PART1  評(píng)價(jià) / 綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系

在城市綜合體快速發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)成為了主題。這里通過(guò)建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，評(píng)估長(zhǎng)沙城市綜合體的綜合競(jìng)爭(zhēng)力情況，為企業(yè)做好城市綜合體定位、明確綜合體核心競(jìng)爭(zhēng)力提供參考；為老百姓投資置業(yè)提供房地產(chǎn)價(jià)值參考，同時(shí)，希望對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)沙城市綜合體的有序發(fā)展、避免重復(fù)建設(shè)、樹(shù)立地標(biāo)建筑起一定的輔助作用。

評(píng)價(jià)對(duì)象應(yīng)滿(mǎn)足如下條件：（1）項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣范圍；（2）項(xiàng)目在建在售；（3）項(xiàng)目在評(píng)價(jià)時(shí)間段內(nèi)未發(fā)生重大安全事故或是對(duì)社會(huì)造成重大不良影響的事項(xiàng)。通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)對(duì)城市綜合體的價(jià)值功能、城市綜合體發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)等研究成果，結(jié)合我市城市綜合體發(fā)展的特點(diǎn)，充分利用0731房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)資源，充分考慮指標(biāo)選取的合理性、科學(xué)性、系統(tǒng)性、針對(duì)性、可比性、可行性等指標(biāo)體系構(gòu)建的一般原則，建立了包含區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力4個(gè)一級(jí)指標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，它們的權(quán)重分別為20%、30%、30%、20%，并對(duì)各個(gè)一級(jí)指標(biāo)進(jìn)行二級(jí)指標(biāo)的細(xì)分。具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系見(jiàn)指標(biāo)體系表。

1、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力

區(qū)位對(duì)于一個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，區(qū)位直接決定了項(xiàng)目的人氣聚集及發(fā)展?jié)摿Φ取３鞘芯C合體綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，通過(guò)分析項(xiàng)目區(qū)位、周邊配套以及項(xiàng)目周邊的特色資源等，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，確定星級(jí)。

2、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

城市綜合體的綜合競(jìng)爭(zhēng)力是以產(chǎn)品作為支撐的，產(chǎn)品的品質(zhì)、品位、檔次、業(yè)態(tài)等是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，過(guò)硬的產(chǎn)品才是取勝的法寶。城市綜合體綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，通過(guò)分析項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品類(lèi)型、生態(tài)環(huán)境、開(kāi)發(fā)實(shí)力等指標(biāo)，全方位的對(duì)各綜合體項(xiàng)目的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行星級(jí)評(píng)定。

3、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力

城市綜合體在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期完成之后，如何很好的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，盡快聚集人氣，發(fā)揮商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓的最大價(jià)值，形成巨大的經(jīng)濟(jì)效益是項(xiàng)目面臨的最大任務(wù)，也是知名品牌企業(yè)入駐前最看重，也必須考察的內(nèi)容。因此，從項(xiàng)目后期的市場(chǎng)定位、運(yùn)營(yíng)管理以及品牌企業(yè)入駐情況來(lái)綜合分析城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，最后評(píng)定星級(jí)。

4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)著一個(gè)綜合體項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，通過(guò)分析項(xiàng)目截止目前各類(lèi)業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售速率體現(xiàn)其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及市場(chǎng)火爆程度，同時(shí)通過(guò)分析項(xiàng)目人氣及印象好評(píng)度來(lái)體現(xiàn)城市綜合體的消費(fèi)者口碑及市場(chǎng)影響力，其中，印象好評(píng)采用在0731房產(chǎn)網(wǎng)開(kāi)通網(wǎng)友投票通道來(lái)進(jìn)行評(píng)比。最后綜合項(xiàng)目的銷(xiāo)售速率、項(xiàng)目人氣、印象好評(píng)的情況，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定星級(jí)。

星級(jí)設(shè)定為五星、四星半、四星、三星半、三星等級(jí)別。依照評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)長(zhǎng)沙備選大型城市綜合體綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行優(yōu)勢(shì)比較分析，并就每個(gè)城市綜合體的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行具體分析比較，分別對(duì)四個(gè)一級(jí)指標(biāo)給予綜合星級(jí)評(píng)定，然后再根據(jù)四個(gè)一級(jí)指標(biāo)的重要性不同對(duì)整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目給予星級(jí)評(píng)定，最終評(píng)選出長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體。

長(zhǎng)沙城市綜合體綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

一級(jí)指標(biāo)權(quán)重（%）二級(jí)指標(biāo)指    標(biāo)    說(shuō)    明

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目區(qū)位位于城市核心區(qū)、副中心、新開(kāi)發(fā)區(qū)、其他等

周邊配套交通

商業(yè)

教育醫(yī)療

其他

特色資源旅游

文化

產(chǎn)業(yè)

其他

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目規(guī)模占地面積

總建筑面積

商住配比

產(chǎn)品類(lèi)型住宅

寫(xiě)字樓

酒店

商業(yè)

其他

生態(tài)環(huán)境景觀

綠化率

開(kāi)發(fā)實(shí)力注冊(cè)資本

企業(yè)資質(zhì)

開(kāi)發(fā)樓盤(pán)數(shù)量

獲獎(jiǎng)情況

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)定位項(xiàng)目后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)定位，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)偏重

運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)管理及品牌運(yùn)營(yíng)推廣

品牌實(shí)力已入駐或意向入駐品牌企業(yè)情況

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力銷(xiāo)售速率項(xiàng)目網(wǎng)簽銷(xiāo)售速率

項(xiàng)目人氣項(xiàng)目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁(yè)、廣告語(yǔ)、Logo、視頻等的點(diǎn)擊量

印象好評(píng)開(kāi)設(shè)2012年長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體評(píng)比投票通道

PART2推薦

10大星級(jí)城市綜合體

縱觀當(dāng)下長(zhǎng)沙急速發(fā)展的城市綜合體，個(gè)個(gè)實(shí)力深厚，各有運(yùn)營(yíng)偏重，自身特色明顯。本次共有15家城市綜合體進(jìn)入2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票評(píng)選的備選范圍，它們是德思勤城市廣場(chǎng)、北辰三角洲、華遠(yuǎn)·華中心、中信新城、金茂梅溪湖、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)、世茂·鉑翠灣、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、喜盈門(mén)·范城、新城新世界、華悅城、順天國(guó)際金融中心。這里通過(guò)深入項(xiàng)目調(diào)研，依據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)15個(gè)城市綜合體項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行全面比較評(píng)價(jià)分析，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)投票評(píng)選結(jié)果，最終評(píng)選推薦出2012年長(zhǎng)沙十大最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力城市綜合體。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)領(lǐng)袖級(jí)商務(wù)商業(yè)旗艦

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力 

星級(jí):★★★★★

項(xiàng)目區(qū)位

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南臨城市核心主軸五一大道，西鄰湘江中路，與湘江一路之隔，東鄰老牌商業(yè)批發(fā)街西長(zhǎng)街，北至潮宗街，四面環(huán)路，真正具備了城市綜合體在區(qū)位上應(yīng)該滿(mǎn)足的條件。同時(shí)項(xiàng)目矗立湘江一橋橋東，坐享最便捷的過(guò)江通道。從整個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于長(zhǎng)沙唯一的市級(jí)乃至省級(jí)成熟商圈中心五一商圈，承載著長(zhǎng)沙市民最傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和最集中的客流，在土地利用飽和的五一商圈占據(jù)一席之地，在區(qū)位上與其他綜合體項(xiàng)目相比擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目的生存發(fā)展提供強(qiáng)有力的發(fā)展基礎(chǔ)。

周邊配套

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具備成熟而豐富的周邊配套。交通四通八達(dá)，離城市公交樞紐五一廣場(chǎng)站一步之遙。五一大道直達(dá)火車(chē)站，湘江大道貫通城市南北，跨橋連接湘江兩岸，周邊密布交錯(cuò)的城市街道形成便捷的交通微循環(huán)，為城市綜合體的物流配送提供了暢通的運(yùn)輸通道。另外，地鐵1、2號(hào)線均有站點(diǎn)布設(shè)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行范圍內(nèi)，并實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，對(duì)吸引、滯留客流意義重大，成為萬(wàn)達(dá)輻射全市、乃至全省，最大限度延展商業(yè)影響力的重要軸線和交通樞紐。

商業(yè)配套，平和堂、王府井、春天百貨、通城電器、樂(lè)和城、金滿(mǎn)地等商業(yè)點(diǎn)、線、面的成熟發(fā)展，引領(lǐng)市民的消費(fèi)習(xí)慣，這些老牌商業(yè)中心的客流會(huì)成為萬(wàn)達(dá)的固定客源。工行、交行、央行等銀行均有網(wǎng)點(diǎn)密布，距離金融總部云集的芙蓉路十分近。另外，五一新干線、五一大道202、酒店等已經(jīng)初步營(yíng)造出了五一廣場(chǎng)區(qū)域的現(xiàn)代商務(wù)氛圍，為高端商務(wù)的打造和升級(jí)創(chuàng)造了條件。

教育醫(yī)療配套方面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與普通住宅區(qū)不同，不會(huì)過(guò)多考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部的教育醫(yī)療配套。不過(guò)，項(xiàng)目周邊早已擁有能基本滿(mǎn)足需求的教育醫(yī)療資源，城區(qū)各幼兒園、中小學(xué)條件都不錯(cuò)，包括一師二附小、明德中學(xué)等；醫(yī)院主要有市四醫(yī)院、湘雅附二醫(yī)院、口腔醫(yī)院等。

特色資源

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一大賣(mài)點(diǎn)：濱江眺山，湘江江景、橘子洲頭、岳麓山一覽無(wú)余，享受繁華都市難得的美景。長(zhǎng)沙太平老街等帶來(lái)老長(zhǎng)沙古樸氣息，熏陶著萬(wàn)達(dá)這座現(xiàn)代化綜合體。而項(xiàng)目周邊有華遠(yuǎn)·華中心、復(fù)地玉國(guó)際、潮宗御苑、泊富國(guó)際廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目正處于推售期，在形成激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，帶來(lái)更多穩(wěn)定密集的客流，進(jìn)一步活躍五一商圈濱江區(qū)的城市活力。總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)到城市CBD、交通樞紐等城市綜合體必備要素，成為長(zhǎng)沙在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的城市綜合體，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

星級(jí):★★★★★

項(xiàng)目規(guī)模

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總投資超100億元，總占地面積約183畝，規(guī)劃總建筑面積約101.8萬(wàn)m2，其中地上建筑面積約80萬(wàn)m2、地下建筑面積約21.8萬(wàn)m2，具備了城市綜合體的體量特征，擁有足夠的空間和余地來(lái)充分打造和挖掘項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目由南至北分A、B、C、D四個(gè)地塊，容積率為6.69，比較適中。對(duì)于土地高度集約利用的城市核心區(qū)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體量之大實(shí)屬難得，稱(chēng)得上是城市中心的超級(jí)大盤(pán)，具有輻射力強(qiáng)、范圍廣的特點(diǎn)。

產(chǎn)品類(lèi)型

從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各類(lèi)業(yè)態(tài)配置齊全，包括住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、停車(chē)場(chǎng)等，組合式開(kāi)發(fā)形成有機(jī)聚合，打造“一站式”生活圈。在業(yè)態(tài)組合配比上，A、C地塊為居住用地，超高層精裝豪宅約40萬(wàn)m2，商業(yè)2.6萬(wàn)m2，配套用房0.8萬(wàn)m2；B地塊為商業(yè)綜合體，建筑面積32.8萬(wàn)m2（地上部分），其中國(guó)際購(gòu)物中心約25萬(wàn)m2，同時(shí)還配有6.4萬(wàn)m2的酒店。D地塊為寫(xiě)字樓用地，5棟超高層寫(xiě)字樓集群目前已有兩棟售完，商務(wù)總部已初見(jiàn)雛形。項(xiàng)目的商住配比接近1，而寫(xiě)字樓占據(jù)了項(xiàng)目更多棟數(shù)和空間，由此看出高端寫(xiě)字樓是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的核心產(chǎn)品之一，意在打造長(zhǎng)沙的商務(wù)總部集群，也為日后酒店、奢侈品消費(fèi)創(chuàng)造條件。

具體來(lái)看，住宅產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)公館，由四棟超高層精裝修豪宅組成，高度與江景實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合。一般情況下，城市綜合體的住宅體量合理比例集中于20%-50%，以一二三線城市的發(fā)展程度不同而調(diào)整。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)豪宅體量占項(xiàng)目約40%，并且多為240-290m2，戶(hù)型大但套數(shù)有限，營(yíng)造出萬(wàn)達(dá)公館的稀有與珍貴。項(xiàng)目將豪宅產(chǎn)品最先推出，營(yíng)造眾多富豪級(jí)業(yè)主的集聚效應(yīng)，形成財(cái)富圈層集中地，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的奢侈品商業(yè)蓄積忠實(shí)穩(wěn)定的客源，提高日后商業(yè)“提袋率”。

萬(wàn)達(dá)的商業(yè)產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)中心主要由國(guó)際購(gòu)物中心、底層商鋪、室內(nèi)步行街等組成。國(guó)際購(gòu)物中心總建筑面積約為25萬(wàn)m2，是一般傳統(tǒng)百貨的3-5倍，占項(xiàng)目總體量的25%，按照項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙唯一市級(jí)商圈中心及人流聚集規(guī)模來(lái)衡量，這一體量比較合理，完全能夠駕馭五一商圈龐大的客流量。而配套開(kāi)發(fā)的大型室內(nèi)步行街為商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供更靈活的賣(mài)點(diǎn)，也為項(xiàng)目?jī)?nèi)部各建筑之間的溝通提供自然、流暢的橋梁，聚集效應(yīng)更加凸顯。

五星級(jí)酒店位于B區(qū)，建筑面積6.4萬(wàn)m2，占項(xiàng)目總體量的6.3%，服務(wù)功能有餐飲、宴會(huì)會(huì)議、高級(jí)精品店、健身、豪華SPA、KTV及客房。文華酒店是萬(wàn)達(dá)的自有品牌，在設(shè)計(jì)裝修、運(yùn)營(yíng)管理等方面能夠與項(xiàng)目很好的融合，運(yùn)營(yíng)起來(lái)更加得心應(yīng)手。

