持續(xù)跟進(jìn) 力求成效

上半年，樓市調(diào)控穩(wěn)中有緊，“新國(guó)五條”應(yīng)勢(shì)而出，投資投機(jī)性需求繼續(xù)被遏制。下半年，調(diào)控政策保持連續(xù)與穩(wěn)定，城市差異化調(diào)控凸顯，調(diào)控理念轉(zhuǎn)變實(shí)為政策亮點(diǎn)，充分尊重市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)指日可待。

Part 1  2013下半年房地產(chǎn)政策解讀

開展中低收入住房困難家庭申報(bào)登記

政策回放

為全面掌握長(zhǎng)沙市住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)生及外來務(wù)工人員的居住狀況和住房需求，完善住房保障對(duì)象家庭信息數(shù)據(jù)庫(kù)，長(zhǎng)沙市人民政府于2013年7月2日發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)〈長(zhǎng)沙市中低收入住房困難家庭申報(bào)登記工作實(shí)施方案〉的通知》（長(zhǎng)政辦函[2013]139號(hào)），在全市開展中低收入住房困難家庭申報(bào)登記工作。《通知》對(duì)申報(bào)登記的對(duì)象、內(nèi)容、時(shí)間、方式做了明確規(guī)定，提出了做好中低收入住房困難家庭申報(bào)登記工作的具體內(nèi)容、組織機(jī)構(gòu)、工作步驟、責(zé)任分工、工作要求等。

深入解讀

《實(shí)施方案》對(duì)申報(bào)登記工作做了詳實(shí)的統(tǒng)籌安排，為登記工作的按時(shí)按質(zhì)完成提供了政策保障。一是對(duì)符合申報(bào)登記范圍的低收入住房困難家庭、中等偏下收入的城市戶籍家庭、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生做了明確規(guī)定。如低收入住房困難家庭是指具有本市城區(qū)（不含望城區(qū)）常住戶口5年以上，無房或人均住房建筑面積12平方米（15平方米）以下，家庭人均可支配收入低于1010元/月（1635元/月、1893元/月）的低收入住房困難家庭。這為住房保障分配管理提供了基礎(chǔ)信息，有利于后期住房保障工作的開展。二是登記工作搜集信息全面、登記過程公開透明，對(duì)申報(bào)登記內(nèi)容、時(shí)間、登記方式做了具體安排。申報(bào)登記內(nèi)容涉及到姓名、身份證號(hào)、戶籍地址、工作單位、個(gè)人月收入、家庭人均月收入、住房需求、聯(lián)系方式等十幾條基本信息，對(duì)于已享受過住房保障的家庭，不作為本次登記對(duì)象。登記時(shí)間為從2013年7月開始，長(zhǎng)達(dá)半年，采取自主申報(bào)、部門核查、全面公示相結(jié)合的登記方式。三是充分做好了登記工作的組織分工。此次登記工作成立了長(zhǎng)沙市中低收入住房困難申報(bào)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室和六個(gè)工作組，明確登記工作的十大工作步驟和具體時(shí)間，對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行了詳細(xì)的責(zé)任分工，為登記工作的順利開展提供了有利保障。

加快棚戶區(qū)改造工作

政策回放

當(dāng)前我國(guó)棚戶區(qū)改造取得了明顯成效，有效的改善了困難群眾住房條件，促進(jìn)了社會(huì)和諧，但是仍存在有部分群眾居住在環(huán)境差、安全隱患多的棚戶區(qū)中，棚戶區(qū)改造仍然面臨著較為艱巨的任務(wù)。為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，改善困難群眾的住房條件，國(guó)務(wù)院于2013年7月4日出臺(tái)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)），對(duì)下階段棚戶區(qū)改造進(jìn)行全面的部署，確立了下階段棚戶區(qū)改造的總體要求、基本原則、改造目標(biāo)，在資金籌措、用地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、安置補(bǔ)償?shù)确矫嫣岢隽苏�策支持�?/p>

