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    2013年一季度長沙市內六區商品住宅消費特征分析

    長沙市房產研究中心市場監測部 [作者]:申小蝶

      2013年一季度長沙市內六區住宅消費特征研究


      ◇ 文/長沙市房產研究中心市場監測部  申小蝶


      新的一年已經拉開帷幕,以往年初房地產市場大多呈現出一幅疲態,但2013年初,房地產市場卻淡季不淡,延續著2012年底暖冬的熱潮,呈現出量價齊升的好勢頭,全然不顧樓市調控依然趨緊的政策背景。具體數據如下: 


      新建商品住宅   “283.39,107.17%”


      2013年一季度,內六區新建商品住宅累計網簽27465套,同比增長111.58%;面積283.39萬m2,同比增長107.17%。


      二手住宅   “86.87,292.85%”


      2013年一季度,內六區二手住宅成交8663套,同比增長214.45%;面積86.87萬m2,同比減少292.85%; 


      按揭貸款   “195.37,85.64%”


      2013年一季度,內六區共辦理個人抵押登記手續43257筆,同比增長89.35%;抵押面積479.11萬m2,同比增長72.25%;貸款金額195.37億元,同比增長85.64%。


      從以上數據可以看出,2013年一季度內六區新建商品住宅延續去年底的熱銷行情,成交量同比翻番。二手住宅市場更是如火如荼,為趕搭新“國五條”實施前的末班車,3月二手住宅成交量暴增。個人抵押登記也隨之上升,貸款金額增長八成以上。


      Part Ⅰ  新建商品住宅消費特征分析


      一、消費者特征分析


      1、年齡結構


      ●  25-50歲人群購買力強,約占總量的3/4 


      從購房者的年齡來看,25-50歲年齡段的人群是住房的主力需求者,約占總量的3/4。其中,25-35歲年齡段的人群需求最旺,接近總量的一半,他們有穩定的收入來源,加上成家置業的迫切需求,成為住宅購買的主力軍。35-50歲年齡段的人群購買能力最強,改善需求意愿明顯。


      2、籍貫構成


      ●  本地購房者為主,接近六成 


      從購房者的籍貫來看,本省購房者占比87.02%,其中本地(3+5)購房者占59.29%,本省其他購房者占27.73%。在本省購房者中,長沙本土購房者占29.01%,其他市州中邵陽市、岳陽市、常德市購房者居前三位;外省購房者中,以湖北省、江西省居多。


      二、置業特征分析


      3、置業次數


      ●  首次置業者占絕對首位,多次置業者受政策影響較大


      從置業次數來看,首次置業的人群比例為86.16%,占絕大多數,相比去年,首次置業占比略有下降。在限購限貸等限字訣的政策調控下,二次以上置業者受政策影響較大。


      4、置業區域


      ●  岳麓區與雨花區是置業首選區域,河西板塊與新南城板塊是置業熱門板塊 


      從購房區域來看,岳麓區、雨花區是置業的首選區域,分別占購房總量的27%左右,其次是開福區、望城區,分別占購房總量的14%左右,芙蓉區置業人群僅占6.50%。從板塊選擇來看,河西板塊、新南城板塊是置業的熱門板塊,分別占購房總量的27.98%、24.87%。


      三、物業特征分析


      5、戶型結構


      ●  二居、三居是主力戶型,合計占77.61%


      從購房戶型來看,二居室、三居室是住宅購買的主力戶型,分別占總量的40.46%、37.14%,然后是一居室,占比15.98%。相比去年,二居室成交下降,一居室、三居室成交上升,說明初次置業的過渡型需求和改善型需求略有增長。


      6、套面積結構


      ●  住宅成交主要集中在60-120m2,接近六成


      從單套住房面積來看,住宅成交主要集中在60-90m2、90-120m2,分別占比28.31%、31.63%,但成交比例較去年均有下降,60m2以下小戶型成交比例上升。首次置業需求以中小戶型為主,改善型需求對象偏好大戶型。


