PART 4 新建商品房市場情況

(注：本章中新建商品房含集資、定向開發、經濟適用房等數據)

1   總量分析

1.1   批準預售

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，2013年上半年全市新建商品房累計批準預售929.15萬m2，同比增長23.92%，累計批準預售87233套，同比增長17.27%。

分區域來看，內六區累計批準預售611.03萬m2，同比增長15.58%，其中雨花區累計批準預售132.80萬m2，同比下降24.53%，岳麓區為內六區累計批準預售面積最大的區域，為176.68萬m2，同比增長75.93%。長沙縣為上半年全市累計批準預售面積最大的區域，為204.55萬m2，同比增長93.77%，瀏陽市累計批準預售37.27萬m2，同比下降28.58%。

從走勢來看，6月長沙市新增商品房批準預售面積238.55萬m2，同比增長70.67%，環比增長55.25%，創年內新高

1.2   網簽成交綜述

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，2013年上半年長沙市新建商品房累計成交952.77 萬m2，較2012年上半年同比增加61.21%，成交套數91010套，同比增加63.40%，成交金額624.71億元，同比增加77.04%，成交均價6557元/m2。綜上所述， 2013年上半年長沙市新建商品房市場同比呈“量價齊升”趨勢。

1.2.1  成交量分析

2013年上半年長沙市新建商品房成交量為952.77萬m2/91010套，同比增幅超過60%。今年以來，除2月份成交面積低于130萬m2外，其它月份成交面積均超過150萬m2，其中1月份的成交面積及同比增幅均最大，分別為195.92萬m2、170.29%。

從各行政區成交量絕對值來看，岳麓區成交196.97萬m2、長沙縣成交162.83萬m2、雨花區成交159.59萬m2為市內成交最為活躍的區域，分別占比20.67%、17.09%、16.75%，芙蓉區、瀏陽市成交面積低于50萬m2，為市內成交最少的區域，占比分別為4.41%、4.95%，其余行政區域成交面積占比10%左右。

從各行政區成交量增幅來看，芙蓉區、天心區、寧鄉縣成交面積同比增幅為前三的區域，增幅超過80%；其次為望城縣、岳麓區、瀏陽市，成交面積同比增幅分別為76.52%、72.96%、51.65%；長沙縣、開福區、雨花區成交面積同比增幅均低于50%，為全市同比增幅最小的區域，分別為43.61%、45.23%，49.64%。

1.2.2   成交均價分析

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，除2012年9月份成交均價低于6000元/m2外，近一年來長沙市新建商品房其余月份成交均價都高于6000元/m2。其中2013年5月份新建商品房均價最高為6775元/ m2。

2013年上半年長沙市新建商品房成交均價為6557元/m2，其中內六區成交均價7233元/m2。

各行政區來看，開福區上半年成交均價9120元/m2、天心區成交均價8427元/m2，均價居所有行政區前二位；寧鄉縣、芙蓉區上半年成交均價分別為4155元/m2、7164元/m2，與去年同期基本持平；望城區、瀏陽市成交均價均小于5000元/m2，分別為4748元/m2、4353元/m2。成交量最為活躍的岳麓區、雨花區、長沙縣均價分別為6745元/m2、7642元/m2、5187元/m2。

2   商品住宅市場分析

2.1   批準預售

2013年上半年全市新建商品住宅累計批準預售788.39萬m2，同比增長33.18%，累計批準預售73250套，同比增長25.47%。

分區域來看，內六區商品住宅累計批準預售505.97萬m2，同比增長27.05%，累計批準預售47592套，同比增長18.83%。長沙縣、岳麓區為上半年累計批準預售面積最大的區域，分別為191.08萬m2、143.73萬m2，芙蓉區上半年新增批準預售項目僅東郡華蓉廣場、百納公寓等8個項目，累計批準預售面積最小，為20.11萬m2， 同比增長32.70%，雨花區、瀏陽市累計批準預售面積同比下降分別為30.45%、27.83%。

從走勢來看，除去年7月份和今年2月份新增批準預售面積低于100萬m2外，其余月份均高于100萬m2。上半年月度批準預售面積起伏較大，其中4月新增批準預售面積206.78萬m2，為近一年來單月批準預售最大面積。

