TOPIC7 預測篇 “穩”字當先 勻速發展

　　變化莫測的2012年長沙樓市完美收官，2013年長沙樓市走向如何？在調控政策持續緊盯的市場環境下，在十八大經濟穩定運行的引領下，2013年長沙樓市將以穩定為基調，勻速發展。展望2013，房地產行業擴容空間仍然存在，長沙經濟大跨越發展的同時，必定帶領房地產行業積極向上。 

　　Part 1  2013年市場走勢預測與分析

　　2012年，是房地產市場宏觀調控成果的鞏固年，調控方向未變，調控力度堅定，但調控仍進行適度的微調，有保有壓。市場對政策依然敏感，從年初的寒冬，自3月來初見起色，到第四季度的強勢回暖。在略帶“驚喜”的翹尾行情下，長沙樓市款款邁入了2013年。作為全面貫徹落實十八大精神的開局之年，實施“十二五”規劃承前啟后的關鍵一年，全面建成小康社會奠定堅實基礎的重要一年，2013年的房地產市場又該有著怎樣的一段特殊里程？基于未來可預見的新形勢、新機遇，綜合2012年宏觀經濟、調控政策、房地產市場運行情況，對長沙房地產市場走勢做出八大判斷。

　　一、既有調控政策繼續執行，但不排除從嚴政策出臺

　　當前房地產市場調控政策效應呈現出了減弱之勢，房地產市場回暖已逐步坐實。2013年是新一屆政府開局之年，對于房地產業的發展來說，保持政策的穩定與持續至關重要。2012年底召開的中央經濟工作會議明確指出繼續堅持房地產調控政策不動搖，這已為2013年房地產市場政策走向奠定了基調，限購限貸政策本質上不會有松動，抑制投資投機和保護合理自住需求仍為主要方向。但會議同時指明繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，預計在利率、存款準備金上會有適當調整。同時，結合2012年房產稅改革經驗總結、國務院督查房地產調控落實情況、個人住房信息聯網等大舉措，房地產市場長效機制預計將進一步完善，極有可能適時擴大房產稅試點范圍。總體上，政策仍將以穩為主，但并不排除市場出現一定程度反彈時，從嚴從緊樓市新政的出臺。

　　二、土地市場有望走出低谷，火爆局面預計難以顯現

　　與購房者買房意愿日趨積極，市場成交量持續增加的情況相反，2012年長沙土地市場總體上顯得有點冷清，全年全市土地招拍掛出讓1817.72萬m2，成交面積1755.77萬m2。但沉寂之中不乏激進的插曲，在經歷了前三季度的平淡之后，第四季度全國部分城市呈現了“供需兩旺”的行情，長沙土地市場在10月份稍稍爆發，迎來了年度內供應面積及成交面積的高峰值。隨著市場銷售行情的好轉，開發企業資金壓力得到了有效緩解，土地儲備需求明顯增加，預計2013年長沙土地市場將逐步走出成交低迷的局面。但這個回暖的步調將會是緩慢與溫和的，鑒于年底土地市場的異常逆轉，國土資源部繼續加大土地市場的監管，并推行不定期公開部分房地產企業購地及部分住宅大宗地項目出讓情況，加強跟蹤監管。預計2013年地方政府將積極穩妥的推出土地，保持土地市場的供需平衡，因此長沙土地市場出現火爆局面的可能性很小。

　　三、房地產投資開工穩步回升，但回升幅度有限 

　　2012年長沙房地產開發投資同比增速逐步放緩，新開工面積呈現負增長，受市場銷售不理想、銀行貸款又艱難、資金壓力難緩解等影響，大部分的房企開發投資熱情降低，有部分項目甚至不得不放緩開工速度、推遲開工時間等。2012年底市場的走量高升，為2013年的市場帶來了利好，房企資金狀況預計會進一步好轉，為開發投資規模的擴大創造了條件，新開工項目會有所增加，有望扭轉新開工面積負增長的局面。但考慮到當前市場政策環境并未發生變化、庫存壓力依然很大，而剛性需求又得到了一定程度的消化，基于理性的市場分析與判斷，開發企業大規模的擴大投資、加快開工速度的可能性較小，預計2013年全市完成房地產開發投資將達到1100億元左右，新開工面積約2000萬m2，投資、開工增速主要以穩為主，不會十分突出。

