TOPIC4 對比篇 供銷博弈 逆市向上

　　2012年，剛需撐起半邊天，誰能喚醒剛需，誰就能贏得市場！開發商瞄準市場需求，產品劍指剛需，中小戶型備受寵愛，供銷兩旺。2012樓市雖有回暖，但整體差強人意，在開發商持續推量的同時，庫存量處于較高水平，開發企業去庫存任務艱巨，供銷博弈戰持續升級。 

　　Part 1 年報解讀

　　◎供銷結構

　　剛需市場堅挺，中小戶型“供銷兩旺”

　　2012年開局之際，市場一度冷清，市場低迷，長沙商品房供應與銷售方面都面臨著很大的壓力，下半年來，樓市稍有回升。全年新建商品住房供應量、銷售量基本與去年同期持平，供銷兩旺的同時保持著一定的平衡，未出現嚴重供過于求或者供不應求的局面。

　　2012年，長沙內六區住房供應套均面積103.04m2，同比縮小3.49%，由此可以看出中小戶型是市場發展的流行趨勢。對2012年商品房供銷結構進行深入分析可知，除144m2以上套型外，其余各套型新增供應量均超同期備案量。其中60m2以下套型供銷比例最大，供應量超過同期備案量達70%以上；90-120m2，60-90m2這兩類套型在供應與銷售上都是主力戶型，分居供銷第一、二位，兩者的供應量、銷售量之和占總量的50%以上，其中更以90-120m2面積段最為突出，供銷量均超過總量的31%，這表明樓市供銷仍主攻剛需，開發商為了迎合剛需群體，積極推售中小型房源；144m2以上戶型商品房供應所占市場份額最小，大套型購買成本較高，偏離于剛性需求預期，因此供應量與成交量均較少，其供銷比為0.97，供應量小于銷售量，由此可知2012年銷售的大戶型房源大部分為以前的庫存。

　　從全年長沙內六區新建商品住宅各戶型段供銷關系來看，60m2以下套型供銷比為1.72，60-90m2戶型供銷比為1.16，90-120m2戶型供銷比為1.18，120-144m2戶型供銷比為1.19，144m2以上戶型的供銷比為0.97，內六區總供銷比為1.20，這表明2012年新增供應和新增銷售量基本平衡，市場保持著比較健康的狀態。

　　中價位房源最為走俏

　　今年以來，隨著政策環境變化，樓市成交市場走出底端，顯現回暖跡象。從2012年全年住宅成交備案的價位結構來看，6000-7000元/m2價位段成交備案比例最大，高達26.39%，5000-6000元/m2價位段成交備案比例居第二位，比例達22.58%，由此看出，當前長沙樓市中價位房源最為消費者追捧，與2011年住宅成交備案的主流價位5500-6000元/m2相比，主力單價重心有些許上移，但在樓市調控的大背景下，主流價格波動不大。

　　在剛需主導的長沙，購房者實力有限，多半選擇配套設施較齊全、中價位的房源，而房企為資金回籠，亦首選價格促銷牌，此類實惠產品選擇性大，因此6000-7000元/m2價位房源備受青睞。但值得注意的是，隨著長沙經濟日益發展，中高收入潛力消費群不斷增加，購房者對產品品質的要求也越來越高，城市綜合體此類品質大盤的爭先入市，激發了市場對改善型產品的需求，8000元/m2及以上比例較2011年有所增長。同時在各種趨勢利導下，購房者對精裝修產品的接受度依舊有提升空間。剛需和改善共同發力，未來市場產品將更趨多樣化、個性化，產品品質整體提升的同時，層次將逐步鮮明。

　　◎新房待售

　　房企去庫存任務艱巨

　　2010至2012年12月底，長沙市內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1369.58萬m2，其中住宅916.63萬m2，占比66.93 %；非住宅452.95萬m2，占比33.07%。

　　分行政區來看，雨花區、岳麓區、開福區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.94%、20.06%、18.47%，望城、天心、芙蓉三區緊隨其后。

　　分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.45%，120-144m2商品住宅的待售量占比24.21%，位居第二，90-120m2、60-90m2、≤60m2緊隨其后，分別占比21.80%、16.87%、8.67%。