項(xiàng)目主打產(chǎn)品寫(xiě)字樓萬(wàn)達(dá)總部國(guó)際，目前為止開(kāi)創(chuàng)了長(zhǎng)沙在售寫(xiě)字樓集群模式的先例，體量足夠，其優(yōu)越的區(qū)位、繁華的商業(yè)金融環(huán)境、先進(jìn)的辦公設(shè)施、強(qiáng)勢(shì)品牌的引進(jìn)、高級(jí)商業(yè)酒店配套等使它堪稱(chēng)目前長(zhǎng)沙在建在售寫(xiě)字樓中最具競(jìng)爭(zhēng)力和投資潛力。另外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還配套有4000多個(gè)地下車(chē)位，充分滿(mǎn)足項(xiàng)目商業(yè)、辦公及居住的停車(chē)需求。

生態(tài)環(huán)境

生態(tài)環(huán)境方面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體綠化率為35.5%，高綠化率將營(yíng)造出項(xiàng)目?jī)?nèi)部良好的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在有限的空間條件下對(duì)于綠化、景觀的打造精致巧妙，注重商業(yè)內(nèi)部走廊的景觀設(shè)計(jì)和高科技應(yīng)用，處處體現(xiàn)創(chuàng)意。其實(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在生態(tài)景觀上最大賣(mài)點(diǎn)在于外部景觀，湘江風(fēng)光帶、湘江、橘子洲、岳麓山等，足以構(gòu)成產(chǎn)品在景觀生態(tài)上的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。

開(kāi)發(fā)實(shí)力

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)沙全力打造的第三代城市綜合體，開(kāi)發(fā)速度之快，足以彰顯實(shí)力。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，亞洲第一不動(dòng)產(chǎn)商，風(fēng)云業(yè)界24載，繁華中國(guó)70余城，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國(guó)開(kāi)業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標(biāo)：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業(yè)。

作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)，從創(chuàng)造“城市綜合體”單店到開(kāi)創(chuàng)第三代城市綜合體，已成為引領(lǐng)潮流的頂級(jí)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。在中國(guó)城市精耕20余年，形成了萬(wàn)達(dá)獨(dú)有的成熟商業(yè)鏈條，積累了海量開(kāi)發(fā)案例和成功經(jīng)驗(yàn)。作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)直接開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司，注冊(cè)資本2232萬(wàn)元，作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下一員，開(kāi)發(fā)實(shí)力同樣雄厚。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從入市銷(xiāo)售以來(lái)就多次獲得樓市的多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，包括銷(xiāo)售、品質(zhì)、配套等方面的榮譽(yù)，足以證明項(xiàng)目在業(yè)界和市民中的接受度和認(rèn)可度。因此，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力

星級(jí):★★★★★

市場(chǎng)定位

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有商鋪、萬(wàn)達(dá)公館、萬(wàn)達(dá)中心、萬(wàn)達(dá)總部國(guó)際幾大板塊，聚合國(guó)際購(gòu)物商業(yè)中心、景觀豪宅、高級(jí)酒店、風(fēng)情酒吧街、室內(nèi)外步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)。在豐富業(yè)態(tài)背后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有明確的市場(chǎng)定位，就是將項(xiàng)目打造成為長(zhǎng)沙核心商業(yè)中心、商務(wù)集群旗艦，可見(jiàn)商業(yè)、商務(wù)將是項(xiàng)目后期市場(chǎng)運(yùn)作的主要業(yè)務(wù)。而定位為世界級(jí)五星級(jí)酒店、頂級(jí)豪宅等將主要為商業(yè)、商務(wù)提供同檔次配套和潛在客流，為商業(yè)、商務(wù)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值的無(wú)限升值創(chuàng)造條件。這一明確清晰的市場(chǎng)定位完全符合項(xiàng)目所在區(qū)域的業(yè)態(tài)特征、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求、客流聚集等。

運(yùn)營(yíng)管理

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)背后有強(qiáng)大的后方操縱王牌：萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院與萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司，它們分別在項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。同時(shí)多年積累形成的商業(yè)資源生態(tài)鏈獨(dú)一無(wú)二，不可復(fù)制，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的招商品牌引進(jìn)創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出來(lái)。一是品牌店鋪招商、布局上，擁有主力店、次主力店和中小型合作商店的商業(yè)生態(tài)鏈核心優(yōu)勢(shì)。從其他城市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，主力店包括萬(wàn)達(dá)旗下的萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星KTV等，它們保證無(wú)條件在萬(wàn)達(dá)新開(kāi)項(xiàng)目中開(kāi)店；次主力店大都是國(guó)際頂級(jí)品牌；中小型合作伙伴則通過(guò)招商部門(mén)考察簽約，不在萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)的，還需總裁特批。嚴(yán)格的品牌商家篩選，設(shè)立準(zhǔn)入機(jī)制，使萬(wàn)達(dá)建立了良好的商業(yè)生態(tài)。二是10月將開(kāi)業(yè)的五星級(jí)文華酒店在管理高層上有新動(dòng)向。德國(guó)的鮑瑞斯·布魯伯先生被任命為總經(jīng)理。這位高級(jí)酒店精英有15年的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，先后在凱悅、希爾頓等國(guó)際知名酒店集團(tuán)中擔(dān)任高級(jí)管理職務(wù)。三是對(duì)引進(jìn)品牌的整體推廣上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將打造入駐品牌的統(tǒng)一推廣平臺(tái)，不僅宣傳萬(wàn)達(dá)本身，更多將為其內(nèi)的各品牌形成推廣合力。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)力求商業(yè)滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)，營(yíng)造投資商家的公平氛圍，形成項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)。四是營(yíng)銷(xiāo)期的推廣活動(dòng)上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在每個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)上均有大型新穎活動(dòng)推出，吸引著名流人士追捧，起到了良好的項(xiàng)目推廣和擴(kuò)大影響力的作用。

目前，項(xiàng)目的豪宅、兩棟寫(xiě)字樓等已所剩無(wú)幾，C3棟寫(xiě)字樓正在發(fā)售，而底層商鋪、酒店為自己持有。項(xiàng)目正在進(jìn)入運(yùn)營(yíng)初期階段，品牌引進(jìn)、企業(yè)入駐是當(dāng)前運(yùn)營(yíng)推廣重點(diǎn)。另外，通過(guò)萬(wàn)達(dá)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)自己持有的商鋪、酒店進(jìn)行成功運(yùn)營(yíng)后，將會(huì)為出售型投資物業(yè)創(chuàng)造更好的投資、經(jīng)營(yíng)環(huán)境，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的投資價(jià)值，同時(shí)自持型物業(yè)的租金也會(huì)逐年看漲，投資回報(bào)較好。

品牌實(shí)力

在品牌招商方面，萬(wàn)達(dá)把十多年來(lái)積累的商業(yè)資源全盤(pán)引進(jìn)長(zhǎng)沙，其中80%以上的商家都在項(xiàng)目規(guī)劃前完成招商，且一些為萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)期合作主力店，而只有20%來(lái)自本土招商。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主力店有萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星KTV、大玩家超樂(lè)場(chǎng)、國(guó)美電器、大型超市等，主力店和次主力店總面積約9萬(wàn)m2。由于主力店品牌吸引力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的人流聚合力，因而經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。但一個(gè)城市綜合體主力店不宜過(guò)多，數(shù)量和類(lèi)型根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r而定，一般5個(gè)左右。同時(shí)，次主力店將是招商的大頭。另外，國(guó)際購(gòu)物中心將引進(jìn)LV、GUCCI、TOD’S等一眾國(guó)際名品，帶動(dòng)長(zhǎng)沙高端消費(fèi)的發(fā)展。

酒店方面，項(xiàng)目引進(jìn)萬(wàn)達(dá)自主品牌萬(wàn)達(dá)文華酒店。萬(wàn)達(dá)文華酒店是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)標(biāo)桿性產(chǎn)品和民族酒店品牌。萬(wàn)達(dá)文華酒店10月份開(kāi)業(yè)后，將成為國(guó)內(nèi)外政要、商界巨子、各界名流蒞臨長(zhǎng)沙的首選；更為萬(wàn)達(dá)總部國(guó)際的財(cái)智精英商務(wù)往來(lái)、會(huì)晤接待平添自豪與榮耀。

寫(xiě)字樓方面，萬(wàn)達(dá)總部國(guó)際已有多個(gè)品牌企業(yè)計(jì)劃入駐，包括中國(guó)銀行、招商銀行、中國(guó)人壽、廣發(fā)銀行在內(nèi)的金融巨頭，金鵬期貨、北京世紀(jì)恒逸投資有限公司、廣東銀興融資擔(dān)保有限公司等知名金融企業(yè)也簽訂意向入駐協(xié)議。另有中糧地產(chǎn)、DBE珠寶、廣發(fā)銀行、老鳳祥、遠(yuǎn)大空調(diào)、福晟集團(tuán)、隨意居、上海美特斯邦威服飾有限公司、金立手機(jī)等多家知名企業(yè)也簽訂入駐意向。從已意向入駐的企業(yè)來(lái)看，品牌檔次高是一大特點(diǎn)。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力最主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)商對(duì)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)管理上。依靠萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多年來(lái)積累的獨(dú)有商業(yè)資源鏈、全面創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)推廣模式、高檔次物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和勇于創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)管理人員，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力讓投資者看好，因此，運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

星級(jí):★★★★★

銷(xiāo)售速率

來(lái)自長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，從2010年12月底至今，項(xiàng)目共申請(qǐng)預(yù)售4次，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為21.49萬(wàn)m2，商業(yè)3.97萬(wàn)m2，寫(xiě)字樓13.43萬(wàn)m2。截止9月中旬，項(xiàng)目已銷(xiāo)售住宅18.69萬(wàn)m2，銷(xiāo)售率約86.97%，而已批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)與寫(xiě)字樓均售罄，整個(gè)項(xiàng)目的累計(jì)總銷(xiāo)售率為92.82%。從項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期的銷(xiāo)售速率來(lái)看，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓的月平均銷(xiāo)售速率分別約為9000余m2/月、2000m2/月、6700m2/月，月銷(xiāo)售速率相當(dāng)不錯(cuò)。銷(xiāo)售均價(jià)方面，住宅約13619元/m2，暢銷(xiāo)戶(hù)型均為200m2以上的三室兩廳的大豪宅；商業(yè)均價(jià)約38261元/m2，寫(xiě)字樓15521元/m2。不菲的售價(jià)和火爆的銷(xiāo)售印證了項(xiàng)目的市場(chǎng)人氣，為萬(wàn)達(dá)奠定了絕對(duì)的財(cái)富聚集和客流基礎(chǔ)。

項(xiàng)目人氣

本次評(píng)價(jià)以項(xiàng)目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁(yè)、廣告語(yǔ)、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來(lái)衡量萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的人氣。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月至8月，項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊為21776次，廣告語(yǔ)點(diǎn)擊量419次，LOGO點(diǎn)擊570次，視頻點(diǎn)擊1142次，總點(diǎn)擊量為23907次，網(wǎng)站點(diǎn)擊量在樓盤(pán)中十分靠前，擁有十足的市場(chǎng)人氣。

印象好評(píng)

在本次長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動(dòng)中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)連續(xù)三周奪得網(wǎng)友投票數(shù)周冠軍，并且最后以21189的總票數(shù)拿下此次十大最具投資價(jià)值城市綜合體投票評(píng)選的第一名，可見(jiàn)項(xiàng)目得到了兩萬(wàn)名網(wǎng)友的印象好評(píng)和投資潛力的肯定，這是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力最好的詮釋。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評(píng)：

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力四方面均有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的實(shí)力，均評(píng)為五星級(jí)。在當(dāng)下城市綜合體集中涌現(xiàn)的長(zhǎng)沙樓市擁有絕對(duì)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，它是長(zhǎng)沙城市綜合體發(fā)展的典范和標(biāo)桿，因此，項(xiàng)目最終推薦星級(jí)為五星級(jí)。而項(xiàng)目不足之處在于區(qū)域周邊整體檔次有待升級(jí)改造，如下河街、西長(zhǎng)街等。另外，萬(wàn)達(dá)總部國(guó)際寫(xiě)字樓物業(yè)20元/㎡的物業(yè)費(fèi)偏高，一旦空置壓力將很大。

北辰三角洲

537萬(wàn)平米世界級(jí)濱江綜合體

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力星級(jí):★★★★☆

項(xiàng)目區(qū)位

北辰三角洲項(xiàng)目位于湘江與瀏陽(yáng)河交匯處，西臨湘江中路，北依棲鳳路，東靠芙蓉北路，南抵三一大道，四面環(huán)路地段完全符合城市綜合體的區(qū)位要求。同時(shí)矗立于銀盆嶺大橋東頭，可直通市府板塊，北側(cè)的瀏陽(yáng)河隧道與芙蓉北板塊互通往來(lái)，南側(cè)的營(yíng)盤(pán)路過(guò)江隧道直達(dá)河西，交通十分便利。從項(xiàng)目所處區(qū)位來(lái)看，位于湘江中軸線上，二環(huán)以?xún)?nèi)，屬伍家?guī)X商圈，城市副中心，區(qū)位輻射力稍有欠缺，但隨著湘江大道的貫通、黃興北路北延，北辰三角洲到長(zhǎng)沙CBD五一商圈僅需要5分鐘車(chē)程；日后地鐵1號(hào)線與長(zhǎng)株潭城際鐵路的開(kāi)通，北辰三角洲區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力將日益強(qiáng)勁。

周邊配套

項(xiàng)目交通配套比較成熟。地鐵一號(hào)線貫穿社區(qū)，長(zhǎng)株潭城際鐵路連通長(zhǎng)株潭，周邊城市巨大的消費(fèi)需求將為北辰三角洲帶來(lái)不可限量的商務(wù)、消費(fèi)人潮；跨銀盆嶺大橋、過(guò)營(yíng)盤(pán)路隧道，連接湘江兩岸，行瀏陽(yáng)河隧道，直達(dá)北城；項(xiàng)目?jī)?nèi)更將建成“四縱七橫”共11條道路，路網(wǎng)東接芙蓉北路，南接三一大道，與319國(guó)道、湘江大道、黃興北路、芙蓉路等城市主干道縱橫相交，全方位立體式的交通路網(wǎng)規(guī)劃，讓北辰三角洲成為長(zhǎng)沙央?yún)^(qū)樞紐實(shí)至名歸。

項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套相對(duì)中心城區(qū)較遜一籌。但項(xiàng)目擬引進(jìn)知名大型金融機(jī)構(gòu)總部，并且商務(wù)、商業(yè)、教育配套非常完備，加上與規(guī)劃中火車(chē)北站金融生態(tài)城的互動(dòng)，能夠?qū)χ苓厖^(qū)域起到一個(gè)發(fā)展引擎的作用。