深入解讀

《意見》以“棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程”開篇，凸顯棚戶區(qū)改造任務(wù)的迫切性與重要性，其中最為突出的是明確了改造目標(biāo)以及政策支持。一是《意見》提出了2013-2017年棚戶區(qū)改造的總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)。要求五年間全國(guó)改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中城市棚戶區(qū)800萬戶、國(guó)有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)90萬戶、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房30萬戶、國(guó)有墾區(qū)危房80萬戶。改造目標(biāo)切合實(shí)際，目標(biāo)設(shè)定十分明確，為未來棚戶區(qū)改造做好了任務(wù)部署。二是《意見》提出加大棚戶區(qū)改造的政策支持力度，多方面為棚戶區(qū)改造提供實(shí)惠與便利。首先，拓寬渠道保障棚戶區(qū)改造的資金需求，包括加大各級(jí)政策資金支持，尤其是中央補(bǔ)助向財(cái)政困難地區(qū)傾斜；要求行業(yè)金融機(jī)構(gòu)增加棚戶區(qū)改造信貸資金安排；鼓勵(lì)引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造等等。其次，在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造安置住房用地。再次，落實(shí)好稅收優(yōu)惠政策，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)型收費(fèi)和政府性基金。最后要完善安置補(bǔ)償政策，實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇，禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷。政策重點(diǎn)考慮了當(dāng)前棚戶區(qū)改造中遇到的資金瓶頸、安置補(bǔ)償?shù)葐栴}，并提出了切實(shí)的引導(dǎo)和鼓勵(lì)措施，促進(jìn)下階段棚戶區(qū)改造的順利進(jìn)行。

加強(qiáng)商品房購(gòu)買環(huán)節(jié)契稅管理

政策回放

為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房購(gòu)買環(huán)節(jié)契稅的征收管理，有效解決契稅稅款“沉淀”問題，規(guī)避稅款挪用、流失等風(fēng)險(xiǎn)，湖南省地方稅務(wù)局于2013年7月12日出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商品房購(gòu)買環(huán)節(jié)契稅管理的通知》（湘地稅函[2013]74號(hào)），對(duì)契稅把關(guān)環(huán)節(jié)和申報(bào)繳稅方式進(jìn)行調(diào)整。《通知》包括了四個(gè)方面的內(nèi)容，一是堅(jiān)持先稅后證，嚴(yán)格把關(guān)；二是調(diào)整申報(bào)繳稅方式，加強(qiáng)對(duì)代征稅款的監(jiān)管；三是做好稅款清繳入庫(kù)工作；四是切實(shí)做好各項(xiàng)配套管理工作。

深入解讀

《通知》主要從四個(gè)方面來規(guī)范和強(qiáng)化商品房購(gòu)買環(huán)節(jié)契稅征收管理。一是在稅收征管環(huán)節(jié)上進(jìn)行了調(diào)整，堅(jiān)持先稅后證，買賣雙方申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記的，房產(chǎn)管理部門在預(yù)告登記環(huán)節(jié)驗(yàn)證契稅繳納情況；未辦理預(yù)告登記的，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)驗(yàn)證契稅繳納情況。對(duì)未繳納契稅的，不得辦理預(yù)告登記和產(chǎn)權(quán)登記。該舉措能有效防止商品房契稅的流失。二是原則上由購(gòu)房者直接申報(bào)繳納契稅，有需要由開發(fā)商代征的，必須簽訂委托代征協(xié)議。長(zhǎng)沙市地方稅務(wù)局于2013年12月16日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品房購(gòu)買環(huán)節(jié)契稅印花稅繳納方式的公告》，自2014年1月1日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再代收繳契稅、印花稅，由購(gòu)房人自行到稅務(wù)機(jī)關(guān)指定銀行繳納，使用范圍為長(zhǎng)沙市城區(qū)范圍內(nèi)（不含望城區(qū)），并明確了繳納的具體流程。三是做好開發(fā)商過去代收未繳的清理工作。《通知》要求各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要制定清理方案，逐戶清理未繳納的契稅，并規(guī)定了清理入庫(kù)的截止時(shí)間為2013年10月30日。四是不斷優(yōu)化納稅環(huán)境及流程。《通知》提出考慮到繳稅方式改變而帶來的自主納稅人員增多，要求各級(jí)地稅機(jī)關(guān)從稅收宣傳、輿情監(jiān)控、征收期限、增開辦稅窗口、人員分流等多方面統(tǒng)籌考慮，避免出現(xiàn)納稅人集中上門申報(bào)繳稅，并要簡(jiǎn)化辦稅流程，提高工作效率，優(yōu)化納稅服務(wù)。 

發(fā)展和推廣應(yīng)用新型墻體材料

政策回放

為進(jìn)一步提高資源利用效率，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動(dòng)兩型社會(huì)建設(shè)，長(zhǎng)沙市人民政府根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)“十二五”墻體材料革新指導(dǎo)意見的通知》精神，于2013年7月26日出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展和推廣應(yīng)用新型墻體材料的實(shí)施意見》（長(zhǎng)政辦發(fā)[2013]25號(hào)），明確了在我市加快發(fā)展和推進(jìn)應(yīng)用新型墻體材料的指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)，提出了強(qiáng)化墻改專項(xiàng)基金政策引導(dǎo)作用、促進(jìn)固體廢棄物規(guī)模化利用、推進(jìn)城區(qū)“禁粘”和農(nóng)村“推新”工作、培育新型墻材骨干企業(yè)、加快新型墻體材料產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步五大工作重點(diǎn)，意見自2013年8月26日起實(shí)施。

