| 城鄉一體化背景下長沙市小城鎮房地產業發展研究 |
引言 黨的十八大指出我們要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，并明確了推進我國經濟結構戰略性調整，重點之一是推進城鎮化。隨后的中央經濟工作會議更是明確指出城鎮化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，未來要圍繞提高城鎮化質量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發展。城鎮化發展能夠有效促進城鄉一體化，改變城鄉二元結構，表現在房地產業上，則是改善城鄉居民的居住條件，創造更好的人居生活。城鄉一體化發展過程中，小城鎮房地產業的發展起到十分關鍵的作用。它對拉動城鎮相關產業發展、改善基礎設施建設、增加就業機會、促進地區經濟增長、維護社會穩定等都有著重要的現實意義。 一、長沙市小城鎮房地產業發展現狀 �。ㄒ唬┏青l一體化建設現狀 1、城鎮化速度加快 2012年長沙跨入中國最具競爭力“十強”城市、全球城市競爭力提升速度最快的“十快”城市。在這個跨越式的發展背后，長沙城鄉一體化建設功不可沒。自2009年開始，長沙便以先著眼于村鎮建設，建設示范點，以鎮帶村，統籌發展等建設思路，走出了一條符合資源節約、環境友好、獨具長沙特色的城鄉一體化道路。 圖1 2002-2011年長沙市城鎮化率情況 從長沙城鎮化率情況來看，近十年來，城鎮化率呈上升趨勢，上升速度十分快，十年上升了22.29個百分點，至2011年長沙城鎮化率已經達到了68.49%的水平。根據Northam關于城鎮化呈“S”型曲線發展理論，城鎮化可分為從起步—高速發展—高位趨緩的3個階段，當城鎮化水平達到10%表明城鎮化進程開始啟動，城鎮化水平達到30%以上城鎮化加速發展，達到70%以上后處于穩定發展期，由于需要保留一定的農村居民，城鎮化水平必定有一個上限。根據長沙“十二五”規劃到2015年城鎮化率預期達到70%，因此，2015年后長沙城鎮化發展逐步進入第3個階段，城鎮化率繼續上升，但速度有所放緩。 從長沙縣鎮情況來看，2011年底，長沙有113個鄉鎮，內五區（不含望城區）有鄉鎮14個，四區縣（市）有鄉鎮99個，其中建制鎮76個，鄉23個。四區縣（市）村鎮建成區面積達364.9平方公里，總人口達417.34萬人，其中城鎮人口199.56萬人，城鎮化水平達47.8%。目前，長沙已初步形成中心城市—中等城市—中心鎮—一般鎮的城鎮體系。 2、城鄉差距逐步縮小 長沙城鄉一體化進程的推進直接拉動了長沙區域經濟的發展，尤其是被喻為長沙“四小龍”的長沙縣、望城區、瀏陽市、寧鄉縣的經濟發展。在2007-2011年五年間，它們的生產總值占長沙市的比重越來越高，發展速度高于長沙市的總體水平。同時，它們在全國的發展地位也不斷提升，2001年，長沙縣率先跨入全國百強縣（市）行列；2006年，瀏陽市以第92位的成績首次登上百強榜；2008年，寧鄉縣以第97位的成績登上百強榜；2009年，望城排名百強榜第99位。長沙也因此成為全國唯一全部縣（市）挺進“百強”的省會城市。 圖2 2007-2011年長沙市及四區縣（市）地區生產總值增長速度 從人均可支配收入增長速度來看（圖3），自2004年開始農村人均可支配收入增長速度高于城市人均可支配收入增長速度，尤其是自2007年后增長速度的差距有所拉大。這意味著若一直保持著農村人均可支配收入增長速度高于城市，那么城鄉之間的收入差距將越來越小。 圖3 2002-2011年長沙城鄉居民人均可支配收入增長速度 經濟發展的同時，長沙的城鄉差距也在逐步的縮小。從城鄉收入比上來看，2007年以來長沙全市及四區縣（市）城鄉收入比逐步縮小，四區縣（市）城鄉收入比差距小于全市差距。就2011年數據來看，長沙縣城鄉收入比差距最小，為1.69，其次為望城區、瀏陽市、寧鄉縣（表1所示）。 表1 2007-2011年長沙全市及四區縣（市）城鄉居民人均可支配收入情況 （單位：元） 年份2007年2008年2009年2010年2011年 長沙市城市1615318282202382281426451 農村6339763289861064012717 城鄉收入比2.552.402.252.142.08 望城區城市1339016867188242129424355 農村61547440——1057413723 城鄉收入比2.182.27——2.011.77 長沙縣城市1583416887185752109924118 農村6520788593401117914237 城鄉收入比2.432.141.991.891.69 瀏陽市城市1412816877187702125824236 農村6348770690171074712907 城鄉收入比2.232.192.081.981.88 寧鄉縣城市1218714879166791869021093 農村547965947781922711003 城鄉收入比2.222.262.142.031.92 注：數據來源于長沙市國民經濟和社會發展統計公報以及四區縣（市）國民經濟和社會發展統計公報。 