2012年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析

　　◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計部  鄧暉

　　2012年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場影響較大，商品房新開工面積、施工面積、竣工面積同比均有下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比均呈負增長，房地產(chǎn)市場整體處于收縮狀態(tài)。那么，其他城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，以期從中找到答案。

　　一、城市發(fā)展情況比較

　　1、經(jīng)濟總量比較

　　GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。

　　? 小結(jié)：長沙GDP及同比增幅在中部六省會中仍居第二位

　　從經(jīng)濟總量來看，2012年中部六省會各市GDP差距繼續(xù)增大，各市最小順序差距已達689億元。武漢仍遙遙領(lǐng)先，GDP超過8000億元，比第二位長沙高1603.91億元；其余五城市經(jīng)濟總量分處6000億元、5000億元、4000億元、3000億元、2000億元段，順序差距分別為852.91億元、1382.70億元、1163.78億元、689.09億元。長沙2012年GDP為6399.91億元，在中部六省會中仍居第二位。

　　從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超過全國平均增幅（7.8%）。合肥仍為最高，增幅達到13.6%。長沙同比增幅13.0%，比2011年下降1.5個百分點，但高于全國增幅5.2個百分點；增幅在中部六省會中居于第二位，僅比第一位合肥低0.6個百分點。

　　2、全社會固定資產(chǎn)投資比較

　　全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。

　　? 小結(jié)：長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第二位，但增幅居倒數(shù)第二位

　　從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，2012年中部六省會城市中，武漢全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，超過5000億元；長沙、合肥基本相當，投資規(guī)模在4000億元左右；鄭州、南昌、太原固定資產(chǎn)投資在1000-4000億元，但三市差距均較大，順序差距達900億元以上。長沙全社會固定資產(chǎn)投資4011.96億元，在中部六省會仍居第二位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢少1019.29億元。

　　從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會同比增幅均超過兩成，南昌最高，達到31%，與全國平均增幅（20.6%）比較來看，武漢、長沙固定資產(chǎn)投資增幅低于全國平均增幅。長沙同比增幅20.3%，比2011年下降5.8個百分點，低于全國增幅0.3個百分點；增幅在中部六省會中居倒數(shù)第二位，僅比武漢高0.3個百分點。 

　　二、房地產(chǎn)市場情況比較

　　（一）市場預(yù)期指標

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較

　　開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。

　　? 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第五位

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，2012年中部六省會城市中，武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大，超過1500億元；鄭州、長沙、合肥投資規(guī)模順序縮小，投資量在910-1100億元；太原、南昌房地產(chǎn)開發(fā)完成投資規(guī)模較小，投資量在370億元以下。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1032億元，在中部六省會中居第三位，投資額比中部六省會第一位武漢少479.86億元，比前一位鄭州少63億元。

　　從開發(fā)投資額增長率來看，2012年中部六省會城市中，除合肥外，同比增幅均超過16%；與全國平均增幅（16.2%）比較來看，僅合肥低于全國增幅。長沙同比增幅16.4%，比2011年下降13.2個百分點，但高于全國增幅0.2個百分點；增幅在中部六省會中居倒數(shù)第二位，僅高于合肥。

　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。

　　? 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第四位

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過20%，其中武漢、鄭州超過30%。與2011年比例比較來看，2012各市比例僅有小幅波動，這表明在近期內(nèi)房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中仍將保持相當比例，這將有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　3. 商品房新開工面積占施工面積的比例

　　新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。

　　? 小結(jié)：長沙新開工面積在中部六省會中均居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占比有所縮小

　　2012年中部六省會城市中，鄭州、武漢新開工面積較大，超過2100萬m2；長沙、合肥居于第二梯隊，新開工面積在1400-1900萬m2；南昌、太原相對較少，新開工面積在850-1100萬m2。從施工面積來看，鄭州、長沙、武漢、合肥施工面積較大，超過6000萬m2；南昌、太原相對較少，施工面積在3100-3800萬m2。從新開工面積占施工面積比例來看，中部六省會城市比例均低于三分之一，這表明中部六省會城市在2012年均減緩了新開工速度，未來商品房新上市面積增幅或?qū)⒂兴�縮小；長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占施工面積比例為24.78%，低于南昌、武漢、鄭州。

