“金九銀十”樓市持續分化 全國樓市冰火兩重天

　　房地產傳統銷售旺季“金九銀十”已然到來，

　　市場卻出現了“冰火兩重天”。

　　以北京、上海等為代表的一線城市房價堅挺，

　　“搶房”、“日光盤”等現象頻出。

　　三四線城市，大都表現平淡，甚至越來越多地進入冰川期。

　　在國家調控政策步步緊逼，房貸收緊的情況下，

　　各地開發商神經緊繃，表情各異。

　　多地調控目標是否要落空？

　　現在該出手買房了嗎？

　　今年究竟是“金九銀十”還是“銅九鐵十”？

　　本期觀察家將為您一一解讀。

　　北京：樓市“金九”成色足 “銀十”可期

　　市場現象：北京市住建委官網數據顯示，9月全市新建商品住宅網簽總數為13279套，可謂是名副其實的“金九”；不僅創下了今年商品房（不含保障房）的成交新高，同時也創下了2010年以來，4年內9月單月成交量的最高值。

　　亞豪機構統計數據顯示，截至10月14日，10月北京全市新建商品住宅成交套數為3385套、面積32.75萬平方米，同比去年3067套、30.98萬平方米分別有10.4%和5.7%的漲幅。業內人士稱，在“金九”行情的刺激下，不少在市場中曾備受關注的項目正在蓄勢待發，有計劃在10月進入市場的項目將達到30個，“銀十”可期。

　　政府：北京市一位副市長對開發商隔空喊話，警示房價上漲，并且一度對高價盤暫停審批。在土地出讓方面，北京市采取了多項新措施來遏制地價上漲，進而為高房價減壓。另外，據北京市土地整理儲備中心有關負責人介紹，北京市土地部門還采取了限定單套商品房總價的方式進行土地出讓，這在全國并不多見。

　　開發商：華業地產副總裁陳云峰表示，“金九銀十”是傳統購房季，人們的購房意愿比較強烈，成交機會高。同時進入11月后，銀行的貸款將會進一步收緊，對于購房者來說并不利于成交，因此大部分購房者都會趕早入手。

　　專家：亞豪機構副總經理高姍認為，房價上漲預期導致樓市出現了透支性購房現象，這是造成商品住宅庫存不足的主要原因。當前購房客群對未來房價將進一步上漲，那么，在現階段自然就會擔憂“越等越買不上”，從而提前出手購房。于是，出現了市場供應量雖然有所增多，但難抵購房需求的現象，供需失衡之下也就難以抑制房價的漲幅。

　　購房者：有買房意向的陳女士在北京看過多個樓盤之后向記者道出了她的困惑：“怎么調控力度越大的地方，房價反而漲得越高？經過今年新一輪上漲后，北京的房價已經與普通百姓無關了。”陳女士表示，近期只要看到符合自己心理預期的房子，她將會出手買房。

　　上海：樓市“金九”如期兌現   旺盛需求制造“堅挺”十月

　　市場現象：在政策平穩、市場面趨好的情況下，今年樓市“金九”如期兌現。來自金豐易居佑威聯合研究中心的最新數據顯示，9月上海市商品住宅成交面積為141.71萬平方米，環比上漲56.72%，比去年同期上漲74.96%。今年“金九”的成交量，略低于2009年的142.95萬平方米，為2010年以來四年同比最高。

　　據《新聞晚報》報道，國慶節后首周新房成交反彈，“銀十”延續“金九”的火熱行情。目前，上海開盤項目成交基本上都出現了近似日光的情況，而截至10月13日，今年全市新房住宅成交量已經達到958萬平方米，直接超過了去年全年939萬平方米的新房住宅成交量。

　　政府：目前，上海樓市調控執行力度仍然較嚴，但房價上漲的幅度依然較大。上海市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，目前上海樓市總體平穩，漲幅收窄。上海將繼續嚴格執行房地產調控政策，同時進一步做好政策的解釋、服務工作。

　　開發商：三湘廣告總經理許黨生認為，目前，購房者心態發生了較大轉變，實際購買欲望更強烈。以三湘集團在上海房展會上主要參展項目三湘森林海尚為例，展會期間共有近100組客戶去樣板間看房，意向客戶高達30%左右。