3、示范村鎮建設成就顯著 一直以來，長沙堅持通過鎮村示范來有步驟、有節奏的推進城鄉一體化的發展思路。當前長沙的村鎮建設總體上還處于發展階段，通過先建設示范點，摸索路徑，總結經驗來統籌城鄉發展。自2010年4月長沙市召開推進城鄉一體化發展示范鎮村工作會議，開展了村鎮示范點的布局和建設，當前已在全市各區縣(市)、先導區、高新區、經開區的10個鄉鎮、21個村開展了“以鎮帶村示范、統籌城鄉發展”活動，全市建立部門聯動機制，整合規劃、建設、交通、水利、林業、城管、環保等部門的建設資金計劃，按照統一部署，實現了優先發展，當前已經打造了一批高質量、高品位的示范鎮村。同時，長沙借助大河西先導區發展之機，推進統籌城鄉樣板區建設，以靖港、丁字、喬口、銅官沿江四鎮為重點推進了望城省級小城鎮示范區和省級示范鎮建設。 在示范點建設中，長沙不僅注重打造經濟強鎮，還結合“兩型”理念，注重生態建鎮，強調綠色、低碳、環保理念。在2011年國家環保部公布的“全國環境優美鄉鎮”和“國家級生態村”名單中，長沙市分別有10個鄉鎮和11個村名列其中。 4、政策支持力度增大 從國家層面來看，城鄉一體化的推進與三農問題、新農村建設息息相關，加快推進城鄉一體化是我國發展的重要方向。早在黨的十五屆三中全會便指出“發展小城鎮，是帶動農村經濟和社會發展的一個大戰略”。2000年出臺了《中共中央、國務院關于促進小城鎮健康發展的若干意見》，對發展小城鎮建設提出了新的要求。2010年中央一號文件《中共中央、國務院關于加大統籌城鄉發展力度，進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》中指出要協調推進工業化、城鎮化和農業現代化，努力形成城鄉經濟社會發展一體化新格局。在國家“十二五”規劃中提出建立健全城鄉發展一體化制度，并要逐步建立城鄉統一的建設用地市場。在黨的十八大會議上指出必須毫不放松抓好“三農”工作，推動城鄉一體化發展。隨后的中央經濟工作會議強調要積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量。 從湖南省層面來看，積極響應中央關于推動城鄉一體化的舉措，2006年出臺了《關于加快小城鎮建設統籌城鄉協調發展的意見》，穩步推進農村小城鎮綜合改革試點。在2010年湖南省九屆十中全會上，湖南省首次提出以“推進新型工業化、農業現代化、新型城鎮化、信息化，建設資源節約型、環境友好型社會”為主要內容的“四化兩型”發展戰略，將新型城鎮化作為經濟結構調整的戰略重點和破除城鄉二元結構的根本途徑。2012年出臺了《關于加快新型城鎮化推進城鄉一體化的意見》，隨后制定了《湖南省推進新型城鎮化實施綱要（2012-2020年）》，進一步加大促進城鄉一體化的政策支持力度。 從長沙市層面來看， 2005年長沙市出臺《關于加快小城鎮建設的意見》，確立了小城鎮建設的指導思想，2009年出臺了《推進城鄉一體化發展工作綱要》，提出了城鄉規劃、基礎設施、產業發展、公共服務、生態環境和管理體制“六個一體化”發展要求，為村鎮發展指明了方向。2012年出臺了《關于加快中心鎮（小城市）建設推進城鄉一體化發展若干意見》，落實了加快小城鎮建設的政策措施。與此同時，在新型城鎮化建設過程，政府十分注重提前規劃，按照“小城鎮-中心村-集居點”的新型空間架構，要求各級規劃部門組織對鎮村規劃進行了全面優化調整。目前，全市鄉鎮規劃已全面完成，村莊規劃覆蓋率達到75%。根據長沙市城鎮化發展戰略要求，未來二十年，長沙市要構筑起具有特色的中心城市-中等城市-一類重點鎮-二類重點鎮-一般鎮的城鎮體系，形成人口向城鎮集中、工業向園區集中、農業向基地集中的發展格局。 �。ǘ┬〕擎偡康禺a業現狀 1、房地產業起步晚發展快 當前長沙小城鎮房地產還處于起步階段。由于基礎設施不完善、政策機制不健全等因素，房地產業發展的基礎相當薄弱，在很長一段時間內，產業呈現無章法的自主建房狀態。隨著城鄉一體化的逐步推進，長沙市逐步加大了對小城鎮建設的投資�！笆晃濉逼陂g，全市小城鎮固定資產投資年均增長25%以上，全市已累計完成小城鎮基礎設施投入約373億元。隨著小城鎮房地產業投資大環境的改善，以及居民對住房需求，尤其是改善住房需求的熱切期盼，小城鎮房地產業迅速發展起來，雖然發展時間要遠遠遲于中心城區，但發展速度十分可觀。從長沙四區縣（市）近幾年來房地產業發展情況即可看出。 