“新國五條”下的樓市眾相

　　蛇年伊始，

　　全國房地產市場呈現一片回暖態勢，

　　各大城市住宅成交量激增，上演了一波逆市高漲的行情。

　　然而，正當業內對行業形勢一片看好時，

　　中央緊急出臺“穩定市場預期”的“新國五條”，

　　這無疑是給樓市扔下一枚重磅炸彈。

　　一時間，“新國五條”成為了街頭巷尾熱議的話題。

　　“新國五條”地方細則落定會以怎樣的效果顯現呢？

　　樓市又會迎來怎樣的發展？

　　本期觀察家邀您一同解析。

　　北京：京籍單身人士禁購二套房   二手房成交驟降

　　市場現象：3月30日下午，北京市人民政府辦公廳印發《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知>精神，進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》宣布3月31日起正式執行，并要求堅決抑制投機投資性購房，繼續嚴格執行商品住房限購措施。北京戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，細則出臺一周（3.31~4.5）北京二手房市場新增買賣房源登記量環比前一周下跌了5%；新增買賣客戶登記量環比下跌近一成；二手房成交量環比前一周大幅下跌了68%。

　　政府：3月30日，北京市國土局表示將積極落實北京市房地產調控細則的有關要求，增加自住型、改善型住房的土地供應。今年的1650公頃住宅用地供地計劃中，保障房將供地800公頃，商品住宅用地850公頃。

　　開發商：保利地產北京公司的副總經理王英男表示，“去年保利在北京開發的住宅產品，80%~90%都集中在單價4萬元以上的高端住宅。今年我們調整了產品結構，高端住宅的比例會大幅降低，主要是滿足剛性需求的供應。”另外，除了加大剛需產品的開發，加碼商業地產的開發也成為新政之后開發商的又一個發展重點。

　　專家：北京大學經濟學院教授，北京大學中國產權課題組組長曹和平博士強調說，“新國五條”和北京細則都只是短期宏觀管理的調控工具，對居民的住宅需求（基于長期收入預期下的需求）有不合理的一面。他說，“這不是消滅了需求，而是遏制了需求。一旦放開來，這些需求就會再次推高房價。”

　　購房者：購房者劉先生一直都是將手中資金用于置業投資住宅，如今手里有未過戶的房產2套。他表示，“新國五條”新政策的出臺，對他的置業影響是比較大的。“短期內我不再購置商品房，會將資金用于門面投資”。

　　上海：滬“新國五條”嚴征20%個稅   新建商品住宅成交迅速回落

　　市場現象：3月30日，上海市政府辦公廳印發上海市貫徹《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，重申了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則。據悉，滬版“國五條”細則公布之后的第一個星期，上海新建商品住宅成交量出現迅速回落的態勢。據21世紀不動產統計數據顯示，4月1日至4月7日，全市新建商品住宅成交1400套，共計面積為17.34萬m2，這一成交量是近六周來的最低水平。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，出現這種狀況，一方面是三月份大量成交的正常回落，另一方面則與市場的觀望情緒有關。

　　政府：一位參與了近期上海市政府國五條細則落地相關調研會的人士表示，他們將積極落實上海市房地產調控細則的有關要求。他指出上海細則公布房價控制目標，考慮控制房價結構上漲：即行政干預高端房入市節奏，放緩高端房預售證發放，防止了高端房入市集中拉高全市均價。

　　開發商：上海多數開發商表示，“新國五條”出臺對未來市場并未出現恐慌心理，不會改變既有的推盤計劃。“新國五條”細則雖然在限購和二套房信貸政策上更為嚴厲，但是對房價漲幅并不過快且限購執行已經頗為嚴格的上海來說，影響不大。對于限購并不那么嚴格的二線城市受到的沖擊更大。

　　專家：同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，上海國五條細則基本為“新國五條”細則內容的強調，主要是通過此次政策的強化，遏制今年第一季度房價過快上漲的跡象，穩定房價上漲的預期。總體上，是通過現有階段的緩沖期，穩定市場供求關系和房價，為長效性調控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

　　購房者：購房者楊先生表示，由于婚期在即婚房的購置也是刻不容緩，“我一直考慮的是買新房，所以，樓市新政對我來說影響不大。而且，我也并不會因為新政推出而延緩置業，我會按照我原來的節奏進行。”

