| 2012年長沙市寫字樓空置率抽樣調查報告 |
2012年長沙市寫字樓空置率抽樣調查報告
◇ 長沙市房產研究中心市場監測部 申蝶
空置率是衡量寫字樓市場的重要指標，分析寫字樓空置率，無論對寫字樓行業的穩定還是持續性發展都有重要意義。根據經驗，一線城市寫字樓空置率一般控制在10%以下，二線城市平均值維持在20%左右。通常來說，由于使用性質與收益回報率的差別，一個城市的寫字樓物業價格要比住宅高，空置成本相對也高，空置率一般較住宅低。
一、調查目的與意義
房地產業與經濟發展密切相關，而寫字樓又是房地產市場的重要組成部分之一，寫字樓的使用與投資與當前經濟環境密切相關，是城市經濟發展的指示器。寫字樓空置率既是一個反映寫字樓的供給與需求之間矛盾的指標，也是反映一個城市經濟發展活躍度的風向標之一。因此，研究當前市場下的寫字樓空置率成為分析房地產業發展的重要環節。
長沙寫字樓市場起步較晚，相對北京、上海等一線城市還不夠成熟，市場不完全規范，寫字樓的品質不高，租金回報率較低，大部分寫字樓為小業主自己擁有，寫字樓運營管理和維護水平較低，對整個寫字樓行業的發展帶來較大的風險和不確定性。我們從長沙寫字樓市場的現狀出發，通過抽樣調查分析，綜合評價當前寫字樓市場的運行情況，并提出相應對策，對促進長沙寫字樓市場的健康發展具有重要的現實意義。
二、寫字樓空置率的定義
空置是指房屋建成但沒有投入使用，處于待出售、待轉讓或待出租的狀態，空置率是反映空置的主要指標。我們此次調查對空置物業的界定是指未出售或到2012年底未第一次使用或當年閑置9個月以上的寫字樓物業，寫字樓空置率就是空置物業占全部被調查物業的比率。
三、調查方法與分析方法
本次調查采取抽樣的方法進行，即在長沙市主城區符合要求的寫字樓項目中，每個區抽取5個進行調查，共25個調查樣本。針對每個項目的物業管理公司展開調查，收集信息，填寫調查表。
每個寫字樓項目空置率的量化考慮到調查數據獲取的情況，可采取以下計算方法：寫字樓空置率=（未售寫字樓面積+未第一次使用寫字樓面積+空租寫字樓面積）/寫字樓總面積*100%。計算出各寫字樓項目的空置率后，對其進行算術平均，可粗略得出長沙市目前總體寫字樓空置率水平。
四、調查對象
調查對象以樓盤已竣工交房一至三年的寫字樓項目為主，包括純寫字樓、公寓式寫字樓，調查項目的空間位置盡量分布均勻。具體抽樣樓盤見下表 ：
五、長沙市寫字樓空置現狀分析
（一）總體市場的寫字樓空置率
1. 寫字樓空置率的總體水平
根據25個樣本樓盤的調查數據，可以計算出各個樓盤的寫字樓空置率，再匯總各樓盤的寫字樓空置量，推算出總體市場的寫字樓空置率。通過計算，25個樣本樓盤的總體空置率平均水平為19.22%，最小值為0，最大值為66.02%。多數寫字樓項目的空置率在5%以下（見表3），另外還有部分樣本空置率達30%以上，這部分高空置率的樣本交房時間基本不長，或者租賃面積較大，或者招租價格過高等等。根據世邦魏理仕(CBRE)的調查結果，2012年一線城市的寫字樓樓空置率為7.94%，二線城市的寫字樓樓空置率為20.7%。從我們的調查數據來看，長沙寫字樓空置率略低于二線城市的平均水平。與住宅空置率（42.59%）相比，寫字樓空置率水平明顯偏低。
2. 寫字樓空置率的組成
我們定義的寫字樓空置率是待售率、未使用率以及空租率的合計。其中，待售率是未售寫字樓面積占寫字樓總面積的比例，未使用率是已售但未第一次使用的寫字樓面積占寫字樓總面積的比例，空租率是已售已用但2012年空置9個月以上的寫字樓面積占寫字樓總面積的比例。25個樣本樓盤總的待售率為2.08%，未使用率為14.79%，空租率為2.35%。
由于調查樓盤均是交付使用接近一年或以上，寫字樓銷售狀況良好，其中17個樓盤全部售完，4個樓盤待售率低于5%，4個樓盤的待售率在5%以上。4個待售率較高的項目中，新時代廣場、沁園春.御院的待售率在10%以上，主要是單體面積較大造成的滯銷；長沙之芯、明城國際中心因單價上萬，待售率也較高。