      四、價格特征分析


      7、價格指數特征


      ●  格指數上升,新建商品住宅價格上漲


      從國家統計局公布的長沙新建商品住宅價格指數來看,今年1月、2月同比價格指數、環比價格指數均處于上升通道,價格同比、環比連續上漲且漲幅擴大。可以看出,延續去年末的上漲趨勢,年初房價繼續上揚,且漲幅加大。


      8、單價結構


      ●  單價集中分布在5000-7000元/m2,整體水平上升


      從新建商品住宅成交單價來看,5000-6000元/m2、6000-7000元/m2是主力價位區間,分別占21.81%、28.85%;5000元/m2以下住房主要分布岳麓區和望城區,占19.30%;7000-8000元/m2價位占16.44%,8000元/m2以上價位占13.60%,高價房主要是精裝房、市中心高檔房、別墅等。與去年相比,6000元/m2以下住宅成交下降10.33%,一季度住宅單價整體水平有所上升。


      從各區住宅均價來看,開福區、天心區均價超過7000元/m2,芙蓉區、雨花區均價介于6500-7000元/m2之間,然后是岳麓區均價略超過6000元/m2,望城區均價低于4500元/m2。


      從各板塊住宅均價來看,中心板塊均價最高突破9000元/m2;其次是東城板塊均價為6800元/m2,因其是老城區,配套設施發展偏為成熟,房價相對突出的特點繼續存在;隨著北城的崛起,樓市大盤的加入,以及精裝房項目的開發,北城板塊的均價達6694元/m2以上;新南城板塊、河西板塊均價在6200元/m2左右。


      從各環住宅均價來看,中心城區均價明顯突出,高達14188元/m2,該地段屬于城市的最核心區,高價樓盤集中,依托其地理位置優勢,房價堅挺;相比中心城區的高房價,二環區域擁有地段較好、房價不高的優勢,均價為7333元/m2,只有中心城區房價的一半;三環及三環外區域均價略高于6000元/m2。


      9、總價結構


      ● 總價呈階梯式走勢,50萬元以下成交下滑


      從套成交總價來看,呈現中間向兩端遞減的階梯式走勢,中間價位的50-60萬元、60-70萬元兩個區間的比例較高,分別占19.97%、17.47%,然后向兩端遞減,高低價位的比例較小。相比去年,總價50萬元以下的住房成交下滑8.12%,中高價住房成交比重上升,主要是單價的上漲帶動總房價的攀升。


      五、付款特征分析


      10、付款方式


      ● 銀行按揭為主,公積金貸款比例下降


      從支付方式來看,銀行按揭是主要的支付方式,占比60.42%,其次為一次性付款占比24.26%,然后是公積金貸款占比13.52%。同去年相比,最主要的變化就是銀行按揭比例上升,一次性付款和公積金貸款分別下降3.67%、2.70%。今年3月1日起,長沙調整公積金政策,提高了公積金的貸款門檻,公積金貸款比例下降。


      11、貸款年限結構


      ● 16-20年長期貸款為主,約占七成         


      從貸款年限來看,以16-20年的長期貸款為主,占69.56%,這種選擇偏向主要是基于還款壓力而言,月還款相對少些,壓力較小,但20年以上的貸款要支付更多的利息。當然,在還款壓力許可的情況下,貸款年限越短越劃算。


      Part Ⅱ  二手住宅消費特征分析


      一、消費者特征分析


      12、年齡構成


      ● 25-50歲購房者占主力,25歲以下購房者增多 


      從二手住宅購買者年齡來看,25-35歲、35-50歲是主要的消費階層,分別占1/3左右。25歲以下購房者約占兩成,較去年增長7.26%。為了在新“國五條”實施前趕上政策的末班車,二手房賣家低價入市,3月掀起了一輪購房潮,低房價也吸引了越來越多初次置業的年輕人。


      13、籍貫構成


      ● 本地購房者是主力軍,約占3/4


      從二手住宅購買者籍貫來看,本省購房者占比90.73%,其中本地(3+5)購房者占76.85%,又以長沙本市購房者為主,占44.35%,其他市州中婁底、益陽、岳陽的購房者居前三位。外省購房者中,以湖北、江西省居多。


