2012年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計部 [作者]:鄧暉 |
2012年中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 ◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計部 鄧暉 2012年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場影響較大,商品房新開工面積、施工面積、竣工面積同比均有下降,商品房新增供給量、成交備案量,二手房交易量同比均呈負增長,房地產(chǎn)市場整體處于收縮狀態(tài)。那么,其他城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣?長沙的對比狀況如何?本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù),對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析,以期從中找到答案。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū))在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果,能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高,其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 ? 小結(jié):長沙GDP及同比增幅在中部六省會中仍居第二位 從經(jīng)濟總量來看,2012年中部六省會各市GDP差距繼續(xù)增大,各市最小順序差距已達689億元。武漢仍遙遙領(lǐng)先,GDP超過8000億元,比第二位長沙高1603.91億元;其余五城市經(jīng)濟總量分處6000億元、5000億元、4000億元、3000億元、2000億元段,順序差距分別為852.91億元、1382.70億元、1163.78億元、689.09億元。長沙2012年GDP為6399.91億元,在中部六省會中仍居第二位。 從GDP同比增幅來看,除太原外,各市同比增幅均低于2011年,但均超過全國平均增幅(7.8%)。合肥仍為最高,增幅達到13.6%。長沙同比增幅13.0%,比2011年下降1.5個百分點,但高于全國增幅5.2個百分點;增幅在中部六省會中居于第二位,僅比第一位合肥低0.6個百分點。 2、全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度,也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 ? 小結(jié):長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第二位,但增幅居倒數(shù)第二位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看,2012年中部六省會城市中,武漢全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大,超過5000億元;長沙、合肥基本相當,投資規(guī)模在4000億元左右;鄭州、南昌、太原固定資產(chǎn)投資在1000-4000億元,但三市差距均較大,順序差距達900億元以上。長沙全社會固定資產(chǎn)投資4011.96億元,在中部六省會仍居第二位,全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢少1019.29億元。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看,中部六省會同比增幅均超過兩成,南昌最高,達到31%,與全國平均增幅(20.6%)比較來看,武漢、長沙固定資產(chǎn)投資增幅低于全國平均增幅。長沙同比增幅20.3%,比2011年下降5.8個百分點,低于全國增幅0.3個百分點;增幅在中部六省會中居倒數(shù)第二位,僅比武漢高0.3個百分點。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 (一)市場預(yù)期指標 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長,但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高,將使供給過量,如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配,容易導(dǎo)致市場供過于求。 ? 小結(jié):長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位,增幅居第五位 從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看,2012年中部六省會城市中,武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大,超過1500億元;鄭州、長沙、合肥投資規(guī)模順序縮小,投資量在910-1100億元;太原、南昌房地產(chǎn)開發(fā)完成投資規(guī)模較小,投資量在370億元以下。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1032億元,在中部六省會中居第三位,投資額比中部六省會第一位武漢少479.86億元,比前一位鄭州少63億元。 從開發(fā)投資額增長率來看,2012年中部六省會城市中,除合肥外,同比增幅均超過16%;與全國平均增幅(16.2%)比較來看,僅合肥低于全國增幅。長沙同比增幅16.4%,比2011年下降13.2個百分點,但高于全國增幅0.2個百分點;增幅在中部六省會中居倒數(shù)第二位,僅高于合肥。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等,在發(fā)達國家,房地產(chǎn)投資一般占20%-25%。 ? 小結(jié):長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第四位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到,中部六省會僅南昌比例低于基本正常值,其他城市比例均超過20%,其中武漢、鄭州超過30%。