教育醫(yī)療配套，周邊擁有能基本滿(mǎn)足需求的幼兒園、小學(xué)；醫(yī)療配套比較完善，如德福醫(yī)院、保益堂大藥房、同濟(jì)醫(yī)院、康泰藥號(hào)均分布在項(xiàng)目周邊，中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、省婦幼保健院距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)。文化旅游資源得天獨(dú)厚，項(xiàng)目不僅毗鄰開(kāi)福寺，獨(dú)攬兩江，長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)工程“文化曼哈頓”兩館一廳更與項(xiàng)目融為一體，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)文化中心與現(xiàn)代文化場(chǎng)館的南北呼應(yīng)。

特色資源

項(xiàng)目獨(dú)攬兩江，視野遼闊，景觀資源絕佳，具有真正意義上的“濱水特質(zhì)”，是中心城區(qū)的一塊風(fēng)水寶地。博物館、圖書(shū)館、音樂(lè)廳以“品”字形佇立于三角洲的尖端位置。兩館一廳的開(kāi)放將會(huì)帶來(lái)文化交流、藝術(shù)展示、作品鑒賞等文化盛事。總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通通達(dá)便利，人文環(huán)境優(yōu)越，這些都為北辰三角洲區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力上大大加分。近年來(lái)，開(kāi)福區(qū)政府提出大力開(kāi)發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開(kāi)福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個(gè)伍家?guī)X大商圈，政府策略的推動(dòng)，北辰項(xiàng)目入駐帶來(lái)的輻射效應(yīng)，內(nèi)外呼應(yīng)，相得益彰，這一區(qū)域再次興起指日可待。因此區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為四星半級(jí)。  

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★★

項(xiàng)目規(guī)模

北辰三角洲地塊曾因92億地王而聲名在外，市場(chǎng)關(guān)注度很高。項(xiàng)目總投資300億，總占地面積約110萬(wàn)m2，總建筑面積537萬(wàn)m2，符合超大城市綜合體的大體量特征，由巨大體量產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)，也使得其輻射范圍更為廣泛。從商住配比來(lái)看，項(xiàng)目住宅面積300萬(wàn)m2，酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等綜合公共建筑面積80萬(wàn)m2，平臺(tái)下社區(qū)商業(yè)配套和停車(chē)庫(kù)等建筑面積157萬(wàn)m2。根據(jù)我國(guó)城市綜合體業(yè)態(tài)組合量化通用指標(biāo)來(lái)看，作為二線城市的長(zhǎng)沙，住宅配比比例應(yīng)較高，但也不宜超過(guò)50%，以此指標(biāo)為準(zhǔn)，本項(xiàng)目的住宅配比相對(duì)較大。

產(chǎn)品類(lèi)型

項(xiàng)目涵蓋了住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、停車(chē)場(chǎng)等類(lèi)型。從業(yè)態(tài)配比上看，300萬(wàn)m2的住宅規(guī)劃分8期，當(dāng)前一期（D3）、二期住宅（E5）已全部售罄，三期住宅（D2）正認(rèn)籌中，A1D1區(qū)“定江洋”組團(tuán)棟豪宅及寫(xiě)字樓即將開(kāi)盤(pán)。“定江洋”共有5棟全玻璃幕墻的帆型豪宅，這是目前長(zhǎng)沙唯一采用全玻璃幕墻設(shè)計(jì)的高層住宅建筑。采用此設(shè)計(jì)，一方面，讓湘江可以毫無(wú)阻礙的進(jìn)入視線；另一方面也為湘江建造了一處和諧的新江岸景觀。

◎ 寫(xiě)字樓。北辰三角洲中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的寫(xiě)字樓群共4棟，其中D1區(qū)的268米地標(biāo)性甲級(jí)寫(xiě)字樓正招商中，總建筑面積6.83萬(wàn)m2，共45層；A2A3區(qū)3棟摩天寫(xiě)字樓群即將建設(shè)，其中一棟不低于300米，2棟不低于270米，摩天寫(xiě)字樓群的問(wèn)世將刷新長(zhǎng)沙城市建筑高度，成為中南商務(wù)新地標(biāo)。此外B1B2區(qū)還規(guī)劃了2棟SOHO式寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓總體達(dá)到40萬(wàn)平米的商務(wù)辦公體量，能夠?yàn)榇蟆⒅小⑿⌒凸�司提供定制式需求�?/p>

◎ 酒店。酒店方面，北辰三角洲引進(jìn)了目前長(zhǎng)沙唯一世界級(jí)濱江洲際酒店，總建筑面積6.53萬(wàn)m2，地下3層，地上26層，建筑高度為125米。27米挑高中庭面向湘江，為全球賓客提供絕無(wú)僅有的景觀享受；除洲際酒店外，中央商務(wù)區(qū)還規(guī)劃有商務(wù)酒店、主題商業(yè)酒店等。

◎ 商業(yè)。北辰三角洲規(guī)劃有三大主題商業(yè)：A1D1區(qū)濱江集中商業(yè)、B1B2區(qū)風(fēng)情式地鐵主題商業(yè)、社區(qū)底商Qpark街區(qū)購(gòu)物公園。A1D1區(qū)17萬(wàn)m2全天候體驗(yàn)式濱江商業(yè)群，將革新長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商業(yè)模式，使長(zhǎng)沙商業(yè)真正與國(guó)際接軌，借鑒迪拜、日本、伊斯坦布爾等國(guó)際體驗(yàn)式購(gòu)物中心的“廣場(chǎng)+環(huán)境”模式，依托湘江風(fēng)光帶一線江景，采用層層退臺(tái)的屋頂花園設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出一個(gè)開(kāi)放式、低密度的商業(yè)公園，包含大型超市、商業(yè)零售、娛樂(lè)、餐廳、影院等商業(yè)業(yè)態(tài)。目前已引進(jìn)中南地區(qū)最大的華誼兄弟旗艦影院，并設(shè)計(jì)了長(zhǎng)長(zhǎng)的星光大道，便于開(kāi)展電影節(jié)、首映禮等文化活動(dòng)。住宅小區(qū)的底層商鋪由湖南省奧斯卡商業(yè)管理公司攜手打造QPARK購(gòu)物公園，呈現(xiàn)長(zhǎng)沙規(guī)模最大的開(kāi)放型情景式購(gòu)物公園。B1B2區(qū)利用與地鐵1號(hào)線出站口無(wú)縫對(duì)接的優(yōu)勢(shì)，將鳳凰古城之“水、橋、墻、巷、臺(tái)”五大元素引入設(shè)計(jì)，創(chuàng)造一個(gè)有趣味、有標(biāo)志性、有獨(dú)特性的活力商業(yè)區(qū)。

◎ 文化教育。項(xiàng)目依托市政規(guī)劃兩館一廳（圖書(shū)館、博物館、音樂(lè)廳），文化氛圍濃厚；據(jù)了解兩館一廳將于２０１２年底前完成樓體亮化工程，正式開(kāi)放指日可待。項(xiàng)目教育配套亦非常完備，九年制省重點(diǎn)教育體系成為項(xiàng)目銷(xiāo)售的最大賣(mài)點(diǎn)，北京21世紀(jì)幼兒園、清水塘小學(xué)、雅禮中學(xué)等知名公辦學(xué)校進(jìn)駐小區(qū)，各校之間更用天橋連接，保障孩子安全上下學(xué)。

總體來(lái)看，北辰三角洲配套齊全，業(yè)態(tài)豐富，但就一個(gè)超級(jí)城市綜合體而言，項(xiàng)目的商住配比不太均衡，住宅產(chǎn)品占據(jù)了太多空間，然而，北辰三角洲采用此商住配比是有原因的。目前該地段繁華程度、人流聚集還遠(yuǎn)不及市中心，在萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)、復(fù)地等高端項(xiàng)目相繼推盤(pán)的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)下，北辰只有亮出自己的特色。項(xiàng)目的住宅縱然多，但高端酒店、風(fēng)情酒吧街、品牌購(gòu)物中心、濱江商業(yè)街、地鐵主題商業(yè)、超高層甲級(jí)寫(xiě)字等產(chǎn)品均有自身特色，競(jìng)爭(zhēng)力不容小覷。

生態(tài)環(huán)境

北辰三角洲致力于讓住戶(hù)擁有完整的成品園林。在長(zhǎng)沙首開(kāi)先例，以綠化先行的理念，建設(shè)3.5萬(wàn)m2苗圃基地，所有樹(shù)木經(jīng)過(guò)3-5年的培養(yǎng)，待生長(zhǎng)到最自然的形態(tài)后移植到各個(gè)小區(qū)，以最佳狀態(tài)迎接主人的入住。項(xiàng)目整體綠化率達(dá)到50%，小區(qū)內(nèi)綠樹(shù)成蔭，花草滿(mǎn)園，盛滿(mǎn)大自然的靈韻。小區(qū)內(nèi)的青青苗圃，悠悠花園與外部的湘江、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶、橘子洲、岳麓山內(nèi)外呼應(yīng)，譜寫(xiě)一幅好風(fēng)如水、清景無(wú)限的生活畫(huà)卷。

開(kāi)發(fā)實(shí)力

北辰三角洲是北辰集團(tuán)在長(zhǎng)沙首度布點(diǎn)的世界級(jí)濱江綜合體項(xiàng)目，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)92億“重金擇地”奠定了如今北辰三角洲中南CLD翹楚的地位，同年由北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資設(shè)立長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注資5億，承擔(dān)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理工作。

北辰實(shí)業(yè)名聲在外，其品牌實(shí)力、核心競(jìng)爭(zhēng)力有目共睹，公司致力開(kāi)發(fā)高端住宅、公寓、別墅、寫(xiě)字樓等多元化、高檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目，北辰綠色家園居住區(qū)、長(zhǎng)河玉墅別墅、香山清琴別墅以及國(guó)家會(huì)議中心、奧運(yùn)媒體村和北辰大廈等項(xiàng)目風(fēng)靡全國(guó)。20年的經(jīng)驗(yàn)讓北辰實(shí)業(yè)擁有了開(kāi)發(fā)大體量產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)更具備了甄選優(yōu)質(zhì)CLD地塊的眼界，更預(yù)示著長(zhǎng)沙從此開(kāi)始邁向比肩國(guó)際，同步世界的步伐。總的來(lái)說(shuō)，北辰三角洲的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★★

市場(chǎng)定位

北辰三角洲聚合奢華豪宅、時(shí)尚Shopping Mall、風(fēng)情酒吧街、濱江商業(yè)街、旗艦影院、超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓等豐富業(yè)態(tài)，以江景住宅為主打產(chǎn)品，先期業(yè)主的入住積聚了大量人氣，為商業(yè)的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)造勢(shì)，再通過(guò)適量的商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，層層推進(jìn)，最終打造城市商業(yè)副中心。商業(yè)是聚集人氣、提升市場(chǎng)影響力的最關(guān)鍵要素，由此可見(jiàn)商業(yè)、寫(xiě)字樓也是項(xiàng)目后期運(yùn)作的主要業(yè)務(wù)，長(zhǎng)沙唯一的五星級(jí)洲際酒店、地標(biāo)性甲級(jí)寫(xiě)字樓、可容納8萬(wàn)人的住宅區(qū)為商業(yè)、商務(wù)提供潛在客流的同時(shí)也為項(xiàng)目無(wú)限升值創(chuàng)造了條件，讓我們對(duì)北辰后期的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力充滿(mǎn)信心。

運(yùn)營(yíng)管理

作為大牌運(yùn)營(yíng)商，北辰從未讓我們失望。一是自我運(yùn)營(yíng)管理上，北辰牽手洲際酒店，打造北辰三角洲先進(jìn)管理體系，刷新超五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)；“體驗(yàn)式”濱江商業(yè)MALL依托一線江景，為市民帶來(lái)“目的性”消費(fèi)；北辰更攜手國(guó)內(nèi)首屈一指的華誼兄弟旗艦影院，為大家完美呈現(xiàn)最新的視覺(jué)感受；二是對(duì)品牌店鋪的招商上，寫(xiě)字樓區(qū)域會(huì)引進(jìn)銀行、證券、保險(xiǎn)等企業(yè)，商業(yè)區(qū)會(huì)集中引進(jìn)文化、娛樂(lè)、餐飲等知名品牌，以整體出售給實(shí)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、再整合出租的方式進(jìn)行招商，設(shè)立高水平的準(zhǔn)入機(jī)制，塑造一流品質(zhì)，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；三是物業(yè)管理上，北辰項(xiàng)目物業(yè)管理分為兩個(gè)板塊，定江洋豪宅區(qū)與奧城住宅區(qū)。定江洋物業(yè)由海內(nèi)外享譽(yù)盛名的戴德梁行管理。戴德梁行總部設(shè)在倫敦，并在45個(gè)國(guó)家、140個(gè)城市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，共動(dòng)用11000余名員工為客戶(hù)提供高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢(xún)及顧問(wèn)服務(wù)；普通住宅區(qū)域，北辰三角洲聘請(qǐng)浙江綠城物業(yè)管理有限公司湖南分公司全天候、全時(shí)段提供體貼入微的品質(zhì)服務(wù)。綠城物業(yè)屬于國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，17年來(lái)深受認(rèn)可，并獲得多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)，管理實(shí)力毋庸置疑；四是項(xiàng)目推廣上，2年以來(lái)北辰三角洲不僅在銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)上舉辦大型活動(dòng)，日常更會(huì)舉辦業(yè)主同樂(lè)會(huì)，攜手業(yè)主見(jiàn)證北辰的成長(zhǎng)。“北辰三角洲臺(tái)灣文化節(jié)”活動(dòng)歷時(shí)一個(gè)月將北辰的人氣愈推愈高；六一兒童節(jié)的“魔幻泡泡秀”；端午節(jié)的粽葉飄香；9月的露天電影節(jié)等，不僅吸引了新的購(gòu)房人群，老業(yè)主的親朋好友也積極認(rèn)籌，起到良好的推廣宣傳效果。

