| 樓市361 |
日歷 10月11日 長沙今日召開2011年度房地產開發誠信金牌企業表彰大會，121家房地產開發企業捧回誠信金牌。此次獲得誠信金牌的121家企業是從全市1700余家房產開發企業中評定產生的，評定過程中主要對企業的經營行為、開發業績、企業管理、社會職責四個方面進行全面考核和綜合評定。 10月16日 今天，梅溪湖國際新城推出的3宗地塊均順利成交，3宗土地總占地面積332.4畝，總成交金額16.9億元。不論地塊數量還是摘牌企業均創下了梅溪湖國際新城同一天同時成交的新紀錄。截至目前，今年以來梅溪湖國際新城已經成交土地10宗，成交金額約41億。 10月22日 今天，0731房產網新房網以全新面貌隆重上線！據了解，0731新房網作為0731房產網內容最豐富、人氣最高的子網之一，歷經12年發展積淀現已完美蛻變。全新改版后的0731新房網，更加注重用戶體驗，依托于強大的數據管理系統，樓盤搜索更精準、更人性化，樓盤信息展示更詳盡，各種動態信息推送更及時。 10月25日 今天上午，中國(長沙)國際店鋪綜合展暨中國國際商業地產博覽會在湖南國際會展中心開幕。省政府副省長何報翔、國家貿促會副秘書長于曉東等出席開幕儀式并講話。副省長何報翔宣布博覽會開幕。 10月30日 《長沙市物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》于10月30日進行立法聽證，聽證會針對房屋專項維修資金交存時間點、一次性表決模式、應急維修情形及程序等多個問題逐一聽取意見。來自全市的業主、業主委員會、物業服務企業、街道、建設（房產）行政管理部門、專家學者和律師等10位陳述人代表和2名旁聽人員進行了發言。 11月8日 中國共產黨第十八次全國代表大會今日上午在北京人民大會堂開幕。，地產股熱鬧非常，地產界口水仗也挺熱鬧。國務院發展研究中心專家夏斌說別幻想樓市大反彈，任志強說明年3月份后房價會暴漲。關于房地產調控政策的預判，引發了很多人的關注。 11月11日 今天下午，由0731房產網攜手萬科城舉辦的“我在萬科城——起來，沒有愛情的青年們！”光棍節活動在萬科城項目現場火熱開展，當天200余名網友參與了活動，共同在“光棍節”這個特殊的日子里相親尋愛，活動結束后更有不少嘉賓成功“脫光”。 11月14日 住房城鄉建設部網站今日發布了關于印發《住房保障檔案管理辦法》的通知。通知顯示，《住房保障檔案管理辦法》將于2013年1月1日起施行。《辦法》規定，各地可以參照本辦法建立棚戶區改造安置對象的相關檔案;另外，各地可以根據本辦法，并結合當地實際，制定具體實施辦法。 11月20日 中華人民共和國住房和城鄉建設部日前正式批準長沙大河西先導區梅溪湖新城（以下簡稱梅溪湖新城）為“國家綠色生態示范城區”，梅溪湖新城成為全國首批五個綠色生態示范城區之一。根據創建梅溪湖片區“國際服務區、科技創新城”的要求，梅溪湖新城總體戰略定位為國家級綠色低碳示范新城，華中地區兩型社會的新城典范，湖南省和長株潭最具國際化水平、科技創新、以人為本、生態宜居、可持續發展的活力新城。 11月26日 根據近日下發的《湖南省推進征地拆遷信息公開工作實施方案》要求，湖南各市、縣國土資源部門要主動通過各自門戶網站等渠道公開征地審批結果、征地告知、征地確認和征地聽證的信息。對征地信息公開中存在弄虛作假、欺瞞等違法行為的，湖南省國土資源廳將予以查處，并追究有關責任人責任。 11月28日 今天，長沙武廣高鐵新城正式通過網上招拍掛形式公開出讓首宗土地，此舉標志著規劃面積18.92平方公里的武廣高鐵新城開發建設正式拉開序幕。首宗土地位于新花侯路和規劃建設中的杜花路交會處，面積59653.10平方米（折合89.569畝），起始價為72181萬元，折合每畝起始價805.87萬元。根據長沙市政府的規劃，武廣高鐵片區將打造成集商貿、科技、生態于一體的現代城市CBD。 12月7日 今日，長沙市國土資源交易中心網上掛牌系統顯示，湖南盛世金融城置業有限公司以93783萬元拿下[2012]網掛063號地塊。 綠地地產集團長沙置業有限公司則以72060萬元的價格拿下[2012]網掛064號地塊。這兩宗地是老火車北站德雅路南首批出讓地塊，預計明年正式啟動建設。而 [2012]網掛063號地塊成為年度最高單價地塊。 12月12日 今日，湖南省召開的2012省地節能環保型住宅國家康居示范與住宅產業技術創新大會上透露，“十二五”規劃期末，我國城鎮新建建筑20%以上要求達到綠色建筑標準要求。2015年，全省有望創建5個綠色建筑集中示范區，綠色建筑創建計劃項目達100個以上;到2020年，綠色建筑占新建建筑比重達30%。 12月17日 今日，第34屆長沙房地產交易展示會在長沙紅星國際會展中心落幕。從房交會現場的氛圍來看，參展項目雖有減少，但是參加房交會的購房者依然熱情。看房的人群中，以70后、80后的剛需置業者居多，且很大一部分為首次購房。與之相對應的，是本屆房交會主打“剛需”牌，高端項目多缺席。而在當前房地產市場“金九銀十”銷售熱潮后延的大背景下，選在12月舉辦的房交會似乎也在選擇走一條“順勢而為”的新路子。 12月17日 今日，長沙市政府辦公廳公布的《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》明確，購買經適房滿五年并取得經適房產權證的，產權人在補交土地價款后，可以上市交易，政府可優先回購;也可分別由市房屋權屬登記部門和市國土資源部門重新核發房屋所有權證和土地使用權證，土地性質由劃撥轉為出讓，取得完全產權。