未使用率是空置率的主要構成部分，占的比例最大，已售寫字樓中未收房、未裝修或正在裝修、等待出租等等這類寫字樓因從未投入使用造成的空置。其中，15個樓盤的寫字樓使用率高達95%以上，3個樓盤的寫字樓使用率在90%-95%之間，7個樓盤的寫字樓使用率在90%以下。湖南商會大廈使用率不到四成，主要是因為辦公成本高但又不處于核心位置，不能吸引租戶；御邦國際廣場的寫字樓使用率只占到一半，與交房時間不長以及外地業主投資購房有關；國杰大廈有一套接近2000平米的寫字樓因租賃面積過大而空置，明城國際中心也因租金較高，2個樓盤的寫字樓使用率均低于70%。另外，公寓式寫字樓因空置小戶型分散不相鄰，未集中不能聯合起來出租，單體面積達不到客戶需求，造成部分空置。
空租率的比例較小，主要是原租戶退租且未找到合適的新租戶造成的長期空租。其中，12個樓盤的空租率為0，沒有長期空租的現象，9個樓盤的空租率不超過5%，4個樓盤的空租率在5%以上。長沙之芯空租率最高為26.37%，其次長城華都公寓的空租率也超過10%。由于辦公環境不理想或物業管理不到位等，換租較頻繁，造成物業長期空租。
（二）各行政區的寫字樓空置率比較
從各行政區來看，岳麓區的寫字樓空置率最低，在10%以下，其次是開福區，空置率約為15%，天心區、芙蓉區、雨花區的空置率相對較高，接近或超過20%。岳麓區有3個調查樣本處于市政府商圈，寫字樓優勢突出，空置率低；開福區調查樣本的租金水平偏低，空置率相對也不高；天心區調查樣本主要集中在新省政府附近，寫字樓配套尚不成熟，空置率偏高；芙蓉區調查樣本以公寓式寫字樓為主，而租賃價格接近純寫字樓，空置率也偏高；雨花區受單個調查樣本的影響較大，空置率最高。
（三）不同類型的寫字樓空置率比較
本次調查中，純寫字樓項目共有14個，公寓式寫字樓項目共有11個。從空置情況來看，純寫字樓和公寓式寫字樓的空置率相當，均在19%左右，純寫字樓略低。純寫字樓和公寓式寫字樓各有利弊，從寫字樓的舒適性和功能來看，純寫字樓優于公寓式寫字樓，但公寓式寫字樓的使用成本（如租金、物業管理費）均比純寫字樓低，可以居住，又可以寫字樓，經濟又實用。因而，這兩種寫字樓類型的空置率并沒有明顯的高低之分，寫字樓偏好與其所從事行業和現狀規模有關。
（四）各商圈的寫字樓空置率比較
從調查樣本所屬的商圈來看，火車站、四方坪、高橋、市政府商圈的空置率低于5%，市政府商圈經過幾年的快速發展已日趨成熟，可以稱得上最具活力的新商圈；伍家嶺、侯家塘、銀盆嶺、桐梓坡商圈的空置率在10-15%之間；紅星商圈的空置率接近25%，因商圈內的調查樣本多數位于新省政府周邊，配套設施尚不成熟，空置率較高；芙蓉廣場、馬王堆、東塘商圈的空置率超過30%，芙蓉廣場商圈屬于城市次中心但租金水平接近中心區，空置率高，馬王堆商圈主要發展農貿業，辦公商務環境不高，空置率也高，陸都小區（湖南商會大廈）拉高了東塘商圈的空置率水平。一般而言，商圈的成熟度與寫字樓空置率成反比，商圈越成熟，空置率越低。由于抽取的樣本不處于商圈的核心位置，或者受個別樣本的影響較大，部分成熟商圈的空置率調查結果偏高。
（五）交房時間對寫字樓空置率的影響
這次抽樣選取的是2009年-2011年之間交房的寫字樓項目，調查結果顯示，2011年交房的寫字樓空置率達31.08%，2009年、2010年交房的寫字樓空置率均只有6%左右。根據不同交房年限的空置率數據，可以發現，交房1-2年的項目空置率水平最高，交房2年以上的項目空置率會趨于穩定。由于交房前期需要裝修、招租，以及商務軟環境的不清晰，空置率處在一個較高的水平，隨著交房時間變長，寫字樓的使用率逐漸提高，空置率會達到一個平衡狀態。
（六）租金水平對寫字樓空置率的影響
從租金水平對應的空置率數據來看，平均租金在2.0-2.5元/天/m2之間的寫字樓項目空置率最低為6.14%，這種優質寫字樓辦公環境和商務環境統一，租賃市場表現活躍，是理想的辦公場所。平均租金低于1元/天/m2的寫字樓項目的空置率也在10%以下，因為辦公成本低，經濟實力有限或對寫字樓條件要求不高的租戶比較熱衷于此類物業。平均租金在1-1.5、1.5-2.0元/天/m2之間的寫字樓項目的空置率約為15%左右，這個價位的寫字樓租金不是最便宜的，寫字樓環境不是最好的，空置率相對偏高。平均租金在2.5-3.0元/天/m2之間接的寫字樓空置率最高，達到66.02%，這個區間的調查樣本只有陸都小區（湖南商會大廈）一個，空置率受單個樓盤的影響很大。另外，租金高的寫字樓項目空置率高，也說明長沙總部經濟的輻射力不夠，對高檔寫字樓的需求和承受力不夠。