品牌實(shí)力

北辰實(shí)業(yè)一直以來(lái)都是品牌的象征，作為一線名牌企業(yè)，規(guī)劃前期就受到了很多頂級(jí)品牌的青睞，招商效果非常理想。北辰三角洲引進(jìn)了全球排名前十的國(guó)際洲際酒店，洲際酒店以企業(yè)品牌與服務(wù)品質(zhì)享譽(yù)世界，迄今已有4300多家酒店廣泛分布于全球60多個(gè)國(guó)家，每年約有1.8億貴賓入住洲際酒店，享受洲際提供的高品質(zhì)服務(wù)，北辰三角洲此次攜手洲際的到來(lái)，讓長(zhǎng)沙享此中南地區(qū)的絕頂尊榮，綜合競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)人能及。北辰以17萬(wàn)m2超大物業(yè)群，將引進(jìn)LV、GUCCI等一眾國(guó)際一線名品。國(guó)內(nèi)影視傳媒大哥華誼兄弟旗艦影院已與北辰簽約，以1.1萬(wàn)m2的總建筑面積，22個(gè)觀影廳，24米寬容納600人的IMAX放映廳打造電影愛(ài)好者的天堂。

一期、二期、三期住宅底商均攜手奧斯卡，打造QPARK情景式購(gòu)物街區(qū)公園，與濱江集中商業(yè)區(qū)、地鐵主題商業(yè)區(qū)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。購(gòu)物公園以“或逛街，或旅行”為理念，打造最樂(lè)購(gòu)、最時(shí)尚、最韻味、最藝術(shù)、最有fun的國(guó)際社區(qū)商業(yè)，目前如美的、格力、史密斯、多喜愛(ài)、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等等企業(yè)已紛紛進(jìn)駐。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力最主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)管理上。依靠著北辰集團(tuán)多年來(lái)積累的商業(yè)資源和優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，北辰三角洲的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力讓投資者看好和信服。因此，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★★

銷(xiāo)售速率

來(lái)自長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，從2010年10月9日至今，項(xiàng)目共申請(qǐng)預(yù)售10次，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為38.89萬(wàn)m2，商業(yè)1.49萬(wàn)m2。截止9月中旬，項(xiàng)目已銷(xiāo)售住宅37.40萬(wàn)m2，銷(xiāo)售率約96.16%，已銷(xiāo)售商業(yè)1.03萬(wàn)m2，銷(xiāo)售率約68.93%，整個(gè)項(xiàng)目的累計(jì)總銷(xiāo)售率為95.16%。從項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期的銷(xiāo)售速率來(lái)看，住宅、商業(yè)的月平均銷(xiāo)售速率分別約為16259余m2/月、446m2/月，月銷(xiāo)售速率相當(dāng)不錯(cuò)。銷(xiāo)售均價(jià)方面，住宅約7981元/m2，暢銷(xiāo)戶(hù)型為三室兩廳；商業(yè)均價(jià)約32958元/m2。從以上數(shù)據(jù)可以看出，北辰的商業(yè)銷(xiāo)售相對(duì)于住宅略遜一籌，但整體來(lái)看，如此的高價(jià)能創(chuàng)下如此好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，投資潛力被市場(chǎng)普遍看漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力讓業(yè)界驚嘆。

項(xiàng)目人氣

以項(xiàng)目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁(yè)、廣告語(yǔ)、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來(lái)衡量北辰三角洲的人氣。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月至8月，北辰三角洲奧城（E5地塊）的網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊為28174次，廣告語(yǔ)點(diǎn)擊量317次，LOGO點(diǎn)擊250次；北辰三角洲奧城（D3地塊）網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊為15618次，廣告語(yǔ)點(diǎn)擊量115次，LOGO點(diǎn)擊118次，視頻點(diǎn)擊量48次，兩地塊總點(diǎn)擊量為44640次，網(wǎng)站點(diǎn)擊量在樓盤(pán)中十分靠前，擁有十足的市場(chǎng)人氣。

印象好評(píng)

在本次長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動(dòng)中，北辰三角洲以21100的總票數(shù)拿下此次十大最具投資價(jià)值城市綜合體投票評(píng)選的第四名，北辰三角洲得到了兩萬(wàn)余名網(wǎng)友的印象好評(píng)和投資潛力的肯定。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評(píng)：

在城市綜合體爭(zhēng)先涌入的長(zhǎng)沙樓市，北辰三角洲挾歷史人文之氣，承百年名校之風(fēng)，重新崛起于湘江東岸，作為城市綜合體，北辰三角洲綜合實(shí)力數(shù)一數(shù)二。項(xiàng)目不足之處在于所在區(qū)位相比市中心還略顯遜色，但勝在自身配套十分完備，具備成長(zhǎng)為城市新中心的潛力和能力，性?xún)r(jià)比較高。北辰三角洲區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)為四星半級(jí)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力均評(píng)為五星級(jí)，項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)為五星級(jí)。

德思勤城市廣場(chǎng)

亞洲又一時(shí)尚中心

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力                  星級(jí):★★★★☆

項(xiàng)目區(qū)位

德思勤城市廣場(chǎng)地處湘府東路與韶山南路交匯處，雨花區(qū)與天心區(qū)交界地帶，輻射兩區(qū)密集人口。同時(shí)，項(xiàng)目屬新興省府CBD。目前，省府CBD以省政府為中心，以湘府路為軸線，聯(lián)接武廣高鐵與省政府的核心地帶，有行政、交通、商務(wù)、商貿(mào)、信息等優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地處南城及紅星商圈的核心樞紐位置，紅星商圈原為區(qū)域商業(yè)中心，未來(lái)規(guī)劃將升級(jí)為城市副中心。著眼更廣的范圍，省府南遷，使南城成為長(zhǎng)沙政治文化中心，而長(zhǎng)株潭一體化的戰(zhàn)略決策則讓這一區(qū)域成為長(zhǎng)株潭三市融合的核心區(qū)和橋頭堡。長(zhǎng)株潭一體化帶動(dòng)效應(yīng)下，南城城市價(jià)值凸顯出來(lái)，并形成中央政務(wù)功能、中央經(jīng)濟(jì)功能、中央生活功能、中央信息功能四大城市功能中心。區(qū)域價(jià)值的轉(zhuǎn)變，讓德思勤城市廣場(chǎng)的起點(diǎn)更高、輻射范圍更廣闊，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。

周邊配套

德思勤城市廣場(chǎng)周邊交通成熟，通達(dá)度較好，物流業(yè)比較發(fā)達(dá)。項(xiàng)目一、二期與第三期由韶山南路隔開(kāi)；南面臨湘府東路，未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ闹鞲傻乐�一。湘府路湘江大橋通�?chē)后，項(xiàng)目到河西只需十分鐘，消費(fèi)輻射人群直接延伸到河西。汽車(chē)南站交通樞紐，地鐵1、4號(hào)線，城市輕軌，交通的暢達(dá)效率高。京珠高速、繞城高速、芙蓉路等多條快速干道接入全省及珠三角和全國(guó)。2分鐘到省政府，8分鐘到武廣高鐵站，25分鐘到機(jī)場(chǎng)，30分鐘到達(dá)株洲、湘潭。可以說(shuō)，德思勤城市廣場(chǎng)擁有了長(zhǎng)沙所有通向外界的快速通道。不過(guò)，項(xiàng)目離市中心有一定的距離，且周邊交通壓力正日益增強(qiáng)。

商業(yè)配套方面，紅星商圈集農(nóng)副產(chǎn)品、日用品、糖酒、建材、花卉、蔬菜等批發(fā)大市場(chǎng)為主。還有通程商業(yè)廣場(chǎng)、步步高、紅星美凱龍、華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器、井灣子家具城、蓮湖汽配城等。另外，湘府路兩廂已陸續(xù)有多家汽車(chē)4S店入駐。酒店方面匯聚了融程花園酒店、西雅國(guó)際大酒店、豪布斯卡大酒店等多個(gè)五星級(jí)高級(jí)酒店，這一區(qū)域酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。當(dāng)然，從整個(gè)長(zhǎng)沙來(lái)看，該區(qū)域商業(yè)氛圍與五一商圈相比差距還是比較明顯。

政務(wù)商務(wù)資源方面，省政府一辦公區(qū)包括省政府、省直事業(yè)單位、天心區(qū)政府、雨花區(qū)政府、檢察院、法院等近40多家政府機(jī)構(gòu)，容納3萬(wàn)人的省政府二辦公區(qū)也將啟動(dòng)。中央、國(guó)有大型企業(yè)包括中煙、國(guó)家電網(wǎng)、華凌電力等60多家優(yōu)勢(shì)企業(yè)選址于此。

項(xiàng)目周邊教育醫(yī)療配套資源比較普通，沒(méi)有為項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升助力的亮點(diǎn)。中南林業(yè)科技大學(xué)剛升為一本院校，小學(xué)主要有洞井小學(xué)、洞井中學(xué)、砂子塘天華、在建的紅星二小。大型醫(yī)院主要是市中心醫(yī)院，常規(guī)就醫(yī)比較便利。

特色資源

依托湖南紅星國(guó)際會(huì)展中心，該區(qū)域會(huì)展產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，每年各類(lèi)會(huì)展帶來(lái)了頻繁的客流高峰與商務(wù)活動(dòng)。生態(tài)旅游方面，有湖南省森林植物園、天際嶺國(guó)家森林公園、圭塘河風(fēng)光帶相伴，往西距湘江也僅3公里。另外，湖南省文化公園、三館一中心的陸續(xù)落成，形成了新的文化中心，大大提升了區(qū)域文化影響力。周邊在建、已建、籌建樓盤(pán)很多，包括高檔社區(qū)聚集區(qū)，如美洲故事、托斯卡納等，省公務(wù)員、事業(yè)單位小區(qū)聚集區(qū)，為區(qū)域不斷帶來(lái)新增人口，蓄積潛在客戶(hù)。鑒于項(xiàng)目所在區(qū)域地位重要，交通發(fā)達(dá)，資源豐富，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為四星半。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力    星級(jí):★★★★★

項(xiàng)目規(guī)模

德思勤城市廣場(chǎng)總投資超百億元，項(xiàng)目占地面積550畝，用地規(guī)模大，可塑性強(qiáng)。總建筑面積達(dá)到156萬(wàn)m2，南城超級(jí)大盤(pán)，建筑總棟數(shù)為50棟，其中14棟高級(jí)寫(xiě)字樓，樓棟高低錯(cuò)落，具備了城市綜合體的超大體量、超高地標(biāo)的特質(zhì)。項(xiàng)目容積率為4，這一容積率比一般都市綜合體要低，給人一種寬敞、輕松的生活、購(gòu)物氛圍，人們更加樂(lè)意接受這種占地面積大，容積率合適的產(chǎn)品。

產(chǎn)品類(lèi)型

德思勤城市廣場(chǎng)涵蓋大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國(guó)際學(xué)校、高檔公寓等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目采用全開(kāi)放的規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)細(xì)化多樣，主次分明，一方面可分散投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面滿(mǎn)足更多消費(fèi)選擇。業(yè)態(tài)配比上，純商業(yè)規(guī)劃為56萬(wàn)m2，打造全業(yè)態(tài)、全業(yè)種、全客層商業(yè)娛樂(lè)中心，其中包括20萬(wàn)m2購(gòu)物中心，還有900多米商業(yè)步行街，主要用于金融、商業(yè)、文化娛樂(lè)等；酒店規(guī)模5萬(wàn)m2；寫(xiě)字樓約50萬(wàn)m2；而住宅產(chǎn)品主要規(guī)劃為50萬(wàn)m2高尚社區(qū)。從業(yè)態(tài)組合規(guī)模來(lái)看，商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品占項(xiàng)目總規(guī)模的絕大部分，是項(xiàng)目主打產(chǎn)品。整個(gè)項(xiàng)目純商業(yè)與住宅配比約為1：1，基本合理。

首先，寶格麗公寓是德思勤城市廣場(chǎng)的核心住宅產(chǎn)品，定位為國(guó)際頂級(jí)公寓。一期由四棟精裝公寓組成，面積為40-200m2，涵蓋一房、兩房、三房、復(fù)式等戶(hù)型。住宅占項(xiàng)目總體量的38%，介于20%-50%的通常合理比例之間，并且50m2左右的產(chǎn)品為主打，小戶(hù)型大配套，明顯區(qū)別于萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目的超大戶(hù)型豪宅，總價(jià)偏低，偏重于商務(wù)酒店性質(zhì)，非常適合小戶(hù)型投資需求。

寫(xiě)字樓產(chǎn)品，規(guī)劃建設(shè)14棟寫(xiě)字樓集群德思勤中心。目前寫(xiě)字樓還未開(kāi)工建設(shè)。從規(guī)劃來(lái)看是目前中部最大的寫(xiě)字樓集群，比萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)等寫(xiě)字樓規(guī)模大，將很好的承接省府CBD帶來(lái)的巨大商務(wù)需求，形成一個(gè)高度集中的國(guó)際商務(wù)集群。

項(xiàng)目將規(guī)劃兩座五星級(jí)酒店。酒店總用地面積70000m2，總建筑面積5萬(wàn)m2，從體量上說(shuō)占總規(guī)模約4%。其中一家為美國(guó)凱悅酒店，預(yù)計(jì)斥資7億元左右，各項(xiàng)功能齊全，還將新建高端商務(wù)會(huì)所、多功能影院、商務(wù)會(huì)議中心、健身中心和游泳池等一系列配套設(shè)施，車(chē)位數(shù)約400個(gè)，能滿(mǎn)足舉行大型會(huì)議的使用功能。項(xiàng)目雙五星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)是比較罕見(jiàn)的，更好的做到不同風(fēng)格酒店在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)的互補(bǔ)，酒店聚集力全面的提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)產(chǎn)品主要是TASKIN四季匯購(gòu)物中心和蘋(píng)果時(shí)尚步行街。通常，國(guó)際購(gòu)物中心的規(guī)模應(yīng)該在12-18萬(wàn)m2。TASKIN四季匯購(gòu)物中心體量約20萬(wàn)m2，是又一超大購(gòu)物中心，體量足以輻射全城甚至更廣。根據(jù)初步測(cè)算，德思勤城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心以5年后每平米300-350元回報(bào)，對(duì)投資者吸引力巨大，也是最能說(shuō)明產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的投資收益指標(biāo)。蘋(píng)果時(shí)尚步行街，937米長(zhǎng)、商業(yè)達(dá)32000余m2，打造各類(lèi)主題，特色和異質(zhì)性鮮明。同時(shí)，穿繞在項(xiàng)目業(yè)態(tài)之間作為紐帶，使項(xiàng)目更好的融合一體。

