| 2013年前三季度長沙市房地產市場分析報告 |
2013年前三季度我市（含三縣市）完成房地產開發投資829.77億元，同比增長10.23%。商品房施工面積7956.89萬m2，其中新開工面積2007.68萬m2，同比分別增長15.49%、37.70%；竣工面積814.33萬m2，同比減少7.08%。2013年前三季度我市（含三縣市）累計批準預售1510.51萬m2，同比增長22.01%；實現商品房成交備案面積1454.16萬m2，備案金額900.79億元，同比分別增長46.32%、52.17%。
Part 1 新建商品房市場
一、新建商品房批準預售情況
表1 2013年1-9月長沙市新建商品房、住宅供應情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%）
全 市1510.5122.011295.3031.88
其
中芙蓉區44.475.7237.6927.67
天心區122.01-6.9297.899.66
岳麓區285.4632.77236.932.41
開福區139.0923.26125.5450.18
雨花區213.05-13.82167.3272.86
望城區195.4469.04181.04-19.21
長沙縣302.2051.68275.1750.09
瀏陽市65.20-9.3948.62-2.27
寧鄉縣143.5939.40125.1045.15
小結：前三季度新增供應同比增長約兩成，二、三季度新增供應量較大
2013年1-9月全市新建商品房累計批準預售1510.51萬m2，同比增長22.01%，其中住宅批準預售1295.30萬m2，同比增長31.88%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售999.52萬m2，同比增長15.71%，其中住宅批準預售846.40萬m2，同比增長27.67%。從前三季度各月走勢來看，4月、6月、7月新增批準預售量高于200萬m2，其中7月最大，達到250萬m2以上；分季度來看，第二季度新增批準預售量最大，達619.76萬m2，其次是第三季度，新增批準預售面積為581.36萬m2。
二、新建商品房網簽情況
表2 2013年1-9月長沙市新建商品房、住宅網簽情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
網簽面積（萬m2）同比（%）網簽面積（萬m2）同比（%）
全 市1445.7144.861249.3241.33
其
中芙蓉區61.1637.9253.7354.60
天心區120.5040.5093.7023.70
岳麓區301.1143.79260.0347.56
開福區139.0036.67114.8226.20
雨花區238.5436.61204.4133.03
望城區169.7584.28152.4275.48
長沙縣255.9541.23239.1738.09
瀏陽市68.5136.7355.1031.57
寧鄉縣91.1956.0775.9550.70
小結：樓市政策效應逐漸消減，市場成交趨穩
2013年1-9月全市新建商品房累計網簽1445.71萬m2，同比增長44.86%，其中住宅網簽1249.32萬m2，同比增長41.33%。分區域來看，內六區新建商品房累計網簽1030.06萬m2，同比增長45.43%，其中住宅網簽879.10萬m2，同比增長42.13%。從今年走勢來看，除2月受春節影響成交處于低位，其余月份成交量均高于150萬m2，1月成交量接近200萬m2，為近兩年月度最高值，其次是7月、8月成交量達到170萬m2，9月成交量居倒數第二位。分季度來看，三個季度成交量相當，約480萬m2，第三季度略高。
三、新建商品房成交備案情況
表3 2013年1-9月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
備案面積（萬m2）同比（%）備案面積（萬m2）同比（%）
全 市1454.1646.321250.1745.55
其
中芙蓉區72.2475.4362.32110.97
天心區131.7264.32108.6558.93
岳麓區295.4158.95252.8860.22
開福區152.2113.95125.2213.55
雨花區246.2231.82209.0033.23
望城區137.39101.80116.0277.13
長沙縣258.1340.13240.7737.94
瀏陽市64.0414.5054.1513.13
寧鄉縣96.8866.8481.2568.88
小結：前三季度商品房備案同比增幅較大，但第三季度備案量環比減少，逐季回升趨勢終止
