2013年一季度長沙市房地產市場分析報告

　　◇  長沙市房產信息中心  長沙市房產研究中心

　　2013年一季度我市（含三縣市）完成房地產開發投資199.55億元，同比減少2.16%。商品房施工面積6198.06萬m2，其中新開工面積603.26萬m2，同比增長7.61%、9.87%；竣工面積321.95萬m2，同比減少24.86%。2013年一季度我市（含三縣市）累計批準預售309.39萬m2，同比增長26.62%；實現商品房成交備案面積459.06萬m2，備案金額274.81億元，同比分別增長78.19%、79.02%。

　　Part1  長沙地區房地產市場基本情況

　　一、新建商品房批準預售情況

　　小結：一季度商品房新增上市繼續保持較高增長，同比增幅超過兩成

　　2013年一季度全市新建商品房累計批準預售309.39萬m2，同比增長26.62%，其中住宅批準預售257.25萬m2，同比增長37.53%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售201.84萬m2，同比增長29.88%，其中住宅批準預售167.20萬m2，同比增長52.74%。從走勢來看，一季度長沙市商品房新增批準預售量同比增幅較大，除2月外，1月、3月新增批準預售量均達130萬m2以上。從各區情況來看，天心區、雨花區、瀏陽市、寧鄉縣同比仍為負增長；其余五區縣中，開福區同比增幅最大，批準預售量接近去年同期的2.5倍。

　　二、新建商品房網簽情況

　　小結：一季度樓市行情繼續向好，成交量繼續保持

　　2013年一季度全市新建商品房累計網簽480.10萬m2，同比增長110.80%，其中住宅網簽410.12萬m2，同比增長105.39%。分區域來看，內六區新建商品房累計網簽337.52萬m2，同比增長112.68%，其中住宅網簽283.39萬m2，同比增長107.17%。與去年一季度的成交低谷相比，今年一季度成交翻番，環比去年第四季度，今年一季度成交量有所回落。總的來看，去年年底的市場上升行情仍在延續。

　　三、新建商品房成交備案情況

　　小結：一季度商品房成交備案量繼續攀升，連續第五個季度保持環比增長

　　2013年一季度全市新建商品房累計成交備案459.06萬m2，同比增長78.19%，其中住宅成交備案394.40萬m2，同比增長80.68%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案336.11萬m2，同比增長91.53%，其中住宅成交備案286.06萬m2，同比增長98.38%。從走勢來看，一季度長沙市商品房成交備案量猛增，除2月外，1月、3月備案量均超過170萬m2，季度走勢延續了去年來的回升趨勢；從各區情況來看，各區商品房備案量同比增幅均為正值，除瀏陽市外，其余各縣市同比增幅均超過30%，芙蓉區、天心區、雨花區相對較高，同比增幅超過100%。

　　四、二手房成交情況

　　小結：一季度二手房成交量巨幅增長，新“國五條”實施細則即將出臺是主因

　　2013年一季度全市二手房成交面積142.50萬m2，成交套數為12019套，同比分別增長172.20%、120.86%；其中住宅成交112.62萬m2，成交套數為10812套，同比分別增長264.95%、164.03%。分區域來看，內六區二手房成交面積108.48萬m2，成交套數為9453套，同比分別增長176.27%、167.26%；其中住宅成交86.87萬m2，成交套數為8663套，同比分別增長292.85%、214.45%。從走勢來看，由于經濟適用房的解禁，以及“新國五條”實施細則可能在近期推出，使得我市二手房市場供應放量與交易成本上漲預期重疊，最終帶來3月成交量暴增，同比、環比增幅分別達412.43%、448.29%；這也使得全市一季度二手房交易同比大幅增長，交易量達到去年同期的2.7倍以上。

　　五、房產一、二級市場交易量對比分析

　　小結：由于一季度二手房成交猛增，房產一、二級市場交易比陡降，但或不持續

　　房產一、二級市場對比來看，2013年一季度全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.22：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為3.10：1，比2012全年比值分別縮小1.38、1.63。分區來看，由于二手房交易暴增，各區房產一、二級市場交易量之比均有縮小，但這種暴增只是政策實施前基于避稅的交易行為，預計待政策發布后，未來房產一、二級市場交易量之比仍將回復至4.00：1以上水平。