表2 長沙四區縣（市）新建商品房市場供銷情況 （單位：萬平方米） 區域2007年2008年2009年2010年2011年 新建商品房批準預售面積 望城區100.64159.54104.09139.95173.89 占全市比例7.85%8.72%7.15%6.56%8.64% 長沙縣248.36257.36225.91287.66377.14 占全市比例19.38%14.07%15.52%13.48%18.74% 瀏陽市59.9558.0447.5558.89127.3 占全市比例4.68%3.17%3.27%2.76%6.32% 寧鄉縣67.58122.9982.2138.51137.07 占全市比例5.27%6.72%5.65%6.49%6.81% 新建商品房銷售備案面積 望城區89.4359.2876.7795.6498.13 占全市比例6.88%6.24%4.47%4.47%5.46% 長沙縣202.04110.86214.63375.09319.94 占全市比例15.54%11.67%12.51%17.52%17.81% 瀏陽市64.5946.9149.3582.2978.84 占全市比例4.97%4.94%2.88%3.84%4.39% 寧鄉縣49.8152.0399.05105.79116.07 占全市比例3.83%5.48%5.77%4.94%6.46% 注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統。 從供給上看，2007-2011年，四區縣（市）在長沙房地產市場供給中所占的比列總體上呈上升趨勢，2011年這四大區域占長沙全市批準預售的40%。隨著市區房地產開發建設的逐漸飽和，房地產市場向周圍郊縣擴張，拉動了郊縣房地產市場供給；從成交上看，四區縣（市）在銷售備案量上都呈上升趨勢，2011年這四大區域占長沙全市銷售備案的34.12%。隨著新型城鎮化的加快，越來越多的郊縣居民自主購置房產，預計未來需求會進一步釋放。 2、成交價格穩中有升 受近年來長沙地區生產總值、人均可支配收入、城鎮化率等社會經濟基本面因素上升的影響，以及縣域房地產市場服務體系逐步完善、供需不斷增加，成交價格呈現上升的趨勢（圖4）�？傮w上看，新建商品住宅備案均價保持了比較平穩的發展，未出現住宅價格暴漲暴跌的情況，說明當前我市縣域小城鎮房地產業發展上相對比較健康。 圖4 2007-2011年長沙四區縣（市）新建商品住宅備案均價 �。ㄗⅲ簲祿䜩碓从陂L沙市房地產市場預警預報動態監測系統。） 3、搭建農村土地流轉交易平臺 2009年長沙農村土地流轉交易中心掛牌成立，成為湖南省第一個農村土地流轉交易中心，實現了農村土地由農民自發交易向在市級土地流轉交易平臺進行集中交易的歷史性突破，也標志著長沙市構建了集體建設用地、農村土地承包經營權、林權三權合一的交易平臺。同時經過考察學習、實地調研、多方交流等，出臺了“一個規則、四個辦法”，基本形成了長沙農村集體土地流轉政策體系，主要包括《長沙市農村土地流轉交易暫行規則》、《長沙市集體建設用地流轉管理暫行辦法》、《長沙市林權流轉管理暫行辦法》、《長沙市農村土地承包經營權流轉管理暫行辦法》、《長沙市農村土地綜合整治試行辦法》，使得農村土地流轉交易更加有據可依。土地流轉交易中心的成立對規范農村土地流轉、有效促成土地成交、幫助農村引進投資等都有重要的作用。 4、產業品質得到有效提升 小城鎮房地產開發正處于起步時期，可充分借鑒城區建設中的寶貴經驗和教訓，避免建設中的彎路。當前我市小城鎮房地產開發中開發企業、開發業態以及產品品質都有了較大的提升，房地產建設城市化特征越來越明顯。在開發企業上，以鄉鎮集資自建、私營小企業開發等為主的房地產粗放開發逐漸減少，大型品牌開發企業的入駐直接提升了小城鎮房地產業的質量；在產品業態上，小城鎮房地產開發越來越多的借助于當前我市新型城鎮化建設、新農村建設的機遇，不再以建房而建房為緣由，而是考慮到房屋周邊的配套，如教育、醫療、商業等等，商業步行街、特色旅游街等開發也增多起來。尤其是結合小城鎮的特色資源發展起來的房地產，如寧鄉灰湯、花明樓等小城鎮充分發揮優勢，大力推進旅游地產的發展；在產品品質上，低碳環保、綠色建筑是城區對粗放開發后總結的深刻經驗，當前，我市小城鎮房地產開發環保理念逐漸滲入，如灰湯鎮、蓮花鎮等十分重視建設中的綠色品質，按照誰建設、誰綠化、隨建設、隨綠化的原則，要求做到建一房、綠一點，修一路、綠一線，建一區、綠一片；同時，小城鎮建設中的大社區、大物業、小高層、電梯房也逐步出現在人們的視野， 一改以前以小社區、無物業、樓梯房等粗放式建設局面。 5、拉動地方經濟功能日益顯現 小城鎮房地產業拉動地方經濟活躍與發展主要體現在兩個方面：一方面，小城鎮房地產業的發展，能極大的帶動城鎮相關產業的發展。伴隨著我市小城鎮房地產業的發展，小城鎮的建筑業、建材業、服務業等快速發展起來，尤其是以工業產業園區為代表的小城鎮，城鎮經濟十分活躍，財政收入明顯增加，生產總值顯著提高。2011年四區縣（市）村鎮實現財政收入40億元，鎮平均財政收入達4000萬元，其中榔黎、暮云、江背、黃花、丁字、星城、永安、文家市、煤炭壩等鄉鎮財政總收入均超過1億元。另一方面，小城鎮房地產的發展亦能加快項目周邊基礎設施建設和完善，提供更多的就業機會，維護小城鎮的穩定發展。長沙小城鎮房地產項目的開發，在很大程度上優化了城鎮生產、生活、設施配套、投資環境。