2012上半年，長沙房地產(chǎn)市場在艱難步伐中緩慢前行，前期出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響仍在持續(xù)，有效抑制了部分購房需求，自主需求成為絕對主流。在開發(fā)商以價換量，首套房信貸松動，央行首次降息等多重政策刺激下，積攢半年的剛需在今年上半年開始告別觀望，樓市也從年初市場冰凍到年中的強(qiáng)勢復(fù)蘇。2012年上半年長沙樓市先抑后揚(yáng)，在震蕩與波動中走完了上半程。具體數(shù)據(jù)如下： 

　　? 新建商品住宅   “354.67，-47.93%”

　　2012上半年，內(nèi)六區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽33447套，同比減少46.74%；面積354.67萬m2，同比減少47.93%。

　　? 二手住宅   “62.46，-38.74%”

　　2012上半年，內(nèi)六區(qū)二手住宅成交7554套，同比減少30.94%；面積62.46萬m2，同比減少38.74%。 

　　? 按揭貸款   “258.98，-14.61%”

　　2012上半年，內(nèi)六區(qū)共辦理個人抵押登記手續(xù)56526筆，同比減少26.73%；抵押面積679.89萬m2，同比減少22.58%；貸款金額258.98億元，同比減少14.61%。

　　從以上數(shù)據(jù)我們不難看出，2012上半年內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交明顯萎縮，二手住宅市場持續(xù)低迷，個人抵押登記也隨之下降。在經(jīng)歷了第一季度的銷售寒冬后，第二季度剛需釋放，市場呈現(xiàn)恢復(fù)性回暖，剛需群體成為支撐起長沙樓市的主力軍。下面，我們將對上半年的購房對象進(jìn)行解讀，重點(diǎn)探究剛需者的置業(yè)偏好，把握當(dāng)前市場形勢下的置業(yè)行為，有助于引導(dǎo)購房者理性置業(yè)。本中心主要依據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)中的新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和二手住宅成交數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析與研究。 

　　Part1  新建商品住宅消費(fèi)特征分析

　　一、消費(fèi)者特征分析

　　1、年齡結(jié)構(gòu)

　　? 25-50歲人群購買力強(qiáng)，占總量的3/4 

　　從購房者的年齡來看，25-50歲年齡段的人群具有較強(qiáng)的支付能力，購房消費(fèi)活躍，占總量的3/4。其中，25-35歲年齡段的人群需求最旺，接近總量的一半，他們有穩(wěn)定的收入來源，加上成家置業(yè)的迫切需求，成為住宅購買的主力軍。35-50歲年齡段的人群購買能力最強(qiáng)，改善需求意愿明顯。

　　2、籍貫構(gòu)成

　　? 購房門檻提高，外地購房者下降

　　從購房者的籍貫來看，本省購房者占比87.76%，其中本地（3+5）購房者占全部購房者的67.43%，相比2011年，本地購房者比重增長4.99%，本省外地購房者下降7.18%。受到長沙限購政策的影響，在長購房的門檻提高，部分投資客和外地購房者被擠出，投資投機(jī)需求受到抑制，調(diào)控取得了一定成效。

　　二、置業(yè)特征分析

　　3、置業(yè)次數(shù)

　　? 首次置業(yè)者占絕對首位，多次置業(yè)者占比下降

　　從置業(yè)次數(shù)來看，首次置業(yè)的人群占比88.26%，居于絕對地位，較去年增長10.58%，在限購限貸等限字訣的政策調(diào)控下，二、三次置業(yè)者受限，對首次置業(yè)者而言，基本無關(guān)痛癢，這一輪的調(diào)控使得投資客逐漸隱形，多次置業(yè)需求受挫。

　　4、置業(yè)區(qū)域

　　? 岳麓區(qū)與雨花區(qū)平分秋色，望城區(qū)迎來發(fā)展的契機(jī) 