（七）物業管理對寫字樓空置率的影響
1. 物業企業資質等級對空置率的影響
寫字樓物業管理的質量會直接影響到租戶的使用需求，空置率的高低與與物業管理的好壞息息相關。從物業企業的資質等級來看，一級物業管理的寫字樓空置率明顯較低，空置率為10.63%；二級、三級物業管理的空置率較高，但兩者物業管理水平的差異對空置率并無明顯的影響，調查樣本中三級物業管理的空置率反而較二級物業低。調查表明，高品質的一級物業運營管理和維護，是維持現有租戶和吸引新租戶的重要法碼。
2. 物業管理成本對空置率的影響
寫字樓租金是寫字樓租賃的主要成本支出，但也不能忽略物業管理費的成本，特別是寫字樓面積較大時，物業管理費也是一筆大的開支。以一套300m2的寫字樓為例，如果物業管理費為3元/月/m2，每月的物業管理支出接近1000元。因此，物業管理成本對空置率或多或少有一定的影響，但不會太大。調查數據顯示，物業管理費在2.5-3.0元/月/m2之間的空置率明顯偏高，這與調查樣本的物業管理性價比不高有直接關系；物業管理費在2.0-2.5元/月/m2之間的空置率較低，就是因為調查樣本的管理成本與管理品質的綜合性價比較高。
六、空置的主要原因分析
（一）純寫字樓空置的主要原因
1. 結構性供給失衡。
目前市場上，長沙寫字樓的供給量充足。截止2012年12月底，長沙市主城區寫字樓物業庫存面積約130萬m2，2012年成交面積約40萬m2，供求比約為3：1。隨著長沙城市的拓展，對寫字樓的需求也日益增長。由于長沙寫字樓起步較晚，產品還不夠成熟，有效需求不足，造成了高端產品缺乏、中低端產品遭遇價格瓶頸的局面，整個市場面臨結構性供給失衡的問題。
2. 辦公成本高。
純寫字樓的租金成本和物業管理成本高，特別是有些寫字樓需要整層或整體出租，租賃面積大，寫字樓總成本高。比如，嘉盛國際廣場裙樓有兩層寫字樓（面積分別為1810m2、2143m2）因要整層出租，一個月的租金就上10萬，租賃成本太高，未能招到租戶。
3. 受到公寓式寫字樓的沖擊。
公寓搶占了寫字樓不少市場，給寫字樓造成了較大的壓力，特別是對周邊的中低端寫字樓租賃形成了較大沖擊。一些中低端寫字樓辦公成本較公寓高，且物業陳舊，功能不斷退化，而處于商圈黃金地段的公寓樓更具優勢。相對于寫字樓，公寓綜合費用低，對于許多小型公司而言，選擇公寓式寫字樓經濟實用。
4. 產權分散。
長沙純寫字樓項目的產權形式絕大多數都是分散產權，由業主自行出租，很難集中所有業主的意愿進行長遠、統一的物業資產管理，這會影響物業的整體品質和統一運營。
5. 物業管理水平參差不齊。
隨著寫字樓的發展，對物業服務的要求越來越高。由于寫字樓市場未形成有序的市場競爭環境，對寫字樓物業管理還沒有提出高的要求和標準，物業管理企業之間的水平差距很大。14個純寫字樓樣本中，只有4個一級資質的物業管理企業，物業管理水平普遍不高。
6. 專業高品質寫字樓缺乏。
在寫字樓發展競爭激烈的今天，雖然長沙寫字樓項目眾多，但是高品質寫字樓還比較缺乏。不少投入運營幾年的寫字樓，或多或少都面臨著租金下滑和品質客戶流失的境地，隨之而來的就是物業品質降低、空置率增高等局面。
（二）公寓式寫字樓空置的主要原因
1. 辦公環境不佳。
雖然公寓受到中小型企業以及資金不足企業的青睞，但公寓樓也存在一定的問題，具體表現在人員混亂、車位不夠用、電梯數量不足、難以統一管理等等問題，尤其是住戶和商業辦公之間容易產生矛盾，進而可能影響到到整棟樓的健康發展。
2. 不能集中辦公。
小戶型公寓面積小，且分散不相鄰，不能集中在一起聯合出租，單體面積不能滿足租戶的需求。
3. 用作投資。