同時，小城鎮房地產開發中，也注重了保障性住房的建設，解決小城鎮住房困難家庭的居住問題。房地產業的發展為農村剩余勞動力提供了就業機會，再加上小城鎮的教育、醫療等多方面配套優于農村，對一部分農民來說很有吸引力，這直接激發了小城鎮房地產的需求，拉動了小城鎮住房消費。目前長沙星沙鎮、星城鎮、青竹湖鎮、暮云鎮等都是房地產業開發形勢較好的城鎮。 二、長沙市小城鎮房地產業發展中存在問題及成因 �。ㄒ唬┩恋刭Y源集約利用程度低 土地資源利用率低，存在浪費現象，是長沙小城鎮房地產發展中存在的突出問題。小城鎮房地產開發中土地零散出讓、土地審批不嚴、擅自改變土地使用類型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小產權房屢禁不止等等，這些都是當前小城鎮房地產開發中土地粗放式利用的表現，近年來還涌現出開發企業利用小城鎮房地產業規劃滯后和制度缺失，到小城鎮大規模圈地，造成土地閑置現象。 探究其原因，目前小城鎮土地出讓機制都還不夠完善，土地大都仍以協議出讓為主，土地招拍掛出讓較少。村鎮政府及居民對土地資源的認識度不夠深刻，在相關部門看來土地出讓能夠顯著增加當前財政收入、增加效益等等，對土地利用規劃、土地合理開發、城鎮未來的發展有所忽略。在居民眼中，土地私有觀念長期存在，“先占先得”助長非法侵占、非法建房。這些都嚴重限制了土地利用效率的提高，直接導致了房地產建設用地的不可持續。 �。ǘ┓康禺a開發投融資困難多 房地產行業是高投資的行業，資金的運作十分關鍵，小城鎮房地產業的發展也不例外。長沙小城鎮房地產市場上房地產資金運作存在的問題環環相扣，直接導致了房地產企業遲遲無法突破資金瓶頸。小城鎮房地產業融資渠道十分有限，銀行支持力度較弱，很多都是采取集資建房的模式，導致了房地產企業投資規模較小，只能開發零散小盤，在運作中資金也得不到有效的周轉和利用，難以發揮資金的集聚作用。投融資的困難使得開發企業不得不轉向于民間借貸，無形中增加了小城鎮房地產市場的風險。 投融資瓶頸難以突破，與小城鎮金融體系十分薄弱息息相關。長沙小城鎮金融組織過于單一，有的小城鎮金融機構十分少，主要是農業銀行、農村信用合作社和郵政儲蓄銀行，可提供的信貸服務產品也少，房地產融資渠道有限，地方政府想要搭建融資平臺，卻無有力的貸款方，融資平臺建設有心無力。 �。ㄈ┓康禺a市場發展程度偏低 長沙小城鎮房地產市場發展起步晚，發展程度遠遠低于城區。在參與主體上，小城鎮房地產在過去的很長一段時間內都是居民自建或是合作開發為主，真正意義上的由房地產開發企業開展房地產綜合開發是近年來才開始發展的；在交易方式上，小城鎮房地產市場隱形交易比較普遍，如舊城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地產市場交易流程辦理相關手續；在供需活躍程度上， 相比于城區的活躍，小城鎮房地產當前還顯的比較疲軟，受長期的自建房思想、家庭收入不穩定等影響，很多潛在需求并未被激發出來，形成了當前的市場狀態。 小城鎮房地產發展程度是由小城鎮經濟發展程度所決定的，當前小城鎮經濟基礎還比較薄弱，居民人均可支配收入還有待提升，住房消費觀念也還未完全改變、房地產市場機制不夠完善等，因此小城房地產市場發展顯得不夠成熟。 �。ㄋ模╅_發建設中社會糾紛較多 小城鎮開發建設中涉及到的利益主體眾多，包括政府、開發企業、購房者、被征地農民，容易產生集體土地流轉糾紛、征地糾紛、銷售糾紛等等，如一些非法占用農民集體土地，擅自擴大建設用地規模，在未辦理預售證情況下進行銷售，沒有開發資質進行房地產開發等等。小城鎮房地產開發中對于外來開發企業，糾紛沖突更是容易產生，糾紛產生后的調解也異常困難。 原因主要在于小城鎮房地產市場監管存在缺失，未形成統一的監管體系。過去小城鎮房地產開發自建自住為主，政府對房地產市場的監管形同虛設，在當前房地產市場快速發展起來，政策法規等都未跟上，嚴重滯后于市場發展，因此在市場監管上存有較多的漏洞。同時，小城鎮在發展中地區保護主義較為明顯，對于外來開發企業有較強的排擠性，與外來開發企業的矛盾糾紛十分容易被激化。 �。ㄎ澹┮巹澋闹贫ê蛯嵤┝Χ热� 長沙十分重視小城鎮發展，要求做好小城鎮建設規劃，但是目前部分小城鎮仍未將房地產單項規劃列入小城鎮規劃編制，或是規劃嚴重滯后于房地產業的發展，使得房地產項目無法做到按規劃有序開發；對于已經制定了規劃的小城鎮，規劃并未落到實處，為了追求短期效益，規劃頻繁變動，不按規劃辦事，房地產項目布局混亂，功能定位不清，重復建設現象比較嚴重。 當前小城鎮政府對房地產業缺乏足夠的認識，尤其是對房地產業發展規劃的重視度不夠，在日常工作審批中，以短期經濟利益為標準來衡量項目，未用長遠的眼光全面考慮項目的利弊，不能與未來發展戰略相擬合，或是在規劃的編制過程中，好高騖遠，不注重小城鎮現有實際情況，使得規劃成為了水中月，可操作性弱。 （六）產業品質有待進一步提高 當前小城鎮房地產快速發展起來，“重數量、輕重量”的發展觀念依然存在。