據悉，該辦法將于明年1月5日起正式施行。 12月18日 今日，國土資源部召開新聞發布會，通報穩定房地產用地供應、抑制異常地價等方面的情況。國土部表示，將從嚴從緊調控房地產市場，針對市場出現波動的城市出臺措施，同時建立房地產大企業大地塊跟蹤督察制度，防止“地王”誤導市場。土地利用管理司司長廖永林指出，下一步，國土資源部將針對不同類型城市，實現分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。 12月25日 “凡是放松調控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續采取措施并會同監察部門對其進行約談直至問責。”今天舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確表示，明年將繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。 數字 30% 房地產近五年年均利潤高達30% 10月22日，國務院發展研究中心發布“國務院發展研究中心研究叢書(2012)”，內容涵蓋了我國經濟社會發展過程中的熱點和焦點問題，包括宏觀經濟、外貿、金融、住房、三農問題、公共服務、城鎮化、福利體制等。 其中住房方面，研究還對住房市場發展趨勢與政策進行研究，談及房地產開發利潤和房產稅等話題。 并建議適當時候可取消預售制度，增加現房銷售比例，以整治開發商在銷售環節的投機行為。 據介紹，2003年前后，我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相近。但隨著房價的不斷上漲，房地產利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。 報告還指出，國內部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。該機構同日發布的另一研究報告《土地制度改革與轉變發展方式》披露，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。 6728 前三季房地產貸款增長加快 個人貸款增加6728億 10月22日，央行發布的《2012年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，前三季度房地產貸款增長加快，主要是個人購房貸款、房地產開發貸款增速回升。 報告顯示，9月末，主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額11.74萬億元，同比增長12.2%，比上季度末高1.9個百分點；前三季度增加9821億元，同比少增102億元，前三季度增量占同期各項貸款增量的15.4%，比1-8月占比高1.3個百分點。 9月末，地產開發貸款余額8461億元，同比增長7.3%，增速比上季度末高6.5個百分點。房產開發貸款余額2.96萬億元，同比增長12.1%，增速比上季度末高0.8個百分點。個人購房貸款余額7.8萬億元，同比增長12.6%，增速比上季度末高1.6個百分點；前三季度增加6728億元，同比少增850億元。 30% 78家央企“退房令”執行比例不足30% 2010年3月，在央企地王盛行于世，甚至上演了一日三地王的瘋狂。2010年3月18日下午，國資委召開新聞發布會，命令78家不以房地產為主業的央企退出房地產，同時公布了16家房地產央企名單。同年3月22日，時任國資委主任李榮融召開部分中央企業會議，要求78家不以房地產為主業的中央企業在15個工作日內制定退出房地產業務的方案。 如今，兩年半的時間過去了。雖然央企拿“地王”的勢頭有所遏制，但并未完成“兩年內全部退出的目標”。根據北交所發布的交易數據顯示，今年上半年房地產業務共成交34宗，其中有中國冶金地質總局等11家非房地產主業的央企，通過北交所轉讓13宗房地產項目，成交額為7.37億元。對比一季度數據，二季度央企退出房地產業務環比僅增長不到10%。“目前真正落實退房令的央企并不多，比例不到30%。”一業內人士透露。 退出并不是那么容易的事情，很多央企的房地產項目與民營企業合資，導致央企房地產項目股權結構復雜，利益也是盤根錯節，導致退出難度增加;部分央企面對房地產的利益誘惑，在中小城市利用職工安置問題，為房地產退出設置界定障礙，將退出時間表一拖再拖。央企退出房地產還有一大問題，就是國有資產退出的法律程序特別長，中間存在著很多變數。 3950 央行3950億天量逆回購 堪稱“別樣降準” 央行在公開市場展開3950億元逆回購操作，創史上單日新高，從釋放的資金量上看相當于一次降低存款準備金率。業內專家指出，央行開展如此大規模逆回購，也意味著其動用降準等深度流動性釋放工具的可能性降低。 在此前的9月25日，央行以利率招標方式開展2900億元天量逆回購操作，創出單日逆回購投放量最高紀錄。逆回購是中國人民銀行向一級交易商購買有價證券，并約定在未來特定日期將有價證券賣給一級交易商的交易行為，屬于央行向市場上投放流動性的操作。 分析人士認為，基于月底銀行間市場資金緊張的考慮，中國央行加大了公開市場的逆回購操作規模。有銀行交易員表示，臨至月底，受前期逆回購到期及銀行季節性回款壓力影響，市場上資金面出現一定程度的緊張現象，資金價格也隨之水漲船高。 