      二、置業特征分析


      14、置業區域


      ● 雨花區、岳麓區成交活躍,望城區居于末位


      從二手住宅成交區域來看,雨花區、岳麓區成交活躍,分別占27.85%、23.97%,天心區、開福區、岳麓區成交比例相當,約15%左右,望城區處于末位。一季度岳麓區二手房成交比重明顯上升,較去年增長10.04%,岳麓區的二手住房市場終于迎來了期待已久的春天,其市場份額正逐步擴大。


      三、物業特征分析


      15、戶型特征


      ● 小戶型不足五成,中大戶型成交升溫


      從二手住宅成交套面積來看,各面積段分布較均勻,90m2以下小戶型成交占45.04%,相比去年下降9.97%。今年一季度二手住房成交明顯高于往年同期,不僅小戶型受青睞,大戶型同樣熱銷。


      四、價格特征分析


      16、價格指數特征


      ● 價格指數上升,二手住宅價格上漲


      從國家統計局公布的長沙二手住宅價格指數來看,今年1月、2月同比價格指數、環比價格指數均上升,價格同比、環比均出現上漲。伴隨新建商品住宅價格走高,一季度二手住宅價格也呈現上漲的態勢,漲幅較新房偏小。


      五、付款特征分析


      17、支付方式


      ● 一次性付款為主,二手房貸款難


      從二手住宅的支付方式來看,與新房市場以銀行按揭為主的特征相反,一次性付款是主要的支付方式,占比76.80%,其次為銀行按揭占比19.16%。由于二手房貸款較新房審批難,特別是在貨幣政策整體收緊的背景下,二手房貸更難辦。


      18、貸款發放情況


      ● 郵政儲蓄是二手房貸的主要資金來源,占38.70%


      從二手住宅貸款的發放單位來看,中國郵政儲蓄銀行是二手房貸的主要資金來源,占貸款總金額的38.70%,其他單位的貸款額均不高,在10%以下,中國光大銀行、招商銀行分別以8.46%、7.91%的貸款比例居第二、第三位。另外,公積金貸款也不多,約占一成,其中湖南省直單位住房公積金貸款占6.36%,長沙市住房公積金貸款占4.56%。


      Part Ⅲ  2013年一季度內六區住宅消費特征的基本判斷


      樓市調控政策仍在持續,剛性需求繼續唱主角,是支撐成交量節節攀升的主力。一季度住宅消費特征具體表現如下:


      一、新建商品住宅消費特征


      1、購房者特征:從年齡看,25-35歲中青年是主力購買者,置業需求旺盛;從籍貫看,本地(3+5)購房者居多,接近六成。


      2、置業次數:首次置業的購房者占八成以上,多次置業的購房者受政策的影響,需求受抑。


      3、置業區域:岳麓區、雨花區是置業的首選區域,分別占購房總量的1/4以上。另外,從板塊選擇來看,河西板塊、新南城板塊是置業的熱點板塊,分別占購房總量的1/4左右。 


      4、產品偏好:購房者偏好二居室和三居室,其中60-90m2的二居室、90-120m2的二居室和三居室、120-144m2的三居室以及60m2以下的一居室是熱銷產品。


      5、價格特征:新建商品住宅價格指數同比、環比均上升,房價上漲。單價主要分布在5000-7000元/m2,套成交總價主要分布在40-70萬元。


      6、付款特征:付款方式以銀行按揭為主,公積金貸款門檻提高,貸款年限以16-20年長期貸款為主。


      二、二手住宅消費特征


      1、購房者特征:二手住宅以25-50歲的購房者為主,35歲以上中老年人的購買比例較新房高。本地(3+5)購房者是消費主體,外地購房者對二手房的熱情不高。


      2、置業區域:雨花區二手住宅成交最活躍,岳麓區躍升為第二大置業區域,望城區還處在剛起步階段。


      3、產品偏好:90m2以上戶型成交升溫,占據半壁江山,二手房的熱銷促進了大戶型的成交。


      4、價格特征:二手住宅價格指數同比、環比上升,房價上揚,漲幅較新房慢。


      5付款特征:二手房貸款審批難,一次性付款為最主要的支付方式。中國郵政儲蓄銀行是二手房貸的主要資金來源,約占貸款總金額的四成。



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