沒(méi)有商業(yè)化的價(jià)值觀才能走得更遠(yuǎn)

——專(zhuān)訪中天房產(chǎn)·湖南倚天房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)方艦波

方艦波的執(zhí)著可見(jiàn)一斑——他從業(yè)以來(lái)沒(méi)換過(guò)行業(yè)，入行以來(lái)沒(méi)換過(guò)工作單位，大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入中天集團(tuán)，一待就是十一年，用十年如一日的執(zhí)著詮釋著他的忠誠(chéng)。

看著與自己同入行的人幾經(jīng)周轉(zhuǎn)成為業(yè)界大佬，也曾面對(duì)過(guò)不少跳槽誘惑的方艦波卻從不后悔自己的選擇：“我喜歡中天任人唯才、簡(jiǎn)單舒適的工作氛圍，而且我在中天起步、成長(zhǎng)，對(duì)它很有感情。”顯然，隨波逐流不是他的態(tài)度，金錢(qián)與名譽(yù)也無(wú)法動(dòng)搖他對(duì)于尊崇內(nèi)心感受的堅(jiān)持。

十年一程：始于起點(diǎn)，終于起點(diǎn)

1998年，方艦波考入湖北農(nóng)業(yè)大學(xué)，彼時(shí)恰逢全國(guó)住房改革之初，福利分房取消，預(yù)料房地產(chǎn)市場(chǎng)將大有潛力的方艦波毫不猶豫地選擇了當(dāng)時(shí)頗為新潮的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)。2002年，大學(xué)畢業(yè)后的方艦波考慮到沿海江浙一帶在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的前沿性，遂決定應(yīng)聘全國(guó)赫赫有名的浙江名企——中天集團(tuán)。 

中天集團(tuán)于上個(gè)世紀(jì)九十年代中期初涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，二十一世紀(jì)初開(kāi)始布局全國(guó)，正值用人之際，科班出生的方艦波順利通過(guò)考核進(jìn)入中天集團(tuán)。初進(jìn)中天的方艦波恰好趕上集團(tuán)啟動(dòng)長(zhǎng)沙中天廣場(chǎng)項(xiàng)目，便順勢(shì)被派到長(zhǎng)沙。

據(jù)了解，中天廣場(chǎng)于2002年拿地，被定位為高端商務(wù)綜合體。當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)沙，商務(wù)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體，尚處于起步階段，毫無(wú)可參考借鑒的商務(wù)綜合體開(kāi)發(fā)模式，一切只能自己摸索。初到長(zhǎng)沙的方艦波便被安排從事前期市場(chǎng)研究工作。

為了了解長(zhǎng)沙的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，方艦波兩年間跑遍了長(zhǎng)沙大大小小上百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“當(dāng)時(shí)又沒(méi)有一些專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)分析報(bào)告，對(duì)本地市場(chǎng)的了解、對(duì)宏觀市場(chǎng)的解讀，全要自己摸索總結(jié)。”方艦波回憶到，“我們花了兩年時(shí)間做前期市場(chǎng)研究，兩年里跑遍了長(zhǎng)沙所有房地產(chǎn)項(xiàng)目，走遍了一線城市精品綜合體項(xiàng)目。”因?yàn)槟艹钥啵�方艦波甚至被賦予了“勞模”稱(chēng)號(hào)。

當(dāng)項(xiàng)目前期研究初步完成之際，2004年，方艦波開(kāi)始轉(zhuǎn)手做策劃，從項(xiàng)目的整體定位、到方案設(shè)計(jì)、再到中期的營(yíng)銷(xiāo)策劃以及后期的物業(yè)管理策劃，方艦波都一一涉足。

2005年初，中天廣場(chǎng)進(jìn)入銷(xiāo)售預(yù)備階段，由于方艦波全程參與了項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)過(guò)程，熟知市場(chǎng)行情及項(xiàng)目情況的方艦波被提升為銷(xiāo)售經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。

