| 樓市觀察家 |
聚焦政策微調下樓市表情
6大關鍵字解讀上半年樓市
光陰荏苒，歲月如梭，一轉眼，2013年已然過半。回首過去的6個月，樓市可謂是風起云涌，熱鬧非凡。新國五條、地王、錢荒、房產稅……凡此種種，都成為了上半年樓市的注腳，構成了今年上半年的關鍵字。2013下半年樓市走勢如何？是否會出現拐點？一直寄予厚望、卻前途未卜的房產稅究竟會不會擴圍？通過關鍵字，本期觀察家為您全面梳理2013年上半年的全國樓市，帶您看遍樓市風云變幻。
新國五條
事件回放：
2013年上半年最重要的政策無疑是兩會前出臺的“新國五條”，除了再次重申限購、限貸不放松，要求各地制定房價年度調控目標等原有動作之外，“新國五條”及其細則中還釋放出了“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”和“按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅”等重磅炸彈。3月底，北京、上海、廣州等眾多城市出臺了具體實施細則，緊接著，各地的二手房市場進入了一個“瘋狂期”。五月份，市場進入了一個平穩調整期。
各地反應：
北京：京籍單身人士禁購二套房 上半年“漲”聲一片
3月30日下午，北京市人民政府辦公廳印發《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知>精神，進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》宣布3月31日起正式執行，并要求堅決抑制投機投資性購房，繼續嚴格執行商品住房限購措施。北京戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
受3月底新政影響，北京新房及二手房市場呈現明顯的階段性分化，不過，整體來看，今年北京上半年新房及二手房成交均出現大幅上漲，其中新房成交量創近4年新高，二手房同比上漲七成。此外，上半年北京土地市場和房企業績也均表現不俗，上半年土地出讓金超過去年全年，同比上漲近4倍。
上海：樓市“國五條”新政效應遞減 二手房回歸常態
3月30日，上海市政府辦公廳印發《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》的實施意見，意見指出，將加強房地產市場監測和走勢研判。要求各有關部門要全面、準確、及時發布房地產市場信息，正確解讀政策，穩定市場預期，引導居民理性消費。
據《青年報》報道，“新國五條”上海細則出爐已三個月，但影響力最大的20%個稅依然未執行，新政效應遞減，二手房市場從恐慌情緒中回歸常態。
深圳：“新國五條”避談20%征稅 樓市成交活躍
3月31日，深圳市出臺《深圳市人民政府辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低于全市人均可支配收入的實際增長速度，對二手房交易征20%個稅問題避而不談。
據悉，自3月底“深版國五條”溫柔落地后，深圳樓市交投持續活躍，房價漲勢兇猛。根據《證券時報》統計，今年上半年，深圳一手住宅成交均價達21375元/平方米，比去年同期高出3628元，漲幅達兩成。上半年深圳全市一手住宅共成交25959套，總成交面積2371708平方米，同比上漲50%。
長沙：“新國五條”細則溫柔落地 樓市呈現平穩
4月1日上午，長沙市房產政務信息網轉發了長沙市政府關于公布2013年新建商品住房價格控制目標的通知：長沙市今年新建商品住房價格必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下。市民最為關心的“差額部分征收20%個人所得稅”、“限購”、“限貸”等具體細則問題，長沙依然無解。