　　小結：一季度商品房、二手房交易同比大增，帶動一般抵押及在建工程抵押市場走向強勁

　　2013年一季度，全市辦理抵押登記手續60233筆，抵押面積1021.57萬m2，貸款金額361.31億元，同比分別增長61.56%、35.42%、63.87%，其中，辦理個人抵押登記手續59298筆，抵押面積761.91萬m2，貸款金額259.12億元，同比分別增長61.23%、40.51%、69.46%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續43935筆，抵押面積611.02萬m2，貸款金額267.15億元，同比分別增長89.92%、65.92%、76.27%；其中，辦理個人抵押登記手續43257筆，抵押面積479.11萬m2，貸款金額195.37億元，同比分別增長89.35%、72.25%、85.64%。

　　2013年一季度，全市共辦理在建工程抵押409筆，抵押面積319.27萬m2，貸款金額86.47億元，同比分別增長17.19%、22.47%、49.47%。其中，內六區共辦理在建工程抵押284筆，抵押面積227.49萬m2，貸款金額74.69億元，同比分別增長-3.73%、21.65%、60.83%。

　　從一季度情況來看，由于交易回暖，一般房屋抵押同比出現大幅增長；交易的回暖也刺激了開發商的入市積極性，在建工程抵押也有了較大增幅。

　　七、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)

　　小結：一季度全市土地市場比較平穩，望城區、三縣市土地出讓量較大

　　一季度，全市招拍掛出讓土地掛牌80宗，土地面積333.21萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌41宗，土地面積164.00萬m2；住宅用地掛牌8宗，土地面積38.01萬m2；工業用地31宗，土地面積131.20萬m2。全市土地實際成交103宗，成交面積402.01萬m2，總金額893292萬元，綜合地價水平值2222元/m2。其中，商業用地成交面積208.60萬m2，成交金額615954萬元；住宅用地成交面積55.92萬m2，成交金額199473萬元；工業用地成交面積137.49萬m2，成交金額77865萬元。

　　Part2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況

　　八、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計）

　　小結：一季度商品房供銷同增，但去化速度更快，各套型供銷比均低于0.7

　　2013年一季度長沙內六區住房供應套均面積為108.98m2，同比增大10.43%。從供銷情況來看，一季度新增供應量僅為其同期備案量的六成左右，特別是60m2以下小戶型，新增供應套數僅為其同期備案量的36%，商品房去化速度加快；分套型來看，90-120m2、60-90m2是今年前三月新增供銷的主力套型。一季度90m2以下套型供應占比為32.26%，同比縮小17.47個百分點。

　　九、內六區新建商品房待銷情況

　　小結：內六區新建商品房待售量充足，截止3月底約1200萬m2

　　2011年至今年3月底，長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1177.02萬m2。其中住宅818.44萬m2，占69.53%；非住宅358.58萬m2，占30.47%。分行政區劃來看，雨花區、岳麓區待售量均占20%以上，其次是開福區、望城區待售量分別占18%左右；分面積段來看，144m2以上、120-144m2、90-120m2商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.92%、24.89%、20.87%。

　　Part 3 2013年后三季度長沙房地產市場發展趨勢分析

　　從2013年一季度長沙房地產市場運行情況來看，市場火熱開局，供需均有所回暖，尤其是受“新國五條”政策落地的預期影響，二手房市場呈現出短暫空前的熱潮。3月份以后各地方政府貫徹落實“新國五條”細則的逐步明朗，房地產市場又將面臨著新的調控政策壓力。綜合十八大后的政策走向、社會經濟發展新形勢和房地產業宏觀調控等各方面因素，我們認為，下一階段長沙房地產市場發展趨勢會呈現以下特點： 

　　（一）房地產宏觀調控繼續從緊，長效機制保產業健康發展

　　在今年“兩會”前夕，國務院出臺了“新國五條”，彰顯了政府繼續加強房地產市場調控的堅定決心，其中主要內容更是在原有政策上的進一步升級。我市確定了今年新建商品住房價格漲幅必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下，保持價格基本穩定的目標。目標扣除物價上漲因素，更加嚴格。可見，2013年后三季度房地產調控從嚴從緊基調已基本確立，落實“新國五條”政策將是政策主線，房地產市場監管將會進一步加強。房地產業調控更趨常態化，差別化信貸政策、個人住房信息系統建設、房產稅試點等長效化調控措施將確保產業平穩健康發展，對當前的房地產市場將產生實質性的影響。