2013年1-9月全市新建商品房累計成交備案1454.16萬m2，同比增長46.32%，其中住宅成交備案1250.17萬m2，同比增長45.55%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案1035.10萬m2，同比增長48.80%，其中住宅成交備案874.00萬m2，同比增長48.55%。從前三季度各月走勢來看，無一月備案量超過200萬m2，與月度新增批準預售量形成較大對比；1月、4月、6月、8月備案量相對較高，但備案量也僅在180-190萬m2左右；分季度來看，第二季度備案量最大，達525.41萬m2，但第三季度備案量環比出現減少，僅為469.69萬m2，終結了自去年一季度以來季度備案量的連續回升趨勢。
四、二手房成交情況
? 表4 2013年1-9月長沙市二手房、住宅成交情況
區 域二 手 房其中：住 宅
成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%）
全 市410.3190.41282.92103.20
其
中芙蓉區44.0749.8431.1985.02
天心區36.6216.1131.37100.85
岳麓區45.0569.5034.62129.30
開福區38.1133.8935.0289.79
雨花區68.2591.7661.61108.14
望城區14.6747.6210.0683.21
長沙縣99.20430.1841.08145.98
瀏陽市39.9481.6226.6269.52
寧鄉縣24.4283.7511.3698.58
小結：前三季度二手房交易同比增幅較大，第三季度各月二手房交易回復平淡
2013年1-9月全市二手房成交面積410.31萬m2，成交套數為30044套，同比分別增長90.41%、39.09%；其中住宅成交282.92萬m2，成交套數為26786套，同比分別增長103.20%、50.75%。分區域來看，內六區二手房成交面積246.76萬m2，成交套數為22195套，同比分別增長52.78%、54.06%；其中住宅成交203.86萬m2，成交套數為20384套，同比分別增長101.62%、68.63%。從前三季度各月走勢來看，3月、4月、5月成交量較大，超過50萬m2，其中3月、5月超過80萬m2，自6月后，月交易量基本呈逐月下降之勢；分季度來看，第二季度成交量最大，其次是第一季度，第三季度成交量最低，僅90.55萬m2，這主要是政策效應減弱，交易恢復常態所致。
五、房產一、二級市場交易量對比分析
表5 2013年1-9月長沙市房產一、二級市場交易量對比
區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市
比 值1.643.606.563.993.619.362.351.603.973.48
小結：前三季度房產一、二級市場累計交易量之比逐月增大，政策影響消散、二手房交易恢復正常是主因
房產一、二級市場對比來看，2013年1-9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.48：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.19：1，比2012全年比值分別縮小1.12、0.54。從走勢來看，由于二手房市場交易已回復平淡，全市及多數區（縣、市）房產一、二級市場交易量之比繼續呈現逐月回升。
六、銀行抵押貸款情況
表6 2013年1-9月長沙市房屋抵押情況
區 域累 計
全 市同比（%）其中：內六區同比（%）
房屋
抵押抵押筆數（筆）19290731.0713761137.96
其中：個人19007130.7913566337.49
抵押面積（萬m2）3274.2915.681912.3224.36
其中：個人2455.3923.431527.3532.29
貸款金額（億元）1151.3635.23858.2541.09
其中：個人861.5340.39647.1744.75
在建工
程抵押抵押筆數（筆）159678.7298851.77
抵押面積（萬m2）1081.8621.59712.6317.39
貸款金額（億元）318.2657.27254.5563.75
小結：前三季度抵押各指標同比增幅較大，但相較上半年增幅有所回落