　　從購房區(qū)域來看，隨著大河西先導(dǎo)區(qū)這幾年的大力建設(shè)，岳麓區(qū)充分發(fā)揮其生態(tài)人居的優(yōu)勢，備受購房者青睞，置業(yè)人群開始趕超雨花區(qū)，一躍成為置業(yè)首選區(qū)域，占購房總量的26.79%，略超雨花區(qū)。近年來，岳麓區(qū)受到的關(guān)注度越來越高，沒有市中心動輒上萬的房價，也不像武廣版塊被炒得虛高的房價，優(yōu)美的居住環(huán)境以及公道的價格，最終成為許多家庭的置業(yè)首選。得益于大河西的發(fā)展，望城撤縣設(shè)區(qū)后，其房地產(chǎn)業(yè)也迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇，占購房總量的14.13%，略次于開福區(qū)居第四位，低房價是其主要的賣點(diǎn)。從板塊選擇來看，新南城板塊的購房者占28.09%，高于河西板塊，其置業(yè)優(yōu)勢不可撼動。

　　三、物業(yè)特征分析

　　5、戶型結(jié)構(gòu)

　　? 二居、三居是主力戶型，且購買比例上升

　　從購房戶型來看，二居室、三居室是住宅購買的主力戶型，分別占總量的44.49%、35.27%，合計(jì)占79.76%，較去年上升7.16%，其他戶型的購買比例下降。受到限購的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影響了部分改善性需求的換大房計(jì)劃，大戶型成交也下降。

　　6、套面積結(jié)構(gòu)

　　? 住宅成交主要集中在60-120m2，其他套型成交下滑

　　從單套住房面積來看，住宅成交主要集中在60-90m2、90-120m2，分別占比30.83%、33.12%，合計(jì)占比較去年增長12.34%，60m2以下的小套型、120m2以上的中大套型成交下滑。樓市調(diào)控將投資型需求及部分改善型需求拒之門外，首次置業(yè)需求以中小套型為主。

　　四、價格特征分析

　　7、價格指數(shù)特征

　　? 價格指數(shù)同比直線下降，房價逐月回落并趨向平穩(wěn)

　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價格指數(shù)來看，今年上半年，價格指數(shù)同比連續(xù)六個月回落，其中1月回落幅度較大，較去年12月回落2.2個百分點(diǎn)，到5月份，價格同比出現(xiàn)2011年以來的首次下降，6月繼續(xù)回落；價格指數(shù)環(huán)比逐漸持平，前兩個月環(huán)比降幅縮小，后四個月環(huán)比基本持平。可以看出，整個上半年房價處于下行通道，并逐漸趨于穩(wěn)定，市場進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。

　　8、單價結(jié)構(gòu)

　　? 4000-7000元/m2是主力價位區(qū)間，呈集中分布

　　從新建商品住宅成交單價來看，主要集中在4000-7000元/m2的中間價位，共占66.24%，4000元/m2以下價位占14.78%，多為岳麓區(qū)、望城區(qū)的項(xiàng)目成交，7000元/m2以上價位占18.99%，多為精裝房、市中心高檔房、別墅類項(xiàng)目成交。住宅成交均價呈現(xiàn)中間價位集中分布的特征，隨著望城區(qū)的加入，低價位比例有所提升，精裝房的普及也會提升高價房的占有率。

　　9、總價結(jié)構(gòu)

　　? 高總價住宅成交下降，中間價位段平分秋色

　　從套成交總價來看，40-50萬元、50-60萬元兩個價位區(qū)間略勝一籌，分別占20.15%、19.36%。相比去年，30-70萬元之間的各個價位段的比重均有所上升，兩端價位區(qū)間占比下降，由于長沙針對90m2以下住宅限購，30萬元以下住宅成交比重下滑5.56%，70萬元以上住宅成交比重也下滑4.24%。

　　10、房價收入比

　　? 房價收入比下降，居民購買力增強(qiáng)

