一個巨型的城市綜合體，究竟會如何激活一個城市的熱情？一座龐大的“城中之城”，如何點燃一個城市的夢想？為探尋城市向上發展的力量，本刊特對話長沙極具代表的城市綜合體項目，看看地產人如何追尋他們的城市綜合體夢想。

順天國際金融中心：長沙城市形象商務新名片

——專訪順天集團經營管理公司總經理何洪偉

長沙，或許從來沒有像今天這般充滿著對資本的渴望。目前，擺在長沙面前的，可能是歷史上最難得的發展機遇：產業升級梯度轉移、長株潭城市一體化發展機遇、高鐵樞紐新城……如此種種，欲打造中部金融中心的長沙，究竟需要怎樣的城市綜合體？城市綜合體如何才能實現建筑規劃與定位、招商、運營無縫對接？為此，筆者采訪了順天集團經營管理公司總經理何洪偉先生，聽他分析長沙城市綜合體的發展。

傲居大東塘商圈核心

大長沙向南發展的橋頭堡

“地段、地段、還是地段”，這是地產大亨李嘉誠評價決定房地產價值因素時提出的重要觀點，也早已成為國內房地產投資開發乃至普通百姓安家置業的“金科玉律”。順天國際金融中心就是遵循了這一“金科玉律”的典型。據何總介紹，從上世紀八十年代以來，隨著長沙東拓南進的發展，東塘已經形成僅次于長沙幾大商圈中不可替代的重要商業中心之一，同時長株潭融城加速，以及省府南遷，更催生了南城板塊的崛起。而順天國際金融中心項目正是占據這樣一個得天獨厚的地理位置中央，是大長沙CBD價值核心區，更是大長沙向南發展的橋頭堡。

談到長沙的商業地產，不能不提大型商業綜合體，目前長沙在建有30多個城市綜合體，如此龐大的數量在宣布長沙商業地產進入綜合體時代的時候，也標志著激烈的競爭將要到來。那么，順天國際金融中心，將面臨著怎么樣的機遇與挑戰呢？

何總表示，在兩型社會、高鐵建設等諸多政策大力推動下，長沙已經躍升為中國中部地區的新經濟核心，高端商務商業發展迅速。大東塘商圈的區域價值更加凸顯，湖南正向全國旅游大省邁進，長沙亦成為了國際化旅游都市。因此，這一切的一切給長沙的高端服務業帶來了良好的機遇。而對長沙來說，要實現千萬級都市的目標，也需要高端商務配套及高端服務業的推動，需要順天國際金融中心這樣的國際化的商務綜合體的催化，兩者之間相輔相成，互相促進。

未來幾年，長沙商業地產的競爭會非常激烈，對每個開發商來說都面臨巨大的挑戰。當然，順天國際金融中心也不例外。在何總看來，順天國際金融中心項目主要面臨兩大挑戰：一方面是來自市場的挑戰，大東塘商圈區域中心的發展一定會對城市綜合體提出更大更高的要求，這意味著順天國際金融中心項目在房屋品質、項目物業形態等方面需要提供更加完善的服務等；另一方面是項目自我挑戰，順天國際金融中心需要做好自己的產品，去滿足消費者更高的要求。

長沙城市綜合體百花齊放

房地產市場健康發展 

2012年的長沙，商業地產遍地開花，諸多綜合體項目、商業項目、國際五星級酒店、超高層寫字樓如雨后春筍般冒出頭來。在城市化浪潮中，長沙城市綜合體是否趨于飽和狀態呢？何總分析，目前，長沙的房地產市場是一個健康良性的市場，商業地產的發展并不飽和。隨著高鐵時代的到來，城鐵，地鐵的全程鋪開以后，長沙這個城市一定會發生裂變，城市的裂變就帶來了商業資源的均衡，這樣，城市就會出現很多的商業中心。而長沙城市的發展是極具裂變的，長沙將不會像以前那樣，僅僅集中在黃興路步行街一條街，集中在五一廣場一個廣場，長沙會出現十個甚至二十個商業中心。“長沙的發展前景不可限量!”城市迅速發展，大量國際化大企業入駐長沙，很明顯更需要長沙的配套也走向國際化，“如果沒有高端寫字樓物業、綜合體等城市配套支撐，哪有國際級的企業會來，那就是空談!”

