PART9 下半年房地產市場預測

2013年上半年，長沙房地產市場走過了前期開門大紅、中期熱度持續，后期逐步趨穩的歷程，新建商品房批準預售、銷售成交均要好于去年同期，二手房市場上迎來了階段性的成交高峰期，市場上的參與主體信心有所回升，市場總體表現穩定。但隨著經濟運行情況、房地產市場政策環境及市場供需預期的不確定性變化，房地產市場又將面臨新的形勢。綜合眾多因素，對2013年下半年長沙房地產市場走勢進行如下預測：

（一）房地產宏觀調控繼續落實，力爭住房價格控制目標的實現 

“新國五條”政策進一步抑制了市場的投資投機性需求，當前房產稅試點擴圍、住房信息系統聯網、推進不動產登記制度、落實保障性住房資金等種種政策舉措，彰顯了政府加快建立長效機制的決心。制度建設非一朝一夕之事，因此下半年限購、限價等房地產調控政策將繼續落實，尤其是對于房價上漲預期強、供需緊張的地區，不排除有從緊政策的出臺。對于長沙而言，房地產市場總體上保持了健康平穩的發展，房價上漲的壓力依然存在，下半年預計將堅決貫徹落實宏觀調控政策，確保全年新建商品住房價格必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除消費價格上漲后的實際增幅以下，保持基本穩定。

（二）房地產新增貸款預計從緊，支持合理需求方向力度不變

今年6月底“錢荒”風波，既是作為央行試探市場的一次“實彈演習”，又是對金融機構提供服務方向的一種警醒。下半年央行將繼續實施穩健的貨幣政策，支持實體經濟的結構調整和轉型升級。對于房地產業來說，尤其是熱點地區，銀行貸款的支持力度將大打折扣，預計下半年房地產貸款從緊的可能性較大。但是房地產政策仍將執行“有保有壓”，在抑制投資投機需求的同時重點支持居民合理性購房需求的調控方向不變。盡管當前長沙住房公積金對住房貸款有從緊調控，但是出于抑制投資投機性需求目的，因此長沙房地產市場上首套自住型購房需求仍將會得到各類住房貸款的支持。

（三）土地市場熱度將有所延續，市場分化格局將進一步加劇

縱觀上半年長沙土地市場，土地市場總體上十分活躍，岳麓區成交情況十分突出，尤其是洋湖片區，可謂是今年上半年土地市場角逐的焦點，伴隨著市場存量的逐步消耗，開發企業急需加強土地儲備，拿地積極性顯著上升。下半年若政策環境不發生重大變化，開發企業對土地的需求將進一步釋放，土地市場成交火熱的狀況得以延續。但土地市場的分化將有所加劇，大河西先導區、高鐵新城預計將受到追棒，尤其是一些熱點片區的高品質地塊將成為開發企業角逐的重點，成為高溢價頻發的區域。而對于位置欠佳、不適合開發剛需型產品的地塊或將遭受冷待。

（四）房地產市場位于景氣區間，房地產投資及開工窄幅回升

除2月份外，今年上半年長沙房地產市場各月景氣指數基本位于高景氣區間，與去年同期相比，購房者及開發企業的信心顯著增加。下半年穩增長仍是經濟發展的主旋律，預計經濟發展將重于調整結構，城鎮化的推進穩定了經濟發展預期。因此長沙房地產市場發展仍將處于一個相對較好的宏觀環境，購房者及開發企業市場預期看好居多。尤其是房企預期的持續看好會提高開發投資熱情，預計下半年開發投資及新開工會有所回升，但基于銀行信貸增速的放緩，房企融資成本將有所上升，投資開工回升速度緩慢。預計下半年全市完成房地產投資約550億元，新開工面積約1200萬平方米。

（五）新房市場成交持續趨穩，市場去化出清有望加快

上半年長沙新建商品房批準預售面積、網簽面積同比分別增長23.92%、61.21%，“新國五條”政策實施后，新房市場稍有波動，但自4月以來新房市場供應成交逐步趨于平穩。下半年預計長沙房地產市場發展的環境比較穩定，剛性需求仍是市場成交的主體，這種平穩趨勢有望得到延續。當前相比于成交情況的增幅，批準預售略顯保守，下半年新建商品房市場上的庫存去化率將有所提高，以緩解市場供需之間的缺口。預計全市下半年新建商品房新增批準預售約900萬平方米，新建商品房成交備案與上半年基本持平。

（六）二手房成交攀升動力不足，重陷低迷可能性較大

受“新國五條”及經濟適用住房上市政策的影響，今年上半年長沙二手房市場呈現了供給和成交紛紛上升的行情，上半年全市二手房成交量已超越去年全年水平，達到近五年來最高。自4月份以來二手住宅成交呈現了持續的下滑，隨著政策效應逐漸減弱，二手房市場預期逐步趨于平淡，二手房市場持續保持上半年熱潮的動力小，下半年二手房市場成交會出現下滑。在供給房源有所增加，需求不足的情況下，二手房市場或將重返政策出臺前的低迷狀態，預計下半年二手房成交約240萬平方米，與上半年的行情形成較鮮明的反差。

（七）有效完成保障性住房年度任務，棚戶區改造工程穩步推進

長沙全年保障性安居工程已開工建設15893套，開工率為湖南省任務的79.07%，已提前完成6月底開工率達到60%的目標任務，越來越接近年初設定的目標，下半年保障性安居工程將繼續穩步推進，當能圓滿完成年度目標。近年來長沙始終堅持“政府主導、市區聯動，民生為重，統一規劃、分步實施”的思路，棚戶區改造碩果累累。6月底國務院常務會議指出在未來五年國家將大力發展棚戶區改造建設，并提出了六大重要措施。棚戶區改造作為重大的民生工程，在保障性安居工程中占據了重要地位，下半年長沙棚戶區將繼續穩步推進，為建設宜居長沙出力。

（八）諸強競爭推動產業升級，積極踐行走在前列理念

前有保利、萬科、華遠、萬達、綠地、中鐵、恒大等眾多大牌房企的大力推盤，后有龍湖、和泓等地產的加入，長沙房地產市場上大牌云集。地標性建筑頻現，市場競爭日益白熱化，高品質、多元化、彰顯地區特色，成為房企開發戰略的重要內容，長沙房地產業的轉型升級動力源此而來。當長沙各領域爭先開展“六個走在前列”競賽活動之時，房地產業必將結合當前轉型的迫切需求，在加快轉型創新發展、在城市建設、在加快兩型社會建設、在全面建設小康等方面中走在前列，預計下半年產業發展的模式、結構、產品形態、企業管理等又將躍上一個新的水平。