PART1  評價 / 綜合競爭力指標體系

在城市綜合體快速發展的市場環境下，競爭成為了主題。這里通過建立科學的評價指標體系，評估長沙城市綜合體的綜合競爭力情況，為企業做好城市綜合體定位、明確綜合體核心競爭力提供參考；為老百姓投資置業提供房地產價值參考，同時，希望對促進長沙城市綜合體的有序發展、避免重復建設、樹立地標建筑起一定的輔助作用。

評價對象應滿足如下條件：（1）項目屬于長沙市內六區+長沙縣范圍；（2）項目在建在售；（3）項目在評價時間段內未發生重大安全事故或是對社會造成重大不良影響的事項。通過借鑒國內對城市綜合體的價值功能、城市綜合體發展評價指標體系、城市房地產競爭力評價等研究成果，結合我市城市綜合體發展的特點，充分利用0731房產網的網絡資源，充分考慮指標選取的合理性、科學性、系統性、針對性、可比性、可行性等指標體系構建的一般原則，建立了包含區位競爭力、產品競爭力、運營競爭力、市場競爭力4個一級指標的評價指標體系，它們的權重分別為20%、30%、30%、20%，并對各個一級指標進行二級指標的細分。具體的評價指標體系見指標體系表。

1、區位競爭力

區位對于一個大型城市綜合體項目來說是至關重要的，區位直接決定了項目的人氣聚集及發展潛力等。城市綜合體綜合競爭力評價指標體系中，通過分析項目區位、周邊配套以及項目周邊的特色資源等，對項目的區位進行綜合評價，確定星級。

2、產品競爭力

城市綜合體的綜合競爭力是以產品作為支撐的，產品的品質、品位、檔次、業態等是一個項目的靈魂。在競爭激烈的市場中，過硬的產品才是取勝的法寶。城市綜合體綜合競爭力評價指標體系中，通過分析項目規模、產品類型、生態環境、開發實力等指標，全方位的對各綜合體項目的產品競爭力進行星級評定。

3、運營競爭力

城市綜合體在開發、銷售周期完成之后，如何很好的運營項目，盡快聚集人氣，發揮商業、酒店、寫字樓的最大價值，形成巨大的經濟效益是項目面臨的最大任務，也是知名品牌企業入駐前最看重，也必須考察的內容。因此，從項目后期的市場定位、運營管理以及品牌企業入駐情況來綜合分析城市綜合體項目的運營競爭力，最后評定星級。

4、市場競爭力

市場競爭力體現著一個綜合體項目參與市場競爭的實力，通過分析項目截止目前各類業態的銷售速率體現其銷售業績及市場火爆程度，同時通過分析項目人氣及印象好評度來體現城市綜合體的消費者口碑及市場影響力，其中，印象好評采用在0731房產網開通網友投票通道來進行評比。最后綜合項目的銷售速率、項目人氣、印象好評的情況，對項目的市場競爭力評定星級。

星級設定為五星、四星半、四星、三星半、三星等級別。依照評價指標體系，對長沙備選大型城市綜合體綜合競爭力進行優勢比較分析，并就每個城市綜合體的各項指標進行具體分析比較，分別對四個一級指標給予綜合星級評定，然后再根據四個一級指標的重要性不同對整個城市綜合體項目給予星級評定，最終評選出長沙十大最具投資價值城市綜合體。

長沙城市綜合體綜合競爭力評價指標體系表

一級指標權重（%）二級指標指    標    說    明

區位競爭力項目區位位于城市核心區、副中心、新開發區、其他等

周邊配套交通

商業

教育醫療

其他

特色資源旅游

文化

產業

其他

產品競爭力項目規模占地面積

總建筑面積

商住配比

產品類型住宅

寫字樓

酒店

商業

其他

生態環境景觀

綠化率

開發實力注冊資本

企業資質

開發樓盤數量

獲獎情況

運營競爭力市場定位項目后期的市場運營定位，業態經營偏重

運營管理物業管理及品牌運營推廣

品牌實力已入駐或意向入駐品牌企業情況

市場競爭力銷售速率項目網簽銷售速率

項目人氣項目在0731房產網上網頁、廣告語、Logo、視頻等的點擊量

印象好評開設2012年長沙十大最具投資價值城市綜合體評比投票通道

PART2推薦

10大星級城市綜合體

縱觀當下長沙急速發展的城市綜合體，個個實力深厚，各有運營偏重，自身特色明顯。本次共有15家城市綜合體進入2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡投票評選的備選范圍，它們是德思勤城市廣場、北辰三角洲、華遠·華中心、中信新城、金茂梅溪湖、萬達廣場、保利國際廣場、綠地中央廣場、奧克斯廣場、世茂·鉑翠灣、運達中央廣場、喜盈門·范城、新城新世界、華悅城、順天國際金融中心。這里通過深入項目調研，依據評價指標體系對15個城市綜合體項目綜合競爭力進行全面比較評價分析，結合網絡投票評選結果，最終評選推薦出2012年長沙十大最具綜合競爭力城市綜合體。

萬達廣場領袖級商務商業旗艦

區位競爭力 

星級:★★★★★

項目區位

萬達廣場南臨城市核心主軸五一大道，西鄰湘江中路，與湘江一路之隔，東鄰老牌商業批發街西長街，北至潮宗街，四面環路，真正具備了城市綜合體在區位上應該滿足的條件。同時項目矗立湘江一橋橋東，坐享最便捷的過江通道。從整個項目所處區域來看，萬達廣場位于長沙唯一的市級乃至省級成熟商圈中心五一商圈，承載著長沙市民最傳統的消費習慣和最集中的客流，在土地利用飽和的五一商圈占據一席之地，在區位上與其他綜合體項目相比擁有絕對優勢，為項目的生存發展提供強有力的發展基礎。

周邊配套

萬達廣場具備成熟而豐富的周邊配套。交通四通八達，離城市公交樞紐五一廣場站一步之遙。五一大道直達火車站，湘江大道貫通城市南北，跨橋連接湘江兩岸，周邊密布交錯的城市街道形成便捷的交通微循環，為城市綜合體的物流配送提供了暢通的運輸通道。另外，地鐵1、2號線均有站點布設在萬達廣場步行范圍內，并實現無縫對接，對吸引、滯留客流意義重大，成為萬達輻射全市、乃至全省，最大限度延展商業影響力的重要軸線和交通樞紐。

商業配套，平和堂、王府井、春天百貨、通城電器、樂和城、金滿地等商業點、線、面的成熟發展，引領市民的消費習慣，這些老牌商業中心的客流會成為萬達的固定客源。工行、交行、央行等銀行均有網點密布，距離金融總部云集的芙蓉路十分近。另外，五一新干線、五一大道202、酒店等已經初步營造出了五一廣場區域的現代商務氛圍，為高端商務的打造和升級創造了條件。

教育醫療配套方面，萬達廣場與普通住宅區不同，不會過多考慮項目內部的教育醫療配套。不過，項目周邊早已擁有能基本滿足需求的教育醫療資源，城區各幼兒園、中小學條件都不錯，包括一師二附小、明德中學等；醫院主要有市四醫院、湘雅附二醫院、口腔醫院等。

特色資源

萬達廣場的一大賣點：濱江眺山，湘江江景、橘子洲頭、岳麓山一覽無余，享受繁華都市難得的美景。長沙太平老街等帶來老長沙古樸氣息，熏陶著萬達這座現代化綜合體。而項目周邊有華遠·華中心、復地玉國際、潮宗御苑、泊富國際廣場等高端項目正處于推售期，在形成激烈競爭的同時，帶來更多穩定密集的客流，進一步活躍五一商圈濱江區的城市活力。總的來說，萬達廣場達到城市CBD、交通樞紐等城市綜合體必備要素，成為長沙在區位競爭力上占絕對優勢的城市綜合體，區位競爭力評定為五星級。

產品競爭力

星級:★★★★★

項目規模

萬達廣場總投資超100億元，總占地面積約183畝，規劃總建筑面積約101.8萬m2，其中地上建筑面積約80萬m2、地下建筑面積約21.8萬m2，具備了城市綜合體的體量特征，擁有足夠的空間和余地來充分打造和挖掘項目未來的商業價值。項目由南至北分A、B、C、D四個地塊，容積率為6.69，比較適中。對于土地高度集約利用的城市核心區，萬達廣場的體量之大實屬難得，稱得上是城市中心的超級大盤，具有輻射力強、范圍廣的特點。

產品類型

從產品類型來看，萬達廣場各類業態配置齊全，包括住宅、寫字樓、商業、酒店、停車場等，組合式開發形成有機聚合，打造“一站式”生活圈。在業態組合配比上，A、C地塊為居住用地，超高層精裝豪宅約40萬m2，商業2.6萬m2，配套用房0.8萬m2；B地塊為商業綜合體，建筑面積32.8萬m2（地上部分），其中國際購物中心約25萬m2，同時還配有6.4萬m2的酒店。D地塊為寫字樓用地，5棟超高層寫字樓集群目前已有兩棟售完，商務總部已初見雛形。項目的商住配比接近1，而寫字樓占據了項目更多棟數和空間，由此看出高端寫字樓是萬達廣場的核心產品之一，意在打造長沙的商務總部集群，也為日后酒店、奢侈品消費創造條件。

具體來看，住宅產品萬達公館，由四棟超高層精裝修豪宅組成，高度與江景實現完美結合。一般情況下，城市綜合體的住宅體量合理比例集中于20%-50%，以一二三線城市的發展程度不同而調整。萬達廣場豪宅體量占項目約40%，并且多為240-290m2，戶型大但套數有限，營造出萬達公館的稀有與珍貴。項目將豪宅產品最先推出，營造眾多富豪級業主的集聚效應，形成財富圈層集中地，為萬達廣場的奢侈品商業蓄積忠實穩定的客源，提高日后商業“提袋率”。

萬達的商業產品萬達中心主要由國際購物中心、底層商鋪、室內步行街等組成。國際購物中心總建筑面積約為25萬m2，是一般傳統百貨的3-5倍，占項目總體量的25%，按照項目地處長沙唯一市級商圈中心及人流聚集規模來衡量，這一體量比較合理，完全能夠駕馭五一商圈龐大的客流量。而配套開發的大型室內步行街為商業運營提供更靈活的賣點，也為項目內部各建筑之間的溝通提供自然、流暢的橋梁，聚集效應更加凸顯。

