調控持續發力，2012樓市金九銀十是否如期而至？

　　2012金九銀十，開發商望眼欲穿的年內最后一個“銷售旺季”在期待中來臨。

　　在房產稅呼聲漸起，“限”字當頭的調控政策仍未放松、降息降準預期仍未減弱的2012年，樓市“金九銀十”讓各方充滿期待。2012樓市的“金九銀十”能否如期而至，存在著較大變數。樓市調控政策到底會“向左”還是“向右”？樓市在這輪周期的到來有什么樣的波動？購房者是否到了“該出手”的關鍵時刻？今年的金九銀十樓市成色幾何？本期樓市觀察家將為您一一解讀。

　　北京：9月成交量大跌    買方積極性下降

　　市場現象：據《北京晨報》不完全統計，9月北京入市新盤為39個，其中純新盤21個，老盤推新項目18個。在政策風向舉棋不定的背景下，開發商紛紛以“穩”字當頭，力求“短、平、快”銷售。

　　北京市建委網站數據統計顯示，9月北京新房和二手房市場成交量雙雙下跌，比8月分別下降了24%和12%，金九成色嚴重不足。值得關注的是，9月北京新建住宅簽約11030套，同比8月的14525套下降了24%，也是最近4個月來的成交低點。9月北京成交量下跌，業內人士稱是因為多部委密集表態抑制房價致使購房者觀望情緒籠罩“金九”，市場陷入僵持。

　　業內觀點：北京中原市場研究部總監張大偉表示，購房者再現猶豫和高性價比房源明顯減少是導致9月樓市成交下跌主要原因。目前很多城市都出現了價格止跌，之前熱銷的項目都出現了折扣減少，金九銀十期間，開發商以價換量時代將會基本結束。

　　政府態度：8月31日，北京市委常委、副市長陳剛帶領市住建委、市地稅局、市統計局等房地產調控相關部門負責人，到北京市部分區縣房產交易大廳和大型中介機構，檢查房地產調控政策落實及執行情況。陳剛要求，本市房地產管理部門和從業機構要堅決貫徹落實中央和北京市制定的各項房地產調控政策不動搖，防止房價反彈。

　　同時，陳剛強調，執行部門要根據北京市人口、資源、環境長期協調發展的實際，嚴格執行住房“限購”政策，不斷豐富審核手段，加大審核力度。

　　購房者：對于購房人而言，除了價格之外，房屋品質、開發商品牌同樣是影響置業決策的關鍵。尤其是在新盤井噴、競爭加劇的當下，品質更加成為樓盤制勝的法寶。購房者王小姐表示，她打算在金九銀十期間買房，但是，她會首選品牌開發商的品質樓盤。

　　上海：“金九”成色不足    購房者觀望依舊

　　市場現象：2012年9月上海開盤住宅共計43個（公寓項目39個，別墅項目5個，其中混合盤1個），環比8月37個的最終開盤數上升約16%。佑威房地產研究中心數據顯示，9月份上海商品住宅的成交面積為80.99萬平方米，僅比8月份上漲了0.96%，與今年6月份102.07萬平方米的成交量相比，更是有著不小的差距，“金九”成色明顯不足。

　　業內觀點：21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，隨著前期購買力集中釋放及價格日趨上漲，潛在購房者對當前市場的認知需要適應。從目前的成交勢頭看，一旦交投雙方后續磨合不佳，所謂的樓市“金九銀十”將只是空談。

　　政府態度：8月26日，上海市房管局公開表示，為確保全年新建商品住房成交量穩中有升、價格穩中有降，上海將加大政策突破力度，積極引導開發商以價換量，加大推盤力度。同時，銀監局相關負責人表示，轄區內銀行壓縮了其他商業性住房開發貸款，住房開發貸款的全部增量均用于支持本市保障房建設。

　　9月13日，上海市房管局發布了《關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》指出，各區縣房管部門要抽查一定比例的在售商品住房項目，重點是本區域范圍內成交價格較高、價格上漲較快、外地人士購房占比異常以及存在其他成交異常情況的商品住房項目。

　　購房者：購房者趙先生告訴記者，他想買一套改善住房。“最好是學區房，因為自己小孩要上學了，這樣接送也方便。”，他表示，在金九銀十期間，如果看到滿意的房子，價格合適的話就出手了。

　　深圳：開發商集中開盤迎金九銀十    購房者“隔岸觀火”