項目活不活，有沒有樹立起品牌，不是靠吹出來，是靠運營出來的。何總透露，順天國際金融中心的管理運營是開發商自身統一運營，并由德國凱賓斯基酒店管理公司將國際五星級酒店管理運營理念融入其中的，以國際五星級酒店標準進行寫字樓統一管理。因此，順天國際金融中心能夠很好地實現建筑規劃與定位、招商、運營無縫對接。

國際化地標建筑

長沙城市形象商務新名片

順天國際金融中心的出現，對長沙這個城市來說，意味著什么呢？何總微笑著向筆者娓娓道來，“順天城引入了SOHO辦公概念，開創長沙商住一體化辦公先河；順天財富中心以全國寫字樓50強之尊成為長沙專業寫字樓領跑者；這次順天國際金融中心的出現，不僅將再次刷新長沙商務辦公的理念，還將通過引入高端金融企業形成企業群聚效應，構成樓宇經濟產業鏈；更將成為順天集團繼順天財富中心構建芙蓉路CBD之后，再一次改變城市的扛鼎之作，而順天國際金融中心也將成為大長沙CBD的核心。”

同時，何總還表示，順天國際金融中心項目建成后，將會為長沙提供一個與世界500強進行國際對話的金融商務資源平臺，成為長沙城市形象的一張新名片，大長沙對接國際金融機構、長株潭城市群經濟發展的一座新引擎。

另外，值得一提的是，筆者從何總口中得知，順天國際金融中心項目將于2012年10月底開盤，2012年年底封頂。在項目開盤前，順天國際金融中心將會舉辦系列營銷活動，廣大關注順天國際金融中心的購房者可以踴躍報名參與。

順天發展的十年，可以說是長沙房地產本土企業發展的十年。以順天國際金融中心為代表的集金融、商務、服務、商貿、文化于一體的高端城市商務綜合體，將代表以后長沙城市發展過程中的一種建設方式，也將會引領城市未來建設發展的方向。相信順天國際金融中心的出現，不僅能讓長沙的商務平臺標準更上一個臺階，更將為長沙的國際化進程以及中歐商貿、文化的交流帶來積極的促進意義。

德思勤：助力長沙“搶”進中部金融中心

——專訪德思勤城市廣場營銷總監謝春華

一個有責任的開發企業，不能缺失建筑對于城市長久意義的探索，不能缺失文化傳承與細節，不能缺失對城市責任的考究。不向流行妥協，思想成為發展的力量，這就是德思勤城市廣場的競爭態度。

在中國城市化進程中，兼具功能意義與審美價值的城市綜合體，往往比宜人的社區和錯落的立交橋更能體現城市的進步。功能豐富且形象鮮明的城市綜合體，不僅可以成為一座城市的標志，更是城市化建設的最重要成果之一。金九月，2012年“長沙十大最具投資價值城市綜合體”網絡票選結果出爐，德思勤城市廣場名列前茅。德思勤城市廣場作為一個內外兼修的項目，在長沙打造總部金融中心的背景下，正著力打造以德思勤城市廣場為起點和載體的中國中部現代服務業中心，助力長沙步入“都會功能中心”時代。

欲再造亞洲又一時尚中心

《長沙樓市》：貴項目選址長沙基于怎樣的考慮？在長沙這樣一個競爭充分的市場中，貴項目面臨哪些機遇和挑戰？

謝春華：項目落子長沙基于兩個方面的原因：一個是個人感情，作為一個湖南人，在工作中，我曾多次陪同客人登岳麓山、賞岳麓書院，在為長沙面向過去的千年歷史建筑胸懷激蕩之余，也為長沙沒有面向未來的標志性建筑感到遺憾，促使我要為長沙打造德思勤城市廣場。

另一方面，長沙作為中國高鐵經濟帶上第四個千萬級都市，處在武廣、滬昆、渝廈三高鐵黃金交匯中心上，未來將成為中國最具物流、人流、財流、資源流吸納力的城市之一。長沙同時也擁有極佳的營商環境，“2011福布斯中國大陸最佳商業城市”榜單發布，長沙位列第17名，成為中部最佳商業城市。如今的長沙，已是中國大陸第七座特大城市，也是是中國最具競爭力城市中排名第九的城市、中國最具幸福感城市。

綜上大背景下，扎根于省府CBD的德思勤城市廣場，以城中之城姿態出現。

《長沙樓市》：很多城市綜合體開發商重開發，輕運營。這就導致了很多宏偉的項目門可羅雀。從貴項目開發經驗來看，如何將建筑規劃與定位、招商、運營無縫銜接？

謝春華：綜合體開發是一個系統工程，從德思勤的經驗來看，綜合體的核心在于運營，在開發的前期就要考慮未來的可持續發展，所以我們在做項目前期定位時就會結合區域市場、目標客戶、商業品牌等進行預招商。同時，通過商家、品牌后期經營需求，包括建筑、尺度、交通、環境等營商要素，對項目定位進行反復論證。在商業的規劃上要前瞻性考慮市場的消費趨勢與習慣，并預留一定的彈性。最大化保證建筑、空間、消費的協調性，實現商業的永續運營。

《長沙樓市》：城市綜合體的核心，強調建筑內部“人場、氣場、錢場”的匯聚和流動，更在于這棟建筑背后的文化、靈魂、生命力和競爭力。很多城市綜合體都冠以一定主題，貴項目的主題定位是怎樣的？定位原因是怎樣的？