五星級酒店位于B區，建筑面積6.4萬m2，占項目總體量的6.3%，服務功能有餐飲、宴會會議、高級精品店、健身、豪華SPA、KTV及客房。文華酒店是萬達的自有品牌，在設計裝修、運營管理等方面能夠與項目很好的融合，運營起來更加得心應手。

項目主打產品寫字樓萬達總部國際，目前為止開創了長沙在售寫字樓集群模式的先例，體量足夠，其優越的區位、繁華的商業金融環境、先進的辦公設施、強勢品牌的引進、高級商業酒店配套等使它堪稱目前長沙在建在售寫字樓中最具競爭力和投資潛力。另外，萬達廣場還配套有4000多個地下車位，充分滿足項目商業、辦公及居住的停車需求。

生態環境

生態環境方面，萬達廣場整體綠化率為35.5%，高綠化率將營造出項目內部良好的生態環境。同時，萬達廣場在有限的空間條件下對于綠化、景觀的打造精致巧妙，注重商業內部走廊的景觀設計和高科技應用，處處體現創意。其實，萬達廣場在生態景觀上最大賣點在于外部景觀，湘江風光帶、湘江、橘子洲、岳麓山等，足以構成產品在景觀生態上的強大競爭力。

開發實力

萬達廣場是萬達集團在長沙全力打造的第三代城市綜合體，開發速度之快，足以彰顯實力。萬達集團，亞洲第一不動產商，風云業界24載，繁華中國70余城，形成商業地產、高級酒店、旅游投資、文化產業、連鎖百貨五大產業，企業資產2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標：資產3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業。

作為中國商業地產絕對領軍企業萬達，從創造“城市綜合體”單店到開創第三代城市綜合體，已成為引領潮流的頂級不動產運營商。在中國城市精耕20余年，形成了萬達獨有的成熟商業鏈條，積累了海量開發案例和成功經驗。作為萬達廣場直接開發商長沙萬達廣場投資有限公司，注冊資本2232萬元，作為萬達集團旗下一員，開發實力同樣雄厚。萬達廣場從入市銷售以來就多次獲得樓市的多個獎項，包括銷售、品質、配套等方面的榮譽，足以證明項目在業界和市民中的接受度和認可度。因此，萬達廣場的產品競爭力評定為五星級。

運營競爭力

星級:★★★★★

市場定位

萬達廣場擁有商鋪、萬達公館、萬達中心、萬達總部國際幾大板塊，聚合國際購物商業中心、景觀豪宅、高級酒店、風情酒吧街、室內外步行街、甲級寫字樓等業態。在豐富業態背后，萬達廣場有明確的市場定位，就是將項目打造成為長沙核心商業中心、商務集群旗艦，可見商業、商務將是項目后期市場運作的主要業務。而定位為世界級五星級酒店、頂級豪宅等將主要為商業、商務提供同檔次配套和潛在客流，為商業、商務未來市場價值的無限升值創造條件。這一明確清晰的市場定位完全符合項目所在區域的業態特征、區位優勢、市場需求、客流聚集等。

運營管理

萬達集團在項目運營背后有強大的后方操縱王牌：萬達商業規劃研究院與萬達商業管理公司，它們分別在項目的前期規劃設計及后期管理運營過程中發揮著至關重要的作用。同時多年積累形成的商業資源生態鏈獨一無二，不可復制，為項目運營階段的招商品牌引進創造了堅實的基礎。

目前，萬達廣場的運營競爭力已經逐漸體現出來。一是品牌店鋪招商、布局上，擁有主力店、次主力店和中小型合作商店的商業生態鏈核心優勢。從其他城市萬達廣場的運營模式來說，主力店包括萬達旗下的萬千百貨、萬達院線、大歌星KTV等，它們保證無條件在萬達新開項目中開店；次主力店大都是國際頂級品牌；中小型合作伙伴則通過招商部門考察簽約，不在萬達品牌庫的，還需總裁特批。嚴格的品牌商家篩選，設立準入機制，使萬達建立了良好的商業生態。二是10月將開業的五星級文華酒店在管理高層上有新動向。德國的鮑瑞斯·布魯伯先生被任命為總經理。這位高級酒店精英有15年的酒店管理經驗，先后在凱悅、希爾頓等國際知名酒店集團中擔任高級管理職務。三是對引進品牌的整體推廣上，萬達廣場將打造入駐品牌的統一推廣平臺，不僅宣傳萬達本身，更多將為其內的各品牌形成推廣合力。同時，萬達廣場力求商業滿鋪開業，營造投資商家的公平氛圍，形成項目規模優勢。四是營銷期的推廣活動上，萬達廣場在每個銷售節點上均有大型新穎活動推出，吸引著名流人士追捧，起到了良好的項目推廣和擴大影響力的作用。

目前，項目的豪宅、兩棟寫字樓等已所剩無幾，C3棟寫字樓正在發售，而底層商鋪、酒店為自己持有。項目正在進入運營初期階段，品牌引進、企業入駐是當前運營推廣重點。另外，通過萬達專業的運營團隊對自己持有的商鋪、酒店進行成功運營后，將會為出售型投資物業創造更好的投資、經營環境，進一步提升項目的投資價值，同時自持型物業的租金也會逐年看漲，投資回報較好。

品牌實力

在品牌招商方面，萬達把十多年來積累的商業資源全盤引進長沙，其中80%以上的商家都在項目規劃前完成招商，且一些為萬達的長期合作主力店，而只有20%來自本土招商。

萬達廣場的主力店有萬千百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、大玩家超樂場、國美電器、大型超市等，主力店和次主力店總面積約9萬m2。由于主力店品牌吸引力強，具有較強的人流聚合力，因而經營較為穩定，抗風險能力強。但一個城市綜合體主力店不宜過多，數量和類型根據當地情況而定，一般5個左右。同時，次主力店將是招商的大頭。另外，國際購物中心將引進LV、GUCCI、TOD’S等一眾國際名品，帶動長沙高端消費的發展。

酒店方面，項目引進萬達自主品牌萬達文華酒店。萬達文華酒店是萬達集團標桿性產品和民族酒店品牌。萬達文華酒店10月份開業后，將成為國內外政要、商界巨子、各界名流蒞臨長沙的首選；更為萬達總部國際的財智精英商務往來、會晤接待平添自豪與榮耀。

寫字樓方面，萬達總部國際已有多個品牌企業計劃入駐，包括中國銀行、招商銀行、中國人壽、廣發銀行在內的金融巨頭，金鵬期貨、北京世紀恒逸投資有限公司、廣東銀興融資擔保有限公司等知名金融企業也簽訂意向入駐協議。另有中糧地產、DBE珠寶、廣發銀行、老鳳祥、遠大空調、福晟集團、隨意居、上海美特斯邦威服飾有限公司、金立手機等多家知名企業也簽訂入駐意向。從已意向入駐的企業來看，品牌檔次高是一大特點。

運營競爭力最主要體現在運營商對產品的運營管理上。依靠萬達集團多年來積累的獨有商業資源鏈、全面創新的營銷推廣模式、高檔次物業管理團隊和勇于創新的運營管理人員，萬達廣場的運營競爭力讓投資者看好，因此，運營競爭力評定為五星級。

市場競爭力

星級:★★★★★

銷售速率

來自長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據顯示，從2010年12月底至今，項目共申請預售4次，其中住宅批準預售量約為21.49萬m2，商業3.97萬m2，寫字樓13.43萬m2。截止9月中旬，項目已銷售住宅18.69萬m2，銷售率約86.97%，而已批準預售的商業與寫字樓均售罄，整個項目的累計總銷售率為92.82%。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅、商業、寫字樓的月平均銷售速率分別約為9000余m2/月、2000m2/月、6700m2/月，月銷售速率相當不錯。銷售均價方面，住宅約13619元/m2，暢銷戶型均為200m2以上的三室兩廳的大豪宅；商業均價約38261元/m2，寫字樓15521元/m2。不菲的售價和火爆的銷售印證了項目的市場人氣，為萬達奠定了絕對的財富聚集和客流基礎。

項目人氣

本次評價以項目在0731房產網上網頁、廣告語、LOGO、視頻等的點擊量來衡量萬達廣場的人氣。經統計，從2012年1月至8月，項目的網頁點擊為21776次，廣告語點擊量419次，LOGO點擊570次，視頻點擊1142次，總點擊量為23907次，網站點擊量在樓盤中十分靠前，擁有十足的市場人氣。

印象好評

在本次長沙市房產研究中心聯合0731房產網進行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡投票活動中，萬達廣場連續三周奪得網友投票數周冠軍，并且最后以21189的總票數拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第一名，可見項目得到了兩萬名網友的印象好評和投資潛力的肯定，這是萬達廣場市場競爭力最好的詮釋。因此，市場競爭力評定為五星級。

長沙市房產研究中心權威點評：

萬達廣場在區位競爭力、產品競爭力、運營競爭力、市場競爭力四方面均有自身獨特的優勢和強大的實力，均評為五星級。在當下城市綜合體集中涌現的長沙樓市擁有絕對的綜合競爭力，它是長沙城市綜合體發展的典范和標桿，因此，項目最終推薦星級為五星級。而項目不足之處在于區域周邊整體檔次有待升級改造，如下河街、西長街等。另外，萬達總部國際寫字樓物業20元/㎡的物業費偏高，一旦空置壓力將很大。

北辰三角洲

537萬平米世界級濱江綜合體

區位競爭力星級:★★★★☆

項目區位

北辰三角洲項目位于湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江中路，北依棲鳳路，東靠芙蓉北路，南抵三一大道，四面環路地段完全符合城市綜合體的區位要求。同時矗立于銀盆嶺大橋東頭，可直通市府板塊，北側的瀏陽河隧道與芙蓉北板塊互通往來，南側的營盤路過江隧道直達河西，交通十分便利。從項目所處區位來看，位于湘江中軸線上，二環以內，屬伍家嶺商圈，城市副中心，區位輻射力稍有欠缺，但隨著湘江大道的貫通、黃興北路北延，北辰三角洲到長沙CBD五一商圈僅需要5分鐘車程；日后地鐵1號線與長株潭城際鐵路的開通，北辰三角洲區位競爭力將日益強勁。

