| PART1 房地產政策解讀 |
PART1 房地產政策解讀
規范住房公積金提取及個人住房貸款
政策回放
為進一步促進房地產市場健康發展，支持中低收入家庭改善住房條件，抑制投資投機性購房需求，長沙市住房公積金管理委員會根據《住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、中國銀監會關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金[2010]179號）文件精神，于2013年2月8日發布《關于規范住房公積金提取和個人住房貸款政策有關問題的通知》，自2013年3月1日起正式施行，通知對使用公積金貸款的起繳年限、貸款額度、貸款年限、提取年限等方面都做了要求。
深入解讀
《通知》此次涉及到個人住房貸款的調整內容主要包括四個方面：一是，首套超120平方米二套房限制房貸�！锻ㄖ穼⑹滋追康拿娣e從140平方米調整到了120平方米，只要首套房的面積超過了120平方米，再購買第二套住房時，不予發放住房公積金個人住房貸款。二是，起貸額度不得超過最高貸款額度。政策調整前，如果測算出貸款額度低于20萬元，最高可貸款25萬元，調整后，最高只能貸款20萬元，且規定最高貸款額度不得超過50萬元。三是，申請提取年限由3年改為1年。《通知》規定，職工購買、建造、翻建，大修普通自住房的，可自簽訂購房合同或建設工程施工許可批準或危房鑒定書出具之日起1年內申請提取住房公積金，此前，申請提取公積金年限為3年；此外，職工提取住房公積金償還住房貸款本息的，提取金額最多不得超過最近24個月的還款金額，而此前的規定時限是36個月。四是，申請貸款繳存年限由6個月改為12個月。《通知》規定，從3月1日起，個人申請使用住房公積金貸款，須正常繳存住房公積金12個月（含）以上，此前的規定是繳存6個月即可申請住房公積金貸款。
繼續做好房地產市場調控工作
政策回放
當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。為繼續做好房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，國務院辦公廳于2013年2月26日制定了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》。通知包括6個方面的內容，一是完善穩定房價工作責任制；二是堅決抑制投機投資性購房；三是增加普通商品住房及用地供應；四是加快保障性安居工程規劃建設；五是加強市場監管和預期管理；六是加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。
深入解讀
第一，通知規定各級政府要以穩定房價為主要任務，綜合地區實際情況，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標并及時公布，調整供需結構，保持房價穩定。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查，對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的地區，要進行約談和問責。第二，通知明確堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行限購限貸稅收政策。同時，稅收的調節作用加大，政策明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照轉讓所得的20%征收，這將會增大交易成本，對二手房市場產生明顯影響。第三，通知明確提出要增加普通商品住房及用地供應，尤其是中小套型普通商品住房項目用地的供應，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求，從供需結構上達到調節市場的目的。第四，此次調控政策仍然將保障性安居工程建設作為調控房地產市場，滿足住房需求的重要手段。第五，通知首次提出加強預期管理，穩步推進商品房預售制度改革，并提出加強房地產企業信用管理，加大違法違規行為的處罰力度。
出臺存量房交易計稅價格異議處理辦法
政策回放
為規范湖南省存量房交易稅收管理，解決征納雙方對計稅價格的異議，切實保障納稅人的合法權益，維護稅收法律法規的嚴肅性，湖南省地方稅務局根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）的有關規定，結合我省實際情況，于2013年3月13日制定《湖南省存量房交易計稅價格異議處理辦法》。辦法中對納稅人申請異議和稅務機關處理異議的程序作了詳細說明，并列舉了處理存量房交易計稅價格的幾種情形。
深入解讀
該《辦法》主要明確了存量房交易計稅價格異議處理過程中的幾個問題。第一，納稅人申請異議處理的流程。納稅人對主管地稅機關出具的核定計稅價格有異議的，須在30日內填寫《存量房交易計稅價格異議處理申請表》，書面陳述申請理由并提交真實、合法、有效證明材料。在主管稅務機關對異議處理后，對主管地稅機關認定的計稅價格仍有異議的，可委托相應機構進行個案評估。如果納稅人對地稅機關的異議處理仍然不服的，可以依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法提起行政訴訟。第二，辦法明確了地稅機關可以采信納稅人申報計稅價格的幾種情形。一是由法院裁定、判決或仲裁機構裁決的存量房轉移價格；二是通過具有合法資質的拍賣機構依法公開拍賣的存量房轉移價格；三是交易雙方為直系親屬的；四是存量房曾發生重大意外事件或者存在功能性結構缺失、破損等嚴重質量問題的；五是主管地稅機關認可的其他情形。第三，異議個案評估機構的確定。納稅人對主管地稅機關調查核實后認定的計稅價格仍有異議的，可委托存量房交易計稅價格參照評估機構或者涉稅財物價格認定機構進行評估，評估費用由委托方承擔。其中評估機構由各市州地方稅務機關通過招標的方式來確定，采用輪侯方式參與個案評估工作，并報省地稅局備案。
加強保障性安居工程建設和管理
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為貫徹落實黨中央、國務院關于加快推進住房保障工作的要求，切實做好2013年城鎮保障性安居工程建設和管理工作，住房和城鄉建設部于2013年4月3日制定了《關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》。通知主要涵蓋8個方面的內容，其中包括保障性安居工程的建設任務，重點做好棚戶區（危舊房）改造工作，保證保障性住房的有效供應，完善保障性住房的分配與管理機制等等內容，通知督促市縣認真排查工作中的薄弱環節和存在問題，切實規范保障性安居工程的建設和管理。