在產品結構上，開發企業摒棄因地制宜原則，加大對住宅的開發投入，產品結構十分單一；在產品設計上，建筑設計水平相對較低，千篇一律的開發設計，沒有彰顯地區特色，地標性建筑缺乏；在物業管理上，由于小區規模小、分布不集中，無法開展物業管理；或是物業收費較低，無法維持物業公司的日常運轉，從而呈現出眾多小區缺乏物業管理的現象。 原因主要在于：小城鎮房地產開發企業資金實力較弱、專業技術人員少、開發經驗不足，主要從事于住宅為主的粗放型開發，對于要求投資大、運營能力強的綜合型地產不敢嘗試。在開發中也極容易忽視房屋質量、設計問題，從而形成了低檔的住宅開發局面。對于開發后小區的管理問題，物業管理對于小城鎮居民來說是新生事物，在觀念上會有所抵觸。鑒于小城鎮的收入水平，要定位于居民能夠接受的物業管理收費標準比較困難，使得物業工作難以開展。 三、長沙市小城鎮房地產發展定位及模式探索 �。ㄒ唬┬〕擎偡康禺a發展分類路徑 當前城市中心城區漸漸飽和，眾多的科學、技術、信息、文化、資金等要素逐步開始向小城鎮轉移，尤其是國家未來大力推進城鎮化，在政策扶持和資金投入上都會向小城鎮傾斜。這為長沙小城鎮房地產業發展提供了良好機遇，但是小城鎮房地產業發展不是一蹴而就的，也不是可以直接搬出城區房地產開發經驗套用，它有自身的特色。長沙小城鎮房地產開發中包括縣城房地產開發、建制鎮房地產開發、鄉村房地產開發三個類別層次，各類別經濟社會發展程度上有著很大的區別，因此，房地產開發要遵循因地制宜，分類開發的原則（如圖5），將長沙縣、瀏陽市、寧鄉縣打造為衛星城，人口規模約30-50萬人；將黃花、暮云、金井等29個重點鎮打造為衛星鎮，人口規模約為3-5萬人，尤其是結合長沙村鎮示范點建設，在建制鎮房地產開發中優先推進10個城鄉一體化示范鎮；推進人口聚集較好的鄉村建設，打造為人口規模約為3000-5000人的中心村，在鄉村房地產開發中優先推進21個示范村，真正貫徹落實國家“小城鎮、大戰略”的發展思路。 圖5 長沙小城鎮房地產發展分類路徑 �。ǘ┓诸惏l展定位選擇 1、縣城房地產發展定位——以衛星城建設為標準，分功能區推進成片開發 長沙三縣（市）與長沙城區距離近，能夠最大限度的承接長沙城區在經濟增長、基礎設施建設、產業轉移等方面的輻射作用，充分發揮區域效應。隨著長沙城區的不斷發展擴大，對三縣（市）的輻射作用也越來越強，這也是近年來三縣（市）發展速度加快的重要原因之一。當下，縣城房地產發展既有眾多的有利條件，但也存在一些問題及面臨一些挑戰。 S（優勢）W（劣勢） 地理位置優越，承接主城區輻射； 經濟發展迅速，社會穩定； 縣城居民收入顯著提高； 招商引資取得良好成就； 房地產發展速度加快�；A設施仍比較薄弱； 舊城拆遷工作推進難度大； 新城建設規劃不統一； 零星開發不成片； 開發產品品質不高。 O（機遇）T（挑戰） 國家大力推進城鎮化； 城區房地產業發展漸漸飽和； 勞動力加快集聚； 住房需求和改善性需求增多。建造成本、物價上升； 房價上漲壓力依然存在； 人居環境標準提升。 圖6 長沙縣城房地產發展SWOT分析 通過對長沙三縣（市）房地產業發展的SWOT分析，可以發現，縣城房地產業要取得可持續的發展，必須以優勢條件為基礎，充分借助機遇，逐步解決房地產開發中存在的問題。根據這些條件，不難看出長沙三縣（市）房地產開發定位可從以下兩方面著手： 一方面結合優勢條件，三縣（市）要牢牢抓住區域輻射力，不斷擴大縣城的建成區規模，積極承接長沙中心城區轉移的產業和勞動力，將縣城打造為經濟基礎厚實、產業體系完備、基礎設施健全、人民安居樂業的長沙城市衛星城，在承接中心城區輻射的同時，也充分輻射周邊的城鎮。另一方面規避劣勢條件，三縣（市）房地產開發建設必然面臨著城區分不同功能區進行建設的格局，因此要充分把握好縣城未來規劃，堅持老城區改造和新城區開發兩條腿走路，房地產開發中老城區抓鞏固提高，新城區抓精品工程。對縣城各功能區要有明確的定位，實現各類資源的集中，充分發揮資源集聚帶來的規模效應。工業園區則致力于開發工業地產，推廣標準廠房；旅游資源集聚區則致力于開發旅游地產，促進旅游業發展；教育資源集聚區則重點開發教育產業地產等等，地產開發中應遵守“統一規劃、統一布局、統一開發”的原則，嚴格控制零星建設，把開發重點從追求速度轉向追求內在品質的提升。 綜上所述，長沙三縣（市）房地產開發應立足于長沙城市衛星城建設，堅持舊城改造和新城開發協調進行，分功能區推進房地產成片開發，不斷提升縣城城市建設和人民居住水平。 2、建制鎮房地產發展定位——以特色資源為突破口，推進房地產綜合開發 隨著經濟社會發展，受鄉鎮基礎設施條件明顯改善、城市房價逐年攀升等因素影響，農村人口呈現快速向建制鎮集中態勢，這為建制鎮房地產業開發集聚了充足的人氣。結合當前長沙建制鎮房地產發展現狀，通過SWOT分析法，分析建制鎮房地產開發的組織內部和外部環境，從而對建制鎮房地產開發做出科學合理的定位（圖6）。 S（優勢）W（劣勢） 農村居民人均可支配收入顯著提升； 建制鎮占有各類特色資源； 人口密度相對較小； 土地、建安成本、房價相對較低。