2013年上半年全市新建商品住宅累計批準預售788.39萬m2，同比增長33.18%，累計批準預售73250套，同比增長25.47%。

分區域來看，內六區商品住宅累計批準預售505.97萬m2，同比增長27.05%，累計批準預售47592套，同比增長18.83%。長沙縣、岳麓區為上半年累計批準預售面積最大的區域，分別為191.08萬m2、143.73萬m2，芙蓉區上半年新增批準預售項目僅東郡華蓉廣場、百納公寓等8個項目，累計批準預售面積最小，為20.11萬m2， 同比增長32.70%，雨花區、瀏陽市累計批準預售面積同比下降分別為30.45%、27.83%。

從走勢來看，除去年7月份和今年2月份新增批準預售面積低于100萬m2外，其余月份均高于100萬m2。上半年月度批準預售面積起伏較大，其中4月新增批準預售面積206.78萬m2，為近一年來單月批準預售最大面積。

2.2   網簽成交

2.2.1   綜述

2.2.2   量價走勢分析

從成交量走勢來看，月度新建住宅成交面積起伏不大，介于100萬m2與160萬m2之間，其中1月份成交面積159.77萬 m2，為近一年來成交量新高，6月份成交面積133.29萬 m2，環比下降1.23%，同比增加21.17%。

從成交均價走勢來看，去年下半年長沙市住宅成交價格相對平穩，為5700元/m2左右。今年上半年以來，成交均價呈倒V型，由1月的5716元/m2上漲至4月的6145元/m2， 5、6月成交均價連續回落，6月回落至5745元/m2，同比基本持平。

從國家統計局公布的長沙新建商品住宅價格指數來看，今年1-6月同比價格指數連續上漲且漲幅擴大，環比指數1-3月連續擴大，4-6月逐漸回調，可以看出，今年上半年長沙市新建住宅呈平穩上漲趨勢。

2.2.3   區域市場分析

芙蓉區

芙蓉區上半年住宅成交面積36.49萬m2，同比增長117.16%，其中上半年新增批準預售樓盤百納公寓、才子佳郡、東郡華蓉廣場、爵世名邸、中房瑞致國際、湘域城邦家園共累計成交13.85萬m2。芙蓉區上半年住宅成交均價為6860元/m2，其中6月芙蓉區均價為6064元/m2，主要由于成交量最大的樓盤才子佳郡（均價5100元/m2左右）稀釋芙蓉區的均價。

天心區

天心區上半年住宅成交面積65.33萬m2，同比增長56.82%，新增批準預售樓盤項目有24個，成交量前五的項目為中建芙蓉嘉苑、通用家園、中信凱旋藍岸花園、御文雅苑、融和雅苑，累計成交面積占該區的37.78%。除通用家園外，上半年成交量前五的樓盤的成交均價都低于天心區成交均價。天心區成交均價近一年來走勢較平穩，上半年成交均價7285元/m2。

岳麓區

岳麓區上半年住宅成交面積170.21萬m2，同比增長87.14%，是內六區上半年成交最為活躍的區域，有成交的樓盤104個，其中新批準預售樓盤有43個，成交量前5的樓盤為鈺龍天下佳園、中海江御名園二期一區、華潤·橡樹灣、湖墅嘉園、綠地時代廣場，累計成交36.12萬m2，占該區總成交量的21.22%。岳麓區上半年成交均價6257元/m2，今年以來均價走勢平穩。

開福區

開福區上半年住宅成交面積76.90萬m2，同比增長29.32%，成交面積前5的樓盤項目中除北辰三角洲奧城D2區外，萬國城三期、恒大雅苑、珠江花城二期一地塊、山語城二期為新增批準預售項目，成交量占全區的29.97%。開福區上半年成交均價7462元/m2，為各行政區最高。3月份均價為7172元/m2，為近一年來該區域的月度最低均價，主要是由于住宅成交量最大的萬國城三期（均價6200元/m2左右）極大的拉低該區當月價格。