　　四、市場供需基本平衡，庫存有望進一步消化

　　2012年長沙新建商品房累計批準預售1907.14萬m2，同比減少5.25%，市場總體供給仍然比較充足。全年全市新建商品房成交備案面積1438.09萬m2，同比減少19.95%，隨著剛需和改善性需求的逐步入市，成交量逐步回暖，全年同比在逐步縮小。2013年預計會延續這個趨勢溫和上行，市場上供需保持基本平衡。在供給上，受市場成交量上升、房地產開發規模有望擴大等因素影響，新增批準預售有望止跌回升，房企推盤力度或有所加大，預計全年全市新建商品房批準預售保持在2000萬m2上下。在需求上，政策向剛需傾斜的基調未變，剛需是我市市場消費的主力未變，受2012年市場成交上升的影響，消費者對市場預期發生改變，2013年剛需與改善性需求仍會繼續發力，同時隨著經適房上市交易，二手房市場行情或有所好轉。預計全市全年新建商品房成交備案約1600萬m2，二手房成交將接近400萬m2。值得注意的是，2010年以來，我市內六區新建商品房庫存面積為 1369.58萬m2，其中住宅916.63萬m2，占比66.93%，市場庫存壓力依然較大，2013年成交量的上揚，將加速市場上的庫存消化。

　　五、房價上漲壓力依然存在，但房價收入比維持理性

　　從宏觀上看，十八大確立了到2020年實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，未來收入增長預期明顯加強，與城鄉居民人均收入正相關的房價也對應了上漲預期。從微觀上看，近年來長沙房價在全國省會城市排名相對靠后，房價仍處于低洼地段，又加上城鄉一體化推進、長株潭融城等因素影響，市場有效需求大幅增加，未來房價仍面臨著上漲壓力。但長沙房價收入比居于全國省會城市排名后位，2011年、2012年房價收入比分別為6.79、6.20，均處于理性區間。同時為保持政策的連續性，穩定調控成果，中央預計會加大對房價的監管力度，防止房價的反彈。因此，長沙房價收入比仍可維持在理性區間，總體上保持基本穩定。

　　六、城鎮化提升新高度，地產發展重質量與布局

　　2013年中央經濟工作會議明確提出，城鎮化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮化質量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發展。推進城鎮化無疑是房地產發展的重大利好，但發展核心放在“質量”上對房地產業來說折射了新的要求。一方面城鎮化會將更多資源投向郊區和小城鎮，縮小城鄉間的差距，房地產業在布局上預計將進一步向小城鎮挺進，就長沙而言，2013年四區（縣）市房地產業有望快速發展，城鄉一體化示范小城鎮將率先發力。另一方面城鎮化加速房地產業轉型升級與品質提升，復合地產、產業地產、旅游地產等仍會是開發企業轉型探索的方向，綠色建筑、全裝修住宅、精品樓盤、樣板工程等仍會是房地產業產品的追求。根據《2012年度中國綠色地產發展報告》長沙成為2012年中國十大最適合投資綠色建筑的城市，隨著鼓勵政策的逐步落實、人們注重居住品質觀念的提升，長沙樓盤品質預計會更上一層樓。 

　　七、保障性住房建設穩步推進，管理體系進一步完善

　　2012年底全國住房城鄉建設工作會議指出，2013年中央將繼續加大對保障房與配套設施建設的資金支持力度，地級以上城市要把外來務工人員納入住房保障范圍。這意味著保障對象范圍有了進一步擴大，政府對保障性安居工程建設力度加大，因此，預計2013年長沙保障性住房建設力度還將持續加強，保障性住房供給會有所增加。從管理體系來看，國家層面上，2012年國家在引導民間資本投入保障性住房建設、棚戶區改造資金補助、保障房信息公開、公共租賃住房管理等方面出臺政策，《住房保障檔案管理辦法》也將于2013年1月1日起施行。就長沙來說，當前長沙在保障性住房申請、審批、管理等方面已形成了專業體系，2013年1月5日起將施行新的《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》，這些都將提高保障性住房管理的規范性和效率性。

　　八、高鐵新城建設效應逐步顯現，軌道交通繼續發力

　　隨著2012年底京廣高鐵開通、滬昆高鐵建設的推進，長沙高鐵樞紐地位已然奠定。而當前長沙高鐵新城的基礎設施建設已經初具規模，2012年11月底開始掛牌出讓首宗土地，標志著規劃面積18.92平方公里的高鐵新城開發建設正式拉開序幕。預計2013年仍會陸續有土地推出，高鐵新城房地產開發向前邁出步伐。當前長沙地鐵建設正如火如荼進行，2013年10月地鐵2號線預計將正式投入運營，地鐵2號線貫穿長沙東西，與高鐵站實現了“零換乘”，地鐵1號線項目建設繼續推進，地鐵3、4號線將開工，高鐵與軌道交通的綜合效應預計會越來越顯現，不僅能夠有效的拉動長沙本地居民對軌道交通沿線樓盤的熱衷，其所帶動的北京、廣州、深圳等外地來長置業熱潮或有所涌動。