車(chē)位配置方面，地下立體交通近44萬(wàn)m2近萬(wàn)個(gè)車(chē)位足以滿(mǎn)足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后滿(mǎn)負(fù)荷經(jīng)營(yíng)對(duì)于車(chē)位的需求，這一點(diǎn)是德思勤考慮最全面、最超前的問(wèn)題。其他產(chǎn)品還包括九年制國(guó)際學(xué)校、幼兒園、五星級(jí)酒店休閑會(huì)所、主題酒吧街、星光大道等教育娛樂(lè)配套設(shè)施，投入逾12億元的文化娛樂(lè)設(shè)施、建筑藝術(shù)中心、列賓畫(huà)廊、衛(wèi)視直播中心、24小時(shí)獨(dú)立書(shū)屋點(diǎn)等，體現(xiàn)項(xiàng)目與同類(lèi)型項(xiàng)目的異質(zhì)性和唯一性。

生態(tài)環(huán)境

德思勤城市廣場(chǎng)綠化率為31.75%，這一綠化率可與一般純住宅類(lèi)項(xiàng)目相比，因此項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境、自然生態(tài)上遠(yuǎn)勝過(guò)許多同類(lèi)產(chǎn)品。在景觀設(shè)計(jì)方面，營(yíng)造特色及亮點(diǎn)，以人為本，力圖塑造具有本土文化，同時(shí)又兼具國(guó)際性、城市門(mén)面、標(biāo)識(shí)性的綜合文化性景觀產(chǎn)品。與步行街融合的多個(gè)情景式景觀帶將為業(yè)主、消費(fèi)者提供獨(dú)特生態(tài)景觀享受，從而提升產(chǎn)品美譽(yù)度和社會(huì)效應(yīng)。

開(kāi)發(fā)實(shí)力

德思勤總部在深圳，是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資管理、商業(yè)及資產(chǎn)管理、咨詢(xún)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)大規(guī)模房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商，曾第一個(gè)提出綜合體理念。通過(guò)與國(guó)際頂級(jí)品牌機(jī)構(gòu)合作，成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)、酒店管理、文化傳播、營(yíng)銷(xiāo)代理及咨詢(xún)于一體的集團(tuán)公司。德思勤戰(zhàn)略布局集中在泛珠三角、長(zhǎng)三角、渤海灣區(qū)三大重點(diǎn)區(qū)域及華中、華北、西南等熱點(diǎn)區(qū)域，足跡遍布三十余個(gè)大中城市，與400余家開(kāi)發(fā)商、媒體、設(shè)計(jì)院等成為合作伙伴。 

湖南德思勤投資有限公司成立于2008年4月，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資及酒店管理、投資管理、物業(yè)管理等，公司目標(biāo)成為國(guó)際化的房地產(chǎn)綜合品牌服務(wù)商。此次德思勤城市廣場(chǎng)是該公司傾盡全力的代表作，2012年9月在國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)2012全球峰會(huì)中國(guó)專(zhuān)場(chǎng)獲國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)中心大獎(jiǎng)，是唯一斬獲此殊榮的商業(yè)項(xiàng)目，可見(jiàn)，德思勤的開(kāi)發(fā)實(shí)力得到了國(guó)際的普遍認(rèn)可和認(rèn)證。因此，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★★

市場(chǎng)定位

德思勤城市廣場(chǎng)是一個(gè)集商業(yè)、零售、百貨、酒店、辦公、餐飲、主題商業(yè)街、時(shí)尚淘寶、餐飲、娛樂(lè)、公寓住宅、兒童天地、教育等多種業(yè)態(tài)為一體的綜合性建筑群。業(yè)態(tài)豐富度極高，后期項(xiàng)目市場(chǎng)定位集中于商業(yè)、商務(wù)金融以及文化娛樂(lè)中心的打造上，投資型地產(chǎn)特性明顯。根據(jù)項(xiàng)目地處的省府CBD區(qū)位、未來(lái)商務(wù)資源巨大優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)株潭城市群融合的巨大市場(chǎng)以及長(zhǎng)沙娛樂(lè)文化之都的城市特性，最終確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位為高端商業(yè)、金融、娛樂(lè)文化中心是非常切合實(shí)際和可行的。

運(yùn)營(yíng)管理

在開(kāi)發(fā)前期就預(yù)先考慮項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目前期定位時(shí)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)、目標(biāo)客戶(hù)、商業(yè)品牌等進(jìn)行預(yù)招商，同時(shí)在商業(yè)規(guī)劃上，前瞻性的考慮市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣和超體驗(yàn)、文化性的消費(fèi)趨勢(shì)，為日后運(yùn)營(yíng)留有一定彈性調(diào)整空間，這是它在運(yùn)營(yíng)方面可取的經(jīng)驗(yàn)和做法。在整體運(yùn)營(yíng)思路上，高度尊重本地文化，打造一站式便捷生活圈，高度契合長(zhǎng)沙城市特性，因此運(yùn)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)文化影響力將項(xiàng)目本土移植將更加容易。

營(yíng)銷(xiāo)策略方面，采取全面聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)的新模式，為商家經(jīng)營(yíng)帶來(lái)強(qiáng)大助推引擎。各類(lèi)新穎的推廣活動(dòng)起到了很好的促銷(xiāo)作用。此外，德思勤還頻繁亮相國(guó)內(nèi)多個(gè)高級(jí)別論壇、峰會(huì)等，大幅提升德思勤的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。

物業(yè)管理上，寶格麗公寓由世界第一物管專(zhuān)家世邦魏理仕提供一站式服務(wù)，該物管團(tuán)隊(duì)是全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，是“財(cái)富500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，其物管服務(wù)品質(zhì)必有優(yōu)于他人之處。

自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理上，德思勤將持有步行街核心節(jié)點(diǎn)的20%商業(yè)，在街內(nèi)規(guī)劃一個(gè)“121”的時(shí)尚街，將從韓國(guó)引入最潮最時(shí)尚的飾品、潮物，打造長(zhǎng)沙最潮最有品味的購(gòu)物街，通過(guò)自身提前預(yù)熱商業(yè)人氣，為其他商家提供隱形運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)新酒店也可能作為公司戰(zhàn)略資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

品牌實(shí)力

目前，德思勤在品牌企業(yè)引進(jìn)上已取得很好的成果。首先在金融中心的打造上，中國(guó)第一財(cái)經(jīng)傳媒集團(tuán)《第一財(cái)經(jīng)》將攜手國(guó)際金融資本巨頭進(jìn)駐德思勤中心，而匯豐銀行、軟銀、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)、蘇格蘭皇家、愛(ài)爾蘭財(cái)富控股、臺(tái)灣大華銀行、德意志銀行等國(guó)際金融巨頭也有意向來(lái)德思勤進(jìn)行考察。兩座酒店已有一座確定為美國(guó)凱悅酒店，凱悅酒店對(duì)于合作伙伴的要求十分苛刻，此次能選擇德思勤城市廣場(chǎng)，足以體現(xiàn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和優(yōu)越性。另外，在娛樂(lè)文化中心的打造上，已確定聯(lián)手湖南衛(wèi)視、亞洲最大娛樂(lè)集團(tuán)韓國(guó)CJ等強(qiáng)勢(shì)品牌，他們的入駐將使整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)如虎添翼，充分展現(xiàn)文化娛樂(lè)對(duì)其他業(yè)態(tài)的價(jià)值提升。因此，運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五顆星。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力     星級(jí):★★★★★

銷(xiāo)售速率

德思勤城市廣場(chǎng)以投資門(mén)檻低、回報(bào)高、配套好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上掀起了一股銷(xiāo)售熱潮。目前，項(xiàng)目一期已基本建成，二期正在開(kāi)發(fā)中，銷(xiāo)售前期主要是寶格麗公寓撐場(chǎng)，而近期蘋(píng)果步行街正在認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)上，寫(xiě)字樓德思勤中心也有望下半年推出。

來(lái)自長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，從2012年3月底至今，住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為5.54萬(wàn)m2，商業(yè)0.66萬(wàn)m2。截止9月中旬，項(xiàng)目已銷(xiāo)售住宅2.90萬(wàn)m2，銷(xiāo)售率約52.38%，已銷(xiāo)售商業(yè)0.46萬(wàn)m2，銷(xiāo)售率為69.22%，整個(gè)項(xiàng)目的累計(jì)總銷(xiāo)售率為54.17%。從項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期的銷(xiāo)售速率來(lái)看，住宅、商業(yè)的月平均銷(xiāo)售速率分別約為4800余m2/月、760m2/月，月銷(xiāo)售速率比較快。銷(xiāo)售均價(jià)方面，住宅約9549元/m2，暢銷(xiāo)戶(hù)型均為一室一廳的小戶(hù)型公寓；商業(yè)均價(jià)約41096元/m2。從物業(yè)均價(jià)和銷(xiāo)售率上看，商業(yè)均價(jià)創(chuàng)下新高，公寓投資潛力巨大，短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)銷(xiāo)量佳績(jī)，潛移默化中磨礪項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，預(yù)計(jì)后期項(xiàng)目的銷(xiāo)售速率還會(huì)加快。

項(xiàng)目人氣

本次評(píng)價(jià)以項(xiàng)目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁(yè)、廣告語(yǔ)、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來(lái)衡量德思勤城市廣場(chǎng)的人氣。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月至8月，項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊為18914次，LOGO點(diǎn)擊91次，總點(diǎn)擊量為19009次，網(wǎng)站點(diǎn)擊量接近兩萬(wàn)，項(xiàng)目人氣處于持續(xù)火熱狀態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸顯現(xiàn)。從量上看點(diǎn)擊量稍少于北辰、萬(wàn)達(dá)等同類(lèi)項(xiàng)目，一部分原因與項(xiàng)目廣告投放方向、類(lèi)別有關(guān)。

印象好評(píng)

德思勤在地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的活躍身影和專(zhuān)業(yè)度早已給關(guān)注城市綜合體的人們留下了相當(dāng)深刻的印象。在本次長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動(dòng)中，德思勤城市廣場(chǎng)在每周的投票評(píng)選中一路領(lǐng)先，票選十分靠前，并且最后以21151的總票數(shù)拿下此次十大最具投資價(jià)值城市綜合體投票評(píng)選的第三名，表明項(xiàng)目擁有相當(dāng)深厚的客戶(hù)基礎(chǔ)，才能得到網(wǎng)友如此高的印象好評(píng)和對(duì)投資潛力的充分肯定。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評(píng)：

德思勤城市廣場(chǎng)的所有業(yè)態(tài)規(guī)劃相較一般的城市綜合體項(xiàng)目更加細(xì)化和豐富，時(shí)尚、金融、消費(fèi)、文娛特色更加突出出彩，業(yè)態(tài)配套關(guān)聯(lián)度創(chuàng)新性更強(qiáng)，整體功能構(gòu)架更加復(fù)合化。項(xiàng)目走低投資門(mén)檻路線，面向的客戶(hù)群體更寬更廣，讓高端城市綜合體的投資機(jī)會(huì)更加親民。因此，基于對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的分析，項(xiàng)目最終推薦星級(jí)為五星級(jí)。項(xiàng)目不足之處主要是所在區(qū)域高端酒店云集，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，對(duì)德思勤城市廣場(chǎng)高級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)，周邊交通壓力在日益加大。

華遠(yuǎn)·華中心中心絕版濱江地標(biāo)

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★★

項(xiàng)目區(qū)位

華遠(yuǎn)·華中心地處湘江中路與解放西路交匯處，東至規(guī)劃中的太平路，南至西湖路，西至湘江大道，北至解放西路、太平街，四面環(huán)路，人流集散地，滿(mǎn)足城市綜合體對(duì)核心地段區(qū)位的要求。項(xiàng)目屬五一商圈輻射范圍，是五一商圈向外延展發(fā)展的黃金地帶，與五一商圈共享城市中心成熟的商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、交通、文化等配套。而項(xiàng)目周邊人流的規(guī)模聚集和快速流動(dòng)正是超強(qiáng)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力的最好證明。

同時(shí)，項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造的南湖新城片區(qū)。南湖新城片區(qū)定位為綠色生態(tài)景觀和休閑娛樂(lè)為特色的濱江商務(wù)區(qū)，華遠(yuǎn)·華中心的啟動(dòng)推動(dòng)了南湖新城片區(qū)建設(shè)，促進(jìn)南湖濱江商務(wù)區(qū)的迅速發(fā)展。而南湖新城片區(qū)的打造，也為華遠(yuǎn)項(xiàng)目的落地生根提供了良好的基礎(chǔ)。

周邊配套

交通方面，項(xiàng)目占據(jù)長(zhǎng)沙一橫（五一大道）一縱（湘江大道），周邊環(huán)繞人民路、書(shū)院路、解放西路等城市主干道，交錯(cuò)密集的路網(wǎng)足以聯(lián)通城市各區(qū)域。而根據(jù)近遠(yuǎn)期城市交通規(guī)劃，項(xiàng)目?jī)擅婢o鄰地鐵1、2、3號(hào)線，形成三線環(huán)繞的交通格局，在建的南湖路過(guò)江隧道以及規(guī)劃中的人民路、勞動(dòng)西路過(guò)江隧道將使湘江兩岸交通更加便捷。同時(shí)，公交站點(diǎn)密布，機(jī)動(dòng)靈活，因此該項(xiàng)目交通潛力越來(lái)越凸顯。

五一商圈為項(xiàng)目營(yíng)造出了長(zhǎng)沙最成熟商業(yè)配套和最旺商業(yè)人氣。周邊有平和堂、新世界百貨、王府井百貨、春天百貨等，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、彌敦道、解放西路酒吧街、化龍池酒吧街、黃興路步行街等多元化商業(yè)經(jīng)營(yíng)是該區(qū)域人流、物流、資金流匯聚的核心吸引力。這些原有的客戶(hù)群體將是華遠(yuǎn)·華中心未來(lái)長(zhǎng)期客流的直接捕捉目標(biāo)，客戶(hù)群體基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)較大。

教育醫(yī)療配套相對(duì)該區(qū)域的商業(yè)配套來(lái)說(shuō)偏弱，學(xué)校方面主要有長(zhǎng)郡中學(xué)、第一師范學(xué)院、市第十二中學(xué)。醫(yī)院主要有市第三醫(yī)院、省人民醫(yī)院、市中醫(yī)院等。不過(guò)憑借便捷的交通，全市最好的教育、醫(yī)療資源共享將彌補(bǔ)這一弱點(diǎn)。