　　專家：德佑地產研究總監陸騎麟表示，今年“金九銀十”的成色比較足，目前不論是購房者還是開發商，入市意愿都十分強烈，預計進入十月后，成交量將繼續維持在高位水平，這種市場過熱的局面勢必會導致價格的新一輪上漲。

　　購房者：“我觀察某些樓盤幾個月，發現都漲了不少，現在只能盡早買了。”張先生略顯失望的說：“很多樓盤賣都剩了沒多少了，剩下的可選擇余地不是很大，只要看到合適的房子，我會立馬出手。”

　　廣州：樓市調控影響正淡出  “金九銀十”量價齊升

　　市場現象：據《經濟信息聯播》報道，今年9月以來，廣州市面一手房貨量達到4萬套左右，成交量比去年同期上升一成，二手房也很紅火。今年10月1—7日，廣州二手住宅買賣宗數比去年同期增加23%，成交均價也大幅上漲。據悉，廣州無論是外圍剛需大盤還是市中心高價盤均存在不同程度的價格上漲，開盤即“日光”幾乎成為常態。

　　政府：7月份，廣州市房管局相關負責人與業內人士就廣州樓價以及調控對策進行了意見交流。其中“第三套房征收房產稅”、“市中心嚴控房價、郊區放開限購限價”等議題都成為當天討論的重點。有接近廣州市房管局的業內專家表示，該局已經草擬了包含上百條調控措施的方案，“能想到的基本都列出來了”，并計劃在廣泛征求意見后，形成方案上報國土部和住建部。

　　開發商：中原地產項目部總經理黃韜分析，金九銀十期間，開發商推盤急切，暗含他們對于后市的隱憂，“今年價格漲太快，一部分開發商其實是看空的，不知道后市什么時候會有政策出臺，手頭只要有存貨，就會愿意趁著‘金九銀十’的旺季出貨。”

　　專家：合富輝煌首席市場分析師黎文江分析，今年郊區樓盤成為廣州房價上漲的主要驅動力，這主要是由于大型剛需盤都集中在外圍區域。廣州房價今年領漲全國，歸根到底還是由供求關系決定。據其統計，今年1~7月廣州十區新增供應面積為370萬平方米，但同期實際成交面積達到446萬平方米，消化率達到120%，供需缺口達到76萬平方米，處于嚴重供不應求的局面。

　　購房者：“現在選房就像搶白菜一樣，本來還想仔細挑選比較價錢，但不到一會就被別人挑走，只能盡快敲定走人，市場太瘋狂了。”購房者陳明（化名）告訴記者，現在買房的人太多了，他和妻子將于近期買房。

　　深圳：“金九”成色不足  10月或迎樓市拐點

　　市場現象：深圳“金九”成色明顯不足，多家研究機構數據顯示，9月份深圳全市一手住宅共成交3341套，環比下降1.85%；成交面積30.41萬平方米，環比下跌6.85%；成交均價21820元/平方米，環比下跌1.88%。10月3日-10月9日新房成交套數為474套，環比下降了18.84%，成交面積為3.71萬平方米，新房成交均價為15971.88元/平方米，環比下跌了28.43%，創今年以來深圳新房成交最低價。

　　政府：10月11日上午，深圳市召開全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，提出八項措施，簡稱“深八條”。其中最引人注目的是限貸政策可能將調整：會議要求，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率。深圳市規劃和國土資源委員會回應稱：“我市將繼續嚴格貫徹落實國家加強房地產市場宏觀調控的政策精神，繼續實行包括限購、差別化信貸、引導開發商合理定價、增加住宅用地供應規模等一系列措施，促進我市房地產市場健康平穩發展。”

　　開發商：對于深圳樓市目前出現普遍降價的態勢，深圳多個房地產公司的高層均不想發表看法，但他們透露出來的一個信息是：原來希望的“金九”已成為了泡影，“銀十”的前景也十分暗淡。目前，銀行的信貸政策這么緊，如果還堅挺著價格不放松，中小地產公司資金鏈必然出現問題，公司經營一旦出現問題，后果將不堪設想。

　　專家：深圳市都會城市研究院院長高海燕認為，目前，降價已是趨勢。深圳秋交會上之所以出現成交慘淡的狀況，原因就是開發商在價格上并沒有做實質性的讓步。這就說明，沒有價格的下降就沒有樓盤交易量的提升。開發商要想改變樓市現狀，下一步就必須以價換量。降價是趨勢，但是這個趨勢是分節點進行的。開發商不會一次性、大幅度地降價，而是采取“便秘”式降價法。