　　房價收入比是考察居民購房能力的一個通用指標(biāo)，也是衡量房價是否合理的一個重要指標(biāo)，我們采取的計(jì)算方法是每套住房平均銷售價格總額與城鎮(zhèn)居民家庭平均年可支配收入總額的比值。2012上半年，長沙房價收入比為6.27，相較2011年該比值下降，主要是可支配收入水平提高并且房價保持相對穩(wěn)定。隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，房價逐漸回落并趨于穩(wěn)定，房價收入比有所回落，居民的購房壓力減輕。

　　五、付款特征分析

　　11、付款方式

　　? 銀行按揭為主，公積金貸款比例提升

　　從支付方式來看，銀行按揭仍是購房者選擇的最主要的支付方式，占比52.29%，較去年略有增長，其次為一次性付款占比26.63%，然后是公積金貸款占比18.28%。同去年相比，最主要的變化就是一次性付款下降12.41%，公積金貸款增長9.92%。分析其原因，一方面，能夠承擔(dān)起一次性付款的購房對象被限購，剛性需求者以貸款為主；另一方面，銀行按揭貸款利率優(yōu)惠的降低，公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率差別越拉越大，公積金貸款優(yōu)勢凸顯。

　　12、貸款年限結(jié)構(gòu)

　　? 16-20年長期貸款為主，占63.17%       

　　從貸款年限來看，16-20年的長期貸款仍占絕對比例，為63.17%，這種選擇偏向主要是基于還款壓力而言，月還款相對少些，壓力較小，但20年以上的貸款要支付更多的利息。當(dāng)然，在承受得起的情況下，貸款年限越短越劃算，一筆20年期的貸款前面5年所還的貸款基本是利息而不是本金。

　　Part2  二手住宅消費(fèi)特征分析

　　一、消費(fèi)者特征分析

　　13、年齡構(gòu)成

　　? 25-50歲人群是主力購房者，并呈現(xiàn)兩極化的增長趨勢

　　從二手住宅購買者年齡來看，25-35歲、35-50歲是主要的消費(fèi)階層，分別占比33.15%、32.78%，相比2011年，25歲以下年輕人和50歲以上老年人購買比例均有所增長，二手住宅購買者年齡呈現(xiàn)兩極化的增長趨勢。相較新房，二手住宅購買者的整體年齡偏大，35歲以下購房者明顯下降，50歲以上購買者增長，老年人更注重住所的生活配套，以及多年形成的一種居住習(xí)慣。

　　14、籍貫構(gòu)成

　　? 本地購房者是主力軍，占3/4

　　從二手住宅購買者籍貫來看，本省購房者占比91.59%，其中本地（3+5）購房者占75.96%，又以長沙本市購房者為主，占52.19%。盡管購買二手住宅不受戶籍限制，但在調(diào)控的大背景下，外地購房者的積極性也有所下降。相對而言，外地購房者更青睞購買新建商品住宅。

　　二、置業(yè)特征分析

　　15、置業(yè)區(qū)域

　　? 雨花區(qū)成交較活躍，望城區(qū)居于末位

　　從二手住宅成交區(qū)域來看，雨花區(qū)以26.88%居于首位，其次為開福區(qū)19.84%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)均占比16%左右，望城區(qū)僅占4.35%。岳麓區(qū)、望城區(qū)作為新區(qū)還處在起步發(fā)展階段，二手房市場的活躍度明顯低于新房市場，但其市場份額正逐年增長。

　　三、物業(yè)特征分析

　　16、戶型特征

　　? 小戶型二手住宅成交過半，改善型需求入市增長 

　　從二手住宅成交套面積來看，90m2以下小戶型成交過半，占比52.26%，“限新不限舊”的政策讓二手房的成交不受面積的制約，并且小戶型本身具有轉(zhuǎn)手快的特點(diǎn)，二手小戶型成交要明顯高于新房。另外，新政將部分改善型需求和投資型需求擠進(jìn)二手房市場，144m2以上大戶型成交升溫，二手房需求結(jié)構(gòu)有所改變。