特色資源

華遠(yuǎn)·華中心正對(duì)杜甫江閣與橘子洲心，占據(jù)湘江風(fēng)光帶最核心的一公里江景，登摩天樓可俯看橘洲全貌、湘江全景、河西全域，令人艷羨的“山水洲城”城市景觀、絢爛無(wú)比的煙花美景在華遠(yuǎn)成為了家常便飯。可以說(shuō)，華遠(yuǎn)·華中心是江邊制高點(diǎn)、河?xùn)|最佳觀景臺(tái)。

該區(qū)域還聚集了最具湖湘風(fēng)情的歷史人文景觀，火宮殿、賈誼故居、杜甫江閣、天心閣等，代表了悠久歷史和文化變遷；長(zhǎng)沙古城發(fā)源地坡子街、太平古街、古潭街等環(huán)繞左右，都是具有悠久歷史、人文色彩、傳統(tǒng)積淀與湖湘風(fēng)情的老街。

在同類(lèi)型物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)力強(qiáng)勁，江與城寫(xiě)字樓物業(yè)正在熱銷(xiāo)，未來(lái)東牌樓地塊崛起的長(zhǎng)沙國(guó)金中心有望再一次改變五一商圈格局。多個(gè)項(xiàng)目良性競(jìng)爭(zhēng)，共享客戶(hù)資源，未來(lái)比的將是品質(zhì)與服務(wù)。因此，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★★

項(xiàng)目規(guī)模

華遠(yuǎn)·華中心總投資逾80億，項(xiàng)目總占地面積約235畝，以人民路為界分為南、北區(qū)。北區(qū)總用地面積約107畝，總建筑面積約80萬(wàn)m2，由8幢超高層建筑組成，以豪華酒店、高端奢侈品百貨店、濱水綜合體商務(wù)群、全系濱江居住體等業(yè)態(tài)聚合；其中，地上建筑面積60多萬(wàn)m2，地下建筑面積近20萬(wàn)m2。北區(qū)容積率為10.5，項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后，人口承載量非常大，人口密度會(huì)很高。南區(qū)規(guī)劃總占地面積約128畝，總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)m2，打造長(zhǎng)沙近代民俗風(fēng)情商業(yè)建筑群，南區(qū)的容積率偏低，空間十分寬敞。總之，華遠(yuǎn)·華中心超大體量的規(guī)模完全符合一座“城中之城”的品質(zhì)要素。

產(chǎn)品類(lèi)型

華遠(yuǎn)·華中心涵蓋國(guó)際大型旗艦商業(yè)、國(guó)際名品展示中心、五星酒店、世界級(jí)行政公寓、寫(xiě)字樓、SOHO辦公、城市公寓等高端業(yè)態(tài)。從產(chǎn)品規(guī)模配比看，北區(qū)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店建筑面積分別約29、13.15、18.55、4.2萬(wàn)m2。整個(gè)項(xiàng)目分為五期，即五個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，目前一期封頂，三四期開(kāi)工建設(shè)。通過(guò)分析可知，北區(qū)中住宅規(guī)模最大，占北區(qū)總建筑面積的36%，且戶(hù)型超大，戶(hù)數(shù)有限，屬豪宅稀缺資源；商業(yè)和寫(xiě)字樓規(guī)模占北區(qū)總建筑面積約40%，商業(yè)商務(wù)配比較重，是主打產(chǎn)品；酒店規(guī)模也比較合理。項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)濱江大宅，為項(xiàng)目聚集上流層次人氣，后期逐步開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、酒店的規(guī)模所帶來(lái)的客戶(hù)定位和人流規(guī)模，足以支撐整個(gè)項(xiàng)目后續(xù)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。

按規(guī)劃地塊分析產(chǎn)品類(lèi)型，1號(hào)地塊由兩棟超高層住宅和近2萬(wàn)m2的高端社區(qū)商業(yè)生活配套組成，住宅約為7.93萬(wàn)m2，主力戶(hù)型以200-300m2的三房、四房為主；底層商業(yè)占據(jù)裙樓四層，層高均不低于5米，打造高檔消費(fèi)中心。2號(hào)地塊由兩棟公寓和規(guī)劃面積約2.55萬(wàn)m2的商業(yè)組成，商業(yè)部分緊密連接太平街和坡子街，以時(shí)尚為主調(diào)，規(guī)劃業(yè)態(tài)包括時(shí)尚潮流品牌、時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)店、特色主題餐廳、時(shí)尚酒吧夜店等。3號(hào)地塊規(guī)劃3棟住宅和7.38萬(wàn)m2底層商業(yè)；4號(hào)地塊為酒店和寫(xiě)字樓，建筑高度擬建268米超高地標(biāo)，其中建筑頂部為面積約5.5萬(wàn)m2的酒店，中部為面積逾7.8萬(wàn)m2的寫(xiě)字樓。3、4號(hào)地塊的底層商業(yè)聯(lián)合將打造成近8萬(wàn)m2的大型購(gòu)物中心，購(gòu)物中心與酒店、寫(xiě)字樓共享高端商業(yè)客戶(hù)資源。5號(hào)地塊由1棟建筑面積約為5.4萬(wàn)m2的寫(xiě)字樓、建筑面積逾3萬(wàn)m2底層商業(yè)以及相鄰的4層小型獨(dú)立商業(yè)組成，主要為商務(wù)會(huì)議、商務(wù)消費(fèi)服務(wù)。從目前周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，項(xiàng)目商業(yè)潛力巨大，投資回報(bào)比較穩(wěn)定。

南區(qū)規(guī)劃總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)m2，形成一個(gè)集商務(wù)街區(qū)、公館會(huì)所街區(qū)、老長(zhǎng)沙商業(yè)街區(qū)、高檔住宅區(qū)、傳統(tǒng)街市街區(qū)、地下空間等功能規(guī)劃于一體的休閑、文化、娛樂(lè)中心，計(jì)劃打造長(zhǎng)沙近代民俗風(fēng)情商業(yè)建筑群，是目前城市綜合體中將民俗風(fēng)情與商業(yè)融合的特例，差異化的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)意在奪人眼球，提高知名度。

項(xiàng)目總共規(guī)劃四層地下車(chē)庫(kù)，預(yù)計(jì)將有接近4000個(gè)車(chē)位，最大限度滿(mǎn)足業(yè)主需求。產(chǎn)品每一期都設(shè)置了獨(dú)立出入口，盡量分流出入人群，體現(xiàn)產(chǎn)品人性化特色。

生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目對(duì)內(nèi)部生態(tài)環(huán)境規(guī)劃比較重視，整個(gè)項(xiàng)目綠化率為23%，景觀設(shè)計(jì)也將會(huì)別出心裁，與項(xiàng)目完美融合，滿(mǎn)足人們對(duì)生態(tài)環(huán)境、生活品質(zhì)的不斷追求。

項(xiàng)目在踐行“兩型”上，迎合政府要求與未來(lái)綠色建筑發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品主打綠色環(huán)保概念。項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首個(gè)注冊(cè)認(rèn)證的LEED-ND（綠色城區(qū)開(kāi)發(fā)），合理選址與區(qū)域聯(lián)動(dòng)、鄰里關(guān)系布局與設(shè)計(jì)、節(jié)能建筑和公共設(shè)施三大核心系統(tǒng)聯(lián)合打造綠色典范，帶給業(yè)主不一樣的綠色體驗(yàn)，并能產(chǎn)生積極的社會(huì)效應(yīng)。

開(kāi)發(fā)實(shí)力

華遠(yuǎn)·華中心是華遠(yuǎn)地產(chǎn)進(jìn)入長(zhǎng)沙的第一個(gè)高端綜合體項(xiàng)目，由旗下的控股子公司長(zhǎng)沙橘韻投資有限公司開(kāi)發(fā)。華遠(yuǎn)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最早創(chuàng)立的品牌之一，2002年完成新的股份改制，并于2008年8月底成功上市。集團(tuán)一直致力于開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的具有市場(chǎng)代表性的房地產(chǎn)產(chǎn)品，目前已成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一。華遠(yuǎn)集團(tuán)在高品質(zhì)住宅、寫(xiě)字樓、高端公寓、購(gòu)物廣場(chǎng)等大型CBD綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)豐富，在北京、青島、西安等地具備較好的市場(chǎng)影響力，集團(tuán)已開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功案例有華遠(yuǎn)·九都匯、華遠(yuǎn)·裘馬都等，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)于今年榮獲“2012中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)。項(xiàng)目的直接開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙橘韻投資有限公司，成立于2008年1月，注冊(cè)資本為2.28億元。此次長(zhǎng)沙華遠(yuǎn)·華中心的高端產(chǎn)品定位及優(yōu)異的產(chǎn)品品質(zhì)鑄就了公司的品牌實(shí)力，華遠(yuǎn)·華中心項(xiàng)目還榮獲“2011年度中國(guó)湖南十大影響力綜合體”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，其綜合體產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力早已得到外界認(rèn)可。因此，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★☆

市場(chǎng)定位

華遠(yuǎn)·華中心以大體量、濱江高度地標(biāo)為特色，聚合精裝平層豪宅、精裝公寓、5A寫(xiě)字樓、SOHO辦公、五星級(jí)酒店、國(guó)際商業(yè)中心及帶有濃重民俗風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)為一體的高端綜合體項(xiàng)目，尤其是日后的南區(qū)開(kāi)發(fā)，其風(fēng)格是華遠(yuǎn)·華中心實(shí)現(xiàn)迅速本土化的最佳途徑。項(xiàng)目后期的市場(chǎng)定位以商業(yè)、商務(wù)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)為主，兼顧高層豪宅的管理，通過(guò)突出自身特色開(kāi)拓市場(chǎng)。底層商鋪也是最主要的運(yùn)營(yíng)資源，將考慮分檔次、分類(lèi)別進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目市場(chǎng)前景普遍看好，升值空間穩(wěn)定可靠，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

運(yùn)營(yíng)管理

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，華遠(yuǎn)·華中心力求給投資者最可靠的投資運(yùn)營(yíng)載體。目前長(zhǎng)沙很多城市綜合體都規(guī)劃有20萬(wàn)m2左右的購(gòu)物中心，且不說(shuō)體量大小，后期成熟的運(yùn)營(yíng)是盤(pán)活商業(yè)中心的關(guān)鍵。針對(duì)這一點(diǎn)，華遠(yuǎn)·華中心聘請(qǐng)華夏柏欣作為專(zhuān)門(mén)的商業(yè)顧問(wèn)，在商業(yè)前期策劃、招商代理、市場(chǎng)推廣、營(yíng)運(yùn)及資產(chǎn)管理以及投資服務(wù)等方面，提供具有高度時(shí)效性與長(zhǎng)期增值潛力的雙贏方案。

在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，聘請(qǐng)合富輝煌作為營(yíng)銷(xiāo)代理，產(chǎn)品主要通過(guò)0731房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、好房子網(wǎng)等主流網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙媒體進(jìn)行廣告推廣。借助任志強(qiáng)名人效應(yīng)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和客戶(hù)追捧，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。后期的物業(yè)管理則交由世邦魏理仕打理，提供高端物業(yè)服務(wù)。

在品牌招商引進(jìn)方面，隨著豪華酒店香格里拉酒店、中國(guó)高端百貨店海信廣場(chǎng)等品牌企業(yè)的入駐，華遠(yuǎn)靈活創(chuàng)新的招商引資合作模式對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力起到了巨大效果。公司與香格里拉酒店和海信的合作是在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上通過(guò)契約的形式，將股權(quán)轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司名下，雙方分別持有一定股權(quán)。這樣一方面解決公司資金周轉(zhuǎn)不足問(wèn)題，有利于招商引資，另一方面可以借助合作品牌企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。

品牌實(shí)力

目前，華遠(yuǎn)·華中心已經(jīng)或者意向入駐的品牌企業(yè)主要有海信廣場(chǎng)和香格里拉酒店。海信廣場(chǎng)是中國(guó)著名高級(jí)百貨店，青島海信廣場(chǎng)、天津海信廣場(chǎng)已經(jīng)成為城市對(duì)外開(kāi)放的重要窗口。海信廣場(chǎng)旗下聚集了包括LV、Prada、Cartier、Gucci、Fendi、Burberry、Armani、Versace等800多個(gè)世界著名品牌，世界級(jí)品牌比例達(dá)到了品牌總量的80%。眾多世界品牌選擇海信廣場(chǎng)足以證明海信廣場(chǎng)的綜合實(shí)力。而亞洲最大酒店集團(tuán)旗下的香格里拉酒店意向入駐華遠(yuǎn)·華中心，將提升長(zhǎng)沙星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與居住體驗(yàn)。

另外，一期兩棟住宅的商業(yè)裙樓計(jì)劃引入私人服務(wù)體系，包括名表、名車(chē)、珠寶、知名餐飲連鎖、美容美體、會(huì)所等高檔生活配套，全程定制化、提供最大便利的國(guó)際化社區(qū)生活消費(fèi)中心；三四期的高端購(gòu)物中心計(jì)劃引入奢侈品、頂級(jí)百貨店、大型餐飲等全業(yè)態(tài)商業(yè)。不過(guò)，由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)度的局限，入駐品牌引進(jìn)基本未落實(shí)，就目前來(lái)說(shuō)，與一線綜合體項(xiàng)目品牌引進(jìn)的進(jìn)展相比有一定差距，因此，運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為四星半。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★★

銷(xiāo)售速率

自華遠(yuǎn)·華中心進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)以來(lái)，一期濱江精裝豪宅的預(yù)期均價(jià)將超過(guò)兩萬(wàn)元的消息足以讓同類(lèi)型的江景豪宅類(lèi)項(xiàng)目倍感壓力，也給市場(chǎng)留下懸念。目前，華遠(yuǎn)·華中心一期A、B兩棟超高層雙塔住宅樓已封頂，正在銷(xiāo)售強(qiáng)推期，三、四期剛開(kāi)工啟動(dòng)。