2013年1-9月，全市辦理抵押登記手續192907筆，抵押面積3274.29萬m2，貸款金額1151.36億元，同比分別增長31.07%、15.68%、35.23%，其中，辦理個人抵押登記手續190071筆，抵押面積2455.39萬m2，貸款金額861.53億元，同比分別增長30.79%、23.43%、40.39%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續137611筆，抵押面積1912.32萬m2，貸款金額858.25億元，同比分別增長37.96%、24.36%、41.09%；其中，辦理個人抵押登記手續135663筆，抵押面積1527.35萬m2，貸款金額647.17億元，同比分別增長37.49%、32.29%、44.75%。
2013年1-9月，全市共辦理在建工程抵押1596筆，抵押面積1081.86萬m2，貸款金額318.26億元，同比分別增長78.72%、21.59%、57.27%。其中，內六區共辦理在建工程抵押988筆，抵押面積712.63萬m2，貸款金額254.55億元，同比分別增長51.77%、17.39%、63.75%。
從前三季度抵押情況來看，全市房屋抵押筆數、面積、貸款金額同比增幅均達15%以上，其中，抵押筆數、貸款金額同比增幅達30%以上，同時，在建工程抵押各指標同比增幅也較大，表明由于今年房地產市場交易仍處于相對旺盛狀態，房屋抵押及在建工程抵押市場也出現了較快增長；但從第三季度的情況來看，由于商品房、二手房交易相較上季度均出現一定幅度下滑，這也導致了前三季度抵押同比增幅低于上半年增幅。
七、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)
表7 2013年1-9月長沙市土地供應和交易情況
區 域掛牌情況成交情況
宗數面積（m2）宗數面積（m2）金額（萬元）綜合地價水平值（元/m2）
內
六
區芙蓉區4261496.726300091.352047006821
天心區265654.00274243.84510706879
岳麓區462057111.94421975299.5216087668144
開福區16892628.2715876197.16716287665
雨花區17898715.1716849010.735159546077
望城區742995602.78663051157.016732442207
小 計1597171208.881477125999.5537253625228
郊
縣
市長沙縣493234098.10503131208.803317631060
瀏陽市621654177.8633876910.5659870683
寧鄉縣702396861.10702237770.60174108778
小 計1817285137.061536245889.96565741906
全 市34014456345.9430013371889.5142911033209
表8 2013年1-9月長沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業（綜合）住 宅工 業
成交宗數30014733120
成交面積（m2）13371889.516096117.781946978.055328793.68
成交金額（萬元）42911033097533907719285851
綜合地價水平值(元/m2)320950814662536
小結：前三季度土地市場成交活躍，望城區、寧鄉縣成交量最大
2013年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌340宗，土地面積1445.63萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌172宗，土地面積629.15萬m2；住宅用地掛牌36宗，土地面積218.40萬m2；工業用地132宗，土地面積598.09萬m2。全市土地實際成交300宗，同比減少8宗；成交面積1337.19萬m2，總金額4291103萬元，同比分別增長8.79%、115.85%；綜合地價水平值3209元/m2，同比增長98.45%。其中，商業用地成交面積609.61萬m2，成交金額3097533萬元；住宅用地成交面積194.70萬m2，成交金額907719萬元；工業用地成交面積532.88萬m2，成交金額285851萬元。
Part 2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況
八、長沙（內六區）新建商品住房供銷結構分析（按套數計）
表9 2013年1-9月長沙內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比
≤60m2964312.21 963911.50 41.00
60-90m21877123.76 2280927.22 -40380.82
90-120m22605632.98 2661231.76 -5560.98
120-144m21621720.53 1753820.93 -13210.92