周邊配套

項目交通配套比較成熟。地鐵一號線貫穿社區，長株潭城際鐵路連通長株潭，周邊城市巨大的消費需求將為北辰三角洲帶來不可限量的商務、消費人潮；跨銀盆嶺大橋、過營盤路隧道，連接湘江兩岸，行瀏陽河隧道，直達北城；項目內更將建成“四縱七橫”共11條道路，路網東接芙蓉北路，南接三一大道，與319國道、湘江大道、黃興北路、芙蓉路等城市主干道縱橫相交，全方位立體式的交通路網規劃，讓北辰三角洲成為長沙央區樞紐實至名歸。

項目周邊商業、教育、醫療等配套相對中心城區較遜一籌。但項目擬引進知名大型金融機構總部，并且商務、商業、教育配套非常完備，加上與規劃中火車北站金融生態城的互動，能夠對周邊區域起到一個發展引擎的作用。

教育醫療配套，周邊擁有能基本滿足需求的幼兒園、小學；醫療配套比較完善，如德福醫院、保益堂大藥房、同濟醫院、康泰藥號均分布在項目周邊，中南大學湘雅醫學院、省婦幼保健院距離項目不遠。文化旅游資源得天獨厚，項目不僅毗鄰開福寺，獨攬兩江，長沙市政府重點工程“文化曼哈頓”兩館一廳更與項目融為一體，實現了傳統文化中心與現代文化場館的南北呼應。

特色資源

項目獨攬兩江，視野遼闊，景觀資源絕佳，具有真正意義上的“濱水特質”，是中心城區的一塊風水寶地。博物館、圖書館、音樂廳以“品”字形佇立于三角洲的尖端位置。兩館一廳的開放將會帶來文化交流、藝術展示、作品鑒賞等文化盛事。總體來說，項目地理位置優越，交通通達便利，人文環境優越，這些都為北辰三角洲區位競爭力上大大加分。近年來，開福區政府提出大力開發伍家嶺周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿圈的建設納入整個伍家嶺大商圈，政府策略的推動，北辰項目入駐帶來的輻射效應，內外呼應，相得益彰，這一區域再次興起指日可待。因此區位競爭力評定為四星半級。  

產品競爭力  星級:★★★★★

項目規模

北辰三角洲地塊曾因92億地王而聲名在外，市場關注度很高。項目總投資300億，總占地面積約110萬m2，總建筑面積537萬m2，符合超大城市綜合體的大體量特征，由巨大體量產生的規模效應，也使得其輻射范圍更為廣泛。從商住配比來看，項目住宅面積300萬m2，酒店、商業、寫字樓、公寓等綜合公共建筑面積80萬m2，平臺下社區商業配套和停車庫等建筑面積157萬m2。根據我國城市綜合體業態組合量化通用指標來看，作為二線城市的長沙，住宅配比比例應較高，但也不宜超過50%，以此指標為準，本項目的住宅配比相對較大。

產品類型

項目涵蓋了住宅、寫字樓、商業、酒店、停車場等類型。從業態配比上看，300萬m2的住宅規劃分8期，當前一期（D3）、二期住宅（E5）已全部售罄，三期住宅（D2）正認籌中，A1D1區“定江洋”組團棟豪宅及寫字樓即將開盤。“定江洋”共有5棟全玻璃幕墻的帆型豪宅，這是目前長沙唯一采用全玻璃幕墻設計的高層住宅建筑。采用此設計，一方面，讓湘江可以毫無阻礙的進入視線；另一方面也為湘江建造了一處和諧的新江岸景觀。

◎ 寫字樓。北辰三角洲中央商務區規劃的寫字樓群共4棟，其中D1區的268米地標性甲級寫字樓正招商中，總建筑面積6.83萬m2，共45層；A2A3區3棟摩天寫字樓群即將建設，其中一棟不低于300米，2棟不低于270米，摩天寫字樓群的問世將刷新長沙城市建筑高度，成為中南商務新地標。此外B1B2區還規劃了2棟SOHO式寫字樓，寫字樓總體達到40萬平米的商務辦公體量，能夠為大、中、小型公司提供定制式需求。

◎ 酒店。酒店方面，北辰三角洲引進了目前長沙唯一世界級濱江洲際酒店，總建筑面積6.53萬m2，地下3層，地上26層，建筑高度為125米。27米挑高中庭面向湘江，為全球賓客提供絕無僅有的景觀享受；除洲際酒店外，中央商務區還規劃有商務酒店、主題商業酒店等。

◎ 商業。北辰三角洲規劃有三大主題商業：A1D1區濱江集中商業、B1B2區風情式地鐵主題商業、社區底商Qpark街區購物公園。A1D1區17萬m2全天候體驗式濱江商業群，將革新長沙傳統商業模式，使長沙商業真正與國際接軌，借鑒迪拜、日本、伊斯坦布爾等國際體驗式購物中心的“廣場+環境”模式，依托湘江風光帶一線江景，采用層層退臺的屋頂花園設計，創造出一個開放式、低密度的商業公園，包含大型超市、商業零售、娛樂、餐廳、影院等商業業態。目前已引進中南地區最大的華誼兄弟旗艦影院，并設計了長長的星光大道，便于開展電影節、首映禮等文化活動。住宅小區的底層商鋪由湖南省奧斯卡商業管理公司攜手打造QPARK購物公園，呈現長沙規模最大的開放型情景式購物公園。B1B2區利用與地鐵1號線出站口無縫對接的優勢，將鳳凰古城之“水、橋、墻、巷、臺”五大元素引入設計，創造一個有趣味、有標志性、有獨特性的活力商業區。

◎ 文化教育。項目依托市政規劃兩館一廳（圖書館、博物館、音樂廳），文化氛圍濃厚；據了解兩館一廳將于２０１２年底前完成樓體亮化工程，正式開放指日可待。項目教育配套亦非常完備，九年制省重點教育體系成為項目銷售的最大賣點，北京21世紀幼兒園、清水塘小學、雅禮中學等知名公辦學校進駐小區，各校之間更用天橋連接，保障孩子安全上下學。

總體來看，北辰三角洲配套齊全，業態豐富，但就一個超級城市綜合體而言，項目的商住配比不太均衡，住宅產品占據了太多空間，然而，北辰三角洲采用此商住配比是有原因的。目前該地段繁華程度、人流聚集還遠不及市中心，在萬達、華遠、復地等高端項目相繼推盤的強烈競爭下，北辰只有亮出自己的特色。項目的住宅縱然多，但高端酒店、風情酒吧街、品牌購物中心、濱江商業街、地鐵主題商業、超高層甲級寫字等產品均有自身特色，競爭力不容小覷。

生態環境

北辰三角洲致力于讓住戶擁有完整的成品園林。在長沙首開先例，以綠化先行的理念，建設3.5萬m2苗圃基地，所有樹木經過3-5年的培養，待生長到最自然的形態后移植到各個小區，以最佳狀態迎接主人的入住。項目整體綠化率達到50%，小區內綠樹成蔭，花草滿園，盛滿大自然的靈韻。小區內的青青苗圃，悠悠花園與外部的湘江、瀏陽河風光帶、橘子洲、岳麓山內外呼應，譜寫一幅好風如水、清景無限的生活畫卷。

開發實力

北辰三角洲是北辰集團在長沙首度布點的世界級濱江綜合體項目，2007年7月24日，北辰實業92億“重金擇地”奠定了如今北辰三角洲中南CLD翹楚的地位，同年由北京北辰實業股份有限公司獨資設立長沙北辰房地產開發公司，注資5億，承擔該項目的開發管理工作。

北辰實業名聲在外，其品牌實力、核心競爭力有目共睹，公司致力開發高端住宅、公寓、別墅、寫字樓等多元化、高檔次房地產項目，北辰綠色家園居住區、長河玉墅別墅、香山清琴別墅以及國家會議中心、奧運媒體村和北辰大廈等項目風靡全國。20年的經驗讓北辰實業擁有了開發大體量產品的經驗，同時更具備了甄選優質CLD地塊的眼界，更預示著長沙從此開始邁向比肩國際，同步世界的步伐。總的來說，北辰三角洲的產品競爭力評定為五星級。

運營競爭力 星級:★★★★★

市場定位

北辰三角洲聚合奢華豪宅、時尚Shopping Mall、風情酒吧街、濱江商業街、旗艦影院、超高層甲級寫字樓等豐富業態，以江景住宅為主打產品，先期業主的入住積聚了大量人氣，為商業的運營開發造勢，再通過適量的商業、寫字樓、酒店的開發運營，層層推進，最終打造城市商業副中心。商業是聚集人氣、提升市場影響力的最關鍵要素，由此可見商業、寫字樓也是項目后期運作的主要業務，長沙唯一的五星級洲際酒店、地標性甲級寫字樓、可容納8萬人的住宅區為商業、商務提供潛在客流的同時也為項目無限升值創造了條件，讓我們對北辰后期的運營競爭力充滿信心。

運營管理

作為大牌運營商，北辰從未讓我們失望。一是自我運營管理上，北辰牽手洲際酒店，打造北辰三角洲先進管理體系，刷新超五星級酒店標準；“體驗式”濱江商業MALL依托一線江景，為市民帶來“目的性”消費；北辰更攜手國內首屈一指的華誼兄弟旗艦影院，為大家完美呈現最新的視覺感受；二是對品牌店鋪的招商上，寫字樓區域會引進銀行、證券、保險等企業，商業區會集中引進文化、娛樂、餐飲等知名品牌，以整體出售給實力商業運營商、再整合出租的方式進行招商，設立高水平的準入機制，塑造一流品質，提高項目的競爭力；三是物業管理上，北辰項目物業管理分為兩個板塊，定江洋豪宅區與奧城住宅區。定江洋物業由海內外享譽盛名的戴德梁行管理。戴德梁行總部設在倫敦，并在45個國家、140個城市設有分支機構，共動用11000余名員工為客戶提供高水平的一站式房地產咨詢及顧問服務；普通住宅區域，北辰三角洲聘請浙江綠城物業管理有限公司湖南分公司全天候、全時段提供體貼入微的品質服務。綠城物業屬于國家一級資質物業管理企業，17年來深受認可，并獲得多項獎項，管理實力毋庸置疑；四是項目推廣上，2年以來北辰三角洲不僅在銷售節點上舉辦大型活動，日常更會舉辦業主同樂會，攜手業主見證北辰的成長。“北辰三角洲臺灣文化節”活動歷時一個月將北辰的人氣愈推愈高；六一兒童節的“魔幻泡泡秀”；端午節的粽葉飄香；9月的露天電影節等，不僅吸引了新的購房人群，老業主的親朋好友也積極認籌，起到良好的推廣宣傳效果。