房地產業發展資金瓶頸難突破； 房地產發展程度偏低，建房技術、布局都嚴重落后； 人口相對較分散； 自建房和集資建房為主要開發模式。 O（機遇）T（挑戰） 新型城鎮化的推進； 新農村建設的鋪開； 農村危房改造； 縣城中心鎮的分流�！蔼氶T獨戶”觀念短期難以改變； 自然環境地區差異比較大； 開發秩序相對較混亂。 圖7 長沙建制鎮房地產發展SWOT分析 結合已有的優勢條件，對于自身所擁有的優勢資源，應本著“保護資源，挖掘特色”的原則，充分培育相關產業，加速人口的聚集，利用土地成本、建安成本低的成本優勢吸引外來開發企業入駐，定位于發展衛星鎮、旅游地產、休閑地產、農業生態地產等等。如選取地理位置優越、人口相對集中的建制鎮發展成為衛星鎮，選取旅游資源豐富的建制鎮發展成為特色鎮等等。當前長沙城鄉一體化建設中示范小城鎮在發揮優勢資源潛力，造就了特色鮮明的發展定位。如寧鄉縣灰湯鎮立足于現有天然溫泉資源，樹立了“旅游建鎮、旅游立鎮、旅游強鎮”思想，在2012年啟動了灰湯華天城、金太陽現代農莊、龍熙溫泉等項目工程；長沙縣開慧鎮依托楊開慧紀念館、繆伯英故居等紅色旅游資源，依托現有的竹山、飄峰水庫等自然風光，引進湖南惠潤鄉村酒店有限公司投資了國際露營基地、慧潤會所、慧潤軒及慧潤農舍，形成了鄉村體驗式綜合旅游項目。 規避存在的劣勢條件，自建房在很大程度上阻礙了建制鎮人口的集聚，使得土地利用效率低、人口分散，無法充分提升建制鎮的經濟效益和社會效益�，F代化下，建制鎮的基礎配套設施逐步完善，有很多傳統觀念也在逐步改變，隨著鄉鎮企業的興起，許多當地居民解決了就業問題，對于建造存放柴火、飼養禽獸等的獨門獨戶房屋需求已經顯著下降，反而是進鎮買房需求與日俱增。因此，建制鎮政府要對未來房地產業布局做好規劃，嚴格控制在建制鎮鎮區內居民自建住宅，鼓勵和歡迎房地產開發企業來鎮進行房地產綜合開發。房地產綜合開發既要保留建制鎮原有生態特征，又要有類城市的高樓大廈和商業中心，將建制鎮的建設打造為傳統與現代的最佳結合。 綜上所述，長沙建制鎮房地產開發應以特色資源為突破口，推進彰顯特色的房地產綜合開發，既充分結合特色資源，保護建制鎮原有生態，發展產業地產，又要支持建制鎮房地產開發的現代化，培育住宅產業這一新的經濟增長點。 3、鄉村房地產發展定位——以小康住宅建設為標準，開創集約生態新農村 建設社會主義新農村是目前和未來農村經濟發展的主旋律，但在鄉村，尤其是貧困村，基礎設施建設很不完善，甚至還未實現村村通公路，農民生活依舊貧寒。為推進城鄉一體化和新型城鎮化建設，國家鼓勵“撤鎮并村”，提高鄉村的集聚度，以此節省基礎設施建設成本，提高基礎設施的使用效率。因此，鼓勵農民向中心村集聚是未來的發展趨勢。采用SWOT分析法，對鄉村房地產開發所面臨的優勢、劣勢、機遇與挑戰進行分析，為鄉村房地產發展提供參考（圖7）。 S（優勢）W（劣勢） 自然環境優美，可利用土地廣； 村民收入有了大幅度提高； 村民有改善居住條件的要求。地理位置相對較偏； 居住分散、人口分散； 缺乏統一的指導與規劃。 O（機遇）T（挑戰） 全面建設小康社會； 新農村建設； 農村危房改造； 新型城鎮化。小農意識觀念短期難改變； 政策落實時間較長。 圖8 長沙鄉村房地產發展SWOT分析 從長沙鄉村房地產發展SWOT分析可以看出，房地產開發企業一般會介入與城市相近的村鎮，或是擁有稀缺資源的村鎮。對于一般的鄉村房地產開發企業則不會作為考慮，要打破鄉村“一戶一院”的傳統布局也十分困難。因此鄉村房地產開發很大程度上得依靠政府的扶持，尤其是由村政府組織的建房。政府應提前做好規劃，劃定好片區，走集約化的道路。先是要確定中心村，積極引導村民向中心村集聚，然后再開始組織提高中心村的居住水平和條件，由政府統一制定標準，對建房進行技術指導，將居住區與耕作區區分開來，引導村民在居住區內按照規劃布局集中建造房屋，政府在居住聚集區內建設中心廣場、小型商業中心、配套健身器材、兒童樂園等等設施，鼓勵居民承包商業中心，從而形成“功能齊全、生活便利、村容整潔、鄉風文明”的小康社區。對于擁有資源的特色村，政府要積極挖掘特色村的資源優勢，引進經驗實力強的運營企業來開發；但對于需要保護的歷史文化遺產，要禁止開發，以此為引擎，在周邊建設相關設施，帶動鄉村的產業發展，如結合特色資源發展起來的農家樂等等。 綜上所述，長沙鄉村房地產開發應立足于保護鄉土鄉情，積極引導村民向中心村集聚，集中興建房屋，逐步形成新型農村社區。 �。ㄈ╅_發企業介入模式選擇 明確了各級區域房地產開發應有的基本定位，房地產開發企業要介入小城鎮有多種模式選擇。小城鎮房地產開發貴在企業、政府、村鎮居民三方共贏，既能促進小城鎮建設，又能保障既得利益。模式主要有如下四種： 1、捆綁合作模式 房地產企業在介入小城鎮房地產開發中，取得所需開發土地是重要問題。當前小城鎮中許多土地都是集體所有，需要通過國家征用為國有建設用地，才可實現房地產開發供地。由于小城鎮居民有著“落地生根”的鄉土觀念、又擔心土地被征用后沒有了保障等，土地征用的難度較大。