4.3% 房地產投資增速回落 住宅銷售面積降4.3% 前三季度房地產開發投資增速繼續回落，商品房銷售額增速由負轉正。前三季度，全國房地產開發投資51046億元，同比名義增長15.4%(扣除價格因素實際增長13.8%)，增速比上半年回落1.2個百分點，比上年同期回落16.6個百分點;其中住宅投資增長10.5%。 房屋新開工面積135014萬平方米，同比下降8.6%，降幅比上半年擴大1.5個百分點，上年同期為增長23.7%;其中住宅新開工面積下降12.9%。 全國商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年縮小6.0個百分點，上年同期為增長12.9%;其中住宅銷售面積下降4.3%，降幅比上半年縮小6.9個百分點。 95.71 國房景氣指數回升至95.71 庫存壓力依然不容小覷 根據統計局數據，2012年1-11月，全國房地產資金來源85802億元，同比增長14.1%，增幅較上月擴大2.5%。在各類資金來源渠道中，除外資外，其他各類資金同比漲幅均持續擴大：國內貸款同比增幅擴大1.4個百分點、企業自籌資金增幅擴大2.1個百分點、其他資金增幅擴大3.2個百分點。 房地產企業銷量大幅回暖明顯改善了房企資金狀況。從銷售業績上看，恒大、保利、融創等多家房企提前完成全年銷售任務。而伴隨市場的回暖，房企銷售策略由降價促銷也漸漸過渡到小幅提價，處于成交量和利潤雙增的局面。雖然銷售面的好轉緩解了房地產企業資金鏈緊張，促升了國房景氣指數，但從待售面積來看，庫存壓力依然不容小覷。 統計局公布的數據顯示，11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業營業用房待售面積增加119萬平方米。11月商品住宅成交量環比大幅上漲，印證樓市暖冬行情，同時也帶動全年成交量首次同比正增長。目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市。 8.2% 社科院藍皮書：2013年預期GDP增速為 8.2% 12月下旬中國社會科學院發布2013年《經濟藍皮書》，分析預測了2012年和2013年我國經濟發展的趨勢和面臨的主要問題，公布了2012年至2013年國民經濟主要指標預測。藍皮書預測，達到十八大提出2020年我國的GDP和人均收入要比2010年翻一番的目標，經濟增長所需的增速最高僅為7.1%，而預計的我國2012年全年GDP增速為7.7%，2013年為8.2%。 藍皮書認為，2009年、2010年我國宏觀經濟政策鼓勵購買家電和汽車消費。2011年、2012年國家取消了鼓勵措施，進而汽車限購和國家限制購買房地產兩項政策疊加，2012年我國居民手中有錢卻不能買房買車，大宗花錢“失去目標”，這對宏觀經濟的影響就是增速“突然放慢”。 9.1% 前11月全國樓市銷售額超5萬億 同比增長9.1% 2012年即將結束，關于今年樓市的各項盤點紛紛開始。中國指數研究院公布的數據顯示，前11個月全國商品房銷售額超過5萬億元，全國50個代表城市月均成交住宅2272萬平方米，處于近三年同期最高水平。不久前閉幕的中央經濟工作會議關于房地產行業的表態，為中長期經濟和房地產業發展提供動力的同時，依然有調控政策‘懸于頭上’。 中指院在其年末總結報告中指出，預計2013年全行業去化壓力依舊嚴峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現2009年那樣的飆升局面。此外，需要注意的是，持續上漲的房價也加大了房地產調控政策在2013年升級的風險。 2012年房地產市場走出一波企穩回升的走勢，年末更是由之前的量漲價跌向量價齊漲轉變。而在近日中指院發布的《2012年中國房地產市場總結與2013年展望》顯示，1-11月全國商品房銷售面積與銷售額均同比增長，累計銷售額為53526億元，同比增長9.1%。 14.8% 湖南房地產投資穩步回升 投資額同比增長14.8% 湖南省統計局12月發布的數據顯示，今年前11個月全省經濟運行繼續趨于穩定。從行業來看，11月份，全省39個大類行業中，34個大類行業增加值同比增長。在7個主要大類行業中，有色金屬冶煉和壓延加工業、非金屬礦物制品業、化學原料和化學制品制造業增加值分別增長27.1%、22.1%、20.8%。投資持續較快增長。 1-11月，全省完成固定資產投資13051.6億元，同比增長27.8%，增速已連續6個月上升，值得注意的是，房地產投資穩步回升。1-11月，湖南房地產開發投資1931億元，增長14.8%，增速比1-10月提高3.4個百分點。 30 三季度湖南個人購房貸款多增30億 意愿回升 人行長沙中心支行披露的三季度個人消費貸款數據顯示，今年三季度，湖南居民個人消費貸款增幅22.8%，同比下降11.4%。值得一提的是，個人購房消費貸款同比多增近30億元，顯示調控政策未變的基調下，近來湖南居民的貸款購房意愿有所回升。 房地產貸款三季度有所回升。到9月末，全省房地產行業貸款同比增長21.7%，比6月末提高了2個百分點。3季度房地產貸款同比多增55.2億元，其中居民住房消費貸款同比多增29.7億元，房地產開發貸款同比多增約26億元。 98.41% 前三季度長沙保障性安居工程開工率98.41% 長沙市今年保障性安居工程建設27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套，完成經適房1000套，城市棚戶區改造9900套，國有工礦棚戶區改造60套，林業棚戶區改造96戶;發放廉租住房租賃補貼總戶口11800戶，其中新增發放500戶。 