　　Part2 2013年新盤推薦

　　預測排行榜

　　依據長沙市房產研究中心調查問卷及0731房產網網上調查數據，充分參考各方評價和意見，推薦2013年長沙樓市最值得期待的品牌樓盤。

　　2013年長沙樓市最值得期待品牌樓盤

　　（排名不分先后）

　　項目名稱開發商所在區

　　榮盛 · 花語馨苑湖南榮盛房地產開發有限公司岳麓區

　　紫華郡湖南建良置業有限公司長沙縣

　　中南紅 · 領邦紅星實業集團有限公司雨花區

　　湘騰琴島長沙泰恒置業有限公司岳麓區

　　騎龍大街湖南正湘置業有限公司岳麓區

　　南山 · 雍江匯長沙南山新城房地產有限公司岳麓區

　　乾源國際廣場湖南雙盈房地產開發有限公司望城區

　　和泓 · 梅溪四季湖南和泓房地產開發有限公司岳麓區

　　入榜剖析：

　　岳麓區優質新盤獨領風騷，占據大半江山

　　從2013年長沙樓市值得期待樓盤榜單來看，岳麓區∶長沙縣∶雨花區∶望城區=5∶1∶1∶1，岳麓區一鼓作氣，優質新盤扎堆上市，占據榜單5席，雨花區、望城區、長沙縣齊頭并進，分列榜單一席，其他區縣遺憾未上榜。榜單上所示樓盤種類豐富，有城市綜合體，也有高檔住宅小區，細看榜單，岳麓區的五個項目榮盛·花語馨苑、湘騰琴島、騎龍大街、南山·雍江匯、和泓·梅溪四季都是宜居型的優質新盤，配套齊全，環境優美，價格適中的特性符合市場主流需求，因此備受期待。

　　2013誰最值得期待？花落高性價比居家盤

　　2012年，可稱為“剛需年”，剛需族撐起了樓市半邊天，“剛需”二字也成為2012年樓市最熱詞。誰能喚醒剛需，誰就能贏得市場！2013年，在樓市維穩的氛圍下，剛需盤持續入市乃眾望所歸。榮盛·花語馨苑旨為市民呈現一個溫馨、時尚、浪漫的精品社區，項目業態豐富，配套齊全，盡享城市舒適生活；紫華郡地處空港城板塊核心，區位潛力無窮；中南紅·領邦地處省政府版塊、植物園板塊、紅星商圈絕對中心位置，更以歐式園林為賣點，最大可能的拓寬居住尺度，還原居住本質；湘騰琴島項目戶型設計方正、通透、贈送率高，環境優美，綠化率高，實為剛需者的居家首選；南山·雍江匯東望湘江與瀏陽河交匯美景，隔河相望兩館一廳，在近享濱江新城CBD核心商業便利的同時，還能獨享私人生活的靜謐和安寧；乾源國際廣場作為望城區唯一的國際高端城市綜合體，地位可享而知，如此大體量城市綜合體的入駐也將引領望城區走向新紀元。和泓·梅溪四季地處炙手可熱的梅溪湖國際新城核心，區域優勢不言可喻，項目獨攬百年長郡、岳麓區實驗小學，穩踞2號線地鐵口，私藏24萬平米梅嶺公園，諸多絕版配套資源讓項目愈發耀眼。

　　Part 3  2013樓市建議

　　十八大的順利召開給房地產市場傳遞出了不一樣的聲音和信心，全新的開局，全新的2013年長沙樓市，我們該如何把控，這里對2013年長沙樓市的發展給出政策環境、產業發展、市場運營、置業選擇四個方面的建議。

　　政策環境

　　從2010年樓市調控，尤其是商品房限購措施實施以來，長沙房地產市場中部分投資投機性需求得到了很好的抑制。然而，僅依賴限購的行政調控手段還不能完全保證房地產持續健康發展，這一輪房地產調控的成果還不穩定，在抑制了投資、投機需求之外，市場的需求仍然很強烈，房價上漲的壓力依然存在，地方政府放松調控的意愿也比較強烈。因此，需要科學實施比較成熟的長效機制來補充和替代目前非常規的調控手段。