　　廣州：“新國五條”細則溫和落地   新房市場依然火熱

　　市場現象：3月31日晚，“新國五條”細則在廣州溫和落地，未提及“征收20%個人所得稅”及增城、從化限購等。盡管4月份恰逢清明節，但開發商對于后市的信心不降反增，積極推貨，據《新快報》不完全統計，4月份廣州樓市推出折扣樓盤的數量達49.85%，基本與3月份保持一致。在二手房方面，穗版“新國五條”出臺后，廣州市房地產交易登記中心大廳已回歸正常，3月份天天人滿為患趕過戶的現象消失。

　　政府：4月1日，廣州市地稅局有關人士稱，廣州市地稅部門將對具體操作細則進行討論研究，而具體出臺時間未定。房產個稅落地細則出臺前，廣州市二手房個稅暫按原有政策計征。

　　開發商：廣州“新國五條”細則落地，市場整體表現平靜，多數商家表示“和廣東版差不多，限購、限貸都早已在實施，不會覺得特別意外。”廣州方圓地產顧問有限公司副總經理賴崢稱：“無意外，也無驚喜。原來還擔心地方細則可能會比較嚴厲，現在可以放心了，開發商可以按照原計劃行事。”

　　專家：“整份細則，最大殺傷力的就是對非廣州市戶籍人士補繳稅單或社保的限制”。在滿堂紅研究部高級經理周峰看來，外地客戶不允許補繳，包括番禺、花都在內的外地客戶支撐的區域，在接下來的第二季度甚至整個下半年的成交都會受到直接沖擊，“至少有兩成客戶沒法買房或者暫時推遲買房計劃”。

　　購房者：購房者馬女士表示，近段時間，自己認真查看了新政的相關規定，但是新政對于她這種首次購房者影響不是很大。“新政的執行，或許會一定程度上抑制房價上漲。我一直考慮的是50平米左右的小戶型，而不是二手房，新政主要對投資的人有一定影響，我不用于投資，影響不大的。” 馬女士很堅定的說道。馬女士表示，剛需購房者，房子是必須買的，新政執行與否，都不會改變置業計劃。

　　深圳：新房市場唱主角   二手房交易休眠 

　　市場現象：3月31日下午，深圳市公布“新國五條”實施細則，明確深圳將依法嚴格開展房地產稅收征管工作。關于備受關注的20%個人所得稅征收，深圳細則并未做明確規定，僅提及“嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定”。據悉，深圳版“國五條”細則出臺一周多，深圳一二手樓市“背道而馳”。根據深圳中原地產數據監測，細則出臺后首周，深圳全市一手住宅成交套數為1270套，環比上升了30.93%，成交面積為11.45萬平方米。二手市場中的買家和賣家經歷了一個月近乎瘋狂的買賣后，提前釋放的購買力讓二手市場進入短暫的休眠狀態。

　　政府：深圳地稅部門相關負責人重申“20%個稅”在深圳一直存在，深圳目前有“按總價1%~3%的核定征收方式”和“采用差額20%”兩種個稅征收方式，大多數交易以前者為主。至于深圳今后是否會全部按差額20%的方式來繳稅，仍未有定論。

　　開發商：“深圳版‘國五條’細則比較含糊，對于一手房而言，之前外界猜測的月度環比零增長并未提及。但現在不提，不代表以后不提；一旦市場火熱，相關部門肯定會出臺其他的方案。”深圳一位上市房企負責人表示，之前因為工程進度的問題，本打算4月加推的樓盤，現在做樣板來不及。“我們現在就開始蓄客，不打算開樣板間了，直接開賣。”

　　專家：“目前來看，各地方包括深圳的細則均未及預期中嚴厲，一定程度上安撫了前期恐慌入市的非正常市場情緒，二手房市場成交3月呈現嚴重透支現象。”深圳中原地產副總經理賀曉麗表示，長期來看，在未有新的政策變動前，深圳一二手市場仍將保持量價平穩的狀態。新房市場在房價控制目標的限制下，開發商受限漲令影響，價格也將維持平穩狀態。

　　購房者：據《深圳特區報》調查顯示，有近六成的讀者認為：深圳房價上漲偏快；超四成的讀者認為，深版國五條細則無實質內容，深圳房價仍會上漲。購房者何先生表示：“深圳樓市一直以來都是嚴控的對象，新政出來也沒有很多的新意。我現在一直在看房，看中的話就早點買。”