北京金網絡長沙公司總經理徐光亞表示，受“新國五條”的影響，長沙樓市三、四月份的銷售成績較好，特別是二手房的銷量，呈現井噴態勢，5—6月份樓市表現平穩�？傮w來看，上半年，長沙樓市呈現平穩局面。
住建部政策研究中心主任 秦虹
“新國五條”的指導思想和政府出發點還是堅持了2010年4月15日“國十條”以來的調控精神，這個調控精神就是從供和需兩方面入手，即增加普通商品房供應，調控需求。調控需求有兩個具體含義：抑制投機、投資性需求；滿足合理的住房需求。當然“新國五條”最大的問題是地方政府的細則不細，我們看一個細則，很想解讀它有什么具體內容，但是現在看還是比較粗。
房產稅
事件回放：
5月底，中國政府網全文公布了《國務院批轉發展改革委的通知》，在《通知》中，國務院同意將“逐步推進房產稅改革”，市場將其解讀為近期房產稅試點城市范圍將會擴大。在房價上漲預期增強的前提下，房產稅擴圍，在某種程度上被視為政府調控力度收緊的信號，但不可否認的是，通過上海、重慶試點效果來看，希望以此來達到抑制房價快速上漲的作用，似乎有些不現實。
各地反應：
北京：
試點房產稅政策進入準備期 時間尚未確定
3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌表示，北京正在為推廣試點房產稅做一些基礎性的準備工作，但試點時間尚不確定。業內人士稱，北京為房產稅所做的基礎性工作，主要指理清各種房屋的權屬關系。
目前，北京各區縣正在對882棟要改造的簡易樓進行重新核定，名單確定之后會進行公布。在2015年前，將會全部完成改造。
深圳：
是否開征房產稅還是一個未知數
6月18日，深圳市地稅局局長錢勇表示，深圳會不會開征房產稅還是未知數，目前只對用于生產經營用途的房產征收稅，對于市民關心的住宅暫不征收。要不要征收房產稅權限不在地方，由中央研究決定。開征房產稅是一個大工程，涉及房地產、納稅人、經濟形勢等多個領域，需要政府以及地稅等多部門詳細調研。
各界紛紛揣測深圳最有可能試點房產稅，有的還列出了時間表，但是，目前，深圳地稅部門表示并沒有收到國家開征房產稅的任何通知。
重慶：
房產稅3年起征點兩次上調 調控房價功效有限
據《每日經濟新聞》統計，自2011年來，重慶房產稅的起征點經歷了兩次上調，已從最初的9941元/平方米，上調至目前的12779元/平方米。試點3年來，重慶房價不降反升是不爭的事實。6月份，有媒體報道稱，重慶房產稅將面臨修訂，房產稅的征稅標準將有所提高。
7月5日，重慶市地稅局宣傳科工作人員表示，目前該局還未接到任何通知表明要調整�！拔覜]聽說這個事情，如果要調整肯定會第一時間公開。”重慶市委宣布部外宣辦副主任文天平說。
長沙：
房產稅二輪試點 湖南已經停止房產稅籌備工作
2013年年初，國務院常務會議曾傳出，今年將擴大個人住房房產稅改革試點范圍，湖南、湖北兩省將是重點，一時間，關于“房產稅”的討論沸沸揚揚，而且5月份有預言說房產稅預計今明兩年會在長沙試點，6月底，一個參與湖南房產稅試點籌備工作的知情人士透露，湖南已經停止房產稅籌備工作，房產稅存量房方向“夭折”。
湖南省地稅局財產和行為稅處處長陸文勇表示，“此次湖南雖然沒有主動申請成為個人住房房產稅改革的試點城市，但是國務院常務會議發出一個明確信號，將擴大試點范圍，相信未來湖南將會按照國務院的統一部署啟動改革。”
中國房地產開發集團總裁 孟曉蘇