雨花區

雨花區上半年住宅成交面積136.25萬m2，同比增長45.20%，今年以來雨花區月度成交面積逐月下降（剔除春節2月份），由1月的30.34萬m2降至6月的18.66萬m2，然而成交均價卻逐月上漲，由1月的6411元/m2上漲至6月的7392元/m2，上半年雨花區住宅成交均價為6917元/m2。

望城區

望城區上半年住宅成交面積83.40萬m2，同比增長60.53%，成交套數7658套，同比增長62.01%，該區成交量較集中，成交面積前5的樓盤長沙玫瑰園社區二、新城·國際花都二期、世紀公園、潤和星城、晟通城累計成交面積36.00萬m2，占比43.17%。上半年成交均價4343元/m2，其中6月均價3877元/m2，主要由于成交量靠前的晟通城（3450元/m2左右）、金富北城（2220元/m2左右）、金富星城（2300元/m2左右）均價較低。

長沙縣

長沙縣上半年住宅成交面積152.14萬m2，同比增長39.12%，除去年8月外，近一年月度成交面積均在20萬m2以上，成交活躍的樓盤有華潤鳳凰城三期、怡海星城、水岸新都、藍山郡、格蘭小鎮等。上半年長沙縣住宅成交均價4926元/m2，其中6月成交均價4945元/m2。

瀏陽市

瀏陽市上半年住宅成交面積36.21萬m2，同比增長36.20%，成交套數3136套，同比增長38.64%，新增批準預售瀏陽碧桂園、永安新城一期等13個樓盤，成交量前三位的瀏陽碧桂園、新月半島、財智廣場均為新批準預售樓盤，成交面積占比37.31%。上半年成交均價3969元/m2，其中成交量最大的瀏陽碧桂園均價超過5000元/m2，強力支撐瀏陽市上半年新建住宅成交均價。

寧鄉縣

寧鄉縣上半年住宅成交面積57.16萬m2，同比增長55.94%，上半年1月、5月和6月成交面積均超過10萬m2，成交量前5的樓盤金色夏威夷、中源·凝香華都、鉑金漢宮、兆基君城、格林春天成交面積15.22萬m2，占比26.62%。寧鄉縣近一年均價走勢較平穩，上半年成交均價3713元/m2。 

2.3   供銷對比分析

2.3.1   供銷量總體分析

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，2013年上半年長沙市新建住宅批準預售788.39萬m2/73250套，銷售面積814.08萬m2/77849套，銷售面積、套數供銷比分別為0.97：1、0.94：1，呈供不應求的局面，消耗長沙市新建住宅庫存25.69萬m2/4599套。

各行政區看，芙蓉區、岳麓區、開福區、雨花區和瀏陽市五個區上半年呈不同程度供不應求局面，相反，天心區、望城區、長沙縣和寧鄉縣四個區呈供過于求狀態。其中供不應求最嚴重的是芙蓉區，面積供銷比0.55：1，上半年僅新增批準預售中房瑞致國際、才子佳郡、紅橡華園等48個樓盤，共36.49萬m2，雨花區、瀏陽市其次，面積供銷比分別為0.74：1、0.77：1。長沙縣是上半年供過于求最為嚴重的區域，面積供銷比1.26：1，上半年新增批準預售樓盤106個，合計191.08萬m2，成交152.14萬m2，增加新建住宅庫存38.94萬m2，望城區、寧鄉縣、天心區合計增加庫存29.14萬m2/2253套。

2.3.2   供銷結構分析

2013年上半年長沙市新建住宅60 m2以下和144 m2以上面積段呈供過于求狀態，而60-144 m2面積段呈供不應求局面。60 m2以下和144 m2以上面積段套數供銷比分別為1.06、1.30，分別增加庫存512套、1749套。90-120 m2面積段為上半年供銷最熱的套型，供銷套數占比均超過30%，供銷比為0.90，降低庫存2567套。60-90 m2和120-144 m2面積段供銷比分別為0.84、0.95，分別降低庫存3428套和865套。