品牌實力

北辰實業一直以來都是品牌的象征，作為一線名牌企業，規劃前期就受到了很多頂級品牌的青睞，招商效果非常理想。北辰三角洲引進了全球排名前十的國際洲際酒店，洲際酒店以企業品牌與服務品質享譽世界，迄今已有4300多家酒店廣泛分布于全球60多個國家，每年約有1.8億貴賓入住洲際酒店，享受洲際提供的高品質服務，北辰三角洲此次攜手洲際的到來，讓長沙享此中南地區的絕頂尊榮，綜合競爭力無人能及。北辰以17萬m2超大物業群，將引進LV、GUCCI等一眾國際一線名品。國內影視傳媒大哥華誼兄弟旗艦影院已與北辰簽約，以1.1萬m2的總建筑面積，22個觀影廳，24米寬容納600人的IMAX放映廳打造電影愛好者的天堂。

一期、二期、三期住宅底商均攜手奧斯卡，打造QPARK情景式購物街區公園，與濱江集中商業區、地鐵主題商業區形成優勢互補。購物公園以“或逛街，或旅行”為理念，打造最樂購、最時尚、最韻味、最藝術、最有fun的國際社區商業，目前如美的、格力、史密斯、多喜愛、交通銀行、郵政儲蓄銀行等等企業已紛紛進駐。

運營競爭力最主要體現在運營商對于項目產品的運營管理上。依靠著北辰集團多年來積累的商業資源和優秀的管理團隊，北辰三角洲的運營競爭力讓投資者看好和信服。因此，該項目運營競爭力評定為五星級。

市場競爭力 星級:★★★★★

銷售速率

來自長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據顯示，從2010年10月9日至今，項目共申請預售10次，其中住宅批準預售量約為38.89萬m2，商業1.49萬m2。截止9月中旬，項目已銷售住宅37.40萬m2，銷售率約96.16%，已銷售商業1.03萬m2，銷售率約68.93%，整個項目的累計總銷售率為95.16%。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅、商業的月平均銷售速率分別約為16259余m2/月、446m2/月，月銷售速率相當不錯。銷售均價方面，住宅約7981元/m2，暢銷戶型為三室兩廳；商業均價約32958元/m2。從以上數據可以看出，北辰的商業銷售相對于住宅略遜一籌，但整體來看，如此的高價能創下如此好的銷售業績，投資潛力被市場普遍看漲，市場競爭力讓業界驚嘆。

項目人氣

以項目在0731房產網上網頁、廣告語、LOGO、視頻等的點擊量來衡量北辰三角洲的人氣。經統計，從2012年1月至8月，北辰三角洲奧城（E5地塊）的網頁點擊為28174次，廣告語點擊量317次，LOGO點擊250次；北辰三角洲奧城（D3地塊）網頁點擊為15618次，廣告語點擊量115次，LOGO點擊118次，視頻點擊量48次，兩地塊總點擊量為44640次，網站點擊量在樓盤中十分靠前，擁有十足的市場人氣。

印象好評

在本次長沙市房產研究中心聯合0731房產網進行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡投票活動中，北辰三角洲以21100的總票數拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第四名，北辰三角洲得到了兩萬余名網友的印象好評和投資潛力的肯定。因此，市場競爭力評定為五星級。

長沙市房產研究中心權威點評：

在城市綜合體爭先涌入的長沙樓市，北辰三角洲挾歷史人文之氣，承百年名校之風，重新崛起于湘江東岸，作為城市綜合體，北辰三角洲綜合實力數一數二。項目不足之處在于所在區位相比市中心還略顯遜色，但勝在自身配套十分完備，具備成長為城市新中心的潛力和能力，性價比較高。北辰三角洲區位競爭力評為四星半級，產品競爭力、運營競爭力、市場競爭力均評為五星級，項目的綜合競爭力評為五星級。

德思勤城市廣場

亞洲又一時尚中心

區位競爭力                  星級:★★★★☆

項目區位

德思勤城市廣場地處湘府東路與韶山南路交匯處，雨花區與天心區交界地帶，輻射兩區密集人口。同時，項目屬新興省府CBD。目前，省府CBD以省政府為中心，以湘府路為軸線，聯接武廣高鐵與省政府的核心地帶，有行政、交通、商務、商貿、信息等優勢。項目地處南城及紅星商圈的核心樞紐位置，紅星商圈原為區域商業中心，未來規劃將升級為城市副中心。著眼更廣的范圍，省府南遷，使南城成為長沙政治文化中心，而長株潭一體化的戰略決策則讓這一區域成為長株潭三市融合的核心區和橋頭堡。長株潭一體化帶動效應下，南城城市價值凸顯出來，并形成中央政務功能、中央經濟功能、中央生活功能、中央信息功能四大城市功能中心。區域價值的轉變，讓德思勤城市廣場的起點更高、輻射范圍更廣闊，區位競爭力大幅提升。

周邊配套

德思勤城市廣場周邊交通成熟，通達度較好，物流業比較發達。項目一、二期與第三期由韶山南路隔開；南面臨湘府東路，未來最具發展潛力的主干道之一。湘府路湘江大橋通車后，項目到河西只需十分鐘，消費輻射人群直接延伸到河西。汽車南站交通樞紐，地鐵1、4號線，城市輕軌，交通的暢達效率高。京珠高速、繞城高速、芙蓉路等多條快速干道接入全省及珠三角和全國。2分鐘到省政府，8分鐘到武廣高鐵站，25分鐘到機場，30分鐘到達株洲、湘潭。可以說，德思勤城市廣場擁有了長沙所有通向外界的快速通道。不過，項目離市中心有一定的距離，且周邊交通壓力正日益增強。

商業配套方面，紅星商圈集農副產品、日用品、糖酒、建材、花卉、蔬菜等批發大市場為主。還有通程商業廣場、步步高、紅星美凱龍、華潤萬家、國美電器、井灣子家具城、蓮湖汽配城等。另外，湘府路兩廂已陸續有多家汽車4S店入駐。酒店方面匯聚了融程花園酒店、西雅國際大酒店、豪布斯卡大酒店等多個五星級高級酒店，這一區域酒店業競爭十分激烈。當然，從整個長沙來看，該區域商業氛圍與五一商圈相比差距還是比較明顯。

政務商務資源方面，省政府一辦公區包括省政府、省直事業單位、天心區政府、雨花區政府、檢察院、法院等近40多家政府機構，容納3萬人的省政府二辦公區也將啟動。中央、國有大型企業包括中煙、國家電網、華凌電力等60多家優勢企業選址于此。

項目周邊教育醫療配套資源比較普通，沒有為項目綜合競爭力提升助力的亮點。中南林業科技大學剛升為一本院校，小學主要有洞井小學、洞井中學、砂子塘天華、在建的紅星二小。大型醫院主要是市中心醫院，常規就醫比較便利。

特色資源

依托湖南紅星國際會展中心，該區域會展產業繁榮發展，每年各類會展帶來了頻繁的客流高峰與商務活動。生態旅游方面，有湖南省森林植物園、天際嶺國家森林公園、圭塘河風光帶相伴，往西距湘江也僅3公里。另外，湖南省文化公園、三館一中心的陸續落成，形成了新的文化中心，大大提升了區域文化影響力。周邊在建、已建、籌建樓盤很多，包括高檔社區聚集區，如美洲故事、托斯卡納等，省公務員、事業單位小區聚集區，為區域不斷帶來新增人口，蓄積潛在客戶。鑒于項目所在區域地位重要，交通發達，資源豐富，區位競爭力評定為四星半。

產品競爭力    星級:★★★★★

項目規模

德思勤城市廣場總投資超百億元，項目占地面積550畝，用地規模大，可塑性強。總建筑面積達到156萬m2，南城超級大盤，建筑總棟數為50棟，其中14棟高級寫字樓，樓棟高低錯落，具備了城市綜合體的超大體量、超高地標的特質。項目容積率為4，這一容積率比一般都市綜合體要低，給人一種寬敞、輕松的生活、購物氛圍，人們更加樂意接受這種占地面積大，容積率合適的產品。

產品類型

德思勤城市廣場涵蓋大型商業中心、五星級酒店、甲級寫字樓、淘寶城、主題商業街、電視直播大廳、環球影視城、國際學校、高檔公寓等業態。項目采用全開放的規劃布局，業態細化多樣，主次分明，一方面可分散投資風險，另一方面滿足更多消費選擇。業態配比上，純商業規劃為56萬m2，打造全業態、全業種、全客層商業娛樂中心，其中包括20萬m2購物中心，還有900多米商業步行街，主要用于金融、商業、文化娛樂等；酒店規模5萬m2；寫字樓約50萬m2；而住宅產品主要規劃為50萬m2高尚社區。從業態組合規模來看，商務、商業產品占項目總規模的絕大部分，是項目主打產品。整個項目純商業與住宅配比約為1：1，基本合理。

首先，寶格麗公寓是德思勤城市廣場的核心住宅產品，定位為國際頂級公寓。一期由四棟精裝公寓組成，面積為40-200m2，涵蓋一房、兩房、三房、復式等戶型。住宅占項目總體量的38%，介于20%-50%的通常合理比例之間，并且50m2左右的產品為主打，小戶型大配套，明顯區別于萬達等項目的超大戶型豪宅，總價偏低，偏重于商務酒店性質，非常適合小戶型投資需求。

寫字樓產品，規劃建設14棟寫字樓集群德思勤中心。目前寫字樓還未開工建設。從規劃來看是目前中部最大的寫字樓集群，比萬達、華遠等寫字樓規模大，將很好的承接省府CBD帶來的巨大商務需求，形成一個高度集中的國際商務集群。

項目將規劃兩座五星級酒店。酒店總用地面積70000m2，總建筑面積5萬m2，從體量上說占總規模約4%。其中一家為美國凱悅酒店，預計斥資7億元左右，各項功能齊全，還將新建高端商務會所、多功能影院、商務會議中心、健身中心和游泳池等一系列配套設施，車位數約400個，能滿足舉行大型會議的使用功能。項目雙五星級酒店的設計是比較罕見的，更好的做到不同風格酒店在同一項目內的互補，酒店聚集力全面的提升產品的競爭力。