征收房產稅可以完善中國的稅收制度。擁有多處住房的多納稅，房屋價值低的少繳稅，無房戶不收稅。政府通過轉移支付，完善住房保障體系，使低收入階層受益。同時，逐漸減少土地財政，實現土地財政向房產稅收入的平穩過渡。為農村建設用地規范流轉和改變單一供地渠道創造條件。在他看來，房產稅擴圍是遲早的事情。
地王
事件回放：
今年上半年，“地王”成為頻頻出現的一個詞匯，尤其是一線城市，“地王”紀錄在不斷被刷新。“兩會”后，北京、上海等一線城市連續誕生新“地王”，包括萬科在內的眾多開發商積極拼搶優質地塊，二三線城市土地市場也快速升溫。尤其進入5月份之后，開發企業更是進入亢奮狀況，廣州、上海、長沙等地，不斷有新的“地王”產生。
各地反應：
北京：央企拿地“兇猛” 地王不斷被刷新
作為執行“新國五條”細則最為嚴格的城市，并沒有澆滅房企在北京拿地的熱情�！皟蓵眲倓偨Y束，便有央企在北京聯手制造了好幾個“地王”，中信地產以52.4億元的總價競得亦莊地塊，創下北京最高總價紀錄。5月20日北京通州區臺湖鎮兩宗地塊遭到23家房企爭搶，5月22日大興區舊宮鎮一塊住宅用地最終被央企保利地產聯手首開股份成功拿下。
7月3日，北京年內“準地王”夏家胡同地塊加價復出后進入現場競價環節，經過62輪激烈競拍，該地塊最終由懋源置業摘得，總價為17.7億元，剔除配建的保障房面積后，折合樓面價超過每平方米4萬元，溢價率約35%。業內人士分析，在市場逐漸趨穩的背景下，開發商對于未來的預期逐漸增強，拿地積極性也開始高漲。
上海：地王頻現 加大樓市調控壓力
自5月以來，上海土地市場持續升溫，高單價、高溢價地塊頻現、多地“地王”記錄屢屢被刷新。5月30日，北京福潤天成房地產開發有限公司最終以46億元獲得長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘 J1B-01地塊，刷新了當時上�？們r地王新紀錄。7月3日，萬科在上海土地市場以48.7億元總價拿下上海浦東新區張江高科技園地塊，成為今年上海新的總價地王，再次刷新了上�？們r地王新紀錄。
7月11日，中海地產以37億拿下上海閔行區梅隴新中心A街坊商住地塊，折合樓板價18739元/平米，溢價率115%，該溢價率創下2013年上半年最高溢價水平。
廣州：一個月拍出3個地王 地價跑贏房價引擔憂
上半年，廣州土地市場整體比較活躍，一個月內誕生三個“地王”。5月23日，廣州南洲路1026號地塊以34590元/平方米的樓面地價被越秀地產拍得，新的廣州地王誕生了。就在5月16日，番禺萬博商業區地塊以總價12億元拍出，樓面地價達到14194元/平方米，成為番禺的新地王。而在5月6日，佳兆業以2.6萬元/平方米的樓面地價拍下的白云區同寶路地王。
“一線城市可開發土地資源短缺，城市建設用地指標不足，各種開發建設都在爭奪有限的土地資源�！睒I內人士表示，地價上漲的最重要原因是土地市場供求失衡。
長沙：洋湖“拿地熱” 35.79億元新"地王"誕生
土地供應同比大增、成交火爆、房企搶拍熱情高漲，是過去的六個月長沙土地市場的真實寫照。據0731房產網不完全統計，1-6月長沙共成交70宗土地，其中住宅用地成交33宗。五月份，長沙土地市場更是“高燒不斷”。5月3日上午，長沙市中心城區最大一宗土地，[2013]網掛011號地塊，以總價35.79億元被湖南富興集團旗下的金地房地產公司競得，溢價率44.36%，每畝價格達到3616萬元，成交總價、單價均刷新了今年長沙成交拍賣的紀錄。
另外，5月，長沙洋湖垸地塊有四塊地被合能、藍光地產、漁人碼頭等開發商爭相收入囊中。其中，5月9日，成都房企藍光地產所拿地塊的溢價率高達86.2%，刷新今年長沙土地拍賣溢價率。
中國房地產研究會副會長 顧云昌