2006年，中天廣場(chǎng)第一批產(chǎn)品中天·國(guó)際公寓開(kāi)賣(mài)，在五一路沿線樓盤(pán)才3000元/m2起價(jià)的當(dāng)時(shí)，中天·國(guó)際公寓面世之初便售出4500元/m2的價(jià)格，讓整個(gè)樓市都“震驚”了。而看似出乎意料、實(shí)則情理之中的是，盡管價(jià)格較高，中天·國(guó)際公寓卻異常走銷(xiāo)，630套房源三個(gè)月便售罄。2008年下半年，中天廣場(chǎng)推出寫(xiě)字樓部分，同樣采取了高定價(jià)戰(zhàn)略——在周邊寫(xiě)字樓均價(jià)六七千元左右時(shí)，中天的寫(xiě)字樓一出場(chǎng)便是12000元/m2的高價(jià)，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓售價(jià)新標(biāo)桿。

中天廣場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)品定價(jià)的戰(zhàn)略，一直被業(yè)內(nèi)奉為經(jīng)典案例廣為流傳，對(duì)于這些，在中天廣場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售階段已榮升為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)全面負(fù)責(zé)人的方艦波只淡淡回應(yīng)：“我們的價(jià)格在當(dāng)時(shí)雖然創(chuàng)下寫(xiě)字樓新高，但中天廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓先完工后開(kāi)盤(pán)、現(xiàn)房現(xiàn)售的舉措，同樣也開(kāi)創(chuàng)了長(zhǎng)沙商務(wù)樓盤(pán)先河。我們有勇氣售出這個(gè)價(jià)格，是因?yàn)槲覀冇羞@個(gè)底氣。”

方艦波所謂的底氣，除了對(duì)項(xiàng)目所處地段的自信，很大部分還源自于對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的自豪：“中天廣場(chǎng)從形象設(shè)計(jì)到建筑用材都非常精益求精，寫(xiě)字樓的外立面我們采用全玻璃幕墻，形象高端大氣，而項(xiàng)目15米的大堂挑空以及整棟寫(xiě)字樓網(wǎng)絡(luò)地板的用材，長(zhǎng)沙到現(xiàn)在都找不到第二個(gè)。”

方艦波還替客戶(hù)算了一筆賬：“售價(jià)雖高，但項(xiàng)目的回報(bào)率也非常高。中天廣場(chǎng)的租金現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了4元/m2，那些賣(mài)六七千的項(xiàng)目到現(xiàn)在租金還不到兩塊，回報(bào)率算下來(lái)比我們低很多。” 

2002年拿地，2005年做完前期定位與策劃，2006年開(kāi)售，2008年完工，2010年清盤(pán)，加之此后兩年的物業(yè)完善與商業(yè)運(yùn)營(yíng)——十年才磨出一個(gè)中天廣場(chǎng)。

作為中天廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程參與者，方艦波將他最熱血沸騰的青春十年獻(xiàn)給了中天廣場(chǎng)。在這里，他完成了從一個(gè)初諳世事的畢業(yè)生到營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手的蛻變，也完成了自己的人生大事，這是他走向第一個(gè)十年的起點(diǎn)，也是他走向下一個(gè)十年的終點(diǎn)。

這一站，中天·棲溪里

為大眾所知的是，中天房產(chǎn)自2002年進(jìn)駐長(zhǎng)沙，迄今已有十一年，中天廣場(chǎng)之后，多年悄無(wú)聲息。

“悄無(wú)聲息不代表我們不在做，只是我們一直做得低調(diào)且細(xì)致，慢工出細(xì)活。”方艦波說(shuō)道：“2008年中天廣場(chǎng)交房后，我們就一直在看地，當(dāng)時(shí)看了很多地，都不太符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。”

方艦波所謂的集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略乃“勿論區(qū)域，只做高端”，先定位再拿地。“要找到一塊符合高端產(chǎn)品定位的地塊談何容易。”方艦波感嘆。

盡管“談何容易”，尋地三年，中天還是找到了自己的中意地塊。2011年，中天將目光瞄準(zhǔn)了大河西先導(dǎo)區(qū)，經(jīng)過(guò)對(duì)先導(dǎo)區(qū)幾大區(qū)域的考察，最終選擇落戶(hù)洋湖垸。

2011年7月，中天地產(chǎn)以4.1億元的競(jìng)購(gòu)價(jià)拿下毗鄰洋湖濕地公園的G-68地塊，樓面價(jià)3200元/m2，這塊創(chuàng)下當(dāng)時(shí)住宅樓面地價(jià)新高的土地，正是如今的中天·棲溪里。