　　4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)

　　施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。

　　? 小結(jié)：長沙竣工面積在中部六省會中居第三位，未來新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較大規(guī)模

　　從表中數(shù)據(jù)可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來商品房市場新增供應(yīng)量繼續(xù)放大的可能性仍然較高；長沙竣工面積在中部六省會中居第三位，低于鄭州、合肥，施工面積與竣工面積之比為5.25:1，未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)仍將保持較大規(guī)模。

　　（二）市場即期指標

　　1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積）

　　商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。

　　? 小結(jié)：長沙新增供銷量在中部六省會中均居第三位

　　從商品房新增供銷量來看，2012年中部六省會城市中，新增供銷量均突破千萬平方米的有三個城市——武漢、合肥、長沙，其中，武漢批準預(yù)售量突破2000萬m2；太原、南昌新增供銷量均低于千萬平方米，其中太原銷售備案量低于300萬m2。2012年長沙供銷量在中部六省會中均居第三位，批準預(yù)售量名次與2011年持平，而銷售備案量名次則下降一位。

　　從商品房新增供銷的同比增幅來看，武漢、長沙、合肥新增批準預(yù)售量同比負增長，其余三市同比增幅均超過17%，其中鄭州同比增幅最大，超過40%；而從銷售備案量來看，僅長沙、太原同比負增長，其余四城市同比增幅均超過14%，其中南昌同比增幅最大，接近80%。長沙商品房新增批準預(yù)售、銷售備案同比均有下降，新增供應(yīng)同比略有降低，但銷售備案量同比降幅超兩成。

　　2. 商品房供銷比比較

　　即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標不應(yīng)小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。

　　? 小結(jié)：大多數(shù)城市商品房供大于銷，長沙供銷比為1.32：1，處于輕度過剩狀態(tài)

　　從數(shù)據(jù)來看，太原商品房供銷比超過1.80，供過于求；鄭州、長沙、武漢供銷比大于1.20，但低于1.80，新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài)；南昌、合肥供銷比在0.80~1.20，新增供銷處于基本平衡狀態(tài)。與2011年比較來看，僅太原、長沙供銷比增大。2012年長沙新建商品房供銷比為1.32：1，供銷比在中部六省會中居第三位，新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài)。

　　3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比

　　反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。

　　? 小結(jié)：長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第三位

　　從上表數(shù)據(jù)來看，武漢二手房成交量最大，超過310萬m2；合肥、鄭州、長沙、南昌成交量在200-300萬m2，成交量較為接近；太原成交量最低，低于80萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，相較2011年下降一位。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，表明中部六省會大多數(shù)城市房地產(chǎn)交易均以商品房為主，房地產(chǎn)市場仍處于快速發(fā)展期；長沙比值為4.73，比值居第三位。

　　（三）市場價格指標

　　1. 市場價格指數(shù)比較

　　該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。

　　? 小結(jié)：2012年長沙房價月平均指數(shù)為100.60，下半年指數(shù)有一定上行

　　從上表來看，2012年中部六省會中，各省會城市月平均指數(shù)（按平均發(fā)展速度方式計算）均高于100，表明2012年中部六省會城市房價均有一定幅度上漲；從各月情況來看，進入下半年后，大部分城市月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明下半年是中部六省會房價集中上漲期。從長沙市情況來看，2012年長沙市房價月平均指數(shù)為100.60，房價有一定上漲，但平均漲幅在中部六省會中最低。

　　三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論

　　（一）國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。

　　國家統(tǒng)計局初步測算顯示，2012年中國經(jīng)濟比上年增長7.8%，高出年初預(yù)期目標0.3個百分點。其中一季度增速為8.1%，二季度7.6%，三季度7.4%、四季度7.9%，前三季度經(jīng)濟增速呈現(xiàn)繼續(xù)回落，第四季度有所回升，一舉結(jié)束了此前連續(xù)七個季度的增幅下滑態(tài)勢。從中部六省會來看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超過本年度全國平均增幅。