因此，開發企業需要配合當地政府做好征地工作，最有效的方式之一是將房地產開發項目與村鎮居民的利益緊緊捆綁在一起，為被征收居民提供必要的保障，逐漸消除居民對房地產開發的抵觸，變“對沖關系”為“合作關系”，我們稱之為“捆綁合作模式”。該模式主要適用于鄉村房地產業的開發。 房地產開發企業主動參與到小城鎮土地征用工作中去，推進與小城鎮政府的合作，可由村鎮集體代表被征收居民，以土地作為股份與房地產開發企業組建開發公司，簽訂合作開發合同，在合同中約定項目利潤中村鎮集體所占的部分。項目的其他投入、項目的建設與運營都由房地產開發公司進行實施，村鎮集體對房地產開發公司行為有監督的職能。房地產開發中的用人可優先考慮被征收居民，利潤的分成可以以實物形式，也可以貨幣形式。 2、產業切入模式 產業發展是小城鎮發展的核心，房地產開發若能結合小城鎮的產業，能產生更大的經濟效益和社會效益。當前小城鎮建設中“重建設，輕產業”導致的“產業空心化”問題仍然比較突出，毫無特色的產業發展既未取得支持城鎮發展的效應，又埋沒了小城鎮長足發展的機遇。對于此類問題政府有心解決，卻因缺乏資金、缺乏經驗望而止步。房地產開發企業可以小城鎮產業發展為抓手，先輔助政府做好產業規劃與布局，同時也為房地產開發做好前期的可行性研究，再獲取所需土地開發房地產。產業切入模式主要適用于縣城房地產的開發。 圖9 小城鎮房地產開發產業切入模式示意圖 房地產開發企業要以長遠的戰略眼光來看待產業發展中的房地產開發，先適當的拓展本身的業務范圍，選定擬進入的小城鎮，成立專門的機構先到小城鎮中進行調研，明確當前小城鎮特有的優勢資源、小城鎮主要產業發展情況、產業房地產開發情況等等。由于當前小城鎮產業發展不夠充分，房企專業機構可嘗試與政府進行合作，幫助政府制定合理的產業發展規劃及布局，構建成熟的產業體系，盤活土地資源，實現資源的優化配置等等。以此獲取房地產企業有優先進入小城鎮開發以及優先或免費取得相應地塊的權利。在房企進入后，結合前期的調研成果，對于工業主導的，可開發產業園區的工業地產；對于旅游業主導的，可開發旅游地產、養老地產等；對于綜合發展型的，可開發商業綜合地產等。如房企可無償為工業主導型小城鎮組建產業園，獲得周邊地產的免費開發權限�；蛘哂烧疅o償提供機會與地塊給房地產開發公司，由房企進行某一區域內房地產的開發，但房地產的開發必須結合產業培育發展進行，房地產開發的部分利潤需要反哺產業發展，從而達到房地產開發與產業發展共同進步的局面。如房企結合旅游資源的特點推出相應的商業住宅開發，以及承擔景區工程，將房產收入要按一定比例投訴到景區的建設，維持旅游區長期穩定發展，保證旅游房產的增值空間。 3、BOT模式 小城鎮建設中，基礎設施建設至關重要，但受資金瓶頸的制約，小城鎮基礎設施薄弱現狀仍在持續。不少小城鎮政府則通過房地產項目開發，創新基礎設施建設融資模式，最為典型的是BOT模式，即小城鎮政府與房地產開發企業之間達成協議，政府授予房地產開發企業特權，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施，在一定時間范圍內，房地產開發企業享有賺取利潤的權利，在若干年后設施無償移交給政府管理。該模式主要適用于縣城以及建制鎮房地產業開發。 BOT模式實質上是爭取房地產開發企業對基礎設施建設的金融支持，當前BOT模式已經衍生出了很多種其他模式，如BT模式。房地產開發企業通過基礎設施建設介入小城鎮房地產開發，墊資參與市政工程建設及土地一級開發，然后再取得利潤。對于房地產開發企業來說，利潤的取得主要有三種方式：一是直接通過基礎設施建設的運營管理獲取利潤，在一定時期后基礎設施無償移交給政府；二是先與政府達成協議，享受土地出讓收益分紅，或是由政府回購等收益；三是基礎設施建成后免費移交給政府，享受協議價格或是無償取得土地。 4、專業服務模式 小城鎮房地產開發中土地的取得大都以村鎮集體政府牽頭，組建房地產公司，開發當地的房地產。而村鎮組建的公司雖然在獲取土地、疏通房產開發人脈等方面有著較強的優勢，但由于缺乏房地產開發專業知識和項目經驗，使得房地產項目開發運作停留在較低的水平，同時，能夠為地方型企業提供房地產咨詢服務的專業型企業又少，小城鎮房地產開發質量難以得到有效提升。房地產開發企業則可從這種現狀出發，不直接參與小城鎮房地產開發建設，而是參與小城鎮房地產開發企業的培育。這種模式主要適用于建制鎮和鄉村房地產業的開發。 房地產開發企業可組建成立專業的服務公司，將房地產項目開發中的策劃、管理、銷售、財務、人力等方面的專業知識進行整合，可為小城鎮房地產項目開發提供可行性分析，或是對小城鎮房地產企業進行培訓，或是直接組織人員到小城鎮房地產企業中進行業務指導，由此收取一定的服務費用。 四、加快發展長沙市小城鎮房地產的政策建議 �。ㄒ唬﹫猿忠巹澫刃斜Ｕ虾侠黹_發 全面貫徹湖南省、長沙市關于加快推進城鄉一體化的精神，充分落實《湖南省推進新型城鎮化實施綱要（2012-2020年）》、《長沙市城市總體規劃》等相關規劃。強化推進小城鎮建設規劃的制定，尤其是要盡快彌補我市小城鎮建設中土地利用和房地產開發與布局的規劃空白。