3   商業門面市場分析

3.1   批準預售

2013年上半年全市新建商業門面累計批準預售88.79萬m2，同比下降0.18%，累計批準預售8892套，同比增長15.05%。

分區域來看，內六區累計批準預售面積61.11萬m2，同比下降9.59%，累計批準預售6313套，同比增長3.24%。岳麓區、雨花區為上半年累計批準預售面積最大的區域，分別為28.29萬m2、12.67萬m2，新建商業批準預售面積同比增幅前三位的為長沙縣、望城區、瀏陽市，增幅分別為119.40%、76.15%、75.51%，芙蓉區上半年新增商業批準預售的項目僅有百納公寓、崇文閣、東郡華蓉廣場、湘域城邦家園、紫御園5個，批準預售面積為全市最小，為1.25萬m2。

從走勢來看，1-5月新增商業批準預售面積均低于20萬m2，6月新增商業批準預售面積30.00萬m2，同比增長73.21%，環比增長157.73%，創年內新高。

3.2   網簽成交

3.2.1   成交量分析

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，2013年上半年長沙市新建商業門面成交77.60萬m2，同比增長92.75%，成交套數7406套，同比增長67.10%，成交金額92.51億元，同比增長79.40%。

從區域來看，內六區新建商業門面成交面積55.26萬m2，同比增長85.68%，成交套數5442套，同比增長65.91%，其中望城區上半年成交15.14萬m2，是長沙市上半年商業門面成交面積最大的區域，主要集中于高星物流園、灣田中南(國際)商貿物流園兩個項目，占比92.04%，岳麓區、雨花區成交面積超過10萬m2，成交的項目分別有63個、60個，芙蓉區成交面積3.35萬m2為各行政區最小，同比下降4.27%。長沙縣成交面積分布于39個項目，合計5.89萬m2，同比增長87.64%，瀏陽市成交面積主要集中于東潤·萬象城、威尼斯國際花園、鴻宇公館，成交面積為3.62萬m2，占比43.61%，寧鄉縣成交面積8.14 萬m2，其中寧鄉豪德光彩貿易廣場項目成交3.04萬m2，占比37.35%。

3.2.2   成交均價分析

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，2013年上半年長沙市新建商業成交均價呈跌勢，上半年全市成交均價11922元/m2，較2012年上半年成交均價下跌8.22%。各行政區中除開福區、芙蓉區、長沙縣外，其余六區的商業成交均價均呈跌勢，其中開福區由于開福萬達廣場、北辰三角洲奧城（E5地塊）、東宸公寓等項目成交均價超過30000元/m2，且成交量占比44.61%，上半年成交均價為25712元/m2，居全市最高，長沙縣為12581元/m2，芙蓉區為10215元/m2；雨花區同比下跌14.34%至15224元/m2。

4   辦公寫字樓市場分析

4.1   批準預售

備注：上半年三縣市新建辦公寫字樓無新增批準預售項目

2013年上半年全市新建辦公寫字樓累計批準預售面積39.99萬m2，同比增長1.55%，累計批準預售3928套，同比下降25.51%。

分區域來看，長沙縣、瀏陽市、寧鄉縣上半年辦公寫字樓無新增批準預售項目，雨花區、天心區新增批準預售面積分別為19.43萬m2、12.82萬m2，分別同比增長203.37%、7.57%。芙蓉區、岳麓區、望城縣上半年辦公寫字樓新增批準預售都僅有一個項目，分別是湘域城邦家園、西子湖畔沃府、高星物流園。開福區上半年新增2個批準預售項目楚雅苑和聚福大廈，面積為0.12萬m2，為內六區最小。 

從走勢來看，上半年2、3、4月辦公寫字樓批準預售面積均低于5萬m2，其中2月無新增批準預售面積，6月辦公寫字樓批準預售面積創年內新高，為16.53萬m2。

4.2   網簽成交

4.2.1   成交量分析

2013年上半年長沙市辦公寫字樓供給量有所減少，但辦公寫字樓的成交明顯走強，上半年辦公寫字樓成交面積37.69萬m2，同比增加276.43%，成交套數4017套，同比增長249.00%，成交金額45.43億元，同比增長411.79%。

從區域來看，上半年辦公寫字樓成交主要集中于內五區，其中開福區、天心區成交面積超過10萬m2，同比增長分別為551.71%、1095.11%，開福萬達廣場辦公寫字樓成交突出；芙蓉區成交面積1.54萬m2，同比減少19.65%，岳麓區、雨花區分別成交4.69萬m2/586套、7.64萬m2/880套。