商業產品主要是TASKIN四季匯購物中心和蘋果時尚步行街。通常，國際購物中心的規模應該在12-18萬m2。TASKIN四季匯購物中心體量約20萬m2，是又一超大購物中心，體量足以輻射全城甚至更廣。根據初步測算，德思勤城市廣場購物中心以5年后每平米300-350元回報，對投資者吸引力巨大，也是最能說明產品競爭力的投資收益指標。蘋果時尚步行街，937米長、商業達32000余m2，打造各類主題，特色和異質性鮮明。同時，穿繞在項目業態之間作為紐帶，使項目更好的融合一體。

車位配置方面，地下立體交通近44萬m2近萬個車位足以滿足項目運營后滿負荷經營對于車位的需求，這一點是德思勤考慮最全面、最超前的問題。其他產品還包括九年制國際學校、幼兒園、五星級酒店休閑會所、主題酒吧街、星光大道等教育娛樂配套設施，投入逾12億元的文化娛樂設施、建筑藝術中心、列賓畫廊、衛視直播中心、24小時獨立書屋點等，體現項目與同類型項目的異質性和唯一性。

生態環境

德思勤城市廣場綠化率為31.75%，這一綠化率可與一般純住宅類項目相比，因此項目內部環境、自然生態上遠勝過許多同類產品。在景觀設計方面，營造特色及亮點，以人為本，力圖塑造具有本土文化，同時又兼具國際性、城市門面、標識性的綜合文化性景觀產品。與步行街融合的多個情景式景觀帶將為業主、消費者提供獨特生態景觀享受，從而提升產品美譽度和社會效應。

開發實力

德思勤總部在深圳，是以地產開發、投資管理、商業及資產管理、咨詢服務為主營業務的國內大規模房地產綜合運營商，曾第一個提出綜合體理念。通過與國際頂級品牌機構合作，成為集房地產開發、商業管理與經營、酒店管理、文化傳播、營銷代理及咨詢于一體的集團公司。德思勤戰略布局集中在泛珠三角、長三角、渤海灣區三大重點區域及華中、華北、西南等熱點區域，足跡遍布三十余個大中城市，與400余家開發商、媒體、設計院等成為合作伙伴。 

湖南德思勤投資有限公司成立于2008年4月，注冊資本5000萬元人民幣，主要經營房地產開發經營、實業投資及酒店管理、投資管理、物業管理等，公司目標成為國際化的房地產綜合品牌服務商。此次德思勤城市廣場是該公司傾盡全力的代表作，2012年9月在國際購物中心協會商業地產2012全球峰會中國專場獲國際商業地產商業中心大獎，是唯一斬獲此殊榮的商業項目，可見，德思勤的開發實力得到了國際的普遍認可和認證。因此，產品競爭力評定為五星級。

運營競爭力  星級:★★★★★

市場定位

德思勤城市廣場是一個集商業、零售、百貨、酒店、辦公、餐飲、主題商業街、時尚淘寶、餐飲、娛樂、公寓住宅、兒童天地、教育等多種業態為一體的綜合性建筑群。業態豐富度極高，后期項目市場定位集中于商業、商務金融以及文化娛樂中心的打造上，投資型地產特性明顯。根據項目地處的省府CBD區位、未來商務資源巨大優勢、長株潭城市群融合的巨大市場以及長沙娛樂文化之都的城市特性，最終確定項目市場定位為高端商業、金融、娛樂文化中心是非常切合實際和可行的。

運營管理

在開發前期就預先考慮項目可持續發展，項目前期定位時結合區域市場、目標客戶、商業品牌等進行預招商，同時在商業規劃上，前瞻性的考慮市場消費習慣和超體驗、文化性的消費趨勢，為日后運營留有一定彈性調整空間，這是它在運營方面可取的經驗和做法。在整體運營思路上，高度尊重本地文化，打造一站式便捷生活圈，高度契合長沙城市特性，因此運營過程中通過文化影響力將項目本土移植將更加容易。

營銷策略方面，采取全面聯合營銷的新模式，為商家經營帶來強大助推引擎。各類新穎的推廣活動起到了很好的促銷作用。此外，德思勤還頻繁亮相國內多個高級別論壇、峰會等，大幅提升德思勤的影響力和競爭力。

物業管理上，寶格麗公寓由世界第一物管專家世邦魏理仕提供一站式服務，該物管團隊是全球最大的商業房地產服務公司，是“財富500強”和“標準普爾500強”企業，其物管服務品質必有優于他人之處。

自持物業的運營管理上，德思勤將持有步行街核心節點的20%商業，在街內規劃一個“121”的時尚街，將從韓國引入最潮最時尚的飾品、潮物，打造長沙最潮最有品味的購物街，通過自身提前預熱商業人氣，為其他商家提供隱形運營優勢。同時新酒店也可能作為公司戰略資產進行經營。

品牌實力

目前，德思勤在品牌企業引進上已取得很好的成果。首先在金融中心的打造上，中國第一財經傳媒集團《第一財經》將攜手國際金融資本巨頭進駐德思勤中心，而匯豐銀行、軟銀、美國凱雷投資集團、蘇格蘭皇家、愛爾蘭財富控股、臺灣大華銀行、德意志銀行等國際金融巨頭也有意向來德思勤進行考察。兩座酒店已有一座確定為美國凱悅酒店，凱悅酒店對于合作伙伴的要求十分苛刻，此次能選擇德思勤城市廣場，足以體現項目的競爭實力和優越性。另外，在娛樂文化中心的打造上，已確定聯手湖南衛視、亞洲最大娛樂集團韓國CJ等強勢品牌，他們的入駐將使整個項目的運營如虎添翼，充分展現文化娛樂對其他業態的價值提升。因此，運營競爭力評定為五顆星。

市場競爭力     星級:★★★★★

銷售速率

德思勤城市廣場以投資門檻低、回報高、配套好的競爭優勢，在市場上掀起了一股銷售熱潮。目前，項目一期已基本建成，二期正在開發中，銷售前期主要是寶格麗公寓撐場，而近期蘋果步行街正在認籌節點上，寫字樓德思勤中心也有望下半年推出。

來自長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據顯示，從2012年3月底至今，住宅批準預售量約為5.54萬m2，商業0.66萬m2。截止9月中旬，項目已銷售住宅2.90萬m2，銷售率約52.38%，已銷售商業0.46萬m2，銷售率為69.22%，整個項目的累計總銷售率為54.17%。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅、商業的月平均銷售速率分別約為4800余m2/月、760m2/月，月銷售速率比較快。銷售均價方面，住宅約9549元/m2，暢銷戶型均為一室一廳的小戶型公寓；商業均價約41096元/m2。從物業均價和銷售率上看，商業均價創下新高，公寓投資潛力巨大，短時間內創銷量佳績，潛移默化中磨礪項目的市場競爭力，預計后期項目的銷售速率還會加快。

項目人氣

本次評價以項目在0731房產網上網頁、廣告語、LOGO、視頻等的點擊量來衡量德思勤城市廣場的人氣。經統計，從2012年1月至8月，項目的網頁點擊為18914次，LOGO點擊91次，總點擊量為19009次，網站點擊量接近兩萬，項目人氣處于持續火熱狀態，市場競爭力逐漸顯現。從量上看點擊量稍少于北辰、萬達等同類項目，一部分原因與項目廣告投放方向、類別有關。

印象好評

德思勤在地產綜合運營領域的活躍身影和專業度早已給關注城市綜合體的人們留下了相當深刻的印象。在本次長沙市房產研究中心聯合0731房產網進行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡投票活動中，德思勤城市廣場在每周的投票評選中一路領先，票選十分靠前，并且最后以21151的總票數拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第三名，表明項目擁有相當深厚的客戶基礎，才能得到網友如此高的印象好評和對投資潛力的充分肯定。因此，市場競爭力評定為五星級。

長沙市房產研究中心權威點評：

德思勤城市廣場的所有業態規劃相較一般的城市綜合體項目更加細化和豐富，時尚、金融、消費、文娛特色更加突出出彩，業態配套關聯度創新性更強，整體功能構架更加復合化。項目走低投資門檻路線，面向的客戶群體更寬更廣，讓高端城市綜合體的投資機會更加親民。因此，基于對項目區位、產品、運營、市場競爭力的分析，項目最終推薦星級為五星級。項目不足之處主要是所在區域高端酒店云集，行業競爭十分激烈，對德思勤城市廣場高級酒店的運營提出了更高的要求和挑戰。同時項目開發周期偏長，周邊交通壓力在日益加大。

華遠·華中心中心絕版濱江地標

區位競爭力  星級:★★★★★

項目區位

華遠·華中心地處湘江中路與解放西路交匯處，東至規劃中的太平路，南至西湖路，西至湘江大道，北至解放西路、太平街，四面環路，人流集散地，滿足城市綜合體對核心地段區位的要求。項目屬五一商圈輻射范圍，是五一商圈向外延展發展的黃金地帶，與五一商圈共享城市中心成熟的商業、餐飲、休閑、娛樂、交通、文化等配套。而項目周邊人流的規模聚集和快速流動正是超強區位競爭力的最好證明。

同時，項目位于政府重點打造的南湖新城片區。南湖新城片區定位為綠色生態景觀和休閑娛樂為特色的濱江商務區，華遠·華中心的啟動推動了南湖新城片區建設，促進南湖濱江商務區的迅速發展。而南湖新城片區的打造，也為華遠項目的落地生根提供了良好的基礎。

周邊配套

交通方面，項目占據長沙一橫（五一大道）一縱（湘江大道），周邊環繞人民路、書院路、解放西路等城市主干道，交錯密集的路網足以聯通城市各區域。而根據近遠期城市交通規劃，項目兩面緊鄰地鐵1、2、3號線，形成三線環繞的交通格局，在建的南湖路過江隧道以及規劃中的人民路、勞動西路過江隧道將使湘江兩岸交通更加便捷。同時，公交站點密布，機動靈活，因此該項目交通潛力越來越凸顯。

五一商圈為項目營造出了長沙最成熟商業配套和最旺商業人氣。周邊有平和堂、新世界百貨、王府井百貨、春天百貨等，萬達廣場、沃爾瑪超市、彌敦道、解放西路酒吧街、化龍池酒吧街、黃興路步行街等多元化商業經營是該區域人流、物流、資金流匯聚的核心吸引力。這些原有的客戶群體將是華遠·華中心未來長期客流的直接捕捉目標，客戶群體基礎優勢較大。