“當(dāng)時(shí)公司主要是基于以下三點(diǎn)選擇這個(gè)地方。其一，洋湖垸擁有濕地公園這一核心資源，它的環(huán)境比較適合打造高端住宅項(xiàng)目；其二，政府對(duì)大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃起點(diǎn)和期望值比較高，對(duì)片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)給予大力支持；其三，洋湖垸基本就是一張白紙，打造的空間比較大。” 談及這次擇地，方艦波至今仍然覺(jué)得物有所值。

對(duì)于中天·棲溪里項(xiàng)目在打造過(guò)程中如何體現(xiàn)出高端定位，方艦波饒有興致地解釋?zhuān)骸爸刑臁�棲溪里�?xiàng)目的建筑形態(tài)、產(chǎn)品風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀和選材用料，都迥異于周邊項(xiàng)目，是項(xiàng)目的突出亮點(diǎn)。”

在建筑形態(tài)上，中天·棲溪里項(xiàng)目被定位為小高層純板樓，1梯1戶(hù)，為洋湖垸片區(qū)唯一純板樓社區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目共15棟，樓間距寬達(dá)50米，容積率僅為2.2，每棟樓高50米，層高達(dá)3米以上，局部樓層的層高更達(dá)到了3.2米。

方艦波說(shuō)道：“項(xiàng)目主要為大面寬的戶(hù)型，7米的寬廳設(shè)計(jì)，闊綽的主臥和餐廳，賦予了房屋極高的空間舒適度。而戶(hù)型我們只做了三種，1+2，2+2和3+1，兩房到四房，面積區(qū)間大約在125平米—168平米，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上確保每一寸空間的實(shí)用與舒適。”

至于園林，外部已有洋湖垸濕地公園一期與項(xiàng)目無(wú)縫連接，為了將小區(qū)園林與外部大環(huán)境相融合，中天·棲溪里項(xiàng)目重金聘請(qǐng)了業(yè)內(nèi)知名的景觀團(tuán)隊(duì)來(lái)打造內(nèi)部園林。“項(xiàng)目占地五萬(wàn)四千多平方，其中四萬(wàn)多平方用來(lái)做景觀，我們對(duì)于園林的投入是一般項(xiàng)目的幾倍。”

同時(shí)，為了將小區(qū)園林打造出獨(dú)有特色，中天·棲溪里根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃布局融入鳳凰概念。“就是將園林打造成一個(gè)鳳凰的形狀，并且在里面做了許多有別于長(zhǎng)沙現(xiàn)有樓盤(pán)的景觀元素，并從植物樹(shù)種等細(xì)節(jié)完善園林景觀。”方艦波說(shuō)到。 

籌備期長(zhǎng)、資金要求高、投入大、耗時(shí)費(fèi)力——高端路線不易走，但方艦波深信，形象是一點(diǎn)一滴累積來(lái)的，口碑是一步一步做出來(lái)的：“我們想要滿足的是成就感，不是貪欲。”

記者手記：

方艦波是一個(gè)說(shuō)話快、行事高效的地產(chǎn)人，他思維敏捷，好學(xué)并善于總結(jié)分析，很難想象他會(huì)用十年時(shí)間只做一個(gè)項(xiàng)目，但他確實(shí)做到了。在他看來(lái)，接受與自己習(xí)性相悖的人事，也是一種學(xué)習(xí)。何況，有的時(shí)候，慢是為了走得更快。

他說(shuō)自己喜歡看書(shū)，學(xué)生時(shí)代看武俠，工作后好歷史，像是一個(gè)男人從虛幻到現(xiàn)實(shí)的成長(zhǎng)跳脫。從他目前的狀態(tài)，不難看出他對(duì)于現(xiàn)實(shí)世界的自得：做喜歡的事，過(guò)想過(guò)的生活。用他自己的話說(shuō)就是“好像人生還可以”。

采訪的最后，他說(shuō)自己很平凡，沒(méi)什么光榮史或是精彩事跡，只是平平淡淡的生活，日復(fù)一日的工作。卻對(duì)于自己的不平凡渾然不知——樂(lè)于接受自己的平凡，并在平凡的日復(fù)一日中安然自得，已經(jīng)是一種不平凡。