1-9月，全市保障性住房和各類棚戶區改造開工建設26880套，開工率為98.41%，基本建成23863套，基本建成率為87.37%。 其中，廉租住房開工2619套，經適房開工2418套(實物建設1909套，貨幣補貼509套)，公共租貸住房開工12733套。城市棚戶區改造共拆除棚屋7400戶65.6萬平方米，安置房新開工4954套57.97萬平方米，貨幣安置完成4096戶。國有工礦棚戶區改造項目1個，計劃拆除49戶1400平方米，計劃新建安置住房60套4840平方米，現已完成拆遷，進入基礎施工階段。 同時，發放支持保障性住房建設“試點”項目貸款4.08億元，提供城市廉租房建設補充資金3.2億元，所提供的廉租房建設資金，為同等規模省會城市的2倍。 事件 樓市后千億時代 品牌房企爭相長沙“打榜” 時近2012歲末。放眼全國樓市，萬科早于兩年前達到了千億銷售規模，保利、中海、恒大、綠地、萬達等龍頭房企在今年成為千億級或準千億級房企，已是板上釘釘。這六大房企，在長沙開發量均在百萬平方米以上，在2012年年中起就為誰是長沙樓市銷冠，而開展了一場暗戰，而這場暗戰正在升級。 長沙樓市自二季度以來，市場驚喜不斷。無論是成交逐季遞升，還是年末翹尾行情，長沙各樓盤的銷售數字屢屢刷新。業內人士認為，在本輪市場回暖過程中，行業冷暖不均，一些中小房企已成“死水微瀾”之勢，而品牌房企表現突出，行業集中度明顯提高。尤其是龍頭房企11月已經提前完成全年任務，未來銷售壓力不大，但其態度卻很進取。 十八大后調控政策趨平穩，房價上漲擔憂提升購房者購房意愿，而購房意愿增強、開發商推貨力度增加，形成良性循環，12月樓市銷售實現環比正增長。對于漲價預期，部分人士認為，現在并不具備追漲的基礎。某品牌房企負責人表示，歲末開發商均以跑量為主，房價上漲的可能性不大。即便再漲，幅度也會非常小，速度會非常慢。 國際一線品牌加快進入長沙樓市 寫字樓蓬勃發展 對于商業地產運營商來說，2012年的長沙市場，是機遇與挑戰的一年。隨著“中部崛起”戰略的深化和長株潭作為國家級兩型社會綜合配套改革試驗區的機遇，眾多國內企業紛紛青睞，也吸引了大批國際租戶和投資者進駐。而隨著武廣高鐵的開通和滬昆高鐵建設的動工，長沙作為中部交通樞紐的地位進一步凸顯，在整個華中區的城市區位優勢顯著提高。 從今年開始，長沙零售商業物業方面在經歷了相當一段時間的發展之后，已處于提升階段。以德思勤城市廣場、九龍倉國金中心和開福 萬達廣場為代表的商業，將進一步拉升長沙商業的檔次，而除了傳統的幾大商圈之外，眾多新商圈進一步發展。 去年以來，大型城市綜合體給寫字樓市場帶來質的提升，尤其湘江沿線高端品質大規模辦公綜合體的集中開發，拉升了優質寫字樓的價格。未來5-6年內，長沙優質寫字樓供應猛增，預計至2017年底，累計供應量相當于目前優質寫字樓累計供應量的2倍，且整體品質高，市場消化壓力較大。 2012年，長沙優質住宅成交量增幅放緩，但隨著城市化進程的加快，未來長沙將推出大量優質的住宅項目，大量資本紛紛涌入，住宅項目的單個規模呈現增大趨勢，大體量多期開發項目，將逐步占據供應主力。 產品多元化正成為常態 長沙別墅市場正迎新機 新一輪市場語境帶來的變化，或者遠不止市場環境轉變本身。突如其來的政策鐵拳、風云莫測的后市走勢，以及市場購買力的變化，正使得越來越多的房地產企業不再僅僅熱衷于宏觀布局。 緊跟著行業洪流的是產品多元化發展的大潮。從業態內部深掘概念，從科技或者房地產周邊產業整合資源……一個影像是，在政策面收緊、市場競爭激烈的房地產業中，越來越多的開發商開始注重細分市場需求，并以之為導向，調整策略。 這其中，即便市場供應有限的別墅物業，似乎亦未可“超拔俗流”。密集的宏觀調控政策、風云莫測的后市走勢，以及市場購買力的變化，正在催生房地產業的新一輪市場升級。 在一場名為“中國和世界：宏觀經濟和結構調整”的高峰論壇上，著名經濟學家巴曙松試圖傳遞的一個觀念是——“這一輪轉型和調整會使行業的集中度明顯提升，分工細化和專業化程度的提高，房地產行業產品多元化趨勢已經越來越明顯。” 一個可以預見的向度是，產品本身的品質正在成為樓市競爭的核心，產品的創新亦在成為開發商立足市場的重要手段，這勢必推進產品的多樣化發展，甚至衍伸生的市場標準。 長沙樓市格局正在重構 濱江新城成樓市關鍵 長沙樓市的格局，正在重構。而濱江新城，則恰恰成為了這一輪樓市重構運動的關鍵所在。2012年，這片位于湘江西岸的房地產開發的處女地，正因為其地理優勢，以及規劃的落實，成為了長沙城市發展的內核動力所在，以及房地產市場的標志化臉譜。 這種變化，不僅僅體現在福元路大橋的通車，不僅僅體現在民生銀行、長沙銀行、浦發銀行等金融機構的進駐，也不僅僅體現在以恒大為代表的品牌開發商的強勢拿地行為…… “地理位置的獨一無二，再加上宏偉規劃由夢想照進現實，濱江新城的城市戰略地位得到了體現。 ”長沙一地產相關負責人認為，濱江新城的可出讓土地面積僅有3500畝，再加上每年出讓的土地有限，引來了眾多知名開發商的爭搶。 從空中俯瞰，濱江新城區域的路網已經基本成形，到處都是平整好的地塊。一個全新的濱江新城形象，在這冬天雨幕中，依然清晰可見。資本，正成為這一區域發展的內在動力。而高端、品質、商業等詞匯，則成為了濱江新城片區引領長沙樓市發展路徑的因子。 長沙住宅“進化論” 改善型需求異軍突起 回望住宅的進化論，從單純滿足居住的需求，向更加追求生活檔次與品質感轉變。