教育醫療配套相對該區域的商業配套來說偏弱，學校方面主要有長郡中學、第一師范學院、市第十二中學。醫院主要有市第三醫院、省人民醫院、市中醫院等。不過憑借便捷的交通，全市最好的教育、醫療資源共享將彌補這一弱點。

特色資源

華遠·華中心正對杜甫江閣與橘子洲心，占據湘江風光帶最核心的一公里江景，登摩天樓可俯看橘洲全貌、湘江全景、河西全域，令人艷羨的“山水洲城”城市景觀、絢爛無比的煙花美景在華遠成為了家常便飯。可以說，華遠·華中心是江邊制高點、河東最佳觀景臺。

該區域還聚集了最具湖湘風情的歷史人文景觀，火宮殿、賈誼故居、杜甫江閣、天心閣等，代表了悠久歷史和文化變遷；長沙古城發源地坡子街、太平古街、古潭街等環繞左右，都是具有悠久歷史、人文色彩、傳統積淀與湖湘風情的老街。

在同類型物業競爭方面，萬達廣場、保利國際廣場實力強勁，江與城寫字樓物業正在熱銷，未來東牌樓地塊崛起的長沙國金中心有望再一次改變五一商圈格局。多個項目良性競爭，共享客戶資源，未來比的將是品質與服務。因此，區位競爭力評定為五星級。

產品競爭力 星級:★★★★★

項目規模

華遠·華中心總投資逾80億，項目總占地面積約235畝，以人民路為界分為南、北區。北區總用地面積約107畝，總建筑面積約80萬m2，由8幢超高層建筑組成，以豪華酒店、高端奢侈品百貨店、濱水綜合體商務群、全系濱江居住體等業態聚合；其中，地上建筑面積60多萬m2，地下建筑面積近20萬m2。北區容積率為10.5，項目全部開發完畢滿負荷運轉后，人口承載量非常大，人口密度會很高。南區規劃總占地面積約128畝，總建筑面積超過20萬m2，打造長沙近代民俗風情商業建筑群，南區的容積率偏低，空間十分寬敞。總之，華遠·華中心超大體量的規模完全符合一座“城中之城”的品質要素。

產品類型

華遠·華中心涵蓋國際大型旗艦商業、國際名品展示中心、五星酒店、世界級行政公寓、寫字樓、SOHO辦公、城市公寓等高端業態。從產品規模配比看，北區住宅、寫字樓、商業、酒店建筑面積分別約29、13.15、18.55、4.2萬m2。整個項目分為五期，即五個地塊開發，目前一期封頂，三四期開工建設。通過分析可知，北區中住宅規模最大，占北區總建筑面積的36%，且戶型超大，戶數有限，屬豪宅稀缺資源；商業和寫字樓規模占北區總建筑面積約40%，商業商務配比較重，是主打產品；酒店規模也比較合理。項目一期開發濱江大宅，為項目聚集上流層次人氣，后期逐步開發寫字樓、酒店的規模所帶來的客戶定位和人流規模，足以支撐整個項目后續長期的運營和發展。

按規劃地塊分析產品類型，1號地塊由兩棟超高層住宅和近2萬m2的高端社區商業生活配套組成，住宅約為7.93萬m2，主力戶型以200-300m2的三房、四房為主；底層商業占據裙樓四層，層高均不低于5米，打造高檔消費中心。2號地塊由兩棟公寓和規劃面積約2.55萬m2的商業組成，商業部分緊密連接太平街和坡子街，以時尚為主調，規劃業態包括時尚潮流品牌、時尚數碼體驗店、特色主題餐廳、時尚酒吧夜店等。3號地塊規劃3棟住宅和7.38萬m2底層商業；4號地塊為酒店和寫字樓，建筑高度擬建268米超高地標，其中建筑頂部為面積約5.5萬m2的酒店，中部為面積逾7.8萬m2的寫字樓。3、4號地塊的底層商業聯合將打造成近8萬m2的大型購物中心，購物中心與酒店、寫字樓共享高端商業客戶資源。5號地塊由1棟建筑面積約為5.4萬m2的寫字樓、建筑面積逾3萬m2底層商業以及相鄰的4層小型獨立商業組成，主要為商務會議、商務消費服務。從目前周邊商業經營現狀來看，項目商業潛力巨大，投資回報比較穩定。

南區規劃總建筑面積超過20萬m2，形成一個集商務街區、公館會所街區、老長沙商業街區、高檔住宅區、傳統街市街區、地下空間等功能規劃于一體的休閑、文化、娛樂中心，計劃打造長沙近代民俗風情商業建筑群，是目前城市綜合體中將民俗風情與商業融合的特例，差異化的開發運營意在奪人眼球，提高知名度。

項目總共規劃四層地下車庫，預計將有接近4000個車位，最大限度滿足業主需求。產品每一期都設置了獨立出入口，盡量分流出入人群，體現產品人性化特色。

生態環境

項目對內部生態環境規劃比較重視，整個項目綠化率為23%，景觀設計也將會別出心裁，與項目完美融合，滿足人們對生態環境、生活品質的不斷追求。

項目在踐行“兩型”上，迎合政府要求與未來綠色建筑發展趨勢，產品主打綠色環保概念。項目是國內首個注冊認證的LEED-ND（綠色城區開發），合理選址與區域聯動、鄰里關系布局與設計、節能建筑和公共設施三大核心系統聯合打造綠色典范，帶給業主不一樣的綠色體驗，并能產生積極的社會效應。

開發實力

華遠·華中心是華遠地產進入長沙的第一個高端綜合體項目，由旗下的控股子公司長沙橘韻投資有限公司開發。華遠集團是國內房地產業最早創立的品牌之一，2002年完成新的股份改制，并于2008年8月底成功上市。集團一直致力于開發高品質的具有市場代表性的房地產產品，目前已成為全國最大的房地產公司之一。華遠集團在高品質住宅、寫字樓、高端公寓、購物廣場等大型CBD綜合體項目的開發經驗相當豐富，在北京、青島、西安等地具備較好的市場影響力，集團已開發運營的成功案例有華遠·九都匯、華遠·裘馬都等，產品市場競爭力強。華遠地產于今年榮獲“2012中國房地產開發企業500強”稱號。項目的直接開發商長沙橘韻投資有限公司，成立于2008年1月，注冊資本為2.28億元。此次長沙華遠·華中心的高端產品定位及優異的產品品質鑄就了公司的品牌實力，華遠·華中心項目還榮獲“2011年度中國湖南十大影響力綜合體”榮譽稱號，其綜合體產品競爭力早已得到外界認可。因此，產品競爭力評定為五星級。

運營競爭力 星級:★★★★☆

市場定位

華遠·華中心以大體量、濱江高度地標為特色，聚合精裝平層豪宅、精裝公寓、5A寫字樓、SOHO辦公、五星級酒店、國際商業中心及帶有濃重民俗風情的商業街區為一體的高端綜合體項目，尤其是日后的南區開發，其風格是華遠·華中心實現迅速本土化的最佳途徑。項目后期的市場定位以商業、商務寫字樓運營為主，兼顧高層豪宅的管理，通過突出自身特色開拓市場。底層商鋪也是最主要的運營資源，將考慮分檔次、分類別進行招商運營。項目市場前景普遍看好，升值空間穩定可靠，市場風險相對較小。

運營管理

在項目運營上，華遠·華中心力求給投資者最可靠的投資運營載體。目前長沙很多城市綜合體都規劃有20萬m2左右的購物中心，且不說體量大小，后期成熟的運營是盤活商業中心的關鍵。針對這一點，華遠·華中心聘請華夏柏欣作為專門的商業顧問，在商業前期策劃、招商代理、市場推廣、營運及資產管理以及投資服務等方面，提供具有高度時效性與長期增值潛力的雙贏方案。

在營銷推廣方面，聘請合富輝煌作為營銷代理，產品主要通過0731房產網、搜房網、好房子網等主流網絡、報紙媒體進行廣告推廣。借助任志強名人效應，引發市場關注和客戶追捧，提升市場競爭力。后期的物業管理則交由世邦魏理仕打理，提供高端物業服務。

在品牌招商引進方面，隨著豪華酒店香格里拉酒店、中國高端百貨店海信廣場等品牌企業的入駐，華遠靈活創新的招商引資合作模式對未來項目的整體運營競爭力起到了巨大效果。公司與香格里拉酒店和海信的合作是在產權關系上通過契約的形式，將股權轉交到項目公司名下，雙方分別持有一定股權。這樣一方面解決公司資金周轉不足問題，有利于招商引資，另一方面可以借助合作品牌企業的豐富經驗提升整個項目的商業運營競爭力。

品牌實力

目前，華遠·華中心已經或者意向入駐的品牌企業主要有海信廣場和香格里拉酒店。海信廣場是中國著名高級百貨店，青島海信廣場、天津海信廣場已經成為城市對外開放的重要窗口。海信廣場旗下聚集了包括LV、Prada、Cartier、Gucci、Fendi、Burberry、Armani、Versace等800多個世界著名品牌，世界級品牌比例達到了品牌總量的80%。眾多世界品牌選擇海信廣場足以證明海信廣場的綜合實力。而亞洲最大酒店集團旗下的香格里拉酒店意向入駐華遠·華中心，將提升長沙星級酒店的服務標準與居住體驗。

另外，一期兩棟住宅的商業裙樓計劃引入私人服務體系，包括名表、名車、珠寶、知名餐飲連鎖、美容美體、會所等高檔生活配套，全程定制化、提供最大便利的國際化社區生活消費中心；三四期的高端購物中心計劃引入奢侈品、頂級百貨店、大型餐飲等全業態商業。不過，由于產品開發進度的局限，入駐品牌引進基本未落實，就目前來說，與一線綜合體項目品牌引進的進展相比有一定差距，因此，運營競爭力評定為四星半。

市場競爭力 星級:★★★★★

銷售速率

自華遠·華中心進入長沙市場以來，一期濱江精裝豪宅的預期均價將超過兩萬元的消息足以讓同類型的江景豪宅類項目倍感壓力，也給市場留下懸念。目前，華遠·華中心一期A、B兩棟超高層雙塔住宅樓已封頂，正在銷售強推期，三、四期剛開工啟動。

