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置業十大難題盤點 一、產權登記 釋義：房屋產權登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。主要包括初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記、補給登記。 疑難熱點 1.房產證如何加名？ 肖女士問：房子辦理了銀行抵押貸款，但房產證還沒辦下來，買房合同只寫了我老公一個人的名字，我現在想在房產證上加我自己的名字怎么辦理啊？ 答：您好！根據您的情況房產證增加夫妻另一方名字，首先要取得房產證還清貸撤銷抵押產權清晰后，夫妻雙方再持身份證，房產證，結婚證等資料到德政園市住房保障局三樓柜臺辦理增加名字的手續。夫妻增加名字只收取權證工本費。 2.如何辦理房產過戶？ 周先生問：父親去世有一套房子給三姊妹，房產證如何過戶？ 答：您好！您需要到公證處辦理一份繼承公證書，公證后再由合法繼承人帶上公證書，身份證，房產證等資料到房產局辦理繼承手續。 3.抵押權登記如何辦理？ 簡先生問：個人借貸，以對方房產作為抵押保證到期還款，能否辦理？需要哪些材料。 答：您好！可以辦理，辦理房屋抵押他項登記需提交房屋所有權證（單位申請的，還需提交國有土地使證），抵押合同，主債權合同(如借款合同)，抵押雙方的身份證或營業執照等資料。 辦事指南 主辦機構 轉移登記 長沙市房地產交易管理所 變更登記 更多難題 二、合同密碼 釋義：合同密碼是購房者在簽訂購房合同時，為保障購房者權益而采取的保護措施，可以預防交易另一方隨意修改購房合同，防止“一房兩賣”等情況的發生。 疑難熱點 1.合同初始密碼是多少？ 湯先生問：自己想在網上修改合同密碼，但是不知道初始密碼是多少？請問合同的初始是多少？這個應該找誰要密碼呢？另外在網上哪里可以查到自己簽定的電子合同呢？能設置密碼的合同會給購房帶來什么方便呢？ 答：您好！購房合同的初始密碼應在您的合同當中，該密碼是隨機生成的，打印后在合同中就可以看到。修改合同密碼后可以防止開發商隨意進入您的合同，防止一房二賣的情況。 2.哪里可以修改合同密碼？ 王先生問：您好，我的購房合同已經簽訂了，在網上可以查到，但是還沒備案，請問可以修改合同密碼嗎？在哪里修改？謝謝！ 答：您好！可以修改合同密碼。打開http://www.csfdc.gov.cn/page/contractpwd輸入對應的條件就可以修改合同密碼。 3.網上不能修改密碼怎么辦？ 劉小姐問：我的合同初始密碼開發商已告知，并在書面合同中寫明，當時沒有及時修改合同密碼，現在想起來要修改，每資操作系統顯示密碼不正確，這是為什么呢? 答：您好！如果無法在網上修改密碼建議您帶上身份證和購房合同到德政園市住房保障局8樓807室修改。 辦事指南 主辦機構 合同密碼修改 長沙市房產信息中心 更多難題 三、維修資金 釋義：物業維修基金是依據有關法規籌集的用于新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。 疑難熱點 1.維修資金怎么繳交？ 劉先生：物業維修資金繳款正常流程，是在什么階段才繳款？ 答：您好！維修資金應在合同簽訂后備案之前業主本人到指定的銀行去繳納。 2.維修資金繳費單遺失怎么辦？ 李先生問：請問維修資金繳費單藍色的聯丟了，黑色的底單還在。物業那不能辦收房，說不能去辦房產證。該怎么辦？銀行能重打藍色的聯嗎？ 答：您好！您應到市級以上市的報紙登報掛失，掛失后帶上登報的報紙到維修資金窗口復印蓋章，您再憑蓋章的復印件就可以辦理房產證。 3.二手房維修資金怎么過戶？ 胡小姐問：請問買的二手房的維修資金是否需要過戶？ 答：您好！房產過戶后建議辦理維修資金過戶，買賣雙方持身份證，房產證，二手房合同，維修資金憑證等資料到維修資金窗口辦理過戶手續。 辦事指南 主辦機構 物業維修資金查詢 長沙市物業維修資金中心 維修資金自繳 更多難題 四、物業管理 釋義：物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。 