4.2.2   成交均價分析

2013年上半年長沙市新建辦公寫字樓成交均價呈漲勢，根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，由于成交量大、均價高的開福區、天心區的強力拉升，上半年全市成交均價12054元/m2，其中開福區上半年成交均價15460元/m2，為全市最高，天心區、雨花區成交均價也過萬，分別為12198元/m2、10320元/m2，芙蓉區、岳麓區均價在7000元/m2以上，分別為9401元/m2、7098元/m2，望城縣、長沙縣、瀏陽市上半年成交均價在5000-5500元/m2之間。

5   商品房待售分析

2011年至今年6月底，長沙市內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1236.96萬m2。其中住宅839.51萬m2,占67.87%；非住宅397.45萬m2，占32.13%。分行政區劃來看，雨花區商品住宅待售量最大，超過180萬m2，芙蓉區商品住宅待售量最小，低于50萬m2；分面積段來看，待售商品住宅主要集中在90m2以上中大戶型，待售面積超過600萬m2，占總量的76.05%。

6   熱點板塊分析

2013上半年麓南板塊、武廣板塊、雅塘井灣板塊、麓谷板塊、市府板塊、芙蓉北板塊表現活躍，成交量居高，天心中心板塊、雨花中心板塊、開福中心板塊、芙蓉中心板塊均價突出，對全市房價有較大的支撐。

6.1   芙蓉中心板塊

2013上半年芙蓉中心板塊17個項目有住宅成交，共成交730套/5.32萬m2，在各板塊中成交量處于末位，但同比增長最大，增幅高達300%，板塊活躍度大大提升，成交金額4.40億元，同比增長278.41%，成交均價8271元/m2。主要是湘域東方家園的小戶型公寓成交369套，約占板塊總成交量的四成，成交均價8022元/m2。

6.2   尚東板塊

2013上半年尚東板塊31個項目有住宅成交，共成交2961套/31.16萬m2，同比翻番，成交金額20.63億元，同比增長106.50%，成交均價6619元/m2。才子佳郡、中房瑞致小區、百納公寓、萬象凱旋灣家園、鑫科明珠成交量居前列，貢獻板塊五成的成交量。

6.3   天心中心板塊

2013上半年天心中心板塊24個項目有住宅成交，共成交2273套/23.29萬m2，同比增長九成以上，成交金額20.83億元，同比增長88.07%，成交均價8946元/m2，在各板塊中均價最高，同比略降。通用家園、融和雅苑成交活躍，成交量均在400套以上。

6.4   省府北板塊

2013上半年省府北板塊32個項目有住宅成交，共成交2395套/22.79萬m2，同比增長不足一成，在各板塊中增幅最小，成交金額14.62億元，同比增長20.07%，成交均價6413元/m2。成交量靠前的博林金谷住宅小區、萬芙錦園、歐洲城、天天向上家園、湘江雅頌居等樓盤均價超過6800元/m2，抬高了板塊的整體均價。

6.5   省府南板塊

2013上半年省府南板塊住宅成交概況

2013上半年省府南板塊23個項目有住宅成交，共成交2042套/19.25萬m2，板塊活躍度明顯提升，成交量同比增長1.5倍，成交金額12.14億元，同比增長143.64%，成交均價6309元/m2，同比略有增長。中建芙蓉嘉苑銷量最高，成交642套，成交均價6084元/m2，中信·凱旋藍岸花園、中建·芙蓉工社的成交量也在300套以上。

6.6   市府板塊

2013上半年市府板塊31個項目有住宅成交，是熱銷板塊之一，共成交3941套/36.76萬m2，成交量同比翻番，成交金額24.82億元，同比增長約1.5倍，成交均價6754元/m2，在河西四個板塊中均價最高。綠地時代廣場、奧克斯廣場、恒大御景灣、楓橋苑(中一·九郡)、璟峰苑、沁園春·御院、鉑翠灣(D-7-2-1地塊)等是板塊的熱銷樓盤，成交量占六成以上，除沁園春·御院外，幾個熱銷樓盤的成交均價均在6800元/m2以上，拉升了板塊的整體均價。