來自長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據顯示，項目目前僅有住宅產品銷售，從2012年3月首次預售至今，住宅批準預售量約為8.01萬m2。截止9月中旬，住宅已銷售2.48萬m2，累計總銷售率約30.94%，銷售率目前為止業績一般。從項目整個銷售期的銷售速率來看，住宅月平均銷售速率約為4100余m2/月，月銷售速率能基本保證項目銷售期內保持一定市場熱度。銷售均價方面，住宅約16594元/m2，與開發商預期設想的均價有一定差距，暢銷戶型均為四室兩廳的超大戶型豪宅。從住宅均價和銷售率上看，住宅均價與同類型同地段的豪宅相當，體現了其住宅產品的市場價值和奢華檔次；而由于開盤時間較短，產品戶型超大，總價比較高，目前住宅消化率不是非常理想屬正常，未來隨著項目市場拓展的不斷深入及影響力的放大，市場競爭力會有很大的跨越。

項目人氣

本次評價以項目在0731房產網上網頁、廣告語、LOGO、視頻等的點擊量來衡量華遠·華中心的人氣。經統計，從2012年1月至8月，項目的網頁點擊為17962次，LOGO點擊112次，總點擊量為18074次。項目首次預售依賴才短短幾個月，網站點擊量接近兩萬，說明項目在銷售前期就已受到市場的高度關注，人氣非常火爆，預計隨著后期其他業態產品的陸續開發上市，人氣還將有大幅度提升的空間。

印象好評

華遠·華中心給人印象最深的是臨江的兩座高層住宅塔樓。集團名人任志強的知名度也為項目的市場競爭力加分，最重要是項目自身全方面優勢的體現和挖掘，讓人們對其商業價值充滿信心。在本次長沙市房產研究中心聯合0731房產網進行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡投票活動中，華遠·華中心在第二、三周的周投票評選中均名列第三，從十五個備選項目中脫穎而出，并且最終以21166票拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票網絡評選的第二名。從目前項目還僅開發兩棟住宅的進度來衡量，它能在網絡票選中取得如此靠前的名次，品牌影響力功不可沒，同時也表明市場對它寄予了十分的厚望和認可。因此，市場競爭力評定為五星級。

長沙市房產研究中心權威點評：

華遠·華中心毗鄰傳統五一商圈，地處南湖新城片區，老商圈的濃厚商業氛圍和人氣，再加新區開發的新機遇，項目開發的城市區域背景獨特，區位優勢明顯，交通發達。項目產品體量巨大，建筑高度搶眼，業態規劃復合度高、配比合理，名人效應與綠色建筑賣點突出，通過分析項目綜合競爭力很強，因此，項目最終推薦星級為五星級。不足之處主要是建筑容積率偏高，北區達到10以上，空間利用寬敞舒適度有欠缺；另外，項目周邊用于交通微循環的城市街道密集、老舊且不寬敞，而人流量卻巨大，交通難免容易擁擠堵塞。

喜盈門·范城

都市時尚娛樂商業新中心

區位競爭力 星級:★★★★

項目區位

喜盈門·范城是喜盈門集團在長沙開發的首個大型城市綜合體。項目位于萬家麗路與木蓮路交匯處，雨花區政府對面，屬于雨花區行政中心，是雨花區行政、商業、交通最發達的區域。更重要的是，項目坐落于長沙、株洲、湘潭三市的幾何正中心，區位特殊，輻射范圍廣，尤其借助武廣高鐵站，有望成為長沙甚至是中部交通大樞紐。同時，還位于未來的新興CBD武廣新城片區。長沙計劃將武廣新城打造成新的戰略增長極城市副中心，成為長沙的“浦東新區”。新區900余公頃可供開發土地，600億元的投資預期，瀏陽河生態商務區、潭陽濱江樂園、武廣長沙南站、圭塘河風光帶整治等重點項目，由此可見武廣新城未來的龍頭地位。新興CBD武廣新城與雨花區行政中心的雙重疊加，充分體現出喜盈門·范城區位的競爭力和重要性，不過這一戰略區位優勢需要較長時間的培育。

周邊配套

喜盈門·范城處于新開發地帶，周邊交通路網寬敞而現代化，毗鄰城市動脈萬家麗路，南靠木蓮路，還有香樟路連接東西向，三面環路，相輔相成；距黃花國際機場僅30分鐘車程，距武廣高鐵南站僅5分鐘車程，距長沙火車站僅10分鐘車程，對外交通十分便利，物流業十分發達；長株潭城際輕軌、武廣高鐵、規劃中的地鐵5號線、7號線四鐵環繞，交匯換乘；交通網絡多元化、立體化、快速化特征明顯。借助武廣高鐵這一快速交通，喜盈門·范城對于廣州、深圳返鄉置業投資人群也是非常不錯的選擇。

項目所處區域教育資源比較豐富，砂子塘小學、南雅中學、長沙市一中與雅禮中學分校等教學質量受到普遍認可；高校有長沙理工大學、湖南女子大學、中南大學鐵道學院、中南林業科技大學、長沙民政學院等，高校學生分布密集，成為項目后期的一大主要消費群體。醫療配套方面主要有長沙市中心醫院、仁和醫院、湖南省中醫附屬第一醫院等，基本滿足日常需求。

周邊商業配套現階段比較薄弱，繁華程度不如市中心。酒店主要有華雅大酒店、銀源酒店等，喜樂地購物中心是該區域主要的購物點，另外還有一些小型超市等，滿足附近居民基本購物需求。鑒于日后武廣新城片區大發展，人口將進一步聚集，該區域繁榮的商業氛圍還有待進一步打造和提升，這也為喜盈門·范城的成功運營提供了巨大的機遇。

特色資源

周邊特色資源主要是圭塘河景觀、雨花區行政文化中心以及未來不斷崛起的中高端住宅區。圭塘河曾污染嚴重，現今政府總投資約28億元將其列為長沙市政府重點工程，規劃成一個生態景觀帶，風光帶全長約3公里，沿河兩岸展幅200米，總面積2400畝，項目建設包括風光帶、風情休閑區、歷史文化展示區、市民廣場餐飲購物街市、游樂區、圖書館、體驗式民俗民風旅游區和基礎設施建設等，被稱為“天然氧吧”。喜盈門·范城坐落于圭塘河風光帶的東側，整治完成后圭塘河獨特的風光景色是它的亮點之一。

項目地處雨花區政府對面，自然得到政府的大力支持，形成雨花區政府、雨花市民休閑廣場、圭塘河生態景觀帶三面環繞之勢，占盡天時地利人和，雨花區政治文化中心將給項目帶來很多無形的優勢。另外，武廣片區將是長沙中高端住宅區集中地，美洲故事、托斯卡納、恒大綠洲、紅樹灣、象嶼·優山美地、融科·香山國際、萬科·金域華府、香樟蘭亭等項目，將帶來巨大的中高端消費群以及時尚年輕消費群體，輻射人群可達50萬。因此，區位競爭力評定為四星級。

產品競爭力 星級:★★★★☆

項目規模

喜盈門·范城總投資約30億元，項目占地100多畝，總建筑面積達48萬m2，從規模來看，占地面積具備綜合體體量要求，具備小而精的綜合體項目特色。項目規劃布局比較合理，共6棟建筑，其中有一棟寫字樓、兩棟商業購物中心、三棟公寓式酒店，建筑最高規劃為168米，將是武廣片區的地標性高度。整個項目容積率為5.45，比較適中，有利于營造寬松、舒適的購物、工作、居住、休閑環境。

產品類型

項目匯集了國際時尚百貨購物中心、甲級寫字樓、國際家居品牌旗艦店大本營、連鎖大賣場、精裝奢華公寓式酒店、影視城、酒吧休閑街、休閑餐飲、商業步行街等城市時尚業態。目前，1號商業綜合樓、3號休閑娛樂綜合樓商鋪和5號精裝公寓式酒店正在銷售期。項目各業態配比分別為：16萬m2的商鋪、5萬m2寫字樓、12萬m2公寓式酒店和15萬m2的精品建材家居旗艦店，其中一部分家居商鋪為自持經營。商住配比約為2.5∶1，商業占整個項目約64%。按其所處區位和目前人流量來衡量，項目商業規模偏大，關鍵在于后期的成熟運營。項目中配置了獨有的建材家具大型賣場，這是喜盈門·范城優于其他項目的獨家業態資源，為項目后期運營提出了明確的方向，同時市內大型建材市場外遷的政策也給它的發展帶來更好的契機。

具體來看，喜盈門·范城住宅與酒店業態完美融合，衍生為新派公寓式酒店，4、5、6棟主要規劃為30-101m2一室一廳和兩室一廳精裝公寓式酒店，樓下規劃為長沙全新的酒吧一條街。與一般城市綜合體以頂級豪宅為住宅區別來而，小而精、都市感、時尚感更強是它最大的特色。

喜盈門·范城商業購物中心是該區域商業規模最大的項目。項目負一樓為近萬平方的大型超市，并且規劃與地鐵站直接聯通、實現零距離互動。1棟的1-2層約3萬m2、共有步行街商鋪400多間；1棟的3-8層為大型建材家居賣場；3號樓規劃為休閑娛樂餐飲地帶，共分為6層，商鋪面積區間300-1000m2，其中1-3層為各類餐飲，4層為大型娛樂KTV，5、6層為國際影院。商鋪的最先推出，尤其建材家具賣場的滿鋪開業，提前運營預熱起來后，帶動項目酒店、住宅等業態的經營迅速升溫，繁榮整個區域的商業氛圍。

喜盈門·范城2號棟的規劃為168米高5A寫字樓，是目前武廣片區最高的寫字樓，采用5A智能化系統，辦公樓層高達4.2米，獨有3900m2雙層商務休閑會所，逾3000個停車位，12臺精細分區的高速電梯、分控計量式中央空掉系統，全球頂級物管機構第一太平戴維斯等超豪華配置與服務，在長沙的寫字樓中極具競爭力。