深入解讀

資源節(jié)約和環(huán)境友好理念已經(jīng)深入到長(zhǎng)沙市各行各業(yè)，對(duì)于正處于提質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)來說，使用新型環(huán)保的墻體材料是項(xiàng)目建設(shè)的重要方面。《實(shí)施意見》較全面的對(duì)長(zhǎng)沙新型墻體材料的推廣應(yīng)用做好了部署。一是切實(shí)提出了工作目標(biāo)。提出了到2015年，全面實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)禁止使用含有20%以上粘土成分的墻材制品目標(biāo)，城區(qū)新型墻材應(yīng)用比例達(dá)到90%以上。到2020年，全市農(nóng)村推廣應(yīng)用新型墻材建筑面積達(dá)50萬平方米等目標(biāo)。新型墻體材料的推廣并非一步到位，而是循序漸進(jìn)，逐步推廣。二是在工作重點(diǎn)中明確了具體的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)新型墻體材料的發(fā)展和推廣。如年均用于發(fā)展新型墻材的專項(xiàng)支出資金不少于當(dāng)年墻改基金實(shí)際收入的90%；加大對(duì)技術(shù)創(chuàng)新型墻材應(yīng)用示范項(xiàng)目和農(nóng)村地區(qū)新型墻材應(yīng)用示范項(xiàng)目的資金補(bǔ)貼；對(duì)利用固體廢棄物達(dá)到規(guī)定的可享受墻改基金返退按實(shí)際使用比例的100%返的政策優(yōu)惠；扶持鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)和農(nóng)村建房使用新型墻材等等。三是從組織領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督管理、完善標(biāo)準(zhǔn)、加大宣傳等方面提出了相關(guān)的保障措施，尤其是明確了從2013年起，墻材革新工作各項(xiàng)指標(biāo)完成情況納入市政府對(duì)區(qū)縣（市）政府節(jié)能減排考核。

推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作

政策回放

為進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查，全面推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》精神，國(guó)土資源部于2013年9月3日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2013]97號(hào)），對(duì)農(nóng)村地籍調(diào)查工作的開展及地籍調(diào)查成果質(zhì)量做了相關(guān)規(guī)定，通知自下發(fā)之日起實(shí)施，有效期為5年。

深入解讀

推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，能依法保障農(nóng)民權(quán)益，為深化土地改革及開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。做好詳實(shí)的農(nóng)村地籍調(diào)查工作，則是集體土地確權(quán)登記發(fā)證的前提。《通知》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面的內(nèi)容。一是從總體上把握農(nóng)村地籍調(diào)查工作。各地要充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村地籍調(diào)查是土地管理中打基礎(chǔ)、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的工作，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義；要嚴(yán)格依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》，加快推進(jìn)農(nóng)村地籍各項(xiàng)調(diào)查工作。二是著重抓好農(nóng)村地籍調(diào)查成果質(zhì)量。要求農(nóng)村地籍調(diào)查工作應(yīng)因地制宜，制定適合本地區(qū)的地籍調(diào)查方案；嚴(yán)格規(guī)范開展農(nóng)村地籍調(diào)查工作，查清農(nóng)村每一宗土地的權(quán)屬、界址、面積和用途（地類）等，建立完備的地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，鼓勵(lì)結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記新形勢(shì)，探索可行的新技術(shù)；加強(qiáng)農(nóng)村地籍調(diào)查成果的信息化，建立農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)更新農(nóng)村地籍調(diào)查成果資料；各地要積極探索農(nóng)村地籍調(diào)查成果的應(yīng)用，切實(shí)為國(guó)土資源精細(xì)化管理提供支撐和保障。

做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作

政策回放

長(zhǎng)沙市積極貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，針對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況，為確保全市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，于2013年11月25日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（長(zhǎng)政辦函[2013]227號(hào)），《通知》包括了增加普通商品住房及用地供應(yīng)、抑制不合理住房需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)、重視保障性安居工程建設(shè)四個(gè)方面的內(nèi)容，進(jìn)一步深化長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