　　2011年，上海、重慶等地已經開始了房產稅的征收試點，取得了一定的成效和經驗。當前，大范圍開征房產稅的風聲越來越緊，各地緊鑼密鼓安排房產稅征收試點的消息不脛而走，房產稅擴圍已經呼之欲出。有官員就明確表示：目前擴大房產稅試點范圍的改革方向應該已經被鎖定，下一步必然擴征的方向也是明確的，只等高層時間表；同時，房產稅稅率和起征點允許各地間存在差異。不過，若房產稅征收試點要全面展開，需要考慮和解決的問題還有很多，困難還很大。就長沙房地產市場來說，我們認為全面征收房產稅的條件還不是非常成熟，建議基本維持目前的調控格局和強度，限購政策還可以繼續執行一段時間，待房產稅征收條件成熟再適時調整。

　　結合長沙房地產市場發展的實際，建議長沙推行房產稅的最佳時機預計是在兩至三年之后，原因在于人們對于房產稅的了解程度逐漸提高，心理接受程度漸漸增強；另外，隨著長沙市房地產市場不斷發展完善，房價評估制度和個人財產登記制度以及個人住房信息系統的完善，產權逐漸明晰，房價呈現穩定上升的趨勢，人們的房屋需求量得到滿足，這時推出最合適。同時，建議開征房產稅時先鎖定經營性房屋，然后再逐步覆蓋增量房屋和存量房屋，并且區分高檔住宅與普通住宅，實行分步分類策略。

　　產業發展

　　多元化發展

　　在住宅市場長期遭受調控的背景下，當前房地產企業都在研究未來的出路，一些品牌的房地產企業率先推出產業地產、旅游地產、養老地產、商業地產等細分領域地產，不失為一種發展道路，房地產業多元化轉型已經成為了共識。

　　房地產的轉型，一方面是適應產業結構轉型，另一方面是適應政府思維轉變。目前，國內知名的房地產企業，沒有涉足非住宅類房地產開發的，已經屈指可數了。因此，在業態發展上，建議改變目前單一產品結構類型，從政策上鼓勵旅游地產、養老地產、文化地產、體育地產、休閑地產、工業地產、物流地產、商業綜合體等多元化發展。但是，在涉足非住宅類房地產開發過程中，要不斷學習最新的開發理念和商業模式，打造符合房地產轉型要求的復合型運營團隊，整合資源、拓寬融資渠道等，從而最大限度的規模經營風險。

　　綠色轉型

　　在房地產持續調控背景下，審時度勢成為房地產行業可持續發展的必然選擇。十八大報告中生態文明首次被提到國家總體布局的高度來闡述，這對房地產業綠色發展、循環發展、低碳發展指明了未來的轉型方向。其實，在這之前國家已經在綠色建筑、建筑節能方面做出了一些宏觀政策上的引導，出臺了一系列的規范文件，今年4月份財政部聯合住建部共同出臺了《關于加快我國綠色建筑發展的實施意見》，其中就綠色建筑的發展提出了鼓勵補貼政策和措施。如今，這一論斷正好為仍在蹣跚前行的綠色建筑、綠色地產的發展帶來了新的機遇。

　　房地產綠色轉型大勢所趨，因此廣大的房地產開發商們應該認清這一點，盡快的做好綠色轉型的準備，在目前建筑節能、精裝修、住宅產業化等基礎上不斷提升和拓展，搶得轉型先機。雖然綠色建筑回報率有目共睹，然而，開發運營成本與難度也是相當大。如何踐行綠色地產開發成為了擺在房企面前最實際的問題，從綠色建筑的設計、采購、施工、營銷到運營標識，都需要逐步摸索、規范、遵循統一的標準，同時，還需要整合一套完整成熟的產業鏈作為支撐。目前，在綠色地產轉型道路上先行一步的萬科形成了自身特色的產業化之路值得借鑒。建議對建筑節能、綠色建筑、低碳建筑、可再生能源建筑應用、住宅產業化等項目，實行政策引導、稅收優惠或經濟獎勵，并建立健全相應的技術標準和規范體系，使項目在設計、施工、驗收和使用等各環節能夠有據可查。

　　市場運營

　　在住宅市場受“限”的當下，商業地產一片飄紅，從長遠來看，商業地產將成為下一個亮點已成為業內共識。其中，城市綜合體便是商業地產快速發展的產物之一。城市綜合體這種業態在今年格外受到關注和熱捧。這種背景下更加要求企業在打造城市綜合體的時候有獨特的定位、有獨樹一幟的風格。城市綜合體不止是對一些局部的商業和功能要求的一種平衡，它對業主的利益、成敗及投資回報上也會有非常大的影響，對整個城市的形象及經濟發展也會起到非常大的作用。

　　城市綜合體運營需要具備的條件。首先是交通，基本它都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網絡聚集點，只有這樣它才具備人氣，人流才會源源不斷。第二是消費力，包括核心消費能力和交通輻射半徑在半小時商圈內的人群，至少需要具備30萬人口的基數，而二線城市綜合體的輻射范圍要比一線城市更廣。