　　南京：“新國五條”落地樓市很“平靜” 房價下跌期望落空

　　市場現象：3月31日晚7點，南京市住建委網站掛出了市政府關于南京市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知。明確2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅，但未涉及“交易所得20%個稅”及“二套房首付及利率”的問題。據了解，國五條細則落地一周，南京新房剛需盤依舊熱銷，二手房過戶依然忙碌，但掛牌量已悄悄回歸正常水平。

　　政府：南京市住建委相關人士稱，南京房價控制目標的統計是不含高淳、溧水兩區的，這與以往的做法相同。不少市民認為將這兩地的房價拉入統計從而拉低全市均價的說法，并不準確。2011年南京曾出臺過房價控制目標，當年制定的標準為房價漲幅低于居民人均可支配收入增幅，且低于2010年度全市新建住房價格漲幅，由于后者的數據為10.4%，即為當年的房價控制目標。

　　開發商：南京新政發布，開發商也在時刻關注，其中高淳、溧水的不限購讓兩地開發商松了一口氣。而對于嚴格限購、嚴格銷售許可證審批等條款，一位不愿意透露姓名的開發商表示，會促使房價的穩定，特別是對于高端改善項目來說，以后的銷售會遇到一定的挑戰。

　　專家：南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，南京細則的出臺，體現控制房價過快上漲工作的重要性；而南京的細則標準也和其他城市基本一致；以南京2012年實際可支配收入增幅12.8%為例，扣除CPI增幅2.7%，即要求房價增幅在10.1%之內，要完成這個目標，還是要有后續政策配合。

　　購房者：購房者冉小姐告訴記者，看到南京細則中未提到“所得20%個稅”，她自己也放心了。雖然此前交易中心的工作人員一再告訴她只要進行了網簽，顯示了交易成功，就一定按照總額1%收取個稅，但她心里總也不放心。因為她買的房子還有貸款，賣家解壓需要時間。“現在南京版樓市細則出來了，我就更放心了。”

　　西安：“新國五條”細則落地   今年房價漲幅不超過14%

　　市場現象：3月31日，西安市通過中國西安門戶網站發布《西安市2013年新建商品住房價格控制目標的通知》，提出2013年新建商品住房價格控制目標為：確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當年城鎮居民人均可支配收入實際增幅。據悉，西安市政府出臺的國五條細則對西安樓市的影響不大，業內稱，由于西安購房客群比較單一，泡沫較少，剛需型客戶一直都是市場的主導力量。值得一提的是，西安的二手房市場一直以來發展不是很蓬勃，西安國五條細則出臺后，二手房市場再次轉入冷淡期。

　　政府：由于西安3月31日公布的《西安市2013年新建商品住房價格控制目標的通知》對于落實“新國五條”的具體實施細則并未明確，也未涉及二手房交易中“20%個稅”，西安市房管局相關負責人介紹，西安市的“新國五條”具體實施細則目前仍在研究當中，有望近期內向社會公布。

　　開發商：西安市陽光城·西西里銷售經理李倩表示，該項細則對于他們這樣的剛需樓盤影響不大。細則出臺一周內每天的上客量與之前差不多，細則對于項目的影響目前還沒有表現出來。萬弘地產董事長胡俊武則稱，西安“新國五條”細則是西安對土地供應量的合理規劃，是大西安大踏步發展，城市擴建的一種必然需求，放開土地供應量，也有助于緩解當地房價過快的上漲的。

　　專家：陜西省房地產研究會會長王圣學認為，此次西安市出臺的國五條細則還是比較溫和的，細則中并未出現二手房交易征收20%個稅的細則，也符合目前西安市二手房市場的發展現狀。西安的二手房市場發展還比較弱，基本上不存在投機、投資成分。近期出現的二手房交易市場火爆現象，是市民對于政策恐慌性的體現。就整個樓市來看，國八條未走，國五條又來了，使得西安的房價不會有太大的波動，但是隨著配套費、人工成本等因素的影響，未來西安房價將會呈現穩中有升的趨勢。