小城鎮政府結合當地客觀實際情況，因地制宜，制定科學、合理、超前的規劃，并報由上級政府審批。同時，還要做好保障性住房規劃，為低收入家庭提供住房保障。在小城鎮開發建設中要利用規劃指導方向，將所編制的規劃落到實處，使得小城鎮房地產開發逐漸實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局。對于規劃中確實存在不合理的地方需要進行規劃修訂的，應當報上級政府審批后再進行修訂，規劃修訂不宜太頻繁。 �。ǘ﹫猿旨s高效整合土地資源 充分挖掘現有土地資源，實現土地資源的再整理。在小城鎮建設中應充分注重集約節約用地，加強對閑置土地整合利用，撤并一些自然村，耕地向種田大戶集中，居住向城鎮集中，工業向園區集中等，在保障耕地的基礎上，適當增加建設用地。加強對土地高效利用的宣傳，引導小城鎮居民轉變“土地歸個人所有”的觀念，建立科學合理的土地征收標準，加快推進小城鎮征收工作，鼓勵有實力的開發企業獲取成片土地開發權。加快小城鎮土地市場的培育，推進集體土地的流轉，積極探索農村宅基地置換模式，堅持國有土地有償使用原則，推進小城鎮土地招拍掛。加強小城鎮土地執法工作，嚴厲打擊強行占用耕地建房、土地非法轉讓、改變土地用途等行為，制止小產權房的建設。 �。ㄈ﹫猿终蠛献魍七M成片開發 政府應鼓勵房地產開發企業主動參與到土地一級開發中來，對于積極建設基礎設施移交給政府的企業，可優先獲得土地開發權利，在土地招拍掛中減少地塊分割出讓，適當創新土地招拍掛形式，變“價高者得”為“實力最強者得”，適當促成土地的成片轉讓；在房地產開發上，要為成片開發的開發企業提供政策支持和便利政務通道，包括減免或推遲收取相關規費、引導銀行提供信貸資金支持、開通政務綠色通道等等，鼓勵房地產開發向集約化、多元化、多配套的方向發展。尤其是對于成片開發中，主動建設基礎設施和公益設施的企業應給予更多的政策優惠。在項目運營上，鼓勵開發企業自持物業，為小城鎮居民提供新的就業崗位，帶動片區經濟發展，政府給予一定的稅費補貼。 （四）堅持兩型建設提升開發品質 小城鎮房地產開發建設中要秉承資源節約和環境友好開發理念，在結構、業態、質量上真正做到節能環保。在結構上要變單棟零散建設為成片集中開發，提升區域聚集度和土地資源使用率，項目建筑設計做到美觀大方，適當建設地標性建筑。在業態上要綜合地區實際情況，實現集商業、居住、辦公為一體的多元化發展，提升小城鎮居民生活的舒適度和便利性。在質量上鼓勵開發企業使用節能環保材料，政府對其進行一定補貼。鼓勵小城鎮開發企業發展綠色建筑，申請綠色建筑示范點，綠色建筑的獎勵措施按照財政部、住建部《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》執行。對于率先推廣全裝修住宅的項目，采取容積率獎勵辦法進行鼓勵。 （五）堅持改善人居激活住房需求 不斷完善小城鎮基礎設施建設，提升小城鎮教育、醫療、就業、社會保障等公共服務水平，為居民生活提供良好的環境，增強小城鎮對購房者的吸引力；積極引導農村居民結合就業創業、舊村改造、遷村并點，就近到小城鎮發展，鼓勵企業老板、外地打工人員回鄉置業，充分挖掘小城鎮潛在住房需求。對于購買小城鎮商品住房的購房者，可以家庭為單位辦理城鎮居民戶口，并可享受小城鎮醫保、社保等社會保障服務；對于購買普通自住房的居民，所繳契稅給予全額的財政補貼，對于改善住房居住條件的購房者，經審核后可享受購房交易契稅的優惠。 引導金融機構為小城鎮購買自住型商品房的購房者提供信用貸款，對于首套自住房，可適當降低首付比例，放寬貸款條件，加快審批速度，幫助購房者早日實現購房愿望。 �。﹫猿忠猿菐оl實現統籌發展 小城鎮房地產業的發展必須以經濟發展為源動力，推進小城鎮的產業發展，以提高鄉鎮對農村剩余勞動力和閑散資金的吸納能力。當前小城鎮發展中經濟基礎仍薄弱，自身發展能力提升速度慢，還要充分發揮長沙市城區對小城鎮的經濟輻射作用。小城鎮要不斷優化自身投資環境，因地制宜創建產業園區，為承接城區的產業轉移做好充分的準備；同時，也要充分利用長沙市重點工程項目、城鄉環境整治工程展開之機，提升小城鎮的交通運輸、居住環境等。對于臨近城區的小城鎮，更是要憑借地理位置上的區位優勢，充分利用城區的帶動作用，促進自身的發展。 �。ㄆ撸﹫猿謴娀O管促進健康發展 促進小城鎮房地產的開發，需要適當放寬房地產準入門檻和政策條件，但并不意味著房地產市場監管可以放松。在當前小城鎮房地產開發很不規范的現狀下，強化市場監管十分有必要。小城鎮房產主管部門需要出臺加強市場監管的規章制度。在建設資質上，對于無開發資質、開發能力弱的企業進行整頓，對非法建筑商、非法施工隊予以取消，確保房地產開發建設的安全可靠。在產品銷售中，要求開發企業按照政策規定進行產品的銷售，嚴厲打擊非法集資建房、虛假廣告等行為。在開發信息上，建立房地產市場信息公開制度，對開發企業基本信息、房地產項目信息、房地產市場動態等方面進行公開，為購房者置業提供參考。 |