2013年一季度長沙市內六區住宅消費特征研究

　　◇ 文/長沙市房產研究中心市場監測部  申小蝶

　　新的一年已經拉開帷幕，以往年初房地產市場大多呈現出一幅疲態，但2013年初，房地產市場卻淡季不淡，延續著2012年底暖冬的熱潮，呈現出量價齊升的好勢頭，全然不顧樓市調控依然趨緊的政策背景。具體數據如下： 

　　新建商品住宅   “283.39，107.17%”

　　2013年一季度，內六區新建商品住宅累計網簽27465套，同比增長111.58%；面積283.39萬m2，同比增長107.17%。

　　二手住宅   “86.87，292.85%”

　　2013年一季度，內六區二手住宅成交8663套，同比增長214.45%；面積86.87萬m2，同比減少292.85%； 

　　按揭貸款   “195.37，85.64%”

　　2013年一季度，內六區共辦理個人抵押登記手續43257筆，同比增長89.35%；抵押面積479.11萬m2，同比增長72.25%；貸款金額195.37億元，同比增長85.64%。

　　從以上數據可以看出，2013年一季度內六區新建商品住宅延續去年底的熱銷行情，成交量同比翻番。二手住宅市場更是如火如荼，為趕搭新“國五條”實施前的末班車，3月二手住宅成交量暴增。個人抵押登記也隨之上升，貸款金額增長八成以上。

　　Part Ⅰ  新建商品住宅消費特征分析

　　一、消費者特征分析

　　1、年齡結構

　　●  25-50歲人群購買力強，約占總量的3/4 

　　從購房者的年齡來看，25-50歲年齡段的人群是住房的主力需求者，約占總量的3/4。其中，25-35歲年齡段的人群需求最旺，接近總量的一半，他們有穩定的收入來源，加上成家置業的迫切需求，成為住宅購買的主力軍。35-50歲年齡段的人群購買能力最強，改善需求意愿明顯。

　　2、籍貫構成

　　●  本地購房者為主，接近六成 

　　從購房者的籍貫來看，本省購房者占比87.02%，其中本地（3+5）購房者占59.29%，本省其他購房者占27.73%。在本省購房者中，長沙本土購房者占29.01%，其他市州中邵陽市、岳陽市、常德市購房者居前三位；外省購房者中，以湖北省、江西省居多。

　　二、置業特征分析

　　3、置業次數

　　●  首次置業者占絕對首位，多次置業者受政策影響較大

　　從置業次數來看，首次置業的人群比例為86.16%，占絕大多數，相比去年，首次置業占比略有下降。在限購限貸等限字訣的政策調控下，二次以上置業者受政策影響較大。

　　4、置業區域

　　●  岳麓區與雨花區是置業首選區域，河西板塊與新南城板塊是置業熱門板塊 

　　從購房區域來看，岳麓區、雨花區是置業的首選區域，分別占購房總量的27%左右，其次是開福區、望城區，分別占購房總量的14%左右，芙蓉區置業人群僅占6.50%。從板塊選擇來看，河西板塊、新南城板塊是置業的熱門板塊，分別占購房總量的27.98%、24.87%。

　　三、物業特征分析

　　5、戶型結構

　　●  二居、三居是主力戶型，合計占77.61%

　　從購房戶型來看，二居室、三居室是住宅購買的主力戶型，分別占總量的40.46%、37.14%，然后是一居室，占比15.98%。相比去年，二居室成交下降，一居室、三居室成交上升，說明初次置業的過渡型需求和改善型需求略有增長。

　　6、套面積結構

　　●  住宅成交主要集中在60-120m2，接近六成

　　從單套住房面積來看，住宅成交主要集中在60-90m2、90-120m2，分別占比28.31%、31.63%，但成交比例較去年均有下降，60m2以下小戶型成交比例上升。首次置業需求以中小戶型為主，改善型需求對象偏好大戶型。

　　四、價格特征分析

　　7、價格指數特征

　　●  格指數上升，新建商品住宅價格上漲

　　從國家統計局公布的長沙新建商品住宅價格指數來看，今年1月、2月同比價格指數、環比價格指數均處于上升通道，價格同比、環比連續上漲且漲幅擴大。可以看出，延續去年末的上漲趨勢，年初房價繼續上揚，且漲幅加大。