　　市場現象：進入“金九銀十”這個傳統的樓市旺季，開發商已經開始摩拳擦掌，而業界預計的以價換量的優惠卻還未出現。相反，在儲備政策呼之欲出的壓力下，深圳開發商仍然信心滿滿進行提價。2012年9月，深圳六區有19個住宅項目（含別墅）開盤或加推，環比8月預開盤總量略有下降，減少約14.2%，同比去年預開盤量同樣減少約14.2%。

　　深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，9月深圳新房共成交2614套，成交面積24.65萬平方米，成交均價為每平方米20790元。與8月火爆的成交情況相比，“金九”深圳樓市成交呈現下滑態勢，上述三項指標環比分別下滑31.45%、33.82%和3.61%。同時，深圳二手住宅成交也出現一定下滑。9月深圳共成交6120套二手住宅，環比下滑11.07%；成交面積為52.15萬平方米，環比下滑11.19%。

　　業內觀點：深圳中原地產副總經理賀曉麗認為，近期開發商降價跑量的想法都有所改變，普遍希望在金九銀十這輪回暖的大潮中，既能提價又能跑量，一舉兩得。就成交量而言，九、十月份有望往上沖一沖，但可能隨后又將回落。如果以平常心態看待“金九銀十”，或許能有較好的收成。  

　　政府態度：深圳市地稅局、規土委8月30日發布通告：10月1日起，對深圳范圍內的存量非住宅類房產交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格規定計征各項稅款。

　　另外，9月12日，深圳正式發布了《深圳市住房公積金貸款管理暫行規定》。《貸款規定》規定，從9月28日起，公積金貸款可貸額度由征求意見稿中申請人和共同申請人住房公積金賬戶余額的10倍提高到12倍。而單套住房的公積金貸款最高額度由原來80萬元提高到90萬元。針對個人申請，最高可貸額度仍維持50萬元不變。

　　購房者：新盤入市，開發商使出各種花招強勢宣傳，購房者則顯得更加理性。有調查顯示，45%的深圳網友表示并不打算在“金九銀十”期間買房，46.6%的網友認為九月十月將延續八月不溫不火勢態，呈現旺季不旺的局面。購房者李女士表示價格是否合理是買房前考慮的第一大因素。

　　廣州：9月64盤推新    樓市量升價穩

　　市場現象：廣州全市9月有64盤推新，但僅24盤有新盤優惠，占比為37.5%，環比8月下降一成。在3~5月的樓市小黃金周低價促成交的沖擊下，7月淡季樓市逆勢上揚。8月，開發商借助短期的“以價換量”，也使樓市成交量一路小跑。在廣州上半年整體樓市平穩上揚的趨勢帶動下，9月不乏有大戶型面市。

　　10月8日，廣州市國土房管局發布了市屬十區9月房價報告。9月廣州樓市新建商品住宅網簽面積達到74.75萬m2，同比大增52.5%，環比增加3.7%；而網簽均價仍在14000元/m2以下，13943元/m2的數據與去年同期相比僅微升0.4%，環比上升1.2%。廣州樓市呈現量升價穩的健康狀態。

　　業內觀點：合富置業首席市場分析師龍斌表示，從現在到明年下半年廣州樓市價格相對會比較平穩。一方面現在整個市場表現比較冷靜理性，供需市場相對平和。另一方面由于限購政策的壓力，開發商急需回籠資金，也不會過度高抬價格。

　　政府態度：從廣州市政府部門獲悉，政府表示會采取積極的“暖企”的措施，幫助房地產企業解決困難，進一步加大房地產投資、加大樓市供應、促進經濟發展。同時，相關領導也鼓勵企業積極的轉型升級，大力發展商業地產、科技地產、文化地產和旅游地產，走多元化發展的道路。

　　購房者：與開發商的樂觀情緒相比，廣州購房者出手的態度仍然謹慎。記者走訪市場發現，大部分購房者對金九銀十的期待并非僅限于開發商降價促銷，他們也期待在這個節點開發商推出更多的房源，這樣選擇的余地也較大。另外一小部分購房者則表示，他們對“金九銀十”不感冒，不管節點到沒到，只要看中合適的就可以出手。

　　天津：新樓盤集中入市沖刺“金九”   樓市量跌價漲

　　市場現象：據了解，2012年9月，天津有32個項目開盤，數量環比增加45.45%。其中市內六區有4個、環城四區10個、遠郊區縣10個、濱海新區8個。這些項目中純新盤有26個，占開盤總量的81.25%。