　　城市綜合體的最終成功與否，取決于后期的運營理念、策略、模式等。由于城市綜合體開發體量大、業態多樣、投資巨大、收益豐厚，因此所開發物業的產權的運營模式顯得尤為重要。目前，主要有兩類運營模式，一類是以出租持有經營為主，這類模式適合資金鏈穩定的開發商，有足夠資金投資并能夠承受較長的資金回籠期。一般采用這種模式經營的城市綜合體往往位于城市核心區域，擁有較高的商業價值，開發商一般會采用長期持有的方式經營，以期獲得商業價值的逐步遞增。第二類是出售部分商業、住宅物業和出租持有經營相互結合，這種模式通過產品出售一般能夠基本收回投資，便于再次投資，而且還能通過持有物業獲得長期的利潤。

　　置業選擇

　　投資城市綜合體

　　城市綜合體的大量出現，讓很多投資者迷失了方向。當大量城市綜合體蜂擁出現之時，城市綜合體中的商鋪、公寓、寫字樓到底該如何選擇也成為大家關注的焦點，謹慎投資之余，還應該注意一些投資要點，需要特別提醒的是投資辦公、商鋪類商業地產，比較和選擇十分重要，比較和選擇不當的話也會有很大的風險。

　　商用公寓：從投資住宅公寓來看，首先需要看項目的區域是否有發展潛力；其次，看項目的交通是否便捷；其三，看項目周邊是否擁有成長中的商業氛圍；第四，看項目是否有高品質酒店進駐。如果一個項目能滿足以上幾點，投資者就可放心進行投資。而處于城市綜合體中的商用公寓，商業氛圍、品質酒店等幾乎不用太多的考慮。相較于普通住宅公寓，投資城市綜合體中的商用公寓投資回報率更高，更容易賺錢，但如果銷售價格透支了未來10年甚至更長時間，就要有所慎重。

　　商鋪：從商業地產的投資規律來看，商業在城市綜合體所占的比重，與社區商業不同，并非越小越好。根據商業面積與服務人群數量之間關系，人均購物面積應保持在1.1—1.2平方米。當然，如果區域收入水平較高，也可以將該比例調高一些。投資者可以參照這個比例來進行選擇投資。不過，可能很多投資者并不好判斷商業面積與服務人群的配比界定。根據經驗來看，以商業項目為圓心，其一公里以內60%的常住人口為有效服務人群，兩公里以內30%的常住人口為有效服務人群，如果超出3公里，有效服務人群可能就只有10%，甚至不到這個數目。因此，要投資城市綜合體中的商業地產，有必要對其周邊三公里范圍內的常住人口數量進行考察。要考察周邊的配套情況、交通優勢、區域格局、產業分布情況是否與之相適應，并考察周邊人口分布情況，收入情況，初步判斷此區域是否具備發展前景。當然，在這個判斷過程當中，市政規劃對城市綜合體商鋪的影響就顯得尤為重要。

　　寫字樓：決定寫字樓升值的要素，第一是看整個城市規劃。順著規劃，選擇在城市主要動線周邊的寫字樓是最好的。第二是交通區域配套和成熟度。選擇投資在發展已經相當成熟的地方，價值完全不同。第三是項目規模，硬件設施水平和自身配套，尤其是商務配套要十分齊全、有品位。第四是開發商的實力和品牌影響力，企業的品牌和實力不同，開發的寫字樓產品的檔次、品質和品位都不同，可以滿足不同級別客戶的需求，因此在選擇投資寫字樓檔次的時候要充分考慮，揣摩一下相應級別寫字樓未來租賃的供求關系這是非常重要，選擇同級別當中性價比更高的自然會好一些。第五是物業管理水平和公司的影響力。物業管理管的好對這個寫字樓肯定有相應的增值。第六是特別關注性價比和綜合競爭力，進行綜合的考量和比較，選擇優勢明顯的物業進行投資。

　　購房時機

　　從全國樓市來看，在房價連續5個月上漲的市場背景下，政策層面出現微妙變化，一方面多地在沒有實質性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實現刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現出“明緊暗松”的市場特征；另一方面，從調控政策執行的力度及市場表現來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價時機進行購房，而不是持續觀望。

　　2013年長沙樓市房價將繼續保持價格穩定的態勢，高性價比房不會大漲。從成交量趨勢來看，由于“微調”政策的繼續，為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，當下仍是自住型購房者最佳購房窗口時機，在這一階段，剛需購房者將繼續支撐整個房地產市場的成交。