　　（二）中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例與2011年基本相當，五城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超全國增幅。

　　除長沙、武漢外，其余四市全社會固定資產(chǎn)投資增幅均超全國增幅；除合肥外，其余五城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅均超全國增幅；除南昌外，中部六省會其他城市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例均高于22%。與2011年對比來看，各市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例僅有小幅波動，表明房地產(chǎn)投資在近期內(nèi)仍將在固定資產(chǎn)投資中保持相當比例，這將有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　（三）中部六省會多數(shù)城市商品房新開工、竣工規(guī)模相對縮小，市場及政策壓力或是其主因。

　　從數(shù)據(jù)來看，中部六省會新開工面積占施工面積的比例均低于三分之一；施工面積與竣工面積比較來看，各市施工面積均超過竣工面積4倍以上，竣工比例也出現(xiàn)明顯偏小，這都表明在當前商品房供給過剩的市場環(huán)境及限購、限貸政策等壓力影響下，開發(fā)商減緩了其入市節(jié)奏，并試圖重新找到供銷平衡點；但從長期來看，巨大的施工規(guī)模仍在，預(yù)計未來1-3年內(nèi)商品房新上市面積仍將維持在較高水平。

　　（四）中部六省會多數(shù)城市新增供應(yīng)過剩依舊，除南昌、合肥外，供應(yīng)均超均衡水平。

　　從數(shù)據(jù)來看，除南昌、合肥外，其余四省會的商品房供銷比均超1.30:1，新增供應(yīng)量繼續(xù)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢，其原因是多方面的，但商品房仍在大量上市，而成交量卻低于預(yù)期，正是當前政策下房地產(chǎn)市場不爭的事實，這也將在某種程度上繼續(xù)推高各市的商品房存量。

　　（五）中部六省會多數(shù)城市房產(chǎn)一、二級市場成交量之比擴大，新房交易占房地產(chǎn)市場交易比重進一步提高。

　　從房產(chǎn)一、二級市場的比值來看，除長沙、太原外，其余城市新房與二手房成交量之比均較2011年有所增大，新房交易占房地產(chǎn)市場交易比重進一步提高，這從側(cè)面反映了各市房地產(chǎn)市場仍處于快速成長期，在二手房交易不太景氣的情況下，預(yù)計未來房產(chǎn)一、二級市場成交量之比仍將維持較高水平。

　　（六）中部六省會月環(huán)比指數(shù)上半年有所下行，下半年均有提升。

　　從數(shù)據(jù)來看，2012年上半年中部六省會房價月環(huán)比指數(shù)下降面居多，而下半年月環(huán)比指數(shù)卻大多上漲，這表明雖然政策及經(jīng)濟形勢壓力迫使開發(fā)商調(diào)低了上漲預(yù)期，但由于各市住房內(nèi)需尤其是剛需仍然較大，從而使得銷售在下半年出現(xiàn)回升，房價也隨之迎來強勁反彈。

　　（七）2012年長沙房地產(chǎn)市場規(guī)模有所收縮。

　　從數(shù)據(jù)來看，2012年長沙商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、批準預(yù)售面積、成交備案面積、二手房交易面積等房地產(chǎn)相關(guān)指標同比均為負值，這在中部六省會中是不多見的，這表明2012年長沙房地產(chǎn)市場相較中部六省會其他城市，更易受到全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)相關(guān)政策影響；但我們也應(yīng)看到這種困難應(yīng)該是暫時的，從2012全年的房地產(chǎn)成交形勢來看，商品房、二手房成交量均呈逐季走高，房地產(chǎn)市場正逐步回溫，市場交易信心正逐步恢復(fù)，這都將給2013年帶來了一個良好預(yù)期，預(yù)計在政策不出現(xiàn)大的改變的前提下，2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)回穩(wěn)。