　　四、價格特征分析

　　17、價格指數(shù)特征

　　? 二手住宅價格走勢平穩(wěn)，呈現(xiàn)緩慢下滑

　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價格指數(shù)來看，今年上半年，同比價格指數(shù)連續(xù)緩慢下滑，各月指數(shù)值在100點(diǎn)或以下，價格同比下降；環(huán)比價格指數(shù)呈水平走勢，除4月份指數(shù)值為100點(diǎn)，其余各月指數(shù)值均為99.9點(diǎn)，價格逐月下降0.1%。伴隨新房價格的松動，二手房價格也呈現(xiàn)出緩慢下行趨勢。

　　五、付款特征分析

　　18、支付方式

　　? 一次性付款為主，銀行信貸為輔

　　從二手住宅的支付方式來看，與新房市場以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的支付方式，占比70.13%，其次為銀行按揭占比24.62%。一次性付款比例又有所上升，主要是二手房貸款審批難，特別是在貨幣政策整體收緊的背景下，部分商業(yè)銀行甚至?xí)和�對二手房放貸。

　　Part3  2012上半年內(nèi)六區(qū)住宅消費(fèi)特征的基本判斷

　　2012上半年，內(nèi)六區(qū)新建商品住宅需求萎縮，投資投機(jī)需求以及部分改善需求在一定程度上受到抑制，首次置業(yè)需求高唱凱歌。隨著樓市逐漸回歸平穩(wěn)，購房者的置業(yè)觀也發(fā)生了改變，新政下置業(yè)更為理性，具體特征表現(xiàn)如下：

　　一、新建商品住宅消費(fèi)特征

　　1、購房者特征：從年齡看，25-35歲中青年是主力購買者，他們帶動樓市剛需的釋放；從籍貫看，本地（3+5）購房者居多，異地購房者逐漸被擠出市場。

　　2、置業(yè)次數(shù)：限貸限購政策下，部分改善型需求和投資型需求受抑，多次置業(yè)需求下降，首次置業(yè)的剛需買家居于絕對地位，占88.26%。

　　3、置業(yè)區(qū)域：岳麓區(qū)、雨花區(qū)平分秋色，備受購房者青睞，望城區(qū)成第六區(qū)后，關(guān)注度也明顯提升。另外，從板塊選擇來看，新南城板塊仍然是熱點(diǎn)板塊。

　　4、產(chǎn)品偏好：購房者偏好二居室和三居室，面積大小傾向于60-90m2、90-120m2，其中60-90m2套型主要是二居室，90-120m2套型主要是二居室和三居室，120-144m2的三居室也占有一定的市場。

　　5、價格特征：房價步入下行通道，價格指數(shù)同比回落，環(huán)比持平。單價集中在4000-7000元/m2之間，低價位商品住宅主要分布在岳麓區(qū)和望城區(qū)，套成交總價主要在40-60萬之間，高總價住宅成交下降。另外，房價收入比下降，居民的購買力增強(qiáng)。

　　6、付款特征：付款方式以銀行按揭為主，一次性付款驟降，連續(xù)加息公積金貸款凸顯出優(yōu)勢，市場份額增一成。付款年限仍以16-20年長期貸款為主。

　　二、二手住宅消費(fèi)特征

　　1、購房者特征：同新房一樣，二手住宅購買者以25-35歲中青年為主，但新房消費(fèi)者更年輕，50年以上老年人比較偏愛二手住宅。本地（3+5）購房者是消費(fèi)主體，其中本市購房者占五成。

　　2、置業(yè)區(qū)域：雨花區(qū)的二手住宅成交最活躍，岳麓區(qū)二手房市場同新房市場存在一定差距，望城區(qū)還處在剛起步階段。

　　3、產(chǎn)品偏好：90m2以下中小戶型繼續(xù)發(fā)力主導(dǎo)，144m2以上大戶型成交升溫。

　　4、價格特征：價格指數(shù)同比回落，環(huán)比持平，二手住宅價格也呈現(xiàn)下行趨勢，但因其市場持續(xù)低迷，價格指數(shù)比較平穩(wěn)，波動緩慢。

　　5、付款特征：一次性付款占七成，二手房貸款收緊。