　　從以上分析可以看出，目前新建商品房存在一定的庫存積壓，待售量足以滿足市場需求，加之新增批準預售的跟進，后期商品房供應將比較充足，不僅不會面臨“斷供”的局面，消化現有庫存量任務艱巨。

　　供銷博弈繼續升級

　　2012年內六區新建商品房待售量較去年年底有所增加，下半年房地產市場較比上半年稍有回升，但總體來看，2012樓市依然平淡，整體銷售業績差強人意，始終沒有回到調控前的火熱局面，因此待售庫存居高不下。

　　在宏觀調控的初期，市場總體需求不旺盛，開發商為了獲得更大的收益，捂盤待銷，庫存量日益增加，為當前高位的庫存量種下了弊端。調控持續2年來，力度絲毫未減，面對日益緊張的資金鏈壓力，開發商紛紛采取“以價換量”賣房套現。在當前政策調控與濃濃的觀望氛圍中，開發商仍然不愿意放棄，持續增加供應，決意打好這場樓市博弈戰。在2012年上半年“降準”、“降息”、“首套房貸款利率下調及首付款比例下調”等政策利好下，樓市成交量逐步回升，開發商繼續降價促銷的同時，為了獲得更大的收益，紛紛入市加大房源的供應量。

　　首次置業者作為長沙市場的主流，經濟條件有限，比較青睞小戶型，而大戶型由于總價高且稅收高，讓多數購房者望而卻步，潛力需求者有限。這樣的供需矛盾導致大戶型庫存量逐漸增大，截止到2012年底，90m2以上的大戶型的待售量占比74.46%，其中又屬144 m2以上戶型待銷量最大，其實當前的待售大戶型多為以前遺留的房源，新增房源銷售較好。

　　◎一、二級市場交易量對比

　　一、二級市場“冰火兩重天”

　　房產一、二級市場對比來看，2012年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.60：1，其中內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.73：1。比2011年全年比值縮小0.14、0.13。由此看來，全市房產一、二級市場的差距正在逐步縮小，長沙房地產市場發展前景可觀，但一、二級市場差距仍然很大，二手房市場發展堪憂。

　　從各區縣比值來看，芙蓉區比值為1.64，天心區比值為2.95，岳麓區比值為8.26，雨花區比值為5.00，開福區比值為4.84 ，望城區比值為8.41，長沙縣比值為6.00，瀏陽市比值為2.54，寧鄉縣比值為3.57。與上月累計比值比較，除瀏陽市外其余各區縣比值均有增大；對各區縣比值進行分析，芙蓉區一、二級市場交易規模相當，接近1 ，天心區、瀏陽市比值仍在正常范圍內；其他區縣比值均超正常水平，尤其是望城區、岳麓區竟高達8.41、8.26 ，發展極不平衡。

　　從下半年的走勢來看，房地產市場交易整體呈回升趨勢，但商品房市場交易回升速度明顯要快于二手房市場，當前長沙房產一、二級市場存在很大的差距，表明長沙樓市目前仍是以新房交易市場為主的擴張型房地產市場，二手房市場成交比重偏低，發展不成熟。

　　二手房的春天不遠了？

　　長沙二手房市場相比新房市場稍顯平淡，發展欠缺火候，況且過去一些黑中介的不法行為，著實讓老百姓吃了不少虧，層出不窮的行業詬病影響著長沙市二手房市場的發展。為了規范二手房市場秩序，今年政府先后出臺了《關于進一步規范長沙市房地產經紀管理的通知》、《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》等文件，針對存量房交易稅收環節與房地產經紀行業弊端進行了明確規定，對促進房地產市場的健康有序發展起到了很大的作用。

　　長沙新房市場蒸蒸日上，二手房市場雖有所進步，但受交易環境和市場風險等多方面的因素影響，依舊在低量中徘徊，發展乏力。二手房市場與市民生活息息相關，備受關注，一方面眾多的需房者希望迅速有效的找到所需房屋，另一方面眾多的有房者希望迅速有效的將閑置房屋變現增值，實現二手房資源的良好流通。這一切都需要一套完整的市場服務體系，長沙市二手房交易中心樹立新標桿，“陽光中介”應運而生，由進駐銀行進行房屋擔保服務，進駐行業協會對市場進行監管，進駐政務大廳辦理權證，進駐裝修行業為百姓提供后續服務，24小時監督熱線使服務更加暢通，一站式的服務和全方位的監督管理，給長沙二手房交易市場帶來一片陽光，進一步促進了長沙二手房市場的健康發展。