　　8、單價結構

　　●  單價集中分布在5000-7000元/m2，整體水平上升

　　從新建商品住宅成交單價來看，5000-6000元/m2、6000-7000元/m2是主力價位區間，分別占21.81%、28.85%；5000元/m2以下住房主要分布岳麓區和望城區，占19.30%；7000-8000元/m2價位占16.44%，8000元/m2以上價位占13.60%，高價房主要是精裝房、市中心高檔房、別墅等。與去年相比，6000元/m2以下住宅成交下降10.33%，一季度住宅單價整體水平有所上升。

　　從各區住宅均價來看，開福區、天心區均價超過7000元/m2，芙蓉區、雨花區均價介于6500-7000元/m2之間，然后是岳麓區均價略超過6000元/m2，望城區均價低于4500元/m2。

　　從各板塊住宅均價來看，中心板塊均價最高突破9000元/m2；其次是東城板塊均價為6800元/m2，因其是老城區，配套設施發展偏為成熟，房價相對突出的特點繼續存在；隨著北城的崛起，樓市大盤的加入，以及精裝房項目的開發，北城板塊的均價達6694元/m2以上；新南城板塊、河西板塊均價在6200元/m2左右。

　　從各環住宅均價來看，中心城區均價明顯突出，高達14188元/m2，該地段屬于城市的最核心區，高價樓盤集中，依托其地理位置優勢，房價堅挺；相比中心城區的高房價，二環區域擁有地段較好、房價不高的優勢，均價為7333元/m2，只有中心城區房價的一半；三環及三環外區域均價略高于6000元/m2。

　　9、總價結構

　　● 總價呈階梯式走勢，50萬元以下成交下滑

　　從套成交總價來看，呈現中間向兩端遞減的階梯式走勢，中間價位的50-60萬元、60-70萬元兩個區間的比例較高，分別占19.97%、17.47%，然后向兩端遞減，高低價位的比例較小。相比去年，總價50萬元以下的住房成交下滑8.12%，中高價住房成交比重上升，主要是單價的上漲帶動總房價的攀升。

　　五、付款特征分析

　　10、付款方式

　　● 銀行按揭為主，公積金貸款比例下降

　　從支付方式來看，銀行按揭是主要的支付方式，占比60.42%，其次為一次性付款占比24.26%，然后是公積金貸款占比13.52%。同去年相比，最主要的變化就是銀行按揭比例上升，一次性付款和公積金貸款分別下降3.67%、2.70%。今年3月1日起，長沙調整公積金政策，提高了公積金的貸款門檻，公積金貸款比例下降。

　　11、貸款年限結構

　　● 16-20年長期貸款為主，約占七成         

　　從貸款年限來看，以16-20年的長期貸款為主，占69.56%，這種選擇偏向主要是基于還款壓力而言，月還款相對少些，壓力較小，但20年以上的貸款要支付更多的利息。當然，在還款壓力許可的情況下，貸款年限越短越劃算。

　　Part Ⅱ  二手住宅消費特征分析

　　一、消費者特征分析

　　12、年齡構成

　　● 25-50歲購房者占主力，25歲以下購房者增多 

　　從二手住宅購買者年齡來看，25-35歲、35-50歲是主要的消費階層，分別占1/3左右。25歲以下購房者約占兩成，較去年增長7.26%。為了在新“國五條”實施前趕上政策的末班車，二手房賣家低價入市，3月掀起了一輪購房潮，低房價也吸引了越來越多初次置業的年輕人。

　　13、籍貫構成

　　● 本地購房者是主力軍，約占3/4

　　從二手住宅購買者籍貫來看，本省購房者占比90.73%，其中本地（3+5）購房者占76.85%，又以長沙本市購房者為主，占44.35%，其他市州中婁底、益陽、岳陽的購房者居前三位。外省購房者中，以湖北、江西省居多。