　　天津市國土資源和房屋管理局公布的房價統計顯示，天津市中心城區商品房成交套數是各板塊中唯一上漲的區域，1680套的成交量環比8月上漲了7.1%，成交量最大的環城四區則共成交2727套商品房，環比降幅為4%。業內人士認為，市內六區和環城四區是全市價格基數最高的兩大板塊，而這兩個區域的成交量持續走高或保持高位，恰恰會形成成交均價的高起步。而市內六區除了成交套數增加外，其成交均價也上漲7.9%，更加促使全市商品房成交均價基數上揚。

　　政府態度：天津市政府相關負責人表示，2012年要堅持房地產調控政策不動搖，繼續推行限購政策，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進天津房地產市場的健康發展。

　　業內觀點：天津財經大學副教授叢屹認為，天津“金九銀十”期間，開發商總體上還是以價換量為主，因為9、10月份光是純新盤的數量就近30個，這個體量本身就很大；從現在很多開發商蓄客的動作看，蓄客的優惠基本達到10個點左右，從這些情況來看，大家所說的“金九銀十”，一方面市場會表現出來交易量有所回升；另一方面是價格讓利，利用價格的刺激來導致購房者的購買增加。

　　購房者：市民趙金水是“剛需族”成員，他告訴記者，“雖然很多人說現在買房正當時，但我覺得在旺季期間開發商還是會湊熱鬧把價格漲上去一些，還是再看一段時間吧，價格下降一些最好，即使不下降，等到‘金九銀十’過去，房價應該也不會再漲了”。

　　無錫：金九推盤項目超40個成交量微漲

　　市場現象：“金九銀十”，錫城地產開發商們最近都在為迎戰傳統的國慶銷售旺季忙碌著，據《江南晚報》統計，趕著在9月推盤的項目多達40余個。金九第一周，有8家樓盤齊刷刷開盤。與此相關，“金九”漲價的聲音也不絕于耳。

　　10月10日上午，無錫市產監處發布數據：9月無錫商品房成交面積達56.48m2，環比增長2%；商品住宅成交面積48.15m2，環比增長1.8%。其中，住宅備案均價7722元/m2，環比微降0.37%。從成交方面來說，9月無錫樓市成交量環比微漲，但要恢復“金九”稱號恐難實現。

　　政府態度：無錫市產監處相關負責人表示，無錫房地產市場與周邊城市相比，健康程度比較高。下半年，無錫樓市在調控方面將會更加穩健，或會針對地方的具體情況對中央的調控政策進行因地制宜的實施，都旨在維護房地產行業發展的穩定與合理。

　　無錫房管局市場科副科長陳暉表示，“目前從政策面看還沒有明顯的調整的情況，所以我們預測9、10月份各個樓盤推盤的量是比較大的，從推量上看，9、10月份會延續之前的走勢，可能會略微增長。”

　　業內觀點：觀山名筑項目副總經理王飛飛表示，無錫今年整體行情還是穩步上升的趨勢，大起大伏的可能性比較小一點，“因為國家也不希望出現這種狀況，購房者也不希望，經過這幾年折騰，開發商也不希望這樣，所以，市場成交量在往上走，今年價格稍微有點回升。至于9、10月份，我們也是比較看好的。”

　　購房者：市場的博弈情緒有增無減，開發商唯有繼續推出實質性降價優惠才能打破僵局。在購房者王小姐看來，目前樓市相對樂觀的局面是以價換量的結果。開發商只要在價格上做一些讓步，購房者馬上就會跟進。但是，如果價格堅持不變或者小幅漲價，購房者就不會買賬了。

　　南昌: 銷售勢頭放緩    金九成色不足

　　市場現象：據《江南都市》不完全統計，9月南昌有33個項目開盤，其中，有5個純新盤項目上市，28個項目為老盤加推。在這33個項目中，住宅占據29個，別墅項目3個，商業地產1個。從開盤物業類型來看，以往一般是以住宅為主，商業或者別墅或有缺席的情況，而在9月份，商業、普通住宅、別墅齊頭并進，百花齊放。因此，金九南昌樓市供應量相對旺盛。

