TOPIC6 診斷篇 樓市起伏 不失亮點(diǎn)

　　當(dāng)下，處在樓市調(diào)控漩渦中的長(zhǎng)沙樓市，起落沉浮成為了各方最為關(guān)注的熱點(diǎn)。在今年樓市由冷轉(zhuǎn)熱的表象下，隱藏著怎樣的奮力掙扎，又演繹著多少的逆襲亮點(diǎn)，《長(zhǎng)沙樓市》在此權(quán)威發(fā)布2012年度長(zhǎng)沙樓市城房指數(shù)、景氣指數(shù)、市場(chǎng)健康度，全方位記錄樓市發(fā)展軌跡。

　　Part 1 城房指數(shù)

　　根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2012年12月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為253.58點(diǎn)，較年初增長(zhǎng)0.98點(diǎn)，今年指數(shù)月均增長(zhǎng)0.08點(diǎn)，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢(shì)。從具體單月指標(biāo)來看，1月指數(shù)降幅較大，2月、5月、9月、12月有小幅回落，其余月份基本小幅增長(zhǎng)。

　　從面積子市場(chǎng)指數(shù)來看，至2012年12月底，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)較年初上升，月均分別增長(zhǎng)1.18點(diǎn)、0.40點(diǎn)、1.06點(diǎn)；90-120m2、120-144m2子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)較年初下降，月均分別減少0.15點(diǎn)、0.27點(diǎn)。

　　從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來看，至2012年12月底，東城板塊、新南城板塊、河西板塊、中心板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)較年初上升，月均分別增長(zhǎng)2.39點(diǎn)、0.70點(diǎn)、0.57點(diǎn)、2.10點(diǎn)；北城板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)月均減少0.91點(diǎn)。

　　小結(jié)：2012年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)城房指數(shù)小幅上漲，整體走勢(shì)平穩(wěn)

　　1-12月商品住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)增長(zhǎng)0.98點(diǎn)，至2012年12月底指數(shù)為253.58點(diǎn)，月均增長(zhǎng)0.08點(diǎn)，今年指數(shù)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢(shì)。分面積段來看，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)上升；分板塊來看，除北城板塊下降，其余板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)上升。

　　Part 2 景氣指數(shù)

　　小結(jié)：2012年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)市場(chǎng)景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，下半年穩(wěn)定在高景氣位運(yùn)行

　　依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2012年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)延續(xù)2011年年末的慘淡之勢(shì)，低位開局，并且呈明顯回落趨勢(shì)，爾后景氣指數(shù)開始逐步回升，下半年市場(chǎng)景氣基本在100點(diǎn)以上的高景氣位運(yùn)行，整個(gè)市場(chǎng)情況保持基本穩(wěn)定。從單月指數(shù)來看，1、3、4、5、7月景氣指數(shù)均處在低景氣空間；1月份景氣指數(shù)環(huán)比下降后，2月份市場(chǎng)景氣度繼續(xù)大幅度降溫，降至全年的最低點(diǎn)93.88，跌入不景氣空間，市場(chǎng)表現(xiàn)十分冷清。3月份市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，但4、5月份市場(chǎng)回溫不明顯，6月份市場(chǎng)需求開始釋放，景氣度上升明顯，指數(shù)上漲至101.77點(diǎn)。進(jìn)入下半年，市場(chǎng)景氣指數(shù)延續(xù)漲勢(shì)，保持在高景氣位，并且在年末的11月份上漲至103.24，創(chuàng)下近一年來的最高值，12月份則為102.06點(diǎn)，年末市場(chǎng)回暖局面比較明顯。