　　（二）首套房信貸政策保持穩定，二套房信貸或持續收緊

　　2013年“兩會”指出我國將繼續實行穩健的貨幣政策，“新國五條”細則中要求銀行業金融機構進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，要提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。預計后三季度信貸政策繼續支持剛性需求的基調不會變化，我市自3月1日起實行公積金新政，也同樣旨在保護剛需抑制投機。銀行業預計會穩步配合房地產調控政策，加強對二套房信貸的審核，當市場面臨著較大的房價上漲壓力時，不排除進一步收緊二套房信貸政策的可能。

　　（三）房地產開發投資以穩為主，剛需產品地塊更受關注 

　　受年底翹尾行情的影響，今年以來我市房地產開發投資熱情高漲，新開工面積有所回升。但受從嚴房地產調控政策的影響，開發企業預計將對企業拿地計劃、推盤速度等戰略有所調整，后三季度房地產開發投資大幅增長可能性較小，預計后三季度全市完成房地產開發投資將達到900億元，新開工面積約1400萬m2。在土地市場上，新政主要通過影響開發企業預期而影響市場成交，需求預計會有所放緩，但政策提出要增加普通商品住房的用地供應，“保民生”基調十分明顯，因此，適合開發剛需產品的地產將會是開發企業的重點關注對象。 

　　（四）新房市場剛需占主導，房屋交易價格基本穩定

　　當前“新國五條”對我市新房市場影響不明顯，新房日均成交基本保持了穩定，一季度我市新房備案成交同比增長78.19 %。過了一季度后，如果政策未發生大的變化，預期效應會逐步減弱，新房成交預計將呈相應的調整，但我市剛性需求仍是市場主導力量，成交量大幅波動的可能性較小，預計后三季度全市新建商品房成交備案可達1000萬m2。在新建商品住宅成交價格上，我市一直保持了價格比較穩定的狀態，“新國五條”政策對我市新房價格的影響十分有限，再加上當前我市明確了價格控制目標，預計全年新房價格保持基本穩定，不會出現大起大落現象。

　　（五）二手房市場將由熱轉冷，房源供給增加但后續成交乏力

　　“新國五條”細則中提及按轉讓所得的20%征收個人所得稅，促成了我市3月份二手房市場的短暫熱潮，一季度我市二手房成交142.50 萬m2，同比增長172.20 %。預計在我市細則出臺之前，二手房市場成交量仍有增長的空間。同時，我市經濟適用房自今年開始上市交易，明年6?月底前出臺不動產登記條例，房產稅試點范圍的擴大，預計二手房市場上可售房源將大量增加，但二手房市場成交火爆之后可能出現較長時期的低迷。

　　（六）保障性安居工程穩步推進，保障范圍進一步擴大

　　長沙確定了2013年保障性安居工程建設任務為21690套（戶），其中新增廉租住房500套；新增公共租賃住房11000套；新建經濟適用住房630套；城市棚戶區改造9460戶；墾區棚戶區改造100戶。發放廉租住房租賃補貼總戶數10759戶。后三季度是保障性住房加快建設，完成目標的重要時期，預計保障性安居工程將繼續穩步的推進。根據國務院要求，2013年底前地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍，預計我市住房保障范圍將進一步擴大，有效緩沖中、低端住房剛性需求。

　　（七）岳麓熱點片區齊發力，梅溪湖引領智慧城市建設

　　岳麓區作為大河西先導區的核心區，2013年鋪排建設項目321個，預計投資439億元。其中涉及濱江新城、洋湖和坪塘、梅溪湖、溁灣鎮等片區城建基礎設施計劃投資158.97億元。梅溪湖國際服務區、洋湖總部經濟區和濱江金融商務區更是作為發展的核心區域，區域內房地產業發展如火如荼，尤其是首當其沖的梅溪湖片區，作為國家首批智慧城市試點之一，國家首批綠色生態示范城區之一，是各大房企爭相搶灘的高地，是消費者置業目光的聚集點。預計后三季度片區熱度不會降溫。

　　（八）商業地產市場成交走向活躍，高鐵新城建設萬眾矚目

　　“新國五條”政策下，住宅限購、限貸等調控持續從緊，進一步將投資投機性需求擠出了住宅市場，預計部分投資者的目光將轉向商業地產，促成活躍的市場成交局面，投資資金將進一步推動我市商業地產的發展。定位于城市副中心的高鐵新城建設，預計將是今年商業地產的熱點，日前高鐵新城暨地鐵物業項目推介會順利舉行，高鐵新城西廣場南北樓項目、高端城市綜合體、中央商務區、核心商業街、商貿中心等項目紛紛亮相。在滬昆高鐵、2號線地鐵通車等利好因素的影響下，后三季度高鐵新城的建設會加步前行。