　　購房者：陳先生計劃今年上半年購買首套房，春節過后就一直在看房子，當問起新政是否影響買房計劃時，陳先生稱并不影響，仍將按照原計劃進行，樓盤價值才是考量樓盤的標準，他會在西安買一套距離工作地點近的房子。

　　鄭州：“新國五條”細則溫柔落地   樓市再現凌晨排隊買房

　　市場現象：3月31日，鄭州版“新國五條”執行細則落地，因對“20%個稅”“二套房房貸利率”等政策只字未提，被稱為“溫柔的毛毛細雨”。鄭州版“新國五條”執行細則落地伊始，《鄭州日報》記者走訪市場發現，新房市場受新政影響不大，銷售良好，個別項目出現購房者凌晨5點排號的現象。房價方面，較年前上漲200-1000元不等。

　　政府：“中央調控的目的在于抑制投資投機性需求，促進房地產市場平穩健康發展，而對于以自住為主的剛性需求絕不會進行打壓。”河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京表示，“目前來看，4月份鄭州樓市基本上會延續3月份的回暖行情，成交量將繼續保持相對高位，價格上也可能會有小幅的上漲，但總體將處于穩定的狀態。”

　　開發商：在鄭州，盡管新政細則已落地，但大部分開發商對4月份的市場預測持樂觀態度，不少開發商已按捺不住推盤渴求和加快消化庫存的營銷沖動。據《鄭州日報》粗略統計，4月份鄭州預計有30余樓盤開盤，其中全剛需盤和優質改善性樓盤成為市場供應的主流。

　　專家：河南財經政法大學城市研究中心主任、教授劉社表示：“雖然不少消費者認為鄭州版‘國五條’了無新意，但相比2011年出臺‘國八條’，鄭州版‘國五條’執行細則事實上為鄭州今年的房價調控目標進行了加碼。”

　　購房者：“目前正考慮購買二套房，屬于改善型住房，受政策影響的因素不大，關鍵是要合適。”購房者方女士告訴記者，雖然最近一直在看房，但她并不著急下單。方女士表示，“既然政府明確提出將年度房價漲幅控制在一定范圍內，就說明鄭州房價不會暴漲，關鍵是要找到價格、位置、戶型都滿意的房子。”

　　長沙：“新國五條”細則內容不到60字   二手房成交“退燒”

　　市場現象：4月1日上午，長沙市房產政務信息網轉發了長沙市政府關于公布2013年新建商品住房價格控制目標的通知：長沙市今年新建商品住房價格必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下。隨著長沙市2013年房價控制目標出臺，長沙二手房交易明顯“退燒”，市場開始出現觀望情緒。長沙市房產研究中心數據顯示，長沙版國五條出臺一周，長沙市內六區二手房備案634套，較前一周減少746套，環比下滑54%。

　　政府：湖南省住建廳房產處處長何小兵表示，湖南省“國五條”細則已經擬定，報省政府審批，省政府將于近期出臺細則。何小兵指出，“國五條”確定的總體方針是保證房價基本穩定、合理增長，而湖南省的房價應該是在這個大前提下保持與前段基本持平，嚴格控制房價的增幅不能高于CPI的漲幅。

　　開發商：湖南茂華置業有限責任公司副總經理徐伯庸表示，就目前長沙房地產的情況來看，總體上是很健康的，供需結構很良好，房價也在正常范圍。政府的措施只會讓房地產向更健康的方向發展。“國五條”及其細則還是相對正確的，是對上一屆政府關于樓市調控的延續。目的是讓整個樓市健康發展，讓房價回歸到理性的位置，對未來房地產行業的發展的影響是深遠的。

　　專家：湖南省房地產開發協會首席經濟學家王義高表示，長沙市出臺的這個所謂的“細則”惜字如金，可以說是“微博式細則”，總體來說是懶政行為。對國五條精神沒有真正領會，限購、20%個稅、二套房首付等政策均沒有提及，對市場缺乏指導性。

　　購房者：長沙市民龐菲菲在告訴記者，“我本來沒打算這么著急把房子過戶手續辦好，但是三月初出臺了新政，我怕那20%的稅讓我買單。所以，我就趁著這個新政執行前把手續都辦好，免得夜長夢多。不過，現在長沙商品房價格控制目標出來了，我發現也沒有想象中那樣嚴厲，早知道是這樣，我就不要急著過戶了。”