“地王”現象只是假象，今年土地市場的供應到目前為止同比還下降18%，特別好的地段很少，難得推出幾個好的地塊，就會有開發商搶，進而拉升地價，但是因為這些高價地塊未來是要提供高端供應的，屬于一小部分，所以不會對整體房價產生實質影響。
錢荒
事件回放：
當全國土地市場一片紅火的時候，銀行鬧“錢荒”了。據悉，6月以來，中國銀行間市場資金驟然緊張，外匯占款增速亦大幅放緩，房地產領域的資金鏈條受到沖擊。日前，受銀行流動性趨緊的影響，不少城市銀行房貸業務收緊，甚至有城市傳出銀行停貸傳聞。有業內人士表示，由于“錢荒”事出突然，對樓市的影響還有待觀察。如果“錢荒”繼續升溫，不排除樓市降溫的可能。但也有專家認為，開發商現有資金尚且充裕，“錢荒”短期并不能扭轉樓市高燒的大局。
各地反應：
北京: 錢荒波及房貸 多家銀行取消利率優惠
“錢荒”效應已迫使銀行不得不勒緊褲腰帶了。據《每日經濟新聞》調查了解，由于銀行資金的緊張，北京多家銀行在信貸方面有意放慢節奏。房地產、基建類限制類貸款的新增幾乎為零，而老客戶和優質客戶的貸款申請，也相應拉長了出款周期。
目前，京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優惠，都按照基準利率執行，放款的周期也超過一個月。中原地產市場部研究總監張大偉表示，現在北京首套房貸款，小部分銀行已經開始執行基準利率，原先占主流的8.5折優惠已經變少了，一般而言是上浮至9折。
上海：房貸未收緊 部分買家擔心“錢荒”影響房貸申請
“錢荒”消息傳出的一個多月以來，上海樓市整體平穩，上海各家銀行房貸業務放款依然正常，并未出現房貸收緊情況和異�，F象發生。德佑地產交易按揭部楊永俊表示，雖然短期銀行放貸和審批流程依然正常，但已經有部分銀行傳出消息，在“錢荒”的影響下，7、8月上海可能會出現房貸放款速度放緩的情況。
在市場方面，上海已經有一部分購房者開始擔心，市場頻繁出現的“錢荒”傳言及流動性緊縮預期讓股市受到重創，拖累今年處于平穩上升通道的樓市，進而影響房價走勢。
武漢：銀行“錢荒” 個別銀行暫停貸款業務
銀行系統相繼出問題、停止放貸的傳聞不斷……銀行“錢荒”帶來的恐慌情緒不斷蔓延。目前，武漢已經有個別銀行暫停了貸款業務，而由于資金緊張，多數銀行越來越惜貸。以房貸為例，此前已提交了申請的客戶，可能需要“等貸”到7月才能發放。
“總行卡得緊，我們已經暫停了貸款業務�！比涨�，武昌一家股份制銀行人士透露，確實有部分銀行已經暫停貸款業務。武漢建設銀行個貸部人士透露，目前央行要求銀行嚴格控制信貸規模，銀行信貸額度很緊，只能排隊放款。
長沙：銀行鬧“錢荒” 部分銀行房貸業務收緊
目前，受銀行流動性緊縮影響，長沙招商銀行韶山路支行、興業銀行蔡鍔路支行等多家銀行營業網點的工作人員均表示，最近銀行資金確實都比較緊，放貸額度有所收緊。
在四大國有銀行中，長沙建設銀行芙蓉支行芙蓉支行信貸部的一位相關負責人透露說，“我們銀行的放貸額度最近有所收緊，如果現在辦房貸，可能審批下來的時間會比較長�！迸d業銀行解放路支行則表示，6月底該銀行網點已經停辦房貸業務了，7月再等通知。
中國房地產學會副會長 陳國強
多數房企目前雖然對于貸款的依賴度在逐漸減少，但通過影子銀行等表外的信托、理財業務籌資的比重逐漸增加。有統計認為，去年新增約50%的信托資金直接或間接地流入房地產領域。一旦這部分資金受到嚴格監管和審批，房企“不差錢”的狀況或將逆轉，屆時開發商會更加重視維持現金流、謹慎拿地，這也意味著，下半年“地王”的數量將有所減少，房價漲幅將會趨緩。
保障房
事件回放：