同時，項目負二、三層為配套地下停車場，車位數量近3000個，按照48萬m2總體量來衡量，車位配比比較高，完全滿足住宅以及大型商場、辦公流動人群對車位的需求。

生態環境

項目在生態環境方面主要是充分利用毗鄰的圭塘河風光帶，將圭塘河風光帶的美景與生態功能和項目的規劃設計盡量融合配套，使圭塘河美景成為項目內部的天然景觀，帶給購物者最真實的生態感受。同時，項目內部綠化率規劃為30.44%，綠化狀況良好，還將生態概念很好的與都會、商務、商業、娛樂文化、時尚生活交融，在建筑設計上以中國傳統的農歷節氣作為公共空間主題，包括豐澤、雨潤、春種、秋收、快雪、時晴六個藝術空間，全面體現項目在生態景觀環境打造上獨有的理念。

開發實力

上海喜盈門國際建材家具連鎖企業成立于1997年，業態涵蓋精品酒店、公寓式酒店、甲A級寫字樓、綜合百貨、餐飲娛樂、建材家具等行業，先后在上海、福州、廈門、泉州、南昌、南寧、長沙等城市投資以精品建材家具商場為主力店的大型商業SHOPPING MALL，目前已是華東地區最具競爭力的大型商業項目開發運營企業。它具有來自全國的數千家商業合作伙伴、十五年的高端經營管理經驗，成功運作十多個高端商業地產項目，曾榮獲中國購房者首選家居賣場等多個獎項。喜盈門集團全程護航、穩健升值、投資無憂的運營理念，低風險委托經營模式，真正實現普通投資者與開發商互利共贏的目標，彰顯了開發商的超強實力和強大信心。

湖南潤領房地產開發有限公司是上海喜盈門國際建材家具連鎖企業為開發中國首個時尚娛樂城市綜合體項目長沙喜盈門·范城而成立的全子公司，其注冊資本5000萬元，擁有叁級開發資質。借助喜盈門集團多年的開發運營成功經驗和優秀團隊的支持，喜盈門·范城項目在長沙本土化的開發實力十分深厚，產品品質有保證。因此，產品競爭力評定為四星半級。

運營競爭力  星級:★★★★★

市場定位

從區域來說，喜盈門·范城定位為雨花區的商業地標；從市場定位來說，家居賣場、商鋪是主打產品，也是后期運營的重點和強項。范城的主要服務對象是城市的中產階級，以時尚、年輕、高頻次消費的客群為主。因此在項目整體風格上，定位娛樂、時尚為主題，運用游樂場與商業地產復合型的操作模式，打造長沙最具娛樂精神，最多時尚潮流的中心。基于這一市場定位，喜盈門·范城與傳統的城市綜合體項目大有不同，消費者將體驗別具一格的時尚購物感受。

運營管理

喜盈門·范城運營管理上的最大競爭力在于其內建材家具賣場的運營，除了部分商鋪出售外，還有部分自己持有經營。憑借喜盈門集團的品牌優勢，直接引進上千個國際國內一線品牌，在本區域設立總部基地，打造大型家居品牌旗艦店將不存在問題。

喜盈門·范城擁有強大的營銷優勢和客戶支持服務，實行統一管理，包括全年幾千萬元的廣告投放，打造品牌形象；專業的營銷策劃機構One Degree全程營銷策劃；每年至少十次以上大型市場促銷；專門的社區及網絡宣傳推廣；專業的商場運營團隊；對入駐商家廣告投放及各類活動補助等十項保障。邀請當紅娛樂主持汪涵、謝娜代言，為其造勢，突出時尚娛樂特色，讓項目與名人效應恰當融合。同時，還將針對項目專門推出《范城吃喝玩樂全攻略》、《時尚休閑購物全攻略》，定期將商家信息、促銷優惠、時尚派對、明星活動等匯集成冊，多形態營銷。

在時尚娛樂氛圍的長期打造上，有一整套成熟的操作模式，將借鑒上海新天地商圈的操作手法，不定期頻繁的安排眾多層出不窮的時尚娛樂活動，如大型巡演、明星派對、演唱會、音樂發布會、車友會、新書簽售會、購物節等。這些計劃實現之時，范城將會為消費者營造出其他商圈與眾不同的時尚潮流購物生活體驗，也將成為項目聚集人氣最核心的殺手锏。

物業管理方面聘請英國第一太平戴維斯。第一太平戴維斯是有金牌管家之稱的高端物業品牌，它接管著世茂集團、匯豐、渣打等世界級大集團的物業管理，未來將為范城商家提供優質、廣泛的專業商業建議與五星級服務，將成為商業地產物業服務的標準典范。

品牌實力

通過喜盈門·范城強勢密集的市場推廣招商，目前已經吸引了眾多國內知名品牌，大型連鎖大賣場、喜盈門建材家具旗艦店大本營、國內知名家電賣場、國際頂級院線正式入駐，大型主力店的引進已基本完成。中國最具規模的零售連鎖企業之一的華潤萬家、知名國際院線保利影院、國內知名電器連鎖企業、大型連鎖量販式KTV、謝娜“歡型”店等均已簽約加盟喜盈門·范城。而商鋪方面，包括C&A、思必客、飯怕魚、味千拉面、勝道體育、馬可波羅、顧家工藝等深受年輕人喜愛的品牌已經確定入駐，同時品牌招商還在強推期。

品牌入駐的重頭戲在建材家居賣場，借力喜盈門集團多年的建材家居銷售經驗和資源的積累，已經擁有自己的長期合作品牌聯盟，當中的很多品牌可以直接引進移植到長沙項目中，目前德國當代龍頭、西班牙樂家衛浴、西門子電器、美國圣像地板等家居建材品牌已確定入駐，而且所引進品牌都具有超強的市場號召力。因此，運營競爭力評定為五星級。 

市場競爭力  星級:★★★★

銷售速率

目前30-90平方米的精裝公寓式酒店及小面積商鋪正在銷售，寫字樓也于9月22日開盤售期。

項目人氣

本次評價以項目在0731房產網上網頁、廣告語、LOGO、視頻等的點擊量來衡量喜盈門·范城的人氣。經統計，從2012年1月至8月，項目的網頁點擊量為16920次，其他項均未有點擊量。從點擊數量來看，項目開盤僅僅幾個月，已經蓄積了一定的網絡人氣，同時配上其他各種形式的媒體推廣，項目在市場上已引起了一定的市場關注度，下一步將積累的人氣轉化成有效的銷售是關鍵。

印象好評

喜盈門·范城獨有的建材家具賣場，是其他城市綜合體沒有涉足的業態，這是它市場競爭力的優勢。而汪涵、謝娜的強勢代言也給本土消費者帶來了深刻印象和追逐效應。在本次長沙市房產研究中心聯合0731房產網進行的2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡投票活動中，十五個綜合體項目參評，票數接近，角逐十分激烈，喜盈門·范城最終以19243票拿下此次十大最具投資價值城市綜合體投票評選的第六名，超越了很多實力雄厚的綜合體項目，足以體現它在長沙樓市留給購房者良好的印象和中肯的好評。期待項目在后期運營上能贏得更好的市場口碑。因此，市場競爭力評定為四星級。

長沙市房產研究中心權威點評：

喜盈門·范城以娛樂、時尚的風格定位迎合年輕中產階級類的消費客群以及長沙注重吃喝玩樂的潮流風向，以商業為主要經營業態，其獨有的建材家具賣場將為項目積聚以家庭為核心的更多更廣的客流人群。項目整體小而精、業態豐富集中，定位更為國際與時尚化，長株潭一體化融城中心與武廣高鐵潛在的戰略區位優勢是項目未來最大的投資潛力。因此，項目最終推薦星級為四星半。不足之處主要是項目所在區域還處在潛力挖掘期，繁華程度不足，人氣聚集還有待培育，投資者需綜合考慮投資的長期培育。

順天國際金融中心

湖南首席高端商務綜合體

區位競爭力  星級:★★★★☆

項目區位

順天國際金融中心位于長沙市雨花區，西臨韶山路主干道，南接新建東路，北鄰赤黃路，東面距曙光南路不遠；從整個項目所處區域來看，項目北接東塘核心商圈，南臨雨花亭商圈，隨著長沙城市重心南移，項目所在地將成為長沙主城區與融城新區的“黃金走廊”，雙向交流的橋頭堡，中央樞紐地位不可復制。優越的區位條件為項目的發展提供了強有力的支撐，幾個核心商圈帶來的巨大人流、物流及眾多商機為項目的運營奠定了堅實的基礎。

周邊配套

項目位于韶山中路419號，交通配套非常成熟。周邊的韶山路、勞動路，桂花路、曙光路等城市干道構建出優越的交通路網，向東20分鐘到達黃花國際機場，10分鐘到達武廣高鐵南站，向南連接省府與長株潭融城核心，向北快速對接五一商圈，向西牽手芙蓉路城市主動脈；地鐵方面，臨近規劃的1號、3號線。通達快捷的交通網絡不僅為商業的物流配送提供了良好的運輸通道，還達到吸引客流、聚集人氣的好效果。

商業配套方面，項目屬發展成熟的東塘雨花亭商圈，項目周邊的嘉興茂商業廣場、通程金色家族、友誼商城等大型購物中心，沃爾瑪、家樂福、華銀旺和等大型超市綜合競爭力非常強勁。建行、交行、興業、郵政、中信、浦發、工商、農業、民生、長沙銀行各大銀行均在項目周邊配備了密集網點。

項目周邊教育醫療配套非常完備，匯集了中醫大學附屬醫院、湖南省第二人民醫院、長沙市人民醫院、地質醫院、安貞醫院等知名綜合、專科醫院。在教育日益受重視的今天，家長不愿意讓子女輸在起跑線上，學區房愈演愈熱，本項目周邊的幼兒園、小學、中學、大學名氣都很大，如備受家長矚目的砂子塘小學、雅禮中學、長沙市第21中學、稻田中學、中南大學鐵道學院等等。由此可見，周邊成熟的教育醫療配套是項目制勝的一大亮點。

總體來說，項目位于新興的次級商圈，隨著城市的強勁發展，城市擴建步伐的加快，未來將會成為老中心市區與新城市群落的連接地帶，隨著長株潭融城的發展，巨資不斷注入，區域高端物業逐漸匯集，絕版的地段優勢讓本區的發展后勁十足，周邊配套亦非常成熟，達到了城市綜合體發展的必備條件。不過從周邊環境來看，項目周邊以城市景觀為主，與其他城市綜合體相比，不具備天然的獨特旅游資源，文化產業也不存在壓倒性優勢。因此，評定此項目的區位競爭力為四星半級。

產品競爭力  星級:★★★★☆

項目規模

項目總占地面積約2萬m2，建筑面積約18萬