深入解讀

下半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)積極，市場(chǎng)上行壓力較大，新政策的出臺(tái)能有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。一是在供需上進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。通過建立行政審批快速通道，加快有效供給的形成，確保2013年住宅供應(yīng)總量不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量，并對(duì)2014年土地供應(yīng)計(jì)劃提出了要求；通過進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例抑制不合理需求。二是在價(jià)格制定上政府加強(qiáng)引導(dǎo)，尤其是對(duì)高價(jià)商品住房實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證，這能有效控制和監(jiān)管市場(chǎng)中的高價(jià)房。三是按時(shí)公布保障性安居工作計(jì)劃，做好保障性安居工程建設(shè)。《通知》要求2014年1月31日前制定并公布2014年度全市保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃。重點(diǎn)籌建公共租賃住房，推進(jìn)廉租住房與公共租賃住房并軌發(fā)展，把符合條件的，有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生納入住房保障范圍。政策十分重視保障性安居工程，積極創(chuàng)新保障性住房建設(shè)管理制度，充分發(fā)揮保障性住房對(duì)住房市場(chǎng)的平抑作用。

★出臺(tái)差別化住房信貸政策

政策回放

為貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，按照長(zhǎng)沙市住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)及政策要求，中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支行根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于做好差別化住房信貸政策實(shí)施工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，于2013年11月27日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好長(zhǎng)沙市差別化住房信貸政策工作的通知》（長(zhǎng)銀發(fā)[2013]132號(hào)），堅(jiān)持“保一限二禁三”，對(duì)住房信貸政策做了明確規(guī)定，自2013年11月28日起，借款人通過長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購(gòu)住房，其商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)按照通知規(guī)定執(zhí)行。

深入解讀

長(zhǎng)沙市在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中一直貫徹差別化住房信貸政策，通過金融的手段來切實(shí)遏制市場(chǎng)上的不合理住房需求，保障合理的住房需求。本《通知》對(duì)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例進(jìn)行了具體說明，主要要點(diǎn)如下：一是繼續(xù)支持合理住房信貸需求。《通知》規(guī)定對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定。首套自住型需求仍能得到貸款的有效保障。二是視不同情形提高第二套住房貸款最低首付比例。首套房在90m2（含）以下的家庭，在市內(nèi)六區(qū)貸款購(gòu)買第二套住房繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例60%的規(guī)定；首套房在90m2（不含）以上的家庭，在市內(nèi)六區(qū)貸款購(gòu)買第二套住房最低首付比例提高至65%。已有住房90m2（含）以下的家庭，再購(gòu)房第二套房時(shí)首付比例未進(jìn)行調(diào)整，這是適當(dāng)考慮到了改善性需求。三是繼續(xù)暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，進(jìn)一步抑制市場(chǎng)中投資投機(jī)性需求。

★推進(jìn)公租房和廉租房并軌

政策回放

當(dāng)前我國(guó)保障性安居工程中公共租賃住房和廉租住房的申請(qǐng)門檻、保障標(biāo)準(zhǔn)各有不同，由此容易造成管理難度加大、資源利用受限等問題。為更好的方便群眾申請(qǐng)、加強(qiáng)低收入住房困難家庭的住房保障、提高保障性住房管理效率，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)展和改革委員會(huì)三部委于2013年12月2日發(fā)布了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建保[2013]178號(hào)），從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

深入解讀

公租房和廉租房并軌運(yùn)行，是我國(guó)針對(duì)保障性安居工程現(xiàn)狀的一項(xiàng)管理創(chuàng)新，對(duì)于保障性安居工程建設(shè)管理具有重要的意義。《通知》主要要點(diǎn)如下：一是調(diào)整年度建設(shè)計(jì)劃。2014年起廉租房建設(shè)計(jì)劃并入公租房。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設(shè)計(jì)劃的在建項(xiàng)目可繼續(xù)建設(shè)，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。二是整合政府租金渠道。原用于廉租住房建設(shè)的資金來源渠道，調(diào)整用于公共租賃住房（含2014年以前在建廉租住房）建設(shè)。原用于租賃補(bǔ)貼的資金，繼續(xù)用于補(bǔ)貼在市場(chǎng)租賃住房的低收入住房保障對(duì)象。三是完善住房租金定價(jià)機(jī)制。各地要結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)政承受能力、住房市場(chǎng)租金水平、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)成本、保障對(duì)象支付能力等因素，進(jìn)一步完善公共租賃住房的租金定價(jià)機(jī)制，動(dòng)態(tài)調(diào)整租金。四是健全公共租賃住房分配管理制度。已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房項(xiàng)目建成后，要優(yōu)先解決原廉租住房保障對(duì)象住房困難，剩余房源統(tǒng)一按公共租賃住房分配。