　　分季度來看，一季度市場(chǎng)調(diào)控異常嚴(yán)格，去年年尾市場(chǎng)不景氣慣性比較大，市場(chǎng)景氣度一度跌入谷底。第二季度，受多種因素刺激影響，開發(fā)商“以價(jià)換量”等多種促銷、房?jī)r(jià)止?jié)q、多地銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整等，市場(chǎng)景氣指數(shù)開始緩慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房貸利率、鼓勵(lì)剛需等利好，帶來市場(chǎng)成交的一波小回升。三季度市場(chǎng)情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，景氣指數(shù)繼續(xù)逐步回升，并且比較穩(wěn)定，雖“金九銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)沒有往年火爆，但市場(chǎng)景氣度還是比較穩(wěn)定，而到了年末，土地市場(chǎng)成交火熱，市場(chǎng)剛需釋放，開發(fā)商推盤加速，市場(chǎng)信心高漲，市場(chǎng)暖冬跡象比較明顯，景氣指數(shù)則是一路回升至今年的最高值，實(shí)現(xiàn)了完美收官。預(yù)計(jì)2013年內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)將繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，高景氣運(yùn)行的機(jī)率比較大。

　　Part 3 樓市健康度

　　2012年長(zhǎng)沙樓市健康度加權(quán)評(píng)價(jià)

　　價(jià)格健康度指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比6.20 30.22 正常

　　房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比1.6030.21 正常

　　房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比0.2830.22 正常

　　月供與家庭月收入之比（%）38.7120.15 基本正常

　　規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比（%）24.8230.19 正常

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比0.8830.22 正常

　　商品房新開工面積與施工面積之比（%）25.4820.16 基本正常

　　供需健康度指標(biāo)商品房供銷比1.3210.07 異常

　　待售率（%）11.0130.25 正常

　　二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例（%）11.6520.10 基本正常

　　住房自有率（%）61.7330.26 正常

　　結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比4.7310.08 異常

　　換手率（%）8.1320.19 基本正常

　　普通商品住房供應(yīng)面積占比（%）82.6030.11 正常

　　綜合評(píng)價(jià)2.41健康

　　（注：部分?jǐn)?shù)據(jù)為在統(tǒng)計(jì)局1-11月數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的預(yù)測(cè)值）

　　小結(jié)：2012年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)市場(chǎng)健康測(cè)度值為2.41，為近五年來首次全年健康度評(píng)測(cè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康區(qū)間

　　根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2012年我市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為2.41，比2011年健康度提高了0.11點(diǎn)，健康度在上半年及全年連續(xù)兩次評(píng)測(cè)中均進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康區(qū)間。從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值8個(gè)，異常指標(biāo)2個(gè)，基本正常指標(biāo)4個(gè)，與2011年相比正常指標(biāo)增加一個(gè)，異常指標(biāo)減少一個(gè)，基本正常指標(biāo)持平，健康度提升，并進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康狀態(tài)。

　　具體來看，2012年我市僅商品房供銷比、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比兩指標(biāo)出現(xiàn)異常，而月供與家庭月收入之比、商品房新開工面積與施工面積之比、二次以上置業(yè)者比例、換手率等四指標(biāo)基本正常，其余指標(biāo)均為正常狀態(tài)。結(jié)合市場(chǎng)情況來看，上述指標(biāo)的異常及基本正常均與當(dāng)前的市場(chǎng)行情有關(guān)。在以限購(gòu)、限貸為主要手段的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控下，投資、投機(jī)性住房需求逐步被擠出，自住需求逐步成為主流；房?jī)r(jià)快速上漲得到抑制，但持幣待購(gòu)等觀望情緒也有一定的滋長(zhǎng)，這都使得當(dāng)前我市的商品房、二手房成交量同比出現(xiàn)了一定下滑；同時(shí)由于慣性作用，商品房供應(yīng)量仍在持續(xù)增加，商品房待售開始攀升，最終使得供銷差距拉大，供銷比進(jìn)入異常區(qū)間。房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比指標(biāo)出現(xiàn)異常，是由于二手房市場(chǎng)發(fā)展一直較為緩慢，且在近期核稅政策調(diào)整，交易成本提高，加之首付也較高等，成交量降幅比商品房市場(chǎng)更為明顯，最終使得該指標(biāo)出現(xiàn)異常。