＞144m2832010.53 71868.58 11341.16
合計79007100.00 83784100.00 -47770.94
小結：前三季度內六區套數供銷比達正常水平，供銷主力套型面積區間為90-120m2
2013年1-9月長沙內六區住房供應套均面積為107.13m2，同比增大3.98%。從供銷情況來看，1-9月套數供銷比為0.94:1，供銷比達到正常水平；從各套型來看，60-90m2套型銷售旺盛，供應趨緊，144m2以上套型供應略有富余。1-9月供銷主力套型仍是90-120m2套型，供銷量均占各自總量的31%以上。
九、內六區新建商品房待銷情況
? 小結：內六區新建商品房待售量增長，未來市場供應充足
2011年至今年9月底，長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1355.82萬m2。其中住宅951.11萬m2,占70.15%；非住宅404.71萬m2，占29.85%。分行政區劃來看，岳麓區商品住宅待售量最高超過200萬m2，其次是雨花區、開福區、望城區在150萬m2以上；分面積段來看，144m2以上商品住宅待售量超過250萬m2，其次是120-144m2、90-120m2的待售量在200萬m2以上。
Part 3 2013年第四季度長沙房地產市場發展趨勢分析
2013年第三季度已經結束，長沙房地產市場新房的供給和成交均呈現了不同程度的增長，新建商品房網簽面積已快接近去年全年的成交量，長沙房地產市場發展以其平穩步調，理性向前。在本年的最后一季度里，預計長沙房地產市場將呈現如下走勢：
一、宏觀調控總體基調不變，但地方性局部調整或顯現
當前部分供需矛盾突出的城市房價上漲預期增強，穩控房價工作仍將是重中之重，房地產市場宏觀調控政策的力度及方向將不會動搖，限購政策、差別化住房信貸政策等將繼續嚴格執行。第四季度又是今年住房價格控制目標考核的一個關鍵時期，預計會有部分地方政府會根據市場運行的實際情況，對房地產市場進行靈活微調。如已有溫州、蕪湖、鄭州等在政策上進行了適當調整。房產稅仍是第四季度關注焦點，以房養老等新興理念將進一步探索，即將召開的十八屆三中全會或為長效機制建設提供更為明確的方向。
二、土地市場成交依舊活躍，房地產開發投資小幅增長
市場行情向好，投資信心充足，前三季度長沙土地市場成交供應都較為活躍，尤其是優質地塊引發激烈的爭奪。國土部多次重申加大普通商品住房土地供應，在市場穩定的環境下，第四季度預計會呈現土地供求兩旺的現象，開發企業的投資力度和投資規模也仍將在這一階段得以繼續溫和回升，新開工面積繼續保持增長，預計全市全年完成房地產開發投資約1100億元，同比增長約7%。
三、房地產市場預期保持穩定，市場供應相對充足
長沙經濟、政策環境均比較穩定，房產市場信息做到了及時的公開，住房價格和成交量未呈現大起大落，市場預期處于比較穩定的狀態，第四度這種狀態有望得到延續。平穩的房地產市場，有利于開發企業保持充足的市場信心，推盤節奏張弛有度。2011年以來至今年第三季度，內六區待售的新建商品住宅面積約900多萬m2，能為市場提供較為充分的供給保障。預計全市全年新建商品房批準預售面積可達2000萬m2，同比增長約5%。
四、購房需求平穩釋放，不同產品銷量有所分化
剛性需求是長沙購房者的主力，第四季度預計市場發展環境比較平穩，剛性需求和改善性需求均是呈現比較溫和的釋放，新建商品房網簽成交將有顯著增長，全市全年新建商品房網簽成交面積約1900萬m2，同比增長約26%。但在各個項目上，成交量仍會存在著分化，洋湖、梅溪湖、武廣等片區的項目仍將是受關注的熱點，而迎合了剛需的位置較好、環境優美、性價比高的中小套型產品也將備受購房者的青睞。這些項目預計會取得較好的銷售業績，為各開發企業帶來2013年穩穩的收獲。
五、房產信貸繼續從緊，二手房市場易受波及
第三季度末，“停貸潮”逐漸開始顯現，長沙雖未出現停貸，但房地產貸款從緊已經成為一個不爭的事實，部分個人按揭貸款辦理周期逐漸延長。第四季度更是年終盤點的時間，銀行放貸額度吃緊的可能性大。而長沙二手房市場受金融信貸的支持力度本身就較弱，信貸的從緊對處于低迷的二手房市場更是雪上加霜。預計第四季度長沙二手房市場成交量會有所下滑，全市全年二手房成交量在500萬m2左右，同比增長約60%。
六、保障性安居工程超額完成建設任務，惠民生基礎工作進一步加強
第四季度保障性安居工程將迎來年終考核，當前保障性住房建設正穩步推進，受益于早做部署、總體推動的工作方針，保障性安居工程有望超額完成年度目標任務。當前市區范圍內低收入及中等偏下收入住房困難家庭、外來務工人員、新就業大學生住房困難申報登記工作還在推進，住房保障對象每月公開等等，住房保障的基礎工作廣度、工作深度都在進一步加強。 |