消費者不再僅限于“居者有其屋”這種基本住宅需求，而是要求居住環境更加舒適愜意，更加人性化。 隨著經濟的不斷發展，改革的逐漸深入，城市的提質改造讓住宅逐步進化，從改革后的第一批商品房，到后來的花園小區，再到電梯洋房、別墅……住宅進化的歷程，也是大戶型產品不斷演變，進化的歷程。 在中國人的概念里，“父母在，不遠游”，許多的中國人在成年后，甚至成婚后依舊與父母居住在一起，這就要求居住空間有一定的規模，才能享受到親情的快樂。 據統計，中國城市人均住房面積29，2015年要達到約40。而隨著“80、90”一代逐漸成為城市的主力軍，承擔贍養父母的壓力與享受親情的需求讓剛需型的小戶型已經難以滿足需求，而改善型住宅則填補了這一空白。 市場的反應就是最好的佐證。今年由于各種原因，“金九銀十”成色失色不少。但在十一黃金周期間，改善型需求集體回歸，別墅、大戶型、洋房意外迎來了許久未現的銷售高潮。在這期間，主打改善型戶型的大牌房企更交出了一份令人滿意的答案。由此可以看出，當市場回歸冷淡，當需求被房價壓抑時，一些具有一定經濟實力的人群對于居所的改善需求也異軍突起。 高鐵效應“慢熱”長沙樓市 拉動效力尚需時日 2012年12月，京石高鐵通車，北京至長沙不到6個小時。至明年，京廣深、滬昆兩條高鐵在長沙交叉形成黃金十字架，長沙從高鐵節點一躍成為高鐵樞紐，前往東西南北四個方向的上海、昆明、深圳、北京，陸路交通時間都只要5個多小時，一個5小時事業圈即將形成，長沙城市格局和區位優勢都將有巨大的改變和提升，長沙的科技“高地”和投資“洼地”兩大優勢得到充分發揮。 然而就眼下，長沙房地產業內人士對湘籍北京人返湘置業既抱以希望，又覺得利好還需時間才能落實。“幻想在26日京廣深高鐵通車后，有大批大批的湘籍北京人涌入到長沙買樓，顯然是不現實的。”高鐵直達北京是一個賣點，但長沙對外來置業人口的吸引力是建立在整體經濟、社會發展水平提升的基礎之上的。而且，湘籍北京人的基數不大，因此人氣較難聚攏。 但另一方面，業內人士對湘籍北京人返湘置業又抱以一定希望。可以推算的是，湘籍北京人或在京湖南人，其整體收入水平要高于在粵的湖南人。而且多數湘籍北京人都不太適應北方的生活環境，他們不無自嘲地說北京這種缺水、資源緊張、車輛過多的超級大都市“不適宜人類居住”，告老回鄉、或者說掙夠了錢在長沙買一套房子，無疑是他們的置業夢想之一。 臨近年底百城土地供應放量 供地熱潮陸續上演 臨近年底，礙于財政壓力和供地計劃未完成，各城市供地潮陸續上演，11月以來各大城市土地供應量及成交量出現同環比雙升的局面。 據相關數據顯示，1-11月全國百城土地供應量為76572萬平方米，同比下降14%。但11月單月，全國百城土地供應量為9960萬平方米，同比增加20%，環比增加25%。 從各月走勢來看，上半年全國土地供應慘淡，但近幾個月逐漸回升，在9月、10月和11月屢創新高。 下半年以來，優質地塊的成交帶動全國樓面均價逐步回升，尤其是在地王頻現的11月份，樓面均價同環比雙升。1-11月，全國百城土地市場樓面均價為1110元/平方米，同比下跌4%。但11月份，全國百城土地樓面均價為1352元/平方米，同比上漲3%，環比上漲11%。從價格走勢來看，自6月起樓面均價一直保持在千元/平方米以上，且保持穩步上升態勢。 業內人士認為，上半年慘淡，下半年火爆，近三個月土地成交量均保持高位，且同比增幅有所放大。在供地潮和開發商資金充裕的背景下，未來數月土地成交將持續向好。 個別樓盤提價搶房再現 恐慌性情緒彌漫一線樓市 在全國市場近幾個月來房價平穩上漲的大背景下，北京等一線城市出現一夜漲價、千人搶房等現象，無疑會對普通購房者心理造成“雪上加霜”的影響，并刺激這種情緒在市場上蔓延。不過業內人士強調，目前樓市調控基調未變，房價大幅飆升的基礎并不存在。多家房屋交易中介機構及市場觀察人士告訴記者，當前一線城市并未出現大范圍的房源大幅提價的現象。 此外，上海和廣州也在近期出現新房熱賣、二手房量價齊升的現象。一線城市的樓市成交量正在整體上漲。整個11月份，北京、廣州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分別為114%、93%、98%與175%，環比增幅分別為21%、-13%、12%、25%。 業內人士表示，盡管北京等城市成交均價有所上漲，但一線城市并未出現大范圍的“暴漲”現象。另一方面，在限購與限貸持續的情況下，市場也不會出現全面搶購的現象。年底樓市的量價齊漲并不具有持續性，隨著一線城市及全國住宅供應量的增加，市場正在逐步回歸理性。同時提醒廣大購房人群“不宜輕信市場傳言而恐慌性搶購”。 郭廣昌潘石屹上演商業無間道 外灘地王“諜影重重” 上海外灘從來不缺乏故事。外灘8-1地王從競標起，單憑身價就足以博人眼球。百億元的地價、資金短缺、股權接連變更，歷時兩年多，暗潮涌動。庭審時律師的舌戰前奏，引爆了歲末暗戰。 京滬兩位地產大佬在開庭前的舌戰，更是讓庭審還沒有開始，商戰的火藥味就十足。一向善于利用網絡制造輿論的SOHO中國董事長潘石屹在開庭前9天就微博造勢主動出擊，隨著訴訟的開庭，復星集團董事長郭廣昌首度對外發聲，與此同時，復星向媒體發放了梳理出的長達近萬字的《外灘風云始末》，對與SOHO中國的交涉過程娓娓道來，并披露了“母協議”的誕生過程。 潘石屹再度以長微博隔空交鋒，否認了母協議的存在。 這場紛爭發端之際，甚至連商業無間道的“狗血劇情”也被踢爆，時任證大集團副總裁的汪先剛作為談判代表，在證大簽下引發爭議的合同后不久，突然從證大離職，轉投SOHO中國任副總裁。