6.7   金星北板塊

2013上半年金星北板塊16個項目有住宅成交，共成交3021套/30.64萬m2，同比增長約1.5倍，成交金額17.36億元，同比增長233.42%，成交均價5666元/m2，在各板塊中均價最低，去年同期受經濟適用房項目成交影響較大，均價明顯低于平均水平。

6.8   麓谷板塊

2013上半年麓谷板塊33個項目有住宅成交，板塊成交活躍，共成交4313套/45.58萬m2，同比增長三成，成交金額30.13億元，同比增長六成，成交均價6610元/m2。湖墅嘉園、旭輝御府、達美苑、聯美嘉園（品格小區）、金茂苑的熱銷推動板塊“量價齊升”，貢獻板塊約五成的成交量，并拉升了板塊的成交均價，如湖墅嘉園均價7640元/m2，達美苑均價7853元/m2，金茂苑均價9756元/m2。

6.9   麓南板塊

2013上半年麓南板塊23個項目有住宅成交，在各板塊中成交量最高，是成交最活躍的板塊，共成交4930套/54.66萬m2，同比增長八成以上，成交金額32.50億元，同比增長約1.1倍，成交均價5946元/m2。中海國際社區一期、二期對板塊成交量的貢獻很大，共成交1113套，成交均價6943元/m2，華潤橡樹灣、利海·米蘭春天、江山帝景、中建麓山和苑等樓盤的銷量也較佳。

6.10   開福中心板塊

6.11   芙蓉北板塊

2013上半年芙蓉北板塊26個項目有住宅成交，是成交熱門板塊之一，共成交3857套/39.88萬m2，同比增長約四成，成交金額27.35億元，同比增長近五成，成交均價6857元/m2。萬國城銷售火爆，成交872套/8.42萬m2，珠江花城、山語城、萬科城、海洋半島花園等也是板塊熱銷樓盤，且珠江花城、萬科城等成交均價超過7000元/m2，一定程度拉動板塊均價的增長。

6.12   金鷹月湖板塊

2013上半年金鷹月湖板塊僅11個項目有住宅成交，共成交1040套/12.74萬m2，成交量僅高于芙蓉中心板塊，同比增長不足兩成，增幅也僅高于省府北板塊，成交金額8.72億元，同比增長14.04%，成交均價6844元/m2。恒大雅苑住宅成交490套/6.36萬m2，貢獻板塊約一半的成交量。

6.13   雨花中心板塊

2013上半年雨花中心板塊21個項目有住宅成交，共成交1997套/17.01萬m2，成交量不高，同比增長八成以上，成交金額15.02億元，同比翻番，成交均價8831元/m2，僅次于天心中心板塊。陽光錦城、萬博匯名邸、瑞府等不僅成交量較高，成交均價也高，均價分別為8614元/m2、9999元/m2、12236元/m2，帶動板塊均價較快上漲。

6.14   武廣板塊

2013上半年武廣板塊39個項目有住宅成交，作為成長最快的地產新板塊，成交活躍度僅次于麓南板塊，共成交4639套/49.25萬m2，同比增長約四成，成交金額34.80億元，同比增長47.08%，成交均價7067元/m2。合能雨花公館、新城新世界、城際新苑、萬科金域華府三.四期等樓盤成交活躍。

6.15   植物園板塊

2013上半年植物園板塊30個項目有住宅成交，共成交2638套/27.62萬m2，同比增長35%以上，成交金額17.19億元，同比增長近五成，成交均價6224元/m2。郡原美村二期、恒大城成交活躍，均成交450套左右，均價約6500元/m2。

6.16   雅塘井灣板塊

2013上半年雅塘井灣板塊33個項目有住宅成交，成交活躍度在各板塊中居第三位，共成交4413套/44.95萬m2，同比增長約五成，成交金額28.92億元，同比增長68.33%，成交均價6434元/m2。萬境水岸嘉苑銷售火熱，成交994套，均價6657元/m2，長沙奧林匹克花園成交572套，均價7072元/m2，2個熱銷樓盤貢獻了板塊超過三成的成交量，并且推動了均價的增長。