謝春華：德思勤城市廣場的定位是亞洲又一時尚中心，這一定位，一方面是基于長沙乃至湖南的城市特性；另一方面，前瞻國際趨勢將使城市綜合體真正推動城市發展。實際上，這是一個被我們賦予了深度與廣度的概念，結合我們的逾10種業態，將體現出復合式的主題維度。在未來，德思勤城市廣場將成為以中部金融中心，國家時尚中心、中部文化傳媒中心、國際會議中心、國際購物中心、全球頂級酒店、國際名品中心等十大功能為一體的中部現代服務業旗艦地。

《長沙樓市》：貴項目目前開發情況如何？接下來將有怎樣新動作值得期待？

謝春華：長沙樓市即將進入傳統旺季金九銀十，依據我們的開發進度與推售節點，我們將于近期推出長沙最長步行街，900米蘋果街，目前正在接受認籌。作為長沙唯一的商圈步行街鋪產品，這一產品受到市場的高度認可。與此同時，為讓長沙消費者直觀感受到國際商業的氛圍與魅力，我們巨資打造的亞洲國際商業樣板區將于近日開放。相信將給大家帶來不一樣的感受。

引領長沙“都會全功能中心”時代

《長沙樓市》：在城市化浪潮中，城市綜合體應集合各種優質資源，成為城市發展的引擎。然而，現實卻不如想象的那么簡單，大量城市綜合體徒有其表，缺乏靈魂。您認為長沙城市綜合體項目是否趨于飽和？您如何看待長沙城市綜合體建設現狀？

謝春華：就綜合體的意義與價值而言，當前長沙的城市綜合體項目并不存在飽和問題。事實上，并不是一個項目稍大，各種業態都多少有一點就能稱之為綜合體的，這是一個誤區。

在現階段，依據長沙迫切的城市需求與未來城市發展趨勢，德思勤城市廣場正努力推動城市的金融與現代服務業進程，德思勤片區作為長沙市8292億投資計劃十大核心片區，將著力打造以德思勤城市廣場為起點和載體的中國中部現代服務業中心，建成以中部金融中心，國家時尚中心、中部文化傳媒中心、國際會議中心、國際購物中心、全球頂級酒店、國際名品中心等十大功能為一體的中部現代服務業旗艦地。長沙有望擁有媲美深圳前海的現代服務業示范區，長沙雨花區更將成為“中部的前海”，將打造中部最具代表性的現代服務業示范區和現代服務業產業黃金走廊。為全球強勢服務產業提供最佳營商環境，創造更多價值。

《長沙樓市》：從您個人運營城市綜合體項目經驗角度出發，您如何鑒定一個成功的城市綜合體項目？您的衡量標準是怎樣的？

謝春華：要鑒定一個綜合體項目，我認為要從內外兩個素質層面來做考量。一方面，只有位于核心商圈，擁有核心消費人群的項目，才具備成為一個成功的城市綜合體的先天條件。另一方面，城市綜合體自身的規劃、設計、建造與運營，都是其成功中不可或缺的一環。此外，我們不應該孤立的看待商業。拿購物中心來說，國際研究早已表明，只有體量達到15萬平米以上的購物中心，才能真正承擔起綜合體的商業功能，推動項目影響一個區域。

事實上，只有酒店、寫字樓、文化娛樂齊頭并進的商業項目，能為城市提供國際化的“分鐘級生活圈”的項目，才能真正在商業地產之爭中，為城市創造價值，從而也為自身贏來生存與增長的空間。

《長沙樓市》：如何衡量城市綜合體的競爭力本身就是一件非常具有挑戰性的事情，畢竟在世界范圍內尚沒有一個權威的價值衡量模型。您如何看待本次“2012年長沙十大最具投資價值城市綜合體”有獎網絡票選活動的意義？

謝春華：國內外權威媒體及專家一致認為，未來的商業、未來的商業地產，尤其是城市綜合體，將在二三線城市迎來更多機遇。但相比較一線城市而言，二三線城市對真正有價值的城市綜合體，認識還存在不足。而在當前的調控環境下，加上普宅產品的白熱化競爭，未來的置業與投資，將更多的集中在商業地產，尤其是能帶來強大增值的城市綜合本物業上。多多開展這類活動，將有助于市場更深入地了解并進入這一市場，建立起甄別產品的標準與眼光，也能共同分享城市綜合體帶來的機遇與價值。

項目簡介：

德思勤城市廣場位于湖南省府CBD、長沙湘府東路與韶山南路交匯處，項目規劃總建筑面積156萬平方米（其中商業商務面積超100萬平方米），業態規劃包括TASKIN四季匯購物中心、900米蘋果時尚步行街、2座國際五星級酒店（其中一家為美國凱悅酒店）、TASKIN寶格麗公寓、14棟甲級寫字樓、衛視直播中心、建筑藝術中心、長沙首座頂級城市會所、國際學校等諸多類型，規劃44萬m2近萬個停車位，成為繼全球都市綜合體標桿拉斯維加斯City Center之后的又一杰作，堪稱“全球都市綜合體標桿的中國樣本”。