TOPIC6 診斷篇 樓市起伏 不失亮點

　　當下，處在樓市調控漩渦中的長沙樓市，起落沉浮成為了各方最為關注的熱點。在今年樓市由冷轉熱的表象下，隱藏著怎樣的奮力掙扎，又演繹著多少的逆襲亮點，《長沙樓市》在此權威發布2012年度長沙樓市城房指數、景氣指數、市場健康度，全方位記錄樓市發展軌跡。

　　Part 1 城房指數

　　根據我市商品住宅成交價格指數分析模型，至2012年12月底，我市商品住宅成交價格指數為253.58點，較年初增長0.98點，今年指數月均增長0.08點，整體呈現平穩略升的態勢。從具體單月指標來看，1月指數降幅較大，2月、5月、9月、12月有小幅回落，其余月份基本小幅增長。

　　從面積子市場指數來看，至2012年12月底，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市場價格指數較年初上升，月均分別增長1.18點、0.40點、1.06點；90-120m2、120-144m2子市場價格指數較年初下降，月均分別減少0.15點、0.27點。

　　從板塊子市場指數來看，至2012年12月底，東城板塊、新南城板塊、河西板塊、中心板塊子市場價格指數較年初上升，月均分別增長2.39點、0.70點、0.57點、2.10點；北城板塊子市場價格指數月均減少0.91點。

　　小結：2012年長沙內六區城房指數小幅上漲，整體走勢平穩

　　1-12月商品住宅價格指數累計增長0.98點，至2012年12月底指數為253.58點，月均增長0.08點，今年指數整體呈現平穩略升的態勢。分面積段來看，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市場價格指數上升；分板塊來看，除北城板塊下降，其余板塊子市場價格指數上升。

　　Part 2 景氣指數

　　小結：2012年長沙內六區市場景氣指數先抑后揚，下半年穩定在高景氣位運行

　　依據我市房地產市場景氣指數分析模型，2012年上半年長沙房地產市場景氣指數延續2011年年末的慘淡之勢，低位開局，并且呈明顯回落趨勢，爾后景氣指數開始逐步回升，下半年市場景氣基本在100點以上的高景氣位運行，整個市場情況保持基本穩定。從單月指數來看，1、3、4、5、7月景氣指數均處在低景氣空間；1月份景氣指數環比下降后，2月份市場景氣度繼續大幅度降溫，降至全年的最低點93.88，跌入不景氣空間，市場表現十分冷清。3月份市場有所好轉，但4、5月份市場回溫不明顯，6月份市場需求開始釋放，景氣度上升明顯，指數上漲至101.77點。進入下半年，市場景氣指數延續漲勢，保持在高景氣位，并且在年末的11月份上漲至103.24，創下近一年來的最高值，12月份則為102.06點，年末市場回暖局面比較明顯。

　　分季度來看，一季度市場調控異常嚴格，去年年尾市場不景氣慣性比較大，市場景氣度一度跌入谷底。第二季度，受多種因素刺激影響，開發商“以價換量”等多種促銷、房價止漲、多地銀行信貸政策出現調整等，市場景氣指數開始緩慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房貸利率、鼓勵剛需等利好，帶來市場成交的一波小回升。三季度市場情況繼續好轉，景氣指數繼續逐步回升，并且比較穩定，雖“金九銀十”市場表現沒有往年火爆，但市場景氣度還是比較穩定，而到了年末，土地市場成交火熱，市場剛需釋放，開發商推盤加速，市場信心高漲，市場暖冬跡象比較明顯，景氣指數則是一路回升至今年的最高值，實現了完美收官。預計2013年內六區房地產市場景氣指數將繼續保持穩定態勢，高景氣運行的機率比較大。

　　Part 3 樓市健康度

　　2012年長沙樓市健康度加權評價

　　價格健康度指標房價收入比6.20 30.22 正常

　　房價增長率與CPI增長率之比1.6030.21 正常

　　房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.2830.22 正常

　　月供與家庭月收入之比（%）38.7120.15 基本正常

　　規模健康度指標房地產開發投資額與全社會固定資產投資額之比（%）24.8230.19 正常

　　房地產開發投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比0.8830.22 正常

　　商品房新開工面積與施工面積之比（%）25.4820.16 基本正常

　　供需健康度指標商品房供銷比1.3210.07 異常

　　待售率（%）11.0130.25 正常

　　二次以上置業者購房比例（%）11.6520.10 基本正常

　　住房自有率（%）61.7330.26 正常

　　結構健康度指標房產一、二級市場成交面積比4.7310.08 異常

　　換手率（%）8.1320.19 基本正常

　　普通商品住房供應面積占比（%）82.6030.11 正常

　　綜合評價2.41健康

　　（注：部分數據為在統計局1-11月數據基礎上的預測值）

　　小結：2012年長沙內六區市場健康測度值為2.41，為近五年來首次全年健康度評測進入標準健康區間

　　根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2012年我市（內六區）房地產市場健康測度綜合得分為2.41，比2011年健康度提高了0.11點，健康度在上半年及全年連續兩次評測中均進入標準健康區間。從各指標值來看，正常指標值8個，異常指標2個，基本正常指標4個，與2011年相比正常指標增加一個，異常指標減少一個，基本正常指標持平，健康度提升，并進入標準健康狀態。

　　具體來看，2012年我市僅商品房供銷比、房產一、二級市場成交面積比兩指標出現異常，而月供與家庭月收入之比、商品房新開工面積與施工面積之比、二次以上置業者比例、換手率等四指標基本正常，其余指標均為正常狀態。結合市場情況來看，上述指標的異常及基本正常均與當前的市場行情有關。在以限購、限貸為主要手段的房地產市場宏觀調控下，投資、投機性住房需求逐步被擠出，自住需求逐步成為主流；房價快速上漲得到抑制，但持幣待購等觀望情緒也有一定的滋長，這都使得當前我市的商品房、二手房成交量同比出現了一定下滑；同時由于慣性作用，商品房供應量仍在持續增加，商品房待售開始攀升，最終使得供銷差距拉大，供銷比進入異常區間。房產一、二級市場成交面積比指標出現異常，是由于二手房市場發展一直較為緩慢，且在近期核稅政策調整，交易成本提高，加之首付也較高等，成交量降幅比商品房市場更為明顯，最終使得該指標出現異常。