疑難熱點 1.物業管理費用何時開始計算？ 陳女士問：請問現在物業管理費是從開發商交房算起，還是從業主收房開始算起？ 答：您好！如果因業主原因延遲收房，物業費從書面通知業主時間開始計算；如果因開發商原因延遲收房的，物業費從業主辦理了收房手續后開始計算。 2.物業管理費用預收是否合理？ 蔡先生問：你好！我于2010年12月在雨花區一樓盤購房，前幾天收到開發商的物業寄過來的入伙通知書，通知書上列出的交房流程第一步就要求業主先預交一年的物業管理費，交了錢后才能驗房、收房、領取鑰匙，請問開發商的物業這種做法是否合法合規？ 答：您好！如果房屋達到交付條件，業主驗收合格并且辦理入住手續，物業服務費應從收房后的下月由業主繳納。物業費按月計收，經雙方約定可以預收，但預收一般不得超過12個月。 3.空置房屋的物業管理費用如何收取？ 劉女士問：我于2009年購買了一個樓盤的新建商品房，但是由于人在外地務工，一直沒有入住，請問請問空置房的物業管理費該如何收取？ 答：您好！已辦理入住手續但未入住或未使用的物業，物業費按規定標準扣除清潔衛生費用后交納，具體扣除標準由物業與業主大會、業主委員會會協商確定。 辦事指南 主辦機構 物業服務企業信用查詢 長沙市物業監管處 更多難題 五、住房公積金 釋義：住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 疑難熱點 1. 使用住房公積金購房面積的限制？ 胡先生問：我在長沙已有一套70㎡的房子，還想再在長沙購買一套120㎡的房子，請問能否使用住房公積金貸款？ 答：您好！您家庭（包括未成年子女）已有住房面積之和沒有超過140平方米，可以申請公積金貸款及提取。 2.住房公積金如何提現？ 唐女士問：你好，如果住房公積金不用的話，是不是可以提出，如果可以，需要具備什么條件才可以提？ 答：您好！辦理購房提取公積金的時限為自簽訂購房合同之日起三十六個月內未使用過積金的，可申請提取，限提取一次。請提供經過備案的購房合同、購房首付款發票（或稅務部門的統一收據）、夫妻雙方身份證、結婚證、未婚證明、無未成年子女證明、戶口本相關資料的原間和復印件，按要求填寫《個人提取住房公積金申請（審批）書》后來中心或辦事處申請提取。提取額度:可以提取賬戶內百元以上的部分，同一套房屋所有提取人的提取總額不得超過總購房款（不含住房補貼金額）。 3.外地住房公積金能否在長買房？ 王先生問：我在北京工作多年，公積金一直未用，想回長沙購買房屋，請問能使用么？ 答：您好！如果您所購的公積金與長沙市公積金中心有合作的話就可以使用公積金貸款。北京繳納的公積金目前不能在長沙使用公積金貸款。 辦事指南 主辦機構 市住房公積金網上服務廳 住房公積金個人抵押保證擔保貸款業務須知 長沙市住房公積金管理中心 更多難題 六、住房保障 釋義：住房保障是在我國社會主義市場經濟條件下，政府為解決住房有困難群體的居住問題而采取的政策措施。目前主要包括有廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房等類別。 疑難熱點 1、經濟適用住房申請條件有哪些？ 周先生問：男，單身，45歲，無房，長沙戶口，在長沙交社保已16年，可否申請經適房？ 答：您好！長沙戶口滿五年無房低收入符合以上條件就可以申請經濟適用房貨補。要申請經濟適用房貨補需提交公安部出具的《戶口戶籍信息證明》，市房屋產權監理處出具的《長沙市申請住房保障家庭住房狀況證明》，民政部門出具的《長沙市申請住房保障家庭收入認定證明》、《婚姻狀況證明》、結（離）婚證、離婚協議或提供人民法院已生效的離婚法律文書，身份證，戶口本等其它資料。 2、怎樣申請廉租住房？ 王先生問: 你好,我咨詢:什么樣的人才能獲得廉租房補貼(從來沒有享受過福利分房的長沙市戶口人員可以申請嗎?)需要辦理哪些手續?謝謝! 答：您好！本市戶籍無房低收入、低保護家庭符合以上條件可以申請廉租房，低收入標準是家庭人均收入低于1010元。