與2011年比例比較來看,2012各市比例僅有小幅波動,這表明在近期內(nèi)房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中仍將保持相當比例,這將有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積,反映1~2年后預(yù)售供應(yīng)量和2~3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低,又反映了當前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。正常情況下,新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 ? 小結(jié):長沙新開工面積在中部六省會中均居第三位,施工面積居第二位,新開工面積占比有所縮小 2012年中部六省會城市中,鄭州、武漢新開工面積較大,超過2100萬m2;長沙、合肥居于第二梯隊,新開工面積在1400-1900萬m2;南昌、太原相對較少,新開工面積在850-1100萬m2。從施工面積來看,鄭州、長沙、武漢、合肥施工面積較大,超過6000萬m2;南昌、太原相對較少,施工面積在3100-3800萬m2。從新開工面積占施工面積比例來看,中部六省會城市比例均低于三分之一,這表明中部六省會城市在2012年均減緩了新開工速度,未來商品房新上市面積增幅或?qū)⒂兴s小;長沙新開工面積在中部六省會中居第三位,施工面積居第二位,新開工面積占施工面積比例為24.78%,低于南昌、武漢、鄭州。 4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù) 施工面積反映了1~2年后現(xiàn)房供應(yīng)量,通常為竣工面積的3.5±0.5倍,小于3.0倍,會出現(xiàn)供應(yīng)短缺,大于4.0倍,未來供應(yīng)量將會放大。 ? 小結(jié):長沙竣工面積在中部六省會中居第三位,未來新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較大規(guī)模 從表中數(shù)據(jù)可以看出,各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍,未來商品房市場新增供應(yīng)量繼續(xù)放大的可能性仍然較高;長沙竣工面積在中部六省會中居第三位,低于鄭州、合肥,施工面積與竣工面積之比為5.25:1,未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)仍將保持較大規(guī)模。 (二)市場即期指標 1. 市場規(guī)模比較(商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積) 商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量,反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 ? 小結(jié):長沙新增供銷量在中部六省會中均居第三位 從商品房新增供銷量來看,2012年中部六省會城市中,新增供銷量均突破千萬平方米的有三個城市——武漢、合肥、長沙,其中,武漢批準預(yù)售量突破2000萬m2;太原、南昌新增供銷量均低于千萬平方米,其中太原銷售備案量低于300萬m2。2012年長沙供銷量在中部六省會中均居第三位,批準預(yù)售量名次與2011年持平,而銷售備案量名次則下降一位。 從商品房新增供銷的同比增幅來看,武漢、長沙、合肥新增批準預(yù)售量同比負增長,其余三市同比增幅均超過17%,其中鄭州同比增幅最大,超過40%;而從銷售備案量來看,僅長沙、太原同比負增長,其余四城市同比增幅均超過14%,其中南昌同比增幅最大,接近80%。長沙商品房新增批準預(yù)售、銷售備案同比均有下降,新增供應(yīng)同比略有降低,但銷售備案量同比降幅超兩成。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標,用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系,在一般情況下該指標不應(yīng)小于1。該指標合理值域0.8~1.2,大于1表明供大于求,商品房價格趨緩,小于1表明實際預(yù)售量大于當年批準上市量,市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺,商品房價格將上揚。 ? 小結(jié):大多數(shù)城市商品房供大于銷,長沙供銷比為1.32:1,處于輕度過剩狀態(tài) 從數(shù)據(jù)來看,太原商品房供銷比超過1.80,供過于求;鄭州、長沙、武漢供銷比大于1.20,但低于1.80,新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài);南昌、合肥供銷比在0.80~1.20,新增供銷處于基本平衡狀態(tài)。與2011年比較來看,僅太原、長沙供銷比增大。2012年長沙新建商品房供銷比為1.32:1,供銷比在中部六省會中居第三位,新增供應(yīng)處于輕度過剩狀態(tài)。 3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家,二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上,部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較,可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 ? 小結(jié):長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位,房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第三位 從上表數(shù)據(jù)來看,武漢二手房成交量最大,超過310萬m2;合肥、鄭州、長沙、南昌成交量在200-300萬m2,成交量較為接近;太原成交量最低,低于80萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位,相較2011年下降一位。