來(lái)自長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目目前僅有住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售，從2012年3月首次預(yù)售至今，住宅批準(zhǔn)預(yù)售量約為8.01萬(wàn)m2。截止9月中旬，住宅已銷(xiāo)售2.48萬(wàn)m2，累計(jì)總銷(xiāo)售率約30.94%，銷(xiāo)售率目前為止業(yè)績(jī)一般。從項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期的銷(xiāo)售速率來(lái)看，住宅月平均銷(xiāo)售速率約為4100余m2/月，月銷(xiāo)售速率能基本保證項(xiàng)目銷(xiāo)售期內(nèi)保持一定市場(chǎng)熱度。銷(xiāo)售均價(jià)方面，住宅約16594元/m2，與開(kāi)發(fā)商預(yù)期設(shè)想的均價(jià)有一定差距，暢銷(xiāo)戶(hù)型均為四室兩廳的超大戶(hù)型豪宅。從住宅均價(jià)和銷(xiāo)售率上看，住宅均價(jià)與同類(lèi)型同地段的豪宅相當(dāng)，體現(xiàn)了其住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值和奢華檔次；而由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間較短，產(chǎn)品戶(hù)型超大，總價(jià)比較高，目前住宅消化率不是非常理想屬正常，未來(lái)隨著項(xiàng)目市場(chǎng)拓展的不斷深入及影響力的放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有很大的跨越。

項(xiàng)目人氣

本次評(píng)價(jià)以項(xiàng)目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁(yè)、廣告語(yǔ)、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來(lái)衡量華遠(yuǎn)·華中心的人氣。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月至8月，項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊為17962次，LOGO點(diǎn)擊112次，總點(diǎn)擊量為18074次。項(xiàng)目首次預(yù)售依賴(lài)才短短幾個(gè)月，網(wǎng)站點(diǎn)擊量接近兩萬(wàn)，說(shuō)明項(xiàng)目在銷(xiāo)售前期就已受到市場(chǎng)的高度關(guān)注，人氣非常火爆，預(yù)計(jì)隨著后期其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品的陸續(xù)開(kāi)發(fā)上市，人氣還將有大幅度提升的空間。

印象好評(píng)

華遠(yuǎn)·華中心給人印象最深的是臨江的兩座高層住宅塔樓。集團(tuán)名人任志強(qiáng)的知名度也為項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力加分，最重要是項(xiàng)目自身全方面優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)和挖掘，讓人們對(duì)其商業(yè)價(jià)值充滿(mǎn)信心。在本次長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動(dòng)中，華遠(yuǎn)·華中心在第二、三周的周投票評(píng)選中均名列第三，從十五個(gè)備選項(xiàng)目中脫穎而出，并且最終以21166票拿下此次十大最具投資價(jià)值城市綜合體投票網(wǎng)絡(luò)評(píng)選的第二名。從目前項(xiàng)目還僅開(kāi)發(fā)兩棟住宅的進(jìn)度來(lái)衡量，它能在網(wǎng)絡(luò)票選中取得如此靠前的名次，品牌影響力功不可沒(méi)，同時(shí)也表明市場(chǎng)對(duì)它寄予了十分的厚望和認(rèn)可。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。

長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評(píng)：

華遠(yuǎn)·華中心毗鄰傳統(tǒng)五一商圈，地處南湖新城片區(qū)，老商圈的濃厚商業(yè)氛圍和人氣，再加新區(qū)開(kāi)發(fā)的新機(jī)遇，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域背景獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通發(fā)達(dá)。項(xiàng)目產(chǎn)品體量巨大，建筑高度搶眼，業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)合度高、配比合理，名人效應(yīng)與綠色建筑賣(mài)點(diǎn)突出，通過(guò)分析項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，因此，項(xiàng)目最終推薦星級(jí)為五星級(jí)。不足之處主要是建筑容積率偏高，北區(qū)達(dá)到10以上，空間利用寬敞舒適度有欠缺；另外，項(xiàng)目周邊用于交通微循環(huán)的城市街道密集、老舊且不寬敞，而人流量卻巨大，交通難免容易擁擠堵塞。

喜盈門(mén)·范城

都市時(shí)尚娛樂(lè)商業(yè)新中心

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★

項(xiàng)目區(qū)位

喜盈門(mén)·范城是喜盈門(mén)集團(tuán)在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的首個(gè)大型城市綜合體。項(xiàng)目位于萬(wàn)家麗路與木蓮路交匯處，雨花區(qū)政府對(duì)面，屬于雨花區(qū)行政中心，是雨花區(qū)行政、商業(yè)、交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域。更重要的是，項(xiàng)目坐落于長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市的幾何正中心，區(qū)位特殊，輻射范圍廣，尤其借助武廣高鐵站，有望成為長(zhǎng)沙甚至是中部交通大樞紐。同時(shí)，還位于未來(lái)的新興CBD武廣新城片區(qū)。長(zhǎng)沙計(jì)劃將武廣新城打造成新的戰(zhàn)略增長(zhǎng)極城市副中心，成為長(zhǎng)沙的“浦東新區(qū)”。新區(qū)900余公頃可供開(kāi)發(fā)土地，600億元的投資預(yù)期，瀏陽(yáng)河生態(tài)商務(wù)區(qū)、潭陽(yáng)濱江樂(lè)園、武廣長(zhǎng)沙南站、圭塘河風(fēng)光帶整治等重點(diǎn)項(xiàng)目，由此可見(jiàn)武廣新城未來(lái)的龍頭地位。新興CBD武廣新城與雨花區(qū)行政中心的雙重疊加，充分體現(xiàn)出喜盈門(mén)·范城區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)力和重要性，不過(guò)這一戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育。

周邊配套

喜盈門(mén)·范城處于新開(kāi)發(fā)地帶，周邊交通路網(wǎng)寬敞而現(xiàn)代化，毗鄰城市動(dòng)脈萬(wàn)家麗路，南靠木蓮路，還有香樟路連接?xùn)|西向，三面環(huán)路，相輔相成；距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程，距武廣高鐵南站僅5分鐘車(chē)程，距長(zhǎng)沙火車(chē)站僅10分鐘車(chē)程，對(duì)外交通十分便利，物流業(yè)十分發(fā)達(dá)；長(zhǎng)株潭城際輕軌、武廣高鐵、規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線、7號(hào)線四鐵環(huán)繞，交匯換乘；交通網(wǎng)絡(luò)多元化、立體化、快速化特征明顯。借助武廣高鐵這一快速交通，喜盈門(mén)·范城對(duì)于廣州、深圳返鄉(xiāng)置業(yè)投資人群也是非常不錯(cuò)的選擇。

項(xiàng)目所處區(qū)域教育資源比較豐富，砂子塘小學(xué)、南雅中學(xué)、長(zhǎng)沙市一中與雅禮中學(xué)分校等教學(xué)質(zhì)量受到普遍認(rèn)可；高校有長(zhǎng)沙理工大學(xué)、湖南女子大學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)、長(zhǎng)沙民政學(xué)院等，高校學(xué)生分布密集，成為項(xiàng)目后期的一大主要消費(fèi)群體。醫(yī)療配套方面主要有長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院、仁和醫(yī)院、湖南省中醫(yī)附屬第一醫(yī)院等，基本滿(mǎn)足日常需求。

周邊商業(yè)配套現(xiàn)階段比較薄弱，繁華程度不如市中心。酒店主要有華雅大酒店、銀源酒店等，喜樂(lè)地購(gòu)物中心是該區(qū)域主要的購(gòu)物點(diǎn)，另外還有一些小型超市等，滿(mǎn)足附近居民基本購(gòu)物需求。鑒于日后武廣新城片區(qū)大發(fā)展，人口將進(jìn)一步聚集，該區(qū)域繁榮的商業(yè)氛圍還有待進(jìn)一步打造和提升，這也為喜盈門(mén)·范城的成功運(yùn)營(yíng)提供了巨大的機(jī)遇。

特色資源

周邊特色資源主要是圭塘河景觀、雨花區(qū)行政文化中心以及未來(lái)不斷崛起的中高端住宅區(qū)。圭塘河曾污染嚴(yán)重，現(xiàn)今政府總投資約28億元將其列為長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)工程，規(guī)劃成一個(gè)生態(tài)景觀帶，風(fēng)光帶全長(zhǎng)約3公里，沿河兩岸展幅200米，總面積2400畝，項(xiàng)目建設(shè)包括風(fēng)光帶、風(fēng)情休閑區(qū)、歷史文化展示區(qū)、市民廣場(chǎng)餐飲購(gòu)物街市、游樂(lè)區(qū)、圖書(shū)館、體驗(yàn)式民俗民風(fēng)旅游區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，被稱(chēng)為“天然氧吧”。喜盈門(mén)·范城坐落于圭塘河風(fēng)光帶的東側(cè)，整治完成后圭塘河獨(dú)特的風(fēng)光景色是它的亮點(diǎn)之一。

項(xiàng)目地處雨花區(qū)政府對(duì)面，自然得到政府的大力支持，形成雨花區(qū)政府、雨花市民休閑廣場(chǎng)、圭塘河生態(tài)景觀帶三面環(huán)繞之勢(shì)，占盡天時(shí)地利人和，雨花區(qū)政治文化中心將給項(xiàng)目帶來(lái)很多無(wú)形的優(yōu)勢(shì)。另外，武廣片區(qū)將是長(zhǎng)沙中高端住宅區(qū)集中地，美洲故事、托斯卡納、恒大綠洲、紅樹(shù)灣、象嶼·優(yōu)山美地、融科·香山國(guó)際、萬(wàn)科·金域華府、香樟蘭亭等項(xiàng)目，將帶來(lái)巨大的中高端消費(fèi)群以及時(shí)尚年輕消費(fèi)群體，輻射人群可達(dá)50萬(wàn)。因此，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為四星級(jí)。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 星級(jí):★★★★☆

項(xiàng)目規(guī)模

喜盈門(mén)·范城總投資約30億元，項(xiàng)目占地100多畝，總建筑面積達(dá)48萬(wàn)m2，從規(guī)模來(lái)看，占地面積具備綜合體體量要求，具備小而精的綜合體項(xiàng)目特色。項(xiàng)目規(guī)劃布局比較合理，共6棟建筑，其中有一棟寫(xiě)字樓、兩棟商業(yè)購(gòu)物中心、三棟公寓式酒店，建筑最高規(guī)劃為168米，將是武廣片區(qū)的地標(biāo)性高度。整個(gè)項(xiàng)目容積率為5.45，比較適中，有利于營(yíng)造寬松、舒適的購(gòu)物、工作、居住、休閑環(huán)境。

產(chǎn)品類(lèi)型

項(xiàng)目匯集了國(guó)際時(shí)尚百貨購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際家居品牌旗艦店大本營(yíng)、連鎖大賣(mài)場(chǎng)、精裝奢華公寓式酒店、影視城、酒吧休閑街、休閑餐飲、商業(yè)步行街等城市時(shí)尚業(yè)態(tài)。目前，1號(hào)商業(yè)綜合樓、3號(hào)休閑娛樂(lè)綜合樓商鋪和5號(hào)精裝公寓式酒店正在銷(xiāo)售期。項(xiàng)目各業(yè)態(tài)配比分別為：16萬(wàn)m2的商鋪、5萬(wàn)m2寫(xiě)字樓、12萬(wàn)m2公寓式酒店和15萬(wàn)m2的精品建材家居旗艦店，其中一部分家居商鋪為自持經(jīng)營(yíng)。商住配比約為2.5∶1，商業(yè)占整個(gè)項(xiàng)目約64%。按其所處區(qū)位和目前人流量來(lái)衡量，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模偏大，關(guān)鍵在于后期的成熟運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目中配置了獨(dú)有的建材家具大型賣(mài)場(chǎng)，這是喜盈門(mén)·范城優(yōu)于其他項(xiàng)目的獨(dú)家業(yè)態(tài)資源，為項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)提出了明確的方向，同時(shí)市內(nèi)大型建材市場(chǎng)外遷的政策也給它的發(fā)展帶來(lái)更好的契機(jī)。

具體來(lái)看，喜盈門(mén)·范城住宅與酒店業(yè)態(tài)完美融合，衍生為新派公寓式酒店，4、5、6棟主要規(guī)劃為30-101m2一室一廳和兩室一廳精裝公寓式酒店，樓下規(guī)劃為長(zhǎng)沙全新的酒吧一條街。與一般城市綜合體以頂級(jí)豪宅為住宅區(qū)別來(lái)而，小而精、都市感、時(shí)尚感更強(qiáng)是它最大的特色。

喜盈門(mén)·范城商業(yè)購(gòu)物中心是該區(qū)域商業(yè)規(guī)模最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目負(fù)一樓為近萬(wàn)平方的大型超市，并且規(guī)劃與地鐵站直接聯(lián)通、實(shí)現(xiàn)零距離互動(dòng)。1棟的1-2層約3萬(wàn)m2、共有步行街商鋪400多間；1棟的3-8層為大型建材家居賣(mài)場(chǎng)；3號(hào)樓規(guī)劃為休閑娛樂(lè)餐飲地帶，共分為6層，商鋪面積區(qū)間300-1000m2，其中1-3層為各類(lèi)餐飲，4層為大型娛樂(lè)KTV，5、6層為國(guó)際影院。商鋪的最先推出，尤其建材家具賣(mài)場(chǎng)的滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)，提前運(yùn)營(yíng)預(yù)熱起來(lái)后，帶動(dòng)項(xiàng)目酒店、住宅等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)迅速升溫，繁榮整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍。

喜盈門(mén)·范城2號(hào)棟的規(guī)劃為168米高5A寫(xiě)字樓，是目前武廣片區(qū)最高的寫(xiě)字樓，采用5A智能化系統(tǒng)，辦公樓層高達(dá)4.2米，獨(dú)有3900m2雙層商務(wù)休閑會(huì)所，逾3000個(gè)停車(chē)位，12臺(tái)精細(xì)分區(qū)的高速電梯、分控計(jì)量式中央空掉系統(tǒng)，全球頂級(jí)物管機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯等超豪華配置與服務(wù)，在長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓中極具競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，項(xiàng)目負(fù)二、三層為配套地下停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位數(shù)量近3000個(gè)，按照48萬(wàn)m2總體量來(lái)衡量，車(chē)位配比比較高，完全滿(mǎn)足住宅以及大型商場(chǎng)、辦公流動(dòng)人群對(duì)車(chē)位的需求。

生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目在生態(tài)環(huán)境方面主要是充分利用毗鄰的圭塘河風(fēng)光帶，將圭塘河風(fēng)光帶的美景與生態(tài)功能和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)盡量融合配套，使圭塘河美景成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的天然景觀，帶給購(gòu)物者最真實(shí)的生態(tài)感受。同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部綠化率規(guī)劃為30.44%，綠化狀況良好，還將生態(tài)概念很好的與都會(huì)、商務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)文化、時(shí)尚生活交融，在建筑設(shè)計(jì)上以中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)歷節(jié)氣作為公共空間主題，包括豐澤、雨潤(rùn)、春種、秋收、快雪、時(shí)晴六個(gè)藝術(shù)空間，全面體現(xiàn)項(xiàng)目在生態(tài)景觀環(huán)境打造上獨(dú)有的理念。