復星方面暗示，汪先剛扮演著無間道的角色。而潘石屹和戴志康相繼出來證明其清白，汪先剛也迫不得已出來正名。庭審還沒有結束，商戰已經白熱化。 對于愈演愈烈的戰況，有業內人士指出，并不排除雙方為了“合法”拖延開工時間而大打攻堅戰，畢竟地王的成本已經是“面粉貴過面包”，建造成本加土地成本已經達到六七萬元/平方米，上海頂級寫字樓的售價也不過如此。 反應 2009-2012年：長沙住宅居住屬性回歸 高潮總在下一秒。2009年以前，長沙房地產市場的表情是豐富的：在總體向上的基調中，癲狂、起伏、多元化……一如川劇中的“變臉”。2009年以后，長沙樓市創造了一片新的“天地”。 在這里，萬達、中海、綠地三大地產巨頭在長沙的首個項目相繼面市，全國十強房企，長沙已十有其九;在這里，樓市的繁榮達到了新的高度，2009-2011年連續三年成交量突破1500萬㎡;在這里，商業地產開始爆發，數十個城市綜合體拔地而起，市場不斷成熟…… 當然，隨之而來的，還有住宅“投資路徑”的不斷收窄，以及居住屬性的“浪漫回歸”。人們對于居住品質的追求，已經成為主導購房最重要的因素之一，而投資住宅，空間已經越來越小。長沙眾多開發商的共同選擇——在調控下，眾多開發商回歸到住宅品質的競爭上來，而購房者在購房的時候也更理性。 2013年房地產市場預期樂觀 房企定價仍謹慎 2012年，樓市從年初跌入谷底再到年末出現的“翹尾”行情，可謂經歷了“冰火兩重天”。在這一年間，地方政策的松動數度推升樓市成交量，官方則多次重申嚴格調控平穩市場預期。在地方與中央的政策博弈，開發商與購房者的心理較量之下，全國樓市在不斷震蕩中走向平穩。 今年十一月以來一些城市房價出現環比上漲勢頭。對于未來房地產市場發展的態勢，目前業內依然眾說紛紜，“明年三月房價將暴漲”說法遭熱議，反駁該說法的“樓市裸奔賭局”又見諸報端。伴隨年末樓市“暖冬”的離去，明年市場走勢究竟如何？業內普遍認為，房價上漲是基本趨勢，但受政策等因素影響，房價暴漲的可能性不大。 一方面成交熱絡，購房恐慌，一方面是政策嚴控仍將持續，明年市場走勢成為業界熱議焦點。中新網房產頻道整理觀點后發現，業內人士普遍對明年房地產市場預期持樂觀情緒，但同時也認為大幅上漲可能不大。所以，2013年樓市將會延續這種趨勢，只是上漲的速度會因為政策原因受到一定的影響。 房地產觸網線上線下結合 電商模式前景幾何？ 未來房產的電子商務應該是一個線上和線下結合的過程，如果電子商務不能跟線下交易有機結合，房地產電子商務根本無法開展。 線上渠道或許能給消費者增加信息獲取渠道，但是真正要促成交易仍要依賴線下 事實上，房地產涉足電商不應該算作新鮮事，從去年開始，萬科、保利、招商等多家品牌房企均與國內主流網站攜手開展網購業務。傳統的房產業務“觸網”在限購的背景下應運而生，無論開發企業還是購房者，房地產市場買賣雙方對此均抱著“試水”心態。而對于“網上賣房，零元起拍”這種類似皇帝新衣的噱頭讓不少購房者抱著試手氣的心態，視之為抽獎的游戲，而交易中出現的任何一個繁瑣環節，都可能導致意向購房者的中途放棄。 雖然目前從各房企的動作來看，現階段房地產電商平臺對于開發商來說只是其中一項營銷手段，然而任何一項新生事物，從出現到被市場接受、再到成熟完善的運作模式，都需要培育期。有專家指出，未來房產的電子商務應該是一個線上和線下結合的過程，如果電子商務不能跟線下交易有機結合，房地產電子商務根本無法開展。 量能決定2013年長沙樓市走向 長沙樓市基調穩定 2012年收官在即。盡管經歷了較為冷清的一季度，較為平淡的“金四銀五”、“金九銀十”，但從全年的市場運行來看，行情都在逐月回升，加上強勢回暖的11月份，12月份，全年的翹尾行情已成定局，長沙樓市或將在“暖冬”中畫上句號。 可以看出，2012年長沙樓市全年的基調，已從一季度的冷冷清清，改變為以穩為主，穩中有升。 這種“升”或回暖，離不開以穩為主的基調。穩，成為決策層、購房者，甚至開發企業對未來的共識，這也為2013年的良好開局奠定了基礎。樓市難再重現2008-2010年的局面。 回眸2012年，不能不先將視線投放到2011年、2010年甚至更早的年份。2010年的長沙樓市承接2009年報復性反彈之勢，延續了同樣的主題：漲。全年商品房成交面積沖擊2000萬平方米大關，至當年年底，整體房價首次站上6千元大關。總體而言，樓市穩定是政府一再重申的政策，也是廣大老百姓的期盼。任志強所言“明年3月份房價暴漲”很少得到業內人士的認同，畢竟暴漲之后就是暴跌;多數開發商和代理商對2013年的理性訴求仍然是大市穩定，行情溫和。 十八大重申房產調控不放松 穩增長仍是樓市主流 “房地產市場調控政策現在還沒想放松。”住房和城鄉建設部部長、黨組書記姜偉新表示。這一表態，為十八大之后樓市走向定下了繼續調控的基調。這一定調，打破了外界各種幻想，不少業內人士表示在意料之中，同時又引發新的猜測。 十八大的如期召開，并沒給房地產業界帶來更多的利好消息，面對“房產調控不放松”的定調，業內人士普遍認為，調控政策持續符合此前預期，反倒是無新意的重申，又喚起了市場新的揣測。事實上，十八大期間沒有新的政策，并不意味著調控不會縱深。姜偉新在記者招待會上表示，對于樓市調控，中央政府時刻準備應對。 十八大的召開并不是中國樓市的轉折點，未來樓市仍將會是以穩增長為主流。2013年樓市整體基調將不會變動，穩增長政策下的樓市保持穩定、限購難松動、房產稅試點加強、地方微調加強，方式多樣化、中心土地成交量持續減少，土地成交趨向遠郊、房企融資難依舊，信貸松動難度大、各級城市冰火兩重天、二三線城市商業地產泡沫化。 