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看,除南昌外,其余城市新房與二手房成交量之比均高于3,表明中部六省會大多數(shù)城市房地產(chǎn)交易均以商品房為主,房地產(chǎn)市場仍處于快速發(fā)展期;長沙比值為4.73,比值居第三位。 (三)市場價格指標 1. 市場價格指數(shù)比較 該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù),這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢,以判斷房價走勢。 ? 小結(jié):2012年長沙房價月平均指數(shù)為100.60,下半年指數(shù)有一定上行 從上表來看,2012年中部六省會中,各省會城市月平均指數(shù)(按平均發(fā)展速度方式計算)均高于100,表明2012年中部六省會城市房價均有一定幅度上漲;從各月情況來看,進入下半年后,大部分城市月環(huán)比指數(shù)均高于100,表明下半年是中部六省會房價集中上漲期。從長沙市情況來看,2012年長沙市房價月平均指數(shù)為100.60,房價有一定上漲,但平均漲幅在中部六省會中最低。 三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 (一)國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn),經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。 國家統(tǒng)計局初步測算顯示,2012年中國經(jīng)濟比上年增長7.8%,高出年初預(yù)期目標0.3個百分點。其中一季度增速為8.1%,二季度7.6%,三季度7.4%、四季度7.9%,前三季度經(jīng)濟增速呈現(xiàn)繼續(xù)回落,第四季度有所回升,一舉結(jié)束了此前連續(xù)七個季度的增幅下滑態(tài)勢。從中部六省會來看,除太原外,各市同比增幅均低于2011年,但均超過本年度全國平均增幅。 (二)中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例與2011年基本相當,五城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超全國增幅。 除長沙、武漢外,其余四市全社會固定資產(chǎn)投資增幅均超全國增幅;除合肥外,其余五城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅均超全國增幅;除南昌外,中部六省會其他城市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例均高于22%。與2011年對比來看,各市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例僅有小幅波動,表明房地產(chǎn)投資在近期內(nèi)仍將在固定資產(chǎn)投資中保持相當比例,這將有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。 (三)中部六省會多數(shù)城市商品房新開工、竣工規(guī)模相對縮小,市場及政策壓力或是其主因。 從數(shù)據(jù)來看,中部六省會新開工面積占施工面積的比例均低于三分之一;施工面積與竣工面積比較來看,各市施工面積均超過竣工面積4倍以上,竣工比例也出現(xiàn)明顯偏小,這都表明在當前商品房供給過剩的市場環(huán)境及限購、限貸政策等壓力影響下,開發(fā)商減緩了其入市節(jié)奏,并試圖重新找到供銷平衡點;但從長期來看,巨大的施工規(guī)模仍在,預(yù)計未來1-3年內(nèi)商品房新上市面積仍將維持在較高水平。 (四)中部六省會多數(shù)城市新增供應(yīng)過剩依舊,除南昌、合肥外,供應(yīng)均超均衡水平。 從數(shù)據(jù)來看,除南昌、合肥外,其余四省會的商品房供銷比均超1.30:1,新增供應(yīng)量繼續(xù)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢,其原因是多方面的,但商品房仍在大量上市,而成交量卻低于預(yù)期,正是當前政策下房地產(chǎn)市場不爭的事實,這也將在某種程度上繼續(xù)推高各市的商品房存量。 (五)中部六省會多數(shù)城市房產(chǎn)一、二級市場成交量之比擴大,新房交易占房地產(chǎn)市場交易比重進一步提高。 從房產(chǎn)一、二級市場的比值來看,除長沙、太原外,其余城市新房與二手房成交量之比均較2011年有所增大,新房交易占房地產(chǎn)市場交易比重進一步提高,這從側(cè)面反映了各市房地產(chǎn)市場仍處于快速成長期,在二手房交易不太景氣的情況下,預(yù)計未來房產(chǎn)一、二級市場成交量之比仍將維持較高水平。 (六)中部六省會月環(huán)比指數(shù)上半年有所下行,下半年均有提升。 從數(shù)據(jù)來看,2012年上半年中部六省會房價月環(huán)比指數(shù)下降面居多,而下半年月環(huán)比指數(shù)卻大多上漲,這表明雖然政策及經(jīng)濟形勢壓力迫使開發(fā)商調(diào)低了上漲預(yù)期,但由于各市住房內(nèi)需尤其是剛需仍然較大,從而使得銷售在下半年出現(xiàn)回升,房價也隨之迎來強勁反彈。 (七)2012年長沙房地產(chǎn)市場規(guī)模有所收縮。 從數(shù)據(jù)來看,2012年長沙商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、批準預(yù)售面積、成交備案面積、二手房交易面積等房地產(chǎn)相關(guān)指標同比均為負值,這在中部六省會中是不多見的,這表明2012年長沙房地產(chǎn)市場相較中部六省會其他城市,更易受到全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)相關(guān)政策影響;但我們也應(yīng)看到這種困難應(yīng)該是暫時的,從2012全年的房地產(chǎn)成交形勢來看,商品房、二手房成交量均呈逐季走高,房地產(chǎn)市場正逐步回溫,市場交易信心正逐步恢復(fù),這都將給2013年帶來了一個良好預(yù)期,預(yù)計在政策不出現(xiàn)大的改變的前提下,2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)回穩(wěn)。 |