| 2013前三季度長沙市內六區新建商品住宅消費特征分析報告 |
2013年1-9月，長沙市內六區新建商品住宅成交84139套，同比增長42.79%；成交面積879.10萬平方米，同比增長42.13%；成交金額561.77億元，同比增長51.43%。其中9月長沙市內六區新建商品住宅成交9171套，環比下降9.97%，同比增長34.81%；成交面積99.46萬平方米，環比下降10.02%，同比增長41.23%；成交金額60.60億元，環比下降12.47%，同比增長43.67%。
一、購房者特征分析
1、年齡構成
25-35歲人群是主力軍，約占總量的一半
從購房者年齡來看，25-45歲年齡段的購房人群為1-9月長沙新建商品住宅市場的主要支撐，約占總量的七成，其中，25-35歲年齡段屬于基礎性剛需人群，需求最旺，占比44.43%。35-45歲年齡段購買能力較強，以改善型剛需為主，占比22.98%。
25歲以下人群占比呈上升趨勢，占比接近20%
從月度來看，25歲以下年齡段的購房人群比重呈上升趨勢，由1月的15.56%上升至9月的19.04%。25-35歲年齡段的購房人群比重每月均超過四成。
2、套均面積
35-45歲人群購房套均面積最大，為111.99m2/套
從各年齡段購房套均面積來看，前三季度除55歲以上年齡段的購房套均面積小于100 m2外，其余年齡段購房套均面積均超過100 m2，其中，35-45歲年齡段購房套均面積最大，為111.99m2/套，45-55歲年齡段其次，為109.03m2/套，高于總套均面積（104.81m2）。與前二季度相比，各年齡段套均面積都有所增大，其中35-45歲年齡段購房套均面積增加最大。
55歲以上年齡段購房套均面積波動明顯
從月度來看，9月除25歲以下年齡段套均面積環比增加外，其它年齡段都有所下降。另55以上年齡段購房套均面積波動明顯，其中1、4、8、9月超過100 m2/套，2、3、5月低至90 m2/套左右。
3、籍貫構成
本省購房者為主，占比超八成
從購房者籍貫來看，本省購房者為主，占比87.51%，其中長沙市占比36.59%，“長株潭”占比46.02%，“3+5”城市群占71.08%。與前二季度相比，本省外地置業人群占比減少7.16%，長沙市置業人群占比增加8.05%。
2013年1-9月內六區新建商品住宅購房者籍貫排行榜
序號前十位本省外市占比前十位外省市占比
1邵陽市8.30%湖北省2.37%
2岳陽市7.30%江西省1.36%
3常德市6.44%河南省0.97%
4衡陽市5.44%四川省0.70%
5益陽市5.24%廣東省0.62%
6湘潭市5.19%福建省0.54%
7株洲市4.23%山東省0.51%
8永州市2.21%河北省0.50%
9湘西土家族苗族自治州1.95%安徽省0.50%
10郴州市1.67%浙江省0.44%
從排行榜來看，本省外市占比前三的為邵陽市、岳陽市、常德市，合計占比22.03%，湖北省、江西省、河南省為外省市中占比前三的省份，合計占比4.71%
二、置業特征分析
1、置業次數
首次置業為主，占比近九成
從購房者置業次數來看，長沙住宅市場仍以剛需為主，在長沙首次置業的購房人群占比87.83%，3次及以上置業人群占比4.09%。與前二季度相比，在長沙首次置業人群占比微增，2次及以上置業人群占比微降。
3次及以上置業次數占比呈下降趨勢
除1月、8月外，3次及以上置業者占比小于4%且占比呈下降趨勢，其中9月購房人群中3次及以上置業占比為年內新低，為2.84%。
2、置業區域
岳麓區和雨花區是置業首選，合計占比超五成
從購房人群區域選擇來看，岳麓區、雨花區是置業的首選區域，分別占總量的30.03%、23.91%，其次是望城區、開福區、天心區占比超過10%，芙蓉區占比6.38%，居于末位。與前2季度相比，望城區、岳麓區置業區域占比有所增加，其它區域占比微降。
如圖可知，9月份，望城區置業人群占比為年內新高，為21.40%，芙蓉區置業人群占比6.02%，是置業人群占比最小的區域。
河西和新南城板塊為置業熱門板塊，占比合計超一半
從購房人群板塊選擇來看，河西、新南城板塊為置業的熱門板塊，分別占比29.98%、22.03%，其余板塊分布較均勻，占比9%-16%。與前二季度相比，望城板塊、河西板塊占比有所增加。
3、戶型特征
二居室、三居室為主力戶型，占比接近八成
從購房戶型來看，二居室、三居室是住宅成交的主力戶型，分別占總量的38.98%、39.79%，其次是一居室，占比13.97%。與前二季度相比，一居室、二居室戶型占比微降，其它戶型占比微增。