開(kāi)發(fā)實(shí)力

上海喜盈門(mén)國(guó)際建材家具連鎖企業(yè)成立于1997年，業(yè)態(tài)涵蓋精品酒店、公寓式酒店、甲A級(jí)寫(xiě)字樓、綜合百貨、餐飲娛樂(lè)、建材家具等行業(yè)，先后在上海、福州、廈門(mén)、泉州、南昌、南寧、長(zhǎng)沙等城市投資以精品建材家具商場(chǎng)為主力店的大型商業(yè)SHOPPING MALL，目前已是華東地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力的大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。它具有來(lái)自全國(guó)的數(shù)千家商業(yè)合作伙伴、十五年的高端經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作十多個(gè)高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾榮獲中國(guó)購(gòu)房者首選家居賣(mài)場(chǎng)等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。喜盈門(mén)集團(tuán)全程護(hù)航、穩(wěn)健升值、投資無(wú)憂(yōu)的運(yùn)營(yíng)理念，低風(fēng)險(xiǎn)委托經(jīng)營(yíng)模式，真正實(shí)現(xiàn)普通投資者與開(kāi)發(fā)商互利共贏的目標(biāo)，彰顯了開(kāi)發(fā)商的超強(qiáng)實(shí)力和強(qiáng)大信心。

湖南潤(rùn)領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是上海喜盈門(mén)國(guó)際建材家具連鎖企業(yè)為開(kāi)發(fā)中國(guó)首個(gè)時(shí)尚娛樂(lè)城市綜合體項(xiàng)目長(zhǎng)沙喜盈門(mén)·范城而成立的全子公司，其注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，擁有叁級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。借助喜盈門(mén)集團(tuán)多年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的支持，喜盈門(mén)·范城項(xiàng)目在長(zhǎng)沙本土化的開(kāi)發(fā)實(shí)力十分深厚，產(chǎn)品品質(zhì)有保證。因此，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為四星半級(jí)。

運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★★

市場(chǎng)定位

從區(qū)域來(lái)說(shuō)，喜盈門(mén)·范城定位為雨花區(qū)的商業(yè)地標(biāo)；從市場(chǎng)定位來(lái)說(shuō)，家居賣(mài)場(chǎng)、商鋪是主打產(chǎn)品，也是后期運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)和強(qiáng)項(xiàng)。范城的主要服務(wù)對(duì)象是城市的中產(chǎn)階級(jí)，以時(shí)尚、年輕、高頻次消費(fèi)的客群為主。因此在項(xiàng)目整體風(fēng)格上，定位娛樂(lè)、時(shí)尚為主題，運(yùn)用游樂(lè)場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型的操作模式，打造長(zhǎng)沙最具娛樂(lè)精神，最多時(shí)尚潮流的中心。基于這一市場(chǎng)定位，喜盈門(mén)·范城與傳統(tǒng)的城市綜合體項(xiàng)目大有不同，消費(fèi)者將體驗(yàn)別具一格的時(shí)尚購(gòu)物感受。

運(yùn)營(yíng)管理

喜盈門(mén)·范城運(yùn)營(yíng)管理上的最大競(jìng)爭(zhēng)力在于其內(nèi)建材家具賣(mài)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，除了部分商鋪出售外，還有部分自己持有經(jīng)營(yíng)。憑借喜盈門(mén)集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，直接引進(jìn)上千個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌，在本區(qū)域設(shè)立總部基地，打造大型家居品牌旗艦店將不存在問(wèn)題。

喜盈門(mén)·范城擁有強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)和客戶(hù)支持服務(wù)，實(shí)行統(tǒng)一管理，包括全年幾千萬(wàn)元的廣告投放，打造品牌形象；專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)One Degree全程營(yíng)銷(xiāo)策劃；每年至少十次以上大型市場(chǎng)促銷(xiāo)；專(zhuān)門(mén)的社區(qū)及網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣；專(zhuān)業(yè)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；對(duì)入駐商家廣告投放及各類(lèi)活動(dòng)補(bǔ)助等十項(xiàng)保障。邀請(qǐng)當(dāng)紅娛樂(lè)主持汪涵、謝娜代言，為其造勢(shì)，突出時(shí)尚娛樂(lè)特色，讓項(xiàng)目與名人效應(yīng)恰當(dāng)融合。同時(shí)，還將針對(duì)項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)推出《范城吃喝玩樂(lè)全攻略》、《時(shí)尚休閑購(gòu)物全攻略》，定期將商家信息、促銷(xiāo)優(yōu)惠、時(shí)尚派對(duì)、明星活動(dòng)等匯集成冊(cè)，多形態(tài)營(yíng)銷(xiāo)。

在時(shí)尚娛樂(lè)氛圍的長(zhǎng)期打造上，有一整套成熟的操作模式，將借鑒上海新天地商圈的操作手法，不定期頻繁的安排眾多層出不窮的時(shí)尚娛樂(lè)活動(dòng)，如大型巡演、明星派對(duì)、演唱會(huì)、音樂(lè)發(fā)布會(huì)、車(chē)友會(huì)、新書(shū)簽售會(huì)、購(gòu)物節(jié)等。這些計(jì)劃實(shí)現(xiàn)之時(shí)，范城將會(huì)為消費(fèi)者營(yíng)造出其他商圈與眾不同的時(shí)尚潮流購(gòu)物生活體驗(yàn)，也將成為項(xiàng)目聚集人氣最核心的殺手锏。

物業(yè)管理方面聘請(qǐng)英國(guó)第一太平戴維斯。第一太平戴維斯是有金牌管家之稱(chēng)的高端物業(yè)品牌，它接管著世茂集團(tuán)、匯豐、渣打等世界級(jí)大集團(tuán)的物業(yè)管理，未來(lái)將為范城商家提供優(yōu)質(zhì)、廣泛的專(zhuān)業(yè)商業(yè)建議與五星級(jí)服務(wù)，將成為商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)典范。

品牌實(shí)力

通過(guò)喜盈門(mén)·范城強(qiáng)勢(shì)密集的市場(chǎng)推廣招商，目前已經(jīng)吸引了眾多國(guó)內(nèi)知名品牌，大型連鎖大賣(mài)場(chǎng)、喜盈門(mén)建材家具旗艦店大本營(yíng)、國(guó)內(nèi)知名家電賣(mài)場(chǎng)、國(guó)際頂級(jí)院線正式入駐，大型主力店的引進(jìn)已基本完成。中國(guó)最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)之一的華潤(rùn)萬(wàn)家、知名國(guó)際院線保利影院、國(guó)內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)、大型連鎖量販?zhǔn)終TV、謝娜“歡型”店等均已簽約加盟喜盈門(mén)·范城。而商鋪方面，包括C&A、思必客、飯怕魚(yú)、味千拉面、勝道體育、馬可波羅、顧家工藝等深受年輕人喜愛(ài)的品牌已經(jīng)確定入駐，同時(shí)品牌招商還在強(qiáng)推期。

品牌入駐的重頭戲在建材家居賣(mài)場(chǎng)，借力喜盈門(mén)集團(tuán)多年的建材家居銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和資源的積累，已經(jīng)擁有自己的長(zhǎng)期合作品牌聯(lián)盟，當(dāng)中的很多品牌可以直接引進(jìn)移植到長(zhǎng)沙項(xiàng)目中，目前德國(guó)當(dāng)代龍頭、西班牙樂(lè)家衛(wèi)浴、西門(mén)子電器、美國(guó)圣像地板等家居建材品牌已確定入駐，而且所引進(jìn)品牌都具有超強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。因此，運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為五星級(jí)。 

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★

銷(xiāo)售速率

目前30-90平方米的精裝公寓式酒店及小面積商鋪正在銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓也于9月22日開(kāi)盤(pán)售期。

項(xiàng)目人氣

本次評(píng)價(jià)以項(xiàng)目在0731房產(chǎn)網(wǎng)上網(wǎng)頁(yè)、廣告語(yǔ)、LOGO、視頻等的點(diǎn)擊量來(lái)衡量喜盈門(mén)·范城的人氣。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月至8月，項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊量為16920次，其他項(xiàng)均未有點(diǎn)擊量。從點(diǎn)擊數(shù)量來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)僅僅幾個(gè)月，已經(jīng)蓄積了一定的網(wǎng)絡(luò)人氣，同時(shí)配上其他各種形式的媒體推廣，項(xiàng)目在市場(chǎng)上已引起了一定的市場(chǎng)關(guān)注度，下一步將積累的人氣轉(zhuǎn)化成有效的銷(xiāo)售是關(guān)鍵。

印象好評(píng)

喜盈門(mén)·范城獨(dú)有的建材家具賣(mài)場(chǎng)，是其他城市綜合體沒(méi)有涉足的業(yè)態(tài)，這是它市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)。而汪涵、謝娜的強(qiáng)勢(shì)代言也給本土消費(fèi)者帶來(lái)了深刻印象和追逐效應(yīng)。在本次長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的2012年“長(zhǎng)沙十大最具投資價(jià)值城市綜合體”網(wǎng)絡(luò)投票活動(dòng)中，十五個(gè)綜合體項(xiàng)目參評(píng)，票數(shù)接近，角逐十分激烈，喜盈門(mén)·范城最終以19243票拿下此次十大最具投資價(jià)值城市綜合體投票評(píng)選的第六名，超越了很多實(shí)力雄厚的綜合體項(xiàng)目，足以體現(xiàn)它在長(zhǎng)沙樓市留給購(gòu)房者良好的印象和中肯的好評(píng)。期待項(xiàng)目在后期運(yùn)營(yíng)上能贏得更好的市場(chǎng)口碑。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定為四星級(jí)。

長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威點(diǎn)評(píng)：

喜盈門(mén)·范城以?shī)蕵?lè)、時(shí)尚的風(fēng)格定位迎合年輕中產(chǎn)階級(jí)類(lèi)的消費(fèi)客群以及長(zhǎng)沙注重吃喝玩樂(lè)的潮流風(fēng)向，以商業(yè)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其獨(dú)有的建材家具賣(mài)場(chǎng)將為項(xiàng)目積聚以家庭為核心的更多更廣的客流人群。項(xiàng)目整體小而精、業(yè)態(tài)豐富集中，定位更為國(guó)際與時(shí)尚化，長(zhǎng)株潭一體化融城中心與武廣高鐵潛在的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目未來(lái)最大的投資潛力。因此，項(xiàng)目最終推薦星級(jí)為四星半。不足之處主要是項(xiàng)目所在區(qū)域還處在潛力挖掘期，繁華程度不足，人氣聚集還有待培育，投資者需綜合考慮投資的長(zhǎng)期培育。

順天國(guó)際金融中心

湖南首席高端商務(wù)綜合體

區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★☆

項(xiàng)目區(qū)位

順天國(guó)際金融中心位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，西臨韶山路主干道，南接新建東路，北鄰赤黃路，東面距曙光南路不遠(yuǎn)；從整個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)看，項(xiàng)目北接?xùn)|塘核心商圈，南臨雨花亭商圈，隨著長(zhǎng)沙城市重心南移，項(xiàng)目所在地將成為長(zhǎng)沙主城區(qū)與融城新區(qū)的“黃金走廊”，雙向交流的橋頭堡，中央樞紐地位不可復(fù)制。優(yōu)越的區(qū)位條件為項(xiàng)目的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，幾個(gè)核心商圈帶來(lái)的巨大人流、物流及眾多商機(jī)為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

周邊配套

項(xiàng)目位于韶山中路419號(hào)，交通配套非常成熟。周邊的韶山路、勞動(dòng)路，桂花路、曙光路等城市干道構(gòu)建出優(yōu)越的交通路網(wǎng)，向東20分鐘到達(dá)黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，10分鐘到達(dá)武廣高鐵南站，向南連接省府與長(zhǎng)株潭融城核心，向北快速對(duì)接五一商圈，向西牽手芙蓉路城市主動(dòng)脈；地鐵方面，臨近規(guī)劃的1號(hào)、3號(hào)線。通達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)不僅為商業(yè)的物流配送提供了良好的運(yùn)輸通道，還達(dá)到吸引客流、聚集人氣的好效果。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目屬發(fā)展成熟的東塘雨花亭商圈，項(xiàng)目周邊的嘉興茂商業(yè)廣場(chǎng)、通程金色家族、友誼商城等大型購(gòu)物中心，沃爾瑪、家樂(lè)福、華銀旺和等大型超市綜合競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)勁。建行、交行、興業(yè)、郵政、中信、浦發(fā)、工商、農(nóng)業(yè)、民生、長(zhǎng)沙銀行各大銀行均在項(xiàng)目周邊配備了密集網(wǎng)點(diǎn)。

項(xiàng)目周邊教育醫(yī)療配套非常完備，匯集了中醫(yī)大學(xué)附屬醫(yī)院、湖南省第二人民醫(yī)院、長(zhǎng)沙市人民醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院、安貞醫(yī)院等知名綜合、專(zhuān)科醫(yī)院。在教育日益受重視的今天，家長(zhǎng)不愿意讓子女輸在起跑線上，學(xué)區(qū)房愈演愈熱，本項(xiàng)目周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)名氣都很大，如備受家長(zhǎng)矚目的砂子塘小學(xué)、雅禮中學(xué)、長(zhǎng)沙市第21中學(xué)、稻田中學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院等等。由此可見(jiàn)，周邊成熟的教育醫(yī)療配套是項(xiàng)目制勝的一大亮點(diǎn)。

總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目位于新興的次級(jí)商圈，隨著城市的強(qiáng)勁發(fā)展，城市擴(kuò)建步伐的加快，未來(lái)將會(huì)成為老中心市區(qū)與新城市群落的連接地帶，隨著長(zhǎng)株潭融城的發(fā)展，巨資不斷注入，區(qū)域高端物業(yè)逐漸匯集，絕版的地段優(yōu)勢(shì)讓本區(qū)的發(fā)展后勁十足，周邊配套亦非常成熟，達(dá)到了城市綜合體發(fā)展的必備條件。不過(guò)從周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目周邊以城市景觀為主，與其他城市綜合體相比，不具備天然的獨(dú)特旅游資源，文化產(chǎn)業(yè)也不存在壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)。因此，評(píng)定此項(xiàng)目的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力為四星半級(jí)。

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力  星級(jí):★★★★☆

項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目總占地面積約2萬(wàn)m2，建筑面積約18萬(wàn)