要申請廉租需提交公安部門出具的《戶口戶籍信息證明》，市房屋產權監理處出具的《長沙市申請住房保障家庭住房狀況證明》，民政部門出具的《長沙市申請住房保障家庭收入認定證明》、《婚姻狀況證明》、結（離）婚證、離婚協議或提供人民法院已生效的離婚法律文書，身份證，戶口本等其它資料到您所屬的區住房保障局申請。 3、公共租賃住房申請條件有哪些？ 熊小姐問：你好！我是08年的畢業生，戶口到長沙已經有7年，我想和男朋友一起申請套公租房，不知是否符合公租房的申請條件？ 答：您好！申請公共租賃住房的個人，須符合以下條件：（1）中等偏下收入的認定標準為：家庭人均可支配收入低于本市上一個年度城市人均可支配收入。（2）城市戶籍家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）：家庭成員中至少有1人取得本市常住非農業戶口5年以上，且在本市市區范圍內無自有住房或家庭人均住房面積低于15平方米的家庭。（3）新就業大學生：具有大中專及以上學歷、畢業不滿5年、在本市連續交納社會保險一年以上，且本人及家庭在本市市區范圍內無自有住房的人員。（4）外來務工人員：在本市連續繳納社會保險三年以上（含），且本人及家庭在本市市區范圍內無自有住房的非本市戶籍人員。 辦事指南 長沙市申請經濟適用住房和廉租住房辦事指南 長沙市經濟適用住房申請審批流程圖（一般申請對象） 長沙市申請經濟適用住房貨幣補貼流程圖（棚改重點工程） 長沙市廉租住房申請審批流程圖 長沙市經濟適用住房貨幣補貼發放流程圖 主辦機構 長沙市住房保障局 七、交易稅費 釋義：是指房地產轉讓過程中需要交納的稅費，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、綜合稅、印花稅、營業稅及附加、個人所得稅、手續費等等。 疑難熱點 購買新建商品住房需要繳納哪些稅費？ 肖女士問：我想請問您一下我現購的90平米的首套房按現行的標準我應繳納哪些稅費，具體的點是多少？ 答：您好！新購商品房應繳納契稅（本市戶籍或在本市連續繳納社保一年以上的非本市戶籍的個人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，對于個人購買非普通住房（144平米以上）或非住宅契稅按4%征收），維修基金（商品毛胚帶電梯維修資金應按120元/平方），產權登記費（住房80元/套，非住宅550元/套,測繪成果利用費每幅40元），預告登記費（住房80元/套，非住宅550元/套），（預）抵押他項權證費（住房80元/套，非住宅按千分比例收取）。 2、長沙二手房交易稅費有哪些？ 王先生：我想知道長沙市二手房交易稅費的明細，詳細完整的？ 答：您好！普通二手私房交易，契稅標準是本市戶籍或在本市連續繳納社保一年以上的非本市戶籍的個人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，對于個人購買非普通住房（144平米以上）或非住宅契稅按4%征收（契稅由買受人繳納），綜合稅按1.88%征收（綜合稅由出賣人繳納），手續費每平米6元（買賣雙方各半），未滿五年還需交5.6%的營業稅（營業稅由出賣人繳納）等。 贈與房產的稅費如何收取？ 李先生問：我親哥哥有一套房屋想贈送給我，稅費如何收取？是否屬直系親屬，按1%收取契稅？ 答：您好！兄弟姐妹之間建議辦理贈與，雙方持身份證，房產證，直系親屬證明等資料到德政園住房保障局三樓大廳辦理過戶手續，私房贈與需交1%的契稅，每平米6元的手續費。 辦事指南 長沙市房屋交易稅費一覽表 主辦機構 長沙市地方稅務局 八、預售許可 釋義：開發企業按照商品房預售應當符合的條件，在房屋未建好之前，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證書》，進行商品房的預售。 疑難熱點 1、沒有取得預售許可證是否能進行銷售？ 梵小姐問：您好,我最近看中了一套房子,想買下它,怎么樣知道他這個樓盤是已經取得了預售許可證的了，那是不是沒有取得預售許可證的樓盤在售就屬于不合法的了,我交了定金可以要求他返還嗎,謝謝。 