　　展望長沙二手房市場，可待發展空間很大，理應擁有陽光燦爛的明天。一方面加強一、二手房市場的聯動，把二手房市場的運行與一手房市場結合起來，將二手房市場的交易激活、放大，來帶動一手房市場的銷售，促進我市房地產市場的進一步繁榮；另一方面完善二手房市場的稅收制度，征收商品房閑置稅、開征物業稅、減少流通環節的稅收，激活二手房市場的潛力，帶來發展契機。

　　Part2 樓市排行榜

　　銷售率排行榜

　　根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，按照綜合銷售率=（2012年項目累計總銷售率×0.4+預售以來月均銷售率×0.6）×100%的計算模型，將累計總銷售率和月均銷售率按權重進行綜合測評，最終統計測算出2012年綜合銷售率十強樓盤。

　　2012年度長沙樓市累計銷售率十強樓盤

　　（排名不分先后）

　　項目名稱開發商所在區

　　領東匯湖南科鑫投資有限公司長沙縣

　　萬科城湖南和順置業有限公司開福區

　　潤和 · 紫郡湖南秀龍地產置業有限公司望城區

　　金茂梅溪湖長沙方興盛榮置業有限公司岳麓區

　　納愛斯 · 陽光錦城湖南麗星房地產開發有限公司雨花區

　　恒大雅苑長沙寶瑞房地產開發有限公司開福區

　　萬博匯長沙盛和房地產開發有限公司雨花區

　　新城 · 國際花都長沙新城萬博置業有限公司望城區

　　華潤 · 橡樹灣華潤置地（湖南）有限公司岳麓區

　　佳兆業 · 水岸新都湖南佳兆業房地產開發有限公司長沙縣

　　入榜剖析：

　　四區一縣勢均力敵，不分上下

　　從2012年長沙樓市銷售率十強榜單來看，所屬行政區的比例為長沙縣∶雨花區∶開福區∶望城區∶岳麓區=2∶2∶2∶2∶2，上榜四區一縣各顯身手，不分上下，均占榜單2席，內六區中芙蓉區、天心區遺憾未能入席，長沙縣領東匯銷售率撼動全城，令人刮目相看，佳兆業·水岸新都持續上榜，市場號召力非凡；岳麓區以華潤地產力作華潤·橡樹灣矗立于備受關注的洋湖垸板塊，比肩熱銷大盤中海國際社區而毫不遜色，區內金茂梅溪湖亦是城市十大綜合體之一，實力非同一般；開福區盡顯大將風范，以萬科、恒大兩大龍頭地產項目上榜；雨花區兩上榜樓盤以區位優勢取勝；望城區鎖定剛需市場，步步為營，以高性價比樓盤為主打成功突圍。

　　上榜樓盤各顯神通，領跑大長沙

　　在樓市調控力度不減的氛圍下，各樓盤力圖成功突圍，紛紛使出渾身解數，以期在地產市場上殺出一條血路。細看各上榜樓盤，特色鮮明，競爭力十足，取得如此好的成績也屬情理之中。長沙縣領東匯囊括住宅、商業、公寓復合型產品，改變區域商住格局，成就上東新中心。岳麓區華潤·橡樹灣以華潤地產的威名打響名號；金茂梅溪湖位居炙手可熱的梅溪湖國際新城核心，由方興地產傾力打造，魅力十足。雨花區納愛斯·陽光錦城項目地處雨花亭商圈最中心，區位優勢十分明顯；區內另一項目萬博匯與納愛斯·陽光錦城比鄰相望，毫不遜色，仍然持續熱銷。開福區萬科城是萬科地產在北城傾力打造的精裝多層情景洋房，景觀獨特，使用率高，入市后非常受歡迎；恒大雅苑占據月湖板塊核心位置，大品牌、大制作、優配套以及絕版資源不容錯過。望城區新城·國際花都也是上榜的老人了，以高性價比贏得市場關注；潤和·紫郡優勢多多，項目地處濱水新城核心，法式建筑與法式皇家園林交相輝映，一座城的經典悠然而現，如此特色不容錯過。