　　二、置業特征分析

　　14、置業區域

　　● 雨花區、岳麓區成交活躍，望城區居于末位

　　從二手住宅成交區域來看，雨花區、岳麓區成交活躍，分別占27.85%、23.97%，天心區、開福區、岳麓區成交比例相當，約15%左右，望城區處于末位。一季度岳麓區二手房成交比重明顯上升，較去年增長10.04%，岳麓區的二手住房市場終于迎來了期待已久的春天，其市場份額正逐步擴大。

　　三、物業特征分析

　　15、戶型特征

　　● 小戶型不足五成，中大戶型成交升溫

　　從二手住宅成交套面積來看，各面積段分布較均勻，90m2以下小戶型成交占45.04%，相比去年下降9.97%。今年一季度二手住房成交明顯高于往年同期，不僅小戶型受青睞，大戶型同樣熱銷。

　　四、價格特征分析

　　16、價格指數特征

　　● 價格指數上升，二手住宅價格上漲

　　從國家統計局公布的長沙二手住宅價格指數來看，今年1月、2月同比價格指數、環比價格指數均上升，價格同比、環比均出現上漲。伴隨新建商品住宅價格走高，一季度二手住宅價格也呈現上漲的態勢，漲幅較新房偏小。

　　五、付款特征分析

　　17、支付方式

　　● 一次性付款為主，二手房貸款難

　　從二手住宅的支付方式來看，與新房市場以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的支付方式，占比76.80%，其次為銀行按揭占比19.16%。由于二手房貸款較新房審批難，特別是在貨幣政策整體收緊的背景下，二手房貸更難辦。

　　18、貸款發放情況

　　● 郵政儲蓄是二手房貸的主要資金來源，占38.70%

　　從二手住宅貸款的發放單位來看，中國郵政儲蓄銀行是二手房貸的主要資金來源，占貸款總金額的38.70%，其他單位的貸款額均不高，在10%以下，中國光大銀行、招商銀行分別以8.46%、7.91%的貸款比例居第二、第三位。另外，公積金貸款也不多，約占一成，其中湖南省直單位住房公積金貸款占6.36%，長沙市住房公積金貸款占4.56%。

　　Part Ⅲ  2013年一季度內六區住宅消費特征的基本判斷

　　樓市調控政策仍在持續，剛性需求繼續唱主角，是支撐成交量節節攀升的主力。一季度住宅消費特征具體表現如下：

　　一、新建商品住宅消費特征

　　1、購房者特征：從年齡看，25-35歲中青年是主力購買者，置業需求旺盛；從籍貫看，本地（3+5）購房者居多，接近六成。

　　2、置業次數：首次置業的購房者占八成以上，多次置業的購房者受政策的影響，需求受抑。

　　3、置業區域：岳麓區、雨花區是置業的首選區域，分別占購房總量的1/4以上。另外，從板塊選擇來看，河西板塊、新南城板塊是置業的熱點板塊，分別占購房總量的1/4左右。 

　　4、產品偏好：購房者偏好二居室和三居室，其中60-90m2的二居室、90-120m2的二居室和三居室、120-144m2的三居室以及60m2以下的一居室是熱銷產品。

　　5、價格特征：新建商品住宅價格指數同比、環比均上升，房價上漲。單價主要分布在5000-7000元/m2，套成交總價主要分布在40-70萬元。

　　6、付款特征：付款方式以銀行按揭為主，公積金貸款門檻提高，貸款年限以16-20年長期貸款為主。

　　二、二手住宅消費特征

　　1、購房者特征：二手住宅以25-50歲的購房者為主，35歲以上中老年人的購買比例較新房高。本地（3+5）購房者是消費主體，外地購房者對二手房的熱情不高。

　　2、置業區域：雨花區二手住宅成交最活躍，岳麓區躍升為第二大置業區域，望城區還處在剛起步階段。

　　3、產品偏好：90m2以上戶型成交升溫，占據半壁江山，二手房的熱銷促進了大戶型的成交。

　　4、價格特征：二手住宅價格指數同比、環比上升，房價上揚，漲幅較新房慢。

　　5付款特征：二手房貸款審批難，一次性付款為最主要的支付方式。中國郵政儲蓄銀行是二手房貸的主要資金來源，約占貸款總金額的四成。