答：沒有取得預售許可證的房屋是不能對外預售的，如果開發商在未取得預售證的情況下收取了您的定金的話屬于違規銷售，您可以向房產執法局反映并且要求開發商退還定金。 2.房屋預售許可證怎么查詢？ 金先生問：長沙市的房屋預售許可證怎么查詢？ 查詢電話是多少啊？ 答：您好！打開長沙房產政務信息網預售許可證查詢頁面， （http://www.csfdc.gov.cn/page/presale），輸入相關的查詢條件就可以驗證該預售證的真偽。 3.已取得預售許可證，其他四證是否也取得了？ 顏先生問：最近想買房，看了一樓盤。但只看到該樓盤預售證復印件，其它證件沒有看到。對方說，在辦理預售證時，房產局必須要驗其它四證的，不知是不是這么回事。 答：您好！預售許可證是第五證，如果取得了預售許可證就說明前面四證都已取得。 辦事指南 預售許可證查詢 主辦機構 長沙市住房和城鄉建設委員會房地產市場監管處 九、二手房交易 釋義：二手房交易是指已經在房地產交易中心備案、完成初始登記和總登記的房屋，再次上市進行交易。 疑難熱點 1、二手房按揭需要準備哪些材料？ 王先生問：我購買了二手房一套，請問二手房按揭需要準備哪些資料，如何辦理？ 答：您好！買賣雙方協商一致達成購房意向，并確定房屋成交價格。買方到二手房交易服務中心二樓（蔡鍔中路196號原市房產交易大樓）監管銀行貸款柜臺遞交貸款申請資料。申請貸款一般提供如下資料：（1）買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明（驗原件收復印件）；（2）買方及配偶的收入證明原件、賣方的房產證（驗原件收復印件），有經適房貨幣補貼憑證的還需帶上貨補憑證原件。其他資料根據各貸款銀行的要求提供。詳情應詢問貸款的銀行。 2、二手房交易契稅和綜合稅納稅基數是什么？ 張先生問：二手房交易時的契稅和綜合稅，是按房屋交易價格計算還是按房屋評估價格計算？另外營業稅的時間計算，是按房主買房時的契稅發票時間還是房產證上的時間？ 以哪個為準？ 答：您好！納稅基數是成交價與評估價取高價納稅。營業稅以契稅發票時間或房產證時間二者取其一，一般情況都是以契稅發票時間為準。 3、未取得房產證的房子能否交易？ 彭先生問：看中一套二手房，房產證要等到明年才能下來，現在能夠交易嗎？交易的話，如何保障資金安全，房產證下來后如何保障過戶問題？ 答：您好！未取得房產證的房屋不能上市交易。 辦事指南 二手房交易須知 二手房交易進度查詢 二手房房源自助掛牌 主辦機構 長沙市房屋產權監理處 十、網簽與備案 釋義：商品房網簽是指開發企業通過網絡系統打印出商品房買賣合同，在銷售現場與購房者直接簽訂的過程。商品房備案是指開發企業準備好購房者的相關資料，送至房產部門受理，辦理商品房預告登記。目前我市商品房網簽及備案情況均可通過網絡進行查詢，也可到房產部門相關窗口進行現場查詢。 疑難熱點 1.如何辦理網簽？ 李先生問：我購買一處商鋪，去年10月簽訂合同，一次性付了全款？到現在還沒辦網簽，如何辦理網簽？什么條件和程序？買受人可以辦嗎？ 答：您好！網簽就是房產系統中打印出來該套房的電子合同文本，雙方再簽字蓋章。您的情況應找開發商詢問不能網簽的原因，雙方再協商處理。 2.如何查詢網簽與備案情況？ 周小姐問：我的房子已經交房了，但想知道所買的房子的“房屋產權部門網上備案或網簽時間”，可以有哪幾種方式查詢？ 答：您好！您可以在長沙房產政務信息網個人查詢業務 （http://www.csfdc.gov.cn/query）中查詢您房屋的備案及簽訂時間。 3.網簽與備案的區別？ 李先生問：你好，我買了套房，現在貸款也下來，但在我們網站上只能查詢的到合同簽訂查詢，而預告登記查詢不到，為什么？是否是房地產公司沒有去備案？我們需做什么才能保證自己的權益？ 答：您好！簽訂合同后就可以在網上查詢到簽約情況，而備案需開發商將您的資料送到房產部門受理后才能查詢到，辦理預告登記需開發商準備好棟袋和戶袋資料，買賣合同及抵押合同，預售款監管證明和簽合同時打印出來的那一套表格等資料到窗口受理。 辦事指南 商品房合同簽訂查詢 商品房預告登記查詢（備案） 預購商品房合同備案、預告登記注銷 主辦機構 長沙市房地產交易管理所 |