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與2012年城鎮保障性安居工程的通知相比，此項通知主要傳遞了以下幾項重要信息：一是下達了具體的建設任務。通知中明確2013年全國城鎮保障性安居工程建設任務是基本建成470萬套、新開工630萬套，并責令各市、縣將建設任務具體落實到項目。二是通知明確規定積極推進棚戶區（危舊房）改造，著力抓好資源型城市及獨立工礦區棚戶區改造，積極推進非成片棚戶區、零星危舊房改造，逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造，提出改造各類棚戶區（危舊房）1000萬套以上，到“十二五”期末，力爭基本完成集中成片棚戶區改造。三是要求提高工程質量水平。落實《國務院辦公廳關于轉發發展改革委住房城鄉建設部綠色建筑標準行動方案的通知》（國辦發〔2013〕1號）要求，積極執行綠色建筑標準。自2014年起，直轄市、計劃單列市及省會城市保障性住房建設，要全面執行綠色建筑標準，提高保障性住房安全性、舒適性和健康性。
公布2013年新建商品住房價格控制目標
為貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發[2013]17號）精神，繼續鞏固房地產市場調控效果，抑制投資投機性需求，長沙市人民政府辦公廳于2013年3月31日發布《關于公布長沙市2013年新建商品住房價格控制目標的通知》，通知中提出了長沙市2013年新建商品住房控制目標，并強調長沙市2013年新建商品住房價格必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下，保持基本穩定。
嚴格管理違法違規征地
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為進一步加強征地管理，防止違法違規征地，杜絕暴力征地行為，保護被征地農民的合法權益，維護社會和諧穩定，國土資源部于2013年5月13日制定了《關于嚴格管理防止違法違規征地的緊急通知》，并要求各�。▍^、市）國土資源主管部門要認真落實通知要求，抓緊開展工作，排查整改落實情況于2013年6月15日前報國土資源部，同時抄送各派駐地方的國家土地督察局。
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此通知主要闡述了5個方面的重要事項。一是強化思想認識，嚴防因征地引發的矛盾和沖突。通知明確要將被征地農民的合法權益放在首要位置，不得強行實施征地，杜絕暴力征地；二是開展全面排查，堅決糾正違法違規征地行為。各職能部門積極開展自查，凡整改、查處不到位的，不得繼續實施征地；三是加強調查研究，完善征地政策措施。各地區要有針對性的完善政策措施，確保被征地農民成為新型工業化、城鎮化和農業現代化的積極參與者和真正受益者；四是改進工作方法，建立健全征地矛盾糾紛調處機制。征地實施中一旦發生矛盾沖突，基層國土資源主管部門要及時主動向同級人民政府和上級國土資源主管部門報告，積極采取措施，配合妥善解決；五是落實工作責任，嚴格實行監督問責。對違法違規征地、采取暴力方式征地等侵害農民利益行為，引發群體性或惡性事件的，要按照有關規定對有關責任人員嚴肅追究責任。同時，要嚴格文明執法，防止因執法不當引發相關惡性事件。
加強物業維修資金管理
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為了加強對物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用，維護物業專項維修資金所有權人的合法權益，長沙市人民政府根據國務院《物業管理條例》等規定，結合本市實際，于2013年2月28日制定了《長沙市物業專項維修資金管理辦法》，并自2013年7月1日起施行。此辦法約束的范圍包括本市市區范圍內國有土地上的物業，其物業專項維修資金的交存、使用、監督及其相關管理活動都要遵循此辦法。
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此辦法主要包括以下幾項主要內容。一是強調物業專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、政府監督、公開透明的原則。通知明確規定由市物業專項維修資金管理機構具體負責物業專項維修資金的日常管理工作。市財政、審計、監察等相關部門按照各自職責對物業專項維修資金的管理進行監督。二是物業維修資金的交存。同一物業區域內，有兩戶以上業主的物業，其業主應當交存物業專項維修資金。購房者購買預售商品房的應當在辦理房屋入住手續前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶，房地產開發企業不得代收物業專項維修資金。三是首創一次性表決模式。在同一物業管理區域內全體業主受益、單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下這兩種情形下，提前編制物業專項維修資金使用方案，并經過“雙2/3”以上業主（占受益建筑物總面積2/3以上，且占總人數2/3以上的受益業主）同意后，授權物業業委會在一定額度、一定情形和一定期限內使用物業維修資金，可依據相關審批程序，直接使用物業專項維修資金，不需要業主再次表決。這樣可以減少繁瑣程序帶來的辦事效率低下等問題。四是提出應急維修模式。按照以往的規定，維修資金必須有“雙2/3”業主簽名同意才能動用。此次出臺的管理辦法提出了“應急維修模式”。在一些應急情形下，需要立即對物業項目進行維修、更新和改造的，維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支。五是明確資金的其他使用范圍。辦法表示，在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，除可以按國家規定購買國債外，不得挪作他用，這樣才能確保維修資金的安全和�？顚Ｓ�。 |