2013年，全國計劃新開工城鎮保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至6月底，已開工440萬套，基本建成236萬套，分別達到年度目標任務的69%和50%，完成投資4950億元，與去年同期相比基本持平。據悉，全國有106個城市中心城區內的新增建設用地需報國務院批準，其他城市用地依法報省級人民政府批準。今年，106個城市中有80個城市提出了保障性安居工程新增建設用地申請，其余26個城市主要使用存量用地。按照各城市提出的2013年中心城區保障性安居工程建設任務，國務院批準了80個城市保障性安居工程用地4493.9527公頃，做到應保盡保。
各地反應：
北京：上半年保障房竣工量完成全年任務80％
“十二五”開局之年，中央明確提出，加大保障房建設力度，實現人們住有所居的夢想。大力建設保障房，解決老百姓的住房難題，成為北京市委、市政府工作的重心之一。北京市領導表示，有決心、有信心成為落實中央調控房地產市場、保民生的首善之區。
北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌表示，今年計劃開工建設保障房16萬套，竣工７萬套；截至6月底，已實現開工7.2萬套，竣工5.6萬套，占竣工任務的80％。
廣州：上半年已建成保障房1.4萬套
7月3日，廣州市國土房管局官網公布了《2013年1-6月保障房基本建成項目清單》和《2013年廣州市保障性住房建設項目計劃一覽表》，也就是上半年已建成的保障房與今年新建的保障概況。
《2013年1-6月保障房基本建成項目清單》顯示，廣州2013年上半年已建成14320套保障房，完成全年計劃任務的45%。其中，龍歸等項目的5451套限價房全部用于拆遷安置，不會上市銷售。需要說明的是，4306套經適房和5451套限價房已全部分配完畢，只是目前在建設階段上被納入“建成項目”范疇。
安徽：上半年保障房開工33萬多套 已竣工4萬多套
7月4日，安徽省住房和城鄉建設廳發布消息，1月至6月，全省新開工各類保障性住房和棚戶區改造住房33.3095萬套，開工率達到84.26%;基本建成17.7471萬套，占目標任務的70.31%，已竣工4.0417萬套。保障房建設總體進展遠超序時進度，為完成全年目標奠定了堅實基礎。
安徽省保障性安居工程領導小組辦公室有關負責人表示，2013年下半年將繼續加大保障房建設推進力度，督促各地加快保障房分配工作，切實提高分配率、入住率，確保分配公平，讓城鎮中等偏下收入家庭、新就業人員和外來務工人員等住房困難群體早日受益。
長沙：上半年長沙市經濟適用房上市交易3628戶
3月25日，湖南省發改委對外公布《湖南省發展和改革委員會2013年工作要點》(以下簡稱為《要點》)，明確提出湖南省爭取在2013年竣工22萬套保障性住房。目前，長沙的住房保障正在從經適房、廉租房保障逐步發展到公租房、限價房、棚改安置房和農村危改房保障的多重保障體系。
今年1月5日起施行《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》，正式受理經濟適用住房上市交易申請以來。截至7月3日，長沙經濟適用房上市交易共收到4532戶申請，已辦理3628戶，補繳土地價款共計1.39億元。
住建部政策研究中心原副主任 王鈺林
從實踐情況看，保障房的確改善了一些家庭住房問題，但各地政府普遍感到任務重、壓力大、難度大。按照目前有些城市申請保障性住房的條件，現有城市住房困難家庭也需要一段時間解決，每年還會不斷新增更多具備申請條件者。大家對政府的期望值雖然很大，但目前這種思路解決起來還是很難。另外，在制度層面應當從分配、管理、建設等方面來加以完善，這是一個較長時間的政策推進過程。
別墅熱
事件回放：