2012房市盤點:政策雙向發力 樓市穩中調優 2012年，我國樓市調控保障與市場“雙向發力”。保障房建設量與竣工量雙達標，在穩定市場預期、帶動樓市投資等方面發揮重要作用。同時，商品房調控作用顯現，房價漲幅得到明顯抑制，投機炒房空間被進一步壓縮，自住型需求穩步釋放。但年末部分城市出現的“暖冬”現象，提醒調控仍需持續深入。 國家統計局數據顯示，房地產市場整體呈現投資增、房價平的特點。樓市“暖冬”帶來房價微漲，這與一些城市年底推出高價盤相關，絕非普遍現象，也不存在房價大幅反彈的可能。但也有業內人士表示，部分重點城市房價依然存在反彈的風險。“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開發商對調控政策的適應，調控政策對抑制市場的“邊際效應”有所減弱，調控效果尚不鞏固。 近期，中央再次強調加強房地產市場調控和住房保障工作。一些專家表示，這為此前搖擺不定的市場預期定下了基調，這預示明年的房地產調控基本不會出現放松的可能性。當前，除了行政調控外，還需要進一步完善市場化調控手段，這將是決定未來房地產市場能否健康穩定發展的關鍵。 2012土地關鍵詞：大房企搶地王 小房企忙退地 2012年樓市經歷了從“冷”到“熱”的巨大轉變，“回暖”、“以價換量”、“供不應求”等關鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來，大部分開發商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業績再創新高，拿地補倉動作頻頻。 2012年的樓市可謂跌宕起伏，在經歷了年初漫長的“寒冬”之后，終于在年末翹尾因素的影響下開始“回暖”。作為反應樓市狀況的“風向標”，土地市場在2012年的變化尤為搶眼。 在“史上最嚴”的樓市調控下，作為房地產市場的核心生產要素，土地市場經歷了“一波三折”的變化。而伴隨著樓市嚴重分化的現象，大房企爭奪地王，小房企忙著退地，無疑是2012年土地市場上最大的特點。在“地王”光鮮亮麗的背后，是大房企資金回籠后，對下一階段的市場布局。但與之鮮明對比的是，勢力不足的小房企，由于缺乏自我調節能力;在資金鏈出現問題的時候，無力開發已經到手的土地，最后只能選擇放棄，品嘗此前沖動帶來的苦果。 長沙老火車北站承載夢想中部金融中心 一座古城的金融新夢，每一個大城市都有CBD，但不是每一個大城市都有金融城。在中國，在全球，CBD很常見，但是能成為全球矚目焦點的卻很少。CBD作為一個城市的功能區，高度集中了一個城市的經濟、科技和文化力量，像紐約的曼哈頓，倫敦的金融城，巴黎的拉德芳斯，東京的新宿，重慶的江北嘴等等。 下一個30年，能夠帶動各區域發展的產業會是什么?新能源、生物技術還是一直火爆的房地產產業?到現在恐怕誰都不能給出一個定論來，但至少我們可以肯定的是，誰能夠搶占到金融中心這個有利的位置，誰就會成為這個區域的中心。 而這，正是老火車北站地塊所帶來的北城夢想：一座千年古城的金融新夢。芙蓉路早已是長沙城實際意義上的金融街。中、農、工、建四大國有商業銀行的省分行及數十家營業網點云集于此，交通銀行、招商銀行、上海浦發銀行、民生銀行、長沙銀行的總部或省分行也在這里;國信證券、光大證券以及平安保險、喜來登酒店等包含金融機構、知名酒店的現代服務業機構，均完成了在這里的布局落子。 “中國式買房”何時不再是“風景” “中國式”已經成為網絡的流行語言，有“中國式過馬路”、“中國式接送”、“中國式微笑”、“中國式好人”等等，面對高企的房價，又有人發出了“中國式買房”這樣的感嘆。 “中國式買房”被認為有以下的特征，“中國式購房者歷來是重"買"輕"租"的，這也會導致市場供應、需求結構的畸形，而且往往很多置業者喜歡一步到位，尤其是對于年長的購房者來說，這種想法更為偏重。” 正是由于房子通過戶口從多方面綁架了國人，國人在買房時，不得不綜合考慮種種因素，對于一套傾全家之力買下的住房來說，一步到位已經“精疲力竭”，有誰能經得起幾次折騰?曾經有丈母娘推高房價的說法流行，其實對于年長的一輩人來說，戶籍觀念在他們的內心根深蒂固，讓女兒住上婚房自然是她們的首選。 造成“中國式買房”的因素很多，但是如果不打破戶籍壁壘，退而求其次的廉租房只是畫餅充饑，“中國式買房”將長期成為一道中國式的“風景”。 任志強:再過十年房地產仍是支柱 任志強素有“任大炮”之稱，其有關中國房價的言論向來引起多方關注，一直看漲房價也被不少網友和學者質疑。對此任志強表示，“很多人心里很不服氣，認為房地產都是‘壞人’，不承認也是事實，你們別那么不服氣，再過十年房地產仍然是支柱產業。” 他表示，中國的房地產在中國宏觀經濟不斷下滑過程中，是唯一保持平穩增長的行業，11月份銷售已經變成了正增長，12月份將出現更高的增長，沒有一個行業在出臺這么多調控政策的情況下還能正增長。4月份以后，房地產回暖，帶動政府收入回暖，“沒有一個國家不把房地產作為支柱產業。” 但是，并不是所有的地產商都像任志強一樣樂觀。有業內人士認為：房地產的繁榮超不過10年。中國城鎮化率現在是51%，按照國際化發達國家經驗來看，一般會在60%到70%間迎來一個拐點，從高速增長減為平穩增長；房地產不可能孤立于國民經濟獨立地走出一條曲線圖，房地產可以發揮一些作用，但是最后會像小狗一樣總是圍繞主人在轉，這個主人就是總體社會經濟。 秦虹：貨幣政策影響明年房地產市場走勢 住建部政策研究中心主任秦虹表示，決定明年房地產市場走勢的首要因素是貨幣政策。