　　從銷售情況上看，開盤樓盤銷售勢頭有所回落，環比下滑了9個百分點，銷售率下降到58.78%，不過仍然高出去年同期12.6個百分點。業內人士分析，經歷了“畢業季”、“升學季”以及“十一黃金周結婚季”，南昌已經提前釋放了大量剛性需求，短時期內成交量無法快速上漲。

　　政府態度：江西省住建廳相關人士表示，今年仍將全面落實中央房地產市場宏觀調控政策措施，做好規定動作，暫時不出臺新的政策措施。同時，密切關注房地產指數變化，切實加強房地產市場監管，抑制投機性購房需求，引導居民合理住房消費，穩定市場需求，促進房地產市場平穩健康有序發展。目前，國家樓市調控政策主要為住房限購、差別化住房信貸等。

　　同時，在保障房建設方面，將大力推進“三房合一、租售并舉”；9月份對全省2012年新建項目開工情況進行一次全面檢查、10月份對2011年續建項目竣工情況進行實地驗收、12月份對2012年新建項目竣工情況進行實地驗收。

　　業內觀點：東亞新華地產南昌負責人陳昵表示，9月樓盤推售折扣一定不及去年，部分樓盤取消了前期的許多優惠政策，價格出現較大的上漲，這樣使得購房者的購房熱情出現一定的降溫，成交量出現了一定下滑也是必然。樓市價格筑底在今年年初已經形成。房價的回升加上此前需求的持續釋放，目前樓市購買需求有所減弱。

　　購房者：購房者王女士表示，她今年一直都有關注樓市，因為現在有房住，所以不會急于出手。目前，她也沒有給自己時間上限定什么時候買房，如果金九銀十期間樓盤推出的優惠力度較大，又遇到喜歡的房子，她將會出手買房。

　　長沙：9月近四十項目開盤    樓市表現不溫不火

　　市場現象：九月長沙樓市將再次迎來開盤高峰期。據0731房產網不完全統計，9月長沙有近四十項目開盤，其中茂華禧都會、豐園城、深業睿城等十幾個大純新盤入市，京投銀泰環球村、中建芙蓉嘉苑、新城國際花都、中一九駿等二十余項目老盤推新。

　　從實際成交情況來看，“金九”成色稍顯不足。長沙市房產研究中心發布《2012年1-9月長沙市房產交易情況通報》數據顯示，9月，長沙地區新建商品房成交備案134.13萬m2，同比增長21.52%，環比減少4.59%；其中，內六區新建商品房成交備案97.32萬m2，同比增長26.34%，環比減少2.34%。業內人士表示，9月份樓市不溫不火，或恰恰表明樓市正朝著健康方向發展。

　　政府態度：湖南省副省長韓永文表示，當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，湖南將按照中央的要求，進一步深化認識，嚴格執行住房限購政策措施，嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴格執行房地產調控稅收政策。進一步加大城市住房用地供應與管理力度，不斷加大保障性安居工程建設力度，切實加強房地產市場監管。進一步科學引導住房消費需求，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，確保中央房地產調控政策全面落實到位，確保房地產市場平穩健康發展。

　　業內觀點：由于宏觀調控的效果已然顯現，今年樓市出現季節性上升的可能性不大，市場預計，9、10月將是中央調控政策的真空期，買房人觀望情緒將進一步增加。華遠·華中心相關負責人表示，不小的上市量會讓樓市成交依然穩中略升，總體來看“金九銀十”平穩過渡的可能性最大。“供應量尤其是剛需產品會有比較大的供應，豪宅不會出現大的波動，供應量格局不會發生太大變化，價格上也不會有太大波動。”這位負責人說。

　　購房者：對于金九銀十樓市走勢，購房者黃先生認為，金九銀十一直是樓市傳統旺季，特別是今年這種市場形勢下，金九銀十這期間，開發商推盤量會加大，同時優惠力度也會比以往大，對于剛需購房者確實是個出手的好時機。

　　結語：

　　“金九銀十”向來是樓市最重要的時間節點之一，開發商們也紛紛選擇在這個傳統的黃金銷售時期大批量的推出房源。不過，在限購等政策嚴控下，九月樓市顯得成色不足，“銀十”似乎成為開發商最后一根救命稻草。“銀十”能否帶動樓市，目前還是一個未知數。不管今年的“金九銀十”是晚到還是不到，是慘淡收場，還是成色不足，或是名副其實，都是樓市調控效果的真正考驗。