　　購房者：多位市民表示，目前深圳樓市的整體價格仍維持在較高水平，離老百姓的心理底線還有較大的差距。一些看樓的市民說，不會急著出手，將繼續觀望，靜觀樓市的變化。“房價是有所松動，但相比這些年巨大的漲幅，降價空間依然不小，還要看政策如何，如果調控政策不變，相信樓市還有得降。”在華僑城片區看完樓盤的李先生告訴記者。

　　天津：“金九”樓市未火  “銀十”開發商放緩推盤

　　市場現象：九月，天津樓市成交趨穩，新房市場的成色不足。9月樓市未出現預期中的火爆走勢，導致開發商放慢了10月推盤速度。據《城市快報》統計，10月天津市有26個項目預計開盤，數量環比減少18.75%，同比下降59.38%。“金九銀十”期間，市內六區不少在售項目漲聲四起，位于中環線附近地鐵沿線的某項目近期報價17500元/平方米，10月份其每平方米價格上浮1000元。

　　業內人士分析，本市房地產市場的購房需求主要為剛需客源，改善型購房者則仍保持較高的價格敏感性，在價格上行的背景下，預計今年“銀十”很難出現火爆場面。

　　政府：“銀十”期間，《天津市住房建設規劃(2011—2015年)》正式發布，規劃對保障性住房建設予以了重點突出，提出保障性住房建設以政府為主導，拓寬投融資渠道，開發建設主體要更加多元化，積極探索多種建設模式。在每年的土地供應計劃中優先安排保障性住房用地，保障性住房用地涉及新增建設用地的，優先安排用地計劃指標。

　　開發商：天津市河西區某在售項目營銷總監李經理表示：“我們項目的高層產品銷售已經接近尾聲，現在應該主推洋房產品了，但是公司并不著急推盤，待明年3、4月份小區景觀完工后，再推售也不遲。”

　　專家：首都師范大學教授郭海燕認為，從“金九”遇冷的市場現狀來看，“漲價”只是開發商一廂情愿的做法，并沒有被市場認可，因此購房者不必恐慌，還是應該根據自身需求選擇合適的房源出手。

　　購房者：私企業主小趙本打算在“金九銀十”期間出手購房，然而他關注的房源價格持續上漲，因此他遲遲沒有下定決心。“自從8月以來，漲價的開發商越來越多，看中的房源不是價格猛漲就是暫不銷售，實在是無房可買。”小趙說。

　　西安：“金九”失色  房企押寶“銀十”

　　市場現象：西安房地產市場信息網的數據顯示，9月西安住宅成交面積環比下滑13.8%，房企期盼中的“金九”黯然失色。樓市“金九”已經平淡度過，眾多開發商仍著力發力于“銀十”，助推大量西安新樓盤入市，各種房源供應充足，優惠促銷花樣繁多。

　　10月份，西安樓市有40余個樓盤蓄勢待發，較“金九”呈現增長之勢。國慶長假期間，西安新開盤樓盤多達25家。從新開樓盤來看，剛需樓盤仍占絕對主力；而高端改善型的大戶型及投資型的小戶型也較為明顯。

　　政府：西安市房管局相關工作人員介紹，從8月開始西安市集中4個月的時間開展房地產中介市場專項治理活動，9～10月通過現場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對房地產經紀行為進行全面檢查和治理，依法接受舉報，查處違法違規行為，并曝光典型案例。針對發現的問題研究制定監管措施，進一步完善行政監管制度，建立健全房地產經紀行業的長效監管機制。

　　開發商：西安選擇在“銀十”開盤的某項目總監表示，等待房子降價是不可能的，但為了吸引市場份額，公司已經推出了不少優惠活動，這個時候出手買房還是相當劃算。西郊某樓盤的某開發商也表示，今年的西安樓市應該是“銀九金十”，從市場表現和監控數據來看，10月的市場表現將超越9月，在銷售量上實現突破。

　　專家：陜西省城市經濟文化研究會會長張寶通表示，四季度的房價以穩為主，低了開發商不干，高了則會受到政府打壓，“穩住”是最好的選擇。由于政策不明朗，不定的因素還未落等原因，10月將會是一個“不會有明顯信號的一個月”。