從2003年開始，國土部禁墅令，政策對別墅的約束可謂步步緊逼。而去年2月底國土部公布的《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，再次強調停止別墅類用地的土地供應。盡管屢經調控，但是，2013年上半年全國的別墅市場仍舊一片火熱，成交勢頭未減。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，由于豪宅市場的抗跌性比較強，以及收入的增加、投資渠道的缺乏，別墅市場的需求增加，豪宅成交不會受到“限購”等樓市調控政策的影響。
各地反應：
北京：上半年別墅成交量同比上漲
亞豪機構數據統計顯示，2013年上半年北京別墅市場成交1606套，成交面積52.17萬平方米，同比均出現顯著上漲。對此，業內人士表示，需求堅挺是上半年別墅市場成交大漲的直接原因，而隨著多個項目入市積極性提高，預計下半年別墅市場成交將持續走高。
從項目來看，2013年上半年北京別墅市場共有15個項目入市，與2012年同期持平，15個項目共新增別墅產品722套，預售許可面積23.6萬平方米，同比分別減少了10%、42.3%。別墅的稀缺價值，是不少購房者出手的重要原因。長江實業地產投資有限公司董事郭子威表示，在當前政策環境下購房者更加傾向于一步到位置業方式，對高端物業的需求必定會穩步增長，而目前別墅項目仍是高端物業中最具有價值的。
上海：上半年別墅銷量增近四成
7月10日，德佑地產發布的一則統計數據稱，2013上半年，上海別墅成交面積為63.96萬平方米，較去年下半年（環比）上升6.89%，較去年同期（同比）上升39.23%；成交均價為28465元/平方米，環比漲7.69%，同比漲8.34%。
德佑地產稱，今年上半年上海成交的別墅中，300平方米以內的占78.14%。價格方面，單價2萬元以內的別墅占成交總量的27.95%，單價在2萬-3萬元的別墅占42.75%，單價在3萬元以上的別墅占比近三成，“這也說明了中高端別墅市場成交在逐漸回升�！�
成都：上半年別墅成交量小幅上升
今年上半年，成都樓市總體呈現出平穩態勢。相對于去年剛需、改需輪番登場的市場情況，今年市場的表現相對平靜。上半年，別墅產品的銷售情況穩中有升，平穩過渡。《華西都市報》發布了2013年1-6月份統計的數據顯示，2013年上半年成都別墅成交2078套，相比去年同期，上半年成都別墅成交套數上漲7.41%，均價同比下降0.18%。業界對別墅這種高端產品的普遍認識是：“上半年蓄客，下半年放量”。
長沙：上半年別墅推貨四面開花
長沙市房地產市場預警預報動態監測系統的數據顯示，今年6月長沙有30余個別墅項目集中開售，5月長沙市銷售別墅213套，銷售額達63437萬元，別墅均價11132元/平米。成交迎來回暖的另一面，是別墅推貨的四面開花。據0731房產網不完全統計，2013年上半年長沙在售的別墅項目有近40個。不但有龍湖·湘風原著、關山壹品這樣的樓市新面孔入市，碧桂園、金科、深業、和記黃埔、創遠、汀湘十里、云海灣、橘郡、高鑫天麓、萬業·巴厘島等老盤也逐步推出新的產品。
目前，長沙的經濟型別墅的戶型面積主要在150-250平方米之間，銷售總價基本在150萬-400萬元左右，位置一般在近郊，而建筑形態則多以聯排、聯體、疊拼別墅為主。長沙相關業內人士分析，這些經濟型別墅的購買群體，極大地夯實了整個別墅市場的根基。
湖南省知名房地產專家 陳樂吾
“不同于普通商品房，別墅物業大戶型，環境好，尤以郊區項目較為明顯，居住的舒適性不言而喻，同樣，作為稀缺資源，別墅的價格很高，但由于其稀缺性，一些別墅項目正在出現開盤即售罄的現象。”陳樂吾的表示，別墅正是在土地極其稀缺的前提下，讓業主實現了對優質土地的最大化占有。 |