除4、8、9月份為三居室成交占比最大外，其它月份二居室戶型占比最大，其中9月三居室占比42.10%，二居室占比34.58%。
60-120平方米戶型為主，占比超過六成
從單套住宅面積來看，住宅成交主要集中在90-120平方米、60-90平方米，分別占比32.43%、27.12%，其次為120-144平方米戶型，占比20.20%。與前二季度相比，60平方米以下、144平方米以上面積段占比有所增加，其它面積段占比有所下降。
90平方米以下，本省置業者占比近九成
由于長沙市對90平方米以下戶型限購的影響，1-9月內六區90平方米以下的置業人群中89.32%為湖南省籍貫，高于湖南籍置業人群（87.51%）。
三、價格及付款方式分析
1、單價結構
5500-7000元/m2為主力價位區間，占比38.80%
從住宅成交的單價來看，5500-7000元/m2是主力價位區間，占比達38.80%，其次是5500元/m2以下占比31.24%， 8500-10000元/m2占比6.77%，10000元/m2以上占比4.57%。
2、總價結構
40-60萬元為主力總價區間，占比為32.52%
從套成交總價來看，總價40萬元以下，占比19.23%，總價在40萬以上時與成交量呈負相關關系，總價在40-60萬元區間，占比達32.52%，100萬元以上占比下滑至10.02%。與前二季度相比，40萬元以下、100萬以上總價占比有所增加，其它總價區間占比有所降低。
外省市購房者偏好總價100萬元以上
從總價在100萬元以上的購房籍貫來看，外省市購房人群占比16.14%，而1-9月外省市購房的人群占比僅12.44%，表明外省市購房者偏好總價100萬元以上的新建商品住宅。
3、付款方式
銀行按揭為主，占比60.06%
從支付方式來看，銀行按揭為主要的支付方式，占比60.06%，其次為一次性付款占比27.03%，公積金貸款占比11.73%。與前二季度相比，一次性付款占比增加2.32%，公積金貸款占比下降1.27%。
不同籍貫的購房人群付款方式占比差異明顯
2013年1-9月內六區新建商品住宅按籍貫區分付款方式
付款方式
籍 貫銀行按揭一次性付款公積金分期付款
本 市46.02%40.93%11.77%1.29%
本省外市69.90%17.51%11.59%1.01%
外省市57.23%25.90%15.18%1.69%
境 外27.27%66.67%3.03%3.03%
除境外購房人群主要選擇一次性付款購房外，銀行按揭為其它籍貫最主要付款方式。籍貫為本市的購房人群中一次性付款占比超過四成，外省市籍貫用公積金貸款買房的占比為15.18%。
不同面積段的購房人群付款方式占比差異明顯
2013年1-9月內六區新建住宅按面積段區分付款方式（單位：m2）
付款方式
面積段銀行按揭一次性付款公積金分期付款
90以下58.31%28.11%12.67%0.91%
90-14463.80%22.86%12.26%1.07%
144以上45.60%46.80%4.62%2.98%
銀行按揭付款方式以90-144平方米面積段的購房人群占比最大，為63.80%，一次性付款以144平方米以上面積段的購房人群占比最大，為46.80%，公積金付款以144平方米以上面積段的購房人群占比最小，為4.62%。
四、小結
2013年1-9月內六區新建住宅購房人群采用的證件類型中，身份證占比97.08%，機構代碼證占比1.71%，其他證件占比1.21%，主要消費特征如下：
1、25-35歲人群為購買新建商品住宅的主力軍，占比44.43%，且25歲以下人群占比呈上升趨勢，占比近20%。
2、35-45歲購房人群套均面積最大，為111.99m2/套。55歲以上人群套均面積最小，為98.06m2/套。
3、外地人占購房人群的63.41%，其中本省外市占比最多的為邵陽市和岳陽市，外省市中，湖北、江西占比居前二位。
4、長沙首次置業人群為主，占比87.83%，且三次及以上置業者占比呈下降趨勢。
5、從行政區選擇來看，岳麓區和雨花區是置業的首選區域，合計占比超一半。
6、從板塊選擇來看，河西和新南城板塊為置業熱門板塊，占比超合計一半。
7、二居室、三居室為成交主力戶型，分別占比38.98%、39.79%，相應的60-90平方米、90-120平方米為成交主要面積段。
8、購房人群選擇的單價主要集中分別在5500-7000元/m2，占比38.80%。
9、套成交總價主要分布在40-60萬元，占比32.52%，且外省市購房者偏好購買總價100萬元以上的住宅。
10、銀行按揭為主要支付方式，占比60.06%，其次為一次性付款、公積金貸款。且不同籍貫、不同面積段的購房人群選擇的付款方式差異明顯。 |