一直以來公寓備受投資者青睞，業主因準備出售或無心獲取租金收益造成物業空置。由于未收房或未裝修，或者外地業主未能及時處理出租事宜，使得物業處于空置狀態。
4. 租賃期望值過高。
因招租價格較高，業主與租戶未能就租金達成一致，超出了租戶的心理預期或者正常的市場價格，業主未找到意向的租戶。
5. 原租戶退租。
因某種原因，原租賃單位搬離，未能找到合適的新租戶，物業因此空置。
6. 市場供大于求。
由于近些年公寓走俏，其供應量大增，雖然公寓的需求量也不斷在增長，但供應量的增長快過需求量的增長，市場處于供大于求的格局，物業面臨滯銷。
7. 物業管理不到位。
11個公寓式寫字樓樣本中，有5個一級資質的物業管理企業，相對而言，物業服務普遍較高。但也存在部分物業服務水平不高，管理經驗不足，不利于租戶辦公。
七、寫字樓空置率調查結論
（一）調查結果顯示，從所抽樣的樓盤來看長沙市寫字樓的平均空置率約為19.22%，明顯低于新建樓盤的住宅空置率（約42.59%），略低于二線城市的平均水平。
（二）空置率的構成中，未使用率（已售但從未投入使用的空置寫字樓的比例）最高，占14.79%，待售率（未售寫字樓的比例）、空租率（主要是原租戶退租造成長期空置的寫字樓的比例）分別占2.08%，僅占2.35%。
（三）從各行政區來看，岳麓區的寫字樓空置率在10%以下，開福區約為15%，芙蓉區、天心區、雨花區接近或超過20%。
（四）純寫字樓和公寓式寫字樓各有利弊，能滿足不同客戶的辦公需求，空置率沒有明顯的高低之分，均為19%左右。
（五）成熟商圈的空置率低，比如火車站、高橋、四方坪等商圈，但由于抽樣調查的不全面性，部分成熟商圈受調查樣本的影響空置率偏高，如東塘、紅星商圈，市政府商圈經過幾年的快速發展已日趨成熟，空置率較低。
（六）交房不超過2年的寫字樓空置率較高，交房2年以上的寫字樓空置率明顯下降，并且空置率會趨于平衡，保持在一個相對穩定的水平。
（七）平均租金介于2.0-2.5元/天/m2的寫字樓租賃市場表現最活躍，空置率低。這個價位的寫字樓不僅擁有良好的辦公環境，還具備明顯的商務優勢，可以稱得上性價比不錯的優質寫字樓。另外，由于對高檔寫字樓的需求和承受力不夠，租金高的寫字樓空置率高。
（八）一級物業管理的寫字樓空置率明顯較低，物業運營管理與維護水平直接影響到租戶的使用需求。物業管理成本對空置率也會有一定的影響，高質量低成本的物業服務對增添寫字樓吸引力具有積極的作用。
八、對長沙寫字樓產業發展的建議
（一）出臺配套政策，鼓勵寫字樓發展。
長沙這些年來，隨著住宅市場的快速發展，商業地產也是加速發展，而與此對應的是，寫字樓的發展卻有點不溫不火，遠遠滯后于住宅，寫字樓市場仍需鼓勵性政策助力�？梢哉f，一座城市的經濟總量和未來發展空間決定了寫字樓的總量和未來發展空間，寫字樓的發展也會在一定程度上影響城市的發展，并成為城市經濟活動的“晴雨表”。政府應該積極拓展總部經濟，制定相應的財稅優惠政策，特別是針對相關產業的企業給予稅收優惠或招商引資的優惠措施，提升城市自身的競爭力。
（二）改變發展經營模式，租售并舉。
按照國外市場的先進經驗，成熟市場的甲級寫字樓幾乎都是單一產權，由一個開發商或投資商單獨持有物業，對物業的長遠發展做整體規劃。一方面，對外的租賃政策能統一，確保實現租金收益的穩步增長；另一方面，便于后期的更新改造，寫字樓物業的市場價值就會得以保持或增長。目前長沙寫字樓項目絕大多數是分散產權，但考慮到項目長遠的運營，應該改變傳統的以銷售為主的模式，選擇租售并舉的中間模式。雖然寫字樓只租不售優勢比較明顯，但長沙寫字樓市場還不太成熟，不是所有寫字樓都適合這種模式，需要結合開發商自身情況進行選擇。
（三）發展專業高品質寫字樓，提升物業管理水平。
隨著行業的不斷發展，對寫字樓的要求越來越高，寫字樓的設計也從簡單的辦公用房向高層次、專業化標準邁進，寫字樓成為表現企業品牌形象和創造價值的場所。隨著客戶對寫字樓市場的更高要求，優質的專業寫字樓將會走到市場的前列。對于純粹寫字樓來說，強調物業管理的提升是關系著寫字樓是否贏得客戶滿意的關鍵。 |