近幾年來，房地產市場銷售情況變化與貨幣政策密切相關，這種因素的影響明年還將繼續存在。 她表示，城鎮化政策也將對房地產市場帶來較大影響。當前我國城鎮化率處于中等偏下水平，潛力巨大。在未來出口難以持續保持高水平的情況下，只能依靠內需拉動經濟增長，城鎮化進程的推進將是拉動內需主要動力。 秦虹認為，在推進城鎮化等方面，未來是否有政策出臺將是影響房地產市場走勢的重要因素。從政策層面看，明年的房地產調控政策將繼續管好供需兩端。首先，不能對放松投機投資性需求有過于樂觀估計;其次，對于合理的改善型需求，應該給予支持和鼓勵。 秦虹表示，未來民間資本投資房地產市場將出現三個重要變化。一是由于政策限制存在，對于住宅的投資需求將減少，更多人購買住宅將用于自住。二是商業地產將是明后年民間資本關注的重點。三是資產證券化將成為未來的投資趨勢，這也將催生更多證券化產品。 市場 灣田•國際： 10月19日，200多位在世界各地尋找投資商機的浙江義烏商人，結伴組團來到長沙灣田•國際商貿物流園，進行了為期三天的項目實地投資考察，并在當天舉辦的專場推介會上搶購了近60個商鋪，成為蟄伏已久的浙商2012年在長沙大型商業項目投資的典范。 長沙中海國際社區：據悉，長沙中海國際社區自2011年11月開盤至今已有近1800戶業主，為回饋老業主，長沙中海國際社區于10月20日、21日分兩批舉行了 “洋湖樂活游，中海一家親”首屆社區文化節活動。 世茂極少墅：10月20日，世茂•極少墅全球發布盛典盛大舉行，全城精英人士于此聚集，一系列精彩活動爭相上演。獨領風騷的蘭博基尼，搞笑幽默的《江南STYLE》，性感漂亮的超模，扣人心弦的抽獎活動……讓前來的嘉賓既報了眼福！ 湘江雅頌居： 秋風颯爽，丹桂飄香，都市105長沙新聞廣播攜手一直以低調姿態矗立在省府濱江的湘江雅頌居，于10月26日晚在湘江雅頌居天幕會所前坪舉行了隆重的會所開放暨黃小琥“簡單不簡單”音樂歌會活動。 金科•東方大院：2012年金科鄰里萬人運動會湖南分賽區于10月28日在金科•東方大院如期舉行。一大早，活動現場便聚集不少前來參加運動會的業主。大家身著寬松舒適的運動服，有的在一旁做著熱身運動，有的在一起相聊甚歡，各自摩拳擦掌準備一展身手。 水映加州：11月3日，隨著中鐵置業•水映加州年度答謝會的圓滿落幕，大家期待已久的“汗血寶馬”在水映加州現場優雅展現出來。當天活動現場，逾800人匯聚一堂，除了汗血寶馬，還有一系列與“寶馬”相關的活動。 北辰三角洲：11月8日晚，享有“亞太房地產界奧斯卡”之稱的“MIPlM Asia 2012 亞洲房地產投資展覽會大獎”頒獎典禮，在香港君悅酒店大宴會廳隆重舉行。長沙北辰三角洲A1D1區濱江綜合體項目，在激烈的角逐中，脫穎而出榮獲“Best Chinese future mega project最佳中國大型未來項目銀獎”。 綠地中央廣場：11月11日，有人淘寶網購忙，有人甜蜜曬幸福，有人形單影只繼續宅，有人為愛集合覓幸福。綠地中央廣場【愛在綠地•緣定新里】白領相親節于昨日甜蜜落幕，此次活動吸引了近兩千人的網絡報名。 妙盛.國際企業孵化港：11月17日，“走進妙盛.國際企業孵化港行業交流會-探討當下工業主題地產和未來發展趨勢的地產大客戶營銷策略討論會”暨“第30次同行見面會”盛大舉行，來自湖南房地產行業的開發商項目負責人，營銷策劃負責人參加了此次盛會。 新城新世界： 11月22日，致辭感恩節到來之際，新城新世界攜手長沙交通音樂廣播FM106.1電臺奔赴前線，為市內交通壓力較大的猴子石大橋的交警們送去愛心傘，并對他們的辛勞付出表達感謝和問候。 復地崑玉國際： 11月24日，在復地崑玉國際營銷中心大廳內，由中南大學湘雅醫院、湖南省建設銀行、湖南省郵電規劃設計院和湖南省建筑設計院等四家企事業單位的100多位單身男女們，進行了一場輕松有趣兼具溫情和時尚的相親活動——“愛情大學堂”在一片歡笑中拉開了序幕。 萬達總部國際：12月4日，時尚一姐、投資達人李湘受邀出席長沙萬達總部國際舉辦的財富奧斯卡頒獎晚會，并在晚會現場盛贊萬達總部國際項目的投資潛力。李湘表示，她向與會名流推薦萬達項目的寫字樓，同時表達自己對于寫字樓及商鋪的購買意愿。 綠地紫峰：12月7日，長沙唯一150米雙子塔地標，河西最專業的寫字樓紫峰第一塔的最后一斗混凝土澆筑完畢，順利結構封頂。據悉，此次封頂的樓頂上設置了停機坪。在高高的樓頂，成功的商務人士登上私人直升機破空而去！ 碧桂園•威尼斯城：12月13日，碧桂園•威尼斯城給白領們送去了溫暖，全長沙20多家寫字樓的白領們收到了來自碧桂園•威尼斯城精心準備的愛心早餐。早餐派送現場也吸引了大批媒體圍觀，他們對開發商這一善舉表示了充分的肯定。 大漢漢園：12月15日，大漢漢園奠基典禮暨首屆漢文化高峰論壇啟動儀式在大漢漢園項目部盛大舉行。湖南省副省長何報翔、湖南省文物局局長陳遠平、湖南省工商聯副主席湯新華大漢集團總裁傅勝龍以及相關的單位領導，眾多嘉賓一同見證了這一歷史性的時刻。 茂華•禧都會：12月的長沙已經是寒風凜冽，但是在廣益中學校園內卻是熱鬧歡騰。上千件攝影、書法、繪畫作品正在展出，“舞動奇跡”舞蹈比賽也在精彩上演……茂華•禧都會傾情贊助的廣益中學2012年校園文化藝術節在青春洋溢中啟幕！ 中建•芙蓉嘉苑：12月23日，久未放晴的長沙迎來了難得的陽光。眾多購房者齊聚中建•芙蓉嘉苑營銷中心，參與項目2012年最后一批房源的開盤儀式。短短一個小時內，即取得了勁銷八成的佳績，火爆場面撼動省府南城。 |