　　購房者：在“金九銀十”期間，購房者們顯得相當“冷靜”，“看的多買的少”成了西安樓市的真實寫照。在西安高新上班的李先生9月初在西安南三環附近認籌了一套兩居室，但最終退了房。他告訴記者，認籌后自己很猶豫，感覺價格還沒降到位，還想再等等。

　　合肥：“金九銀十”樓市呈現價漲量跌   購房者跟風買房

　　市場現象：合房網數據顯示，9月，合肥市區商品住宅銷量接近8000套，比7、8月份均少了1000套左右；從9月29日到10月5日，合肥樓市宅交量僅為1336套。業內人士表示，“盡管10月份才進入中旬，但我們的一個基本預測是，受上半年樓市熱銷的影響，下半年很難再續輝煌，‘金九銀十’不會比‘金三銀四’火爆。 ”

　　政府：安徽省房地產協會有關負責人表示，“我省正處于城鎮化的加速上升期，各產業發展態勢良好，帶動了樓市剛性需求和房價的理性提升。包括合肥在內，各地房地產市場總體發展態勢是健康的。”

　　開發商：合肥多數業內人士預計，合肥樓市總體將保持穩中有漲，短期內，商品房價格下調的趨勢估計很難出現；如果是用于自住需求的購房者，及時出手仍是較為妥當的選擇。本地購房者對居住的需求與日俱增，結婚、安家、孩子上學等，將支撐樓市的一個基本成交量。

　　專家：安徽清源房地產研究院專家、安徽思維沃克企業咨詢管理執行董事周家全表示，“金九銀十購買的需求的確是被喚醒，但今年我們沒有聽到非常好的銷售成績，幾百套的成交近期沒有出現，這是因為絕大部分的開發項目都處在開發過程中和中后期。”

　　購房者：“雖然我已有一套住房，但有錢買套房至少可以保值。你看，城市、農村的地價都在漲，‘面粉’漲了，‘面包’即使不漲還能跌多少嗎？”在省城北城區一樓盤辦理購房手續的崔先生說。緣于“只漲不跌”的市場預期，如崔先生般的跟風式買房者不在少數，也折射出房價持續上漲背景下的百姓焦慮心態。

　　長沙：“金九”樓市行情落空  “銀十”供需雙方博弈或將升級

　　現象：長沙市房產研究中心權威發布《2013年9月長沙市房產交易情況通報》顯示，2013年9月份長沙地區新建商品房新增網簽152.23萬m2，同比增長26.12%，環比減少10.72%。與不少一線城市相比，長沙樓市“金九”銷量略顯疲軟。“銀十”前兩周長沙樓市整體維穩，電商團購項目表現相對活躍。湖南中原代理機構資源中心總監陳世霞表示，相比一線部分城市，長沙樓市一直處于相對平穩狀態，預計“銀十”長沙供需雙方博弈將繼續升級。

　　政府：長沙市住建委主任范焱斌指出，“長沙的房地產市場在數量上已達到一定程度，未來應著重提升建筑品質，大力推進綠色建筑，實現住宅產業化，全面進入升級轉型期。”

　　開發商：長沙華潤鳳凰城營銷經理喻新祥表示，“金九銀十”確實是往年各個樓盤很重視的時間節點，今年的“金九”不金，他認為主要歸結于今年“金九銀十”部分需求被提前釋放，今年的7、8月份相對于往年，成交量有一定的上漲，我認為這是一個正常的現象。“原本9月份需求在7、8月份被提前釋放，我覺得雖然‘金九’不‘金’，‘銀十’預計會還不錯。”

　　專家：湖南省政協委員、湖南省房地產業協會和湖南省房地產開發協會首席經濟學家王義高表示，作為傳統的樓市銷售旺季，“金九銀十”是開發商們的“盛宴”。但如今一切回歸平靜，開發商必須加大促銷力度，推出具有競爭力的樓盤，才會實現銷售。今年樓市仍然是一個不錯的“金九銀十”黃金季節，開發商仍然可以斬獲巨額現金流。

　　購房者：王小姐想購置一套單價在6000元/m2左右的房子作為婚房，不過考慮到婚后雙方父母偶爾回來小住，有時候親戚朋友也會來走訪，她覺得110平米左右的小三房更適合自己的需求。“‘金九銀十’期間，開發商推出的折扣會更加給力，所以，如果有合適房源的話，我會考慮出手。”