數據顯示，2011-2012年，長沙城市綜合體住宅部分推貨量約為74萬m2；商業部分推貨量約為35萬m2；公寓部分推貨量約為5萬m2。而2012年下半年將是長沙城市綜合體項目集中放量期，市場競爭更加激烈。其中，住宅市場大約將有54萬m2面市；商業市場約推貨29萬m2；公寓市場約推貨16萬m2；寫字樓市場月推貨18萬m2。總的來看，長沙目前的城市綜合體開發呈現快速集中、數量膨脹、體量巨大、分布密集、建筑高度等特點，未來將是城市綜合體角力、廝殺、爭奪市場的時代，比品質、比品牌、比運營、比新意……

　　在一個城市綜合體中，商務、酒店、住宅、商業、休閑、娛樂是一個統一的整體，有著很好的互補作用。物業檔次、品牌地位、交通動線的安排都是互相借勢、統籌互補的關系，這就需要做到很好的平衡。有人總結說，一個堪稱成功值得入手的城市綜合體項目必須具備以下三個條件：第一，區域優勢明顯，坐擁商圈核心；第二，綜合實力強大，科學的集成多元業態；第三，品牌優勢明顯，資本實力+開發經驗+品牌效應。目前，長沙的城市綜合體大都超前性的意識到了這些，在開發體量、區位布局、業態組合配比、車位配套、周邊配套支撐等方面都有充分的考量和規劃，甚至在項目的整體市場定位、品質檔次、品牌運營、營銷噱頭上都大做文章，各大城市綜合體都信心滿滿、蓄勢待發，綜合體基于城市的一場搶灘惡戰早已打響，“明爭暗斗”在市場的每一個環節頻頻上演。

　　放眼當下長沙眾多城市綜合體，可謂遍地“城中之城”，它們各具特色，各有賣點，綜合競爭力旗鼓相當。有的搶占市級商圈區位先機；有的獨享城市深厚文化資源；有的謀劃完備的生活配套；有的打造繁華商業中心，總之各出奇招，各有精彩。2005年12月開盤的運達國際廣場，算得上是較早的“城市綜合體”，其涵蓋酒店、寫字樓、商場等多種物業形態。后來，長沙又陸續有多個綜合體項目動工或面市。進入2011年，長沙城市綜合體破土速度更是讓人應接不暇，項目競爭力勢均力敵，各領千秋。例如，打造了全國知名的“萬達模式”的萬達廣場進入實質性銷售階段，萬達公館入市價格不菲，卻依舊受到置業者青睞，多次創下了“日光盤”的神話。位于兩江交匯處的北辰三角洲，規劃建設的一棟高約260米的標志性建筑，將成為中南地區的新地標。湘江之濱的華遠·華中心矚目入市，開盤以來受到市場追捧，一期標志性的雙塔建筑俯視湘江，霸氣十足。中部最大商業綜合體德思勤城市廣場全新登場，多樣化的高檔次的業態組合讓人對它的運營前景十分看好。武廣新城的運達中央廣場與喜達屋集團旗下頂級酒店品牌“瑞吉酒店”和時尚品牌“W酒店”簽約，體現出了運達中央廣場作為城市綜合體的超級品牌運營能力。還有順天國際金融中心、喜盈門·范城、華悅城、新城新世界、中信新城、金茂梅溪湖……縱觀整個長沙，城市綜合體發力長沙房地產市場已是事實，長沙市民有多了很多置業的新方向。

　　群雄逐鹿帶來城市蛻變

　　城市綜合體競逐越是激烈，越能加速城市的升級和蛻變。綜合體的繁榮發展會帶來城市功能的重組、區域格局的調整和價值的提升，使單中心城市向多中心轉變，區域消費格局也逐步成型。顯然，綜合體帶來的所有這些轉變已經在長沙這座城市有所體現。長沙正在向“多心多點”的格局轉變，區域消費已成為主流。從長沙的城市綜合體的整體布局來看，中心板塊、省府板塊、武廣新城、市府板塊、濱江新城等區域項目較多，未來長沙市將會形成以區域商業中心以及特色商業點為骨架的商業格局，城市綜合體“多心多點”的格局將逐步形成，并呈現出多心化發展的趨勢，群雄逐鹿，競爭態勢凸顯出來。于是大型城市綜合體的發展助推了長沙邁向國際化大都市的速度。

　　在影響城市自身格局的同時，城市綜合體也有輻射更寬廣領域的功能，是一個提升城市消費力的拉動引擎。借助綜合體良好的運營管理、招商引資，引來國內外一線高端品牌、酒店、奢侈品入駐，也會迎來一些國內外高層次的會議、秀場、發布會等等，這些將帶來一波波國內外名流、企業家等高端人士進行商業、商務活動，為城市的發展帶來無限商機和巨大的經濟效益，極大的提升城市的形象、品位、地位和影響力，進而加快長沙邁向國際化大都市的速度。