持續跟進 力求成效

上半年，樓市調控穩中有緊，“新國五條”應勢而出，投資投機性需求繼續被遏制。下半年，調控政策保持連續與穩定，城市差異化調控凸顯，調控理念轉變實為政策亮點，充分尊重市場在資源配置中的決定性作用，長效機制建設指日可待。

Part 1  2013下半年房地產政策解讀

開展中低收入住房困難家庭申報登記

政策回放

為全面掌握長沙市住房困難家庭、新就業大學生及外來務工人員的居住狀況和住房需求，完善住房保障對象家庭信息數據庫，長沙市人民政府于2013年7月2日發布了《關于印發〈長沙市中低收入住房困難家庭申報登記工作實施方案〉的通知》（長政辦函[2013]139號），在全市開展中低收入住房困難家庭申報登記工作。《通知》對申報登記的對象、內容、時間、方式做了明確規定，提出了做好中低收入住房困難家庭申報登記工作的具體內容、組織機構、工作步驟、責任分工、工作要求等。

深入解讀

《實施方案》對申報登記工作做了詳實的統籌安排，為登記工作的按時按質完成提供了政策保障。一是對符合申報登記范圍的低收入住房困難家庭、中等偏下收入的城市戶籍家庭、外來務工人員、新就業大學生做了明確規定。如低收入住房困難家庭是指具有本市城區（不含望城區）常住戶口5年以上，無房或人均住房建筑面積12平方米（15平方米）以下，家庭人均可支配收入低于1010元/月（1635元/月、1893元/月）的低收入住房困難家庭。這為住房保障分配管理提供了基礎信息，有利于后期住房保障工作的開展。二是登記工作搜集信息全面、登記過程公開透明，對申報登記內容、時間、登記方式做了具體安排。申報登記內容涉及到姓名、身份證號、戶籍地址、工作單位、個人月收入、家庭人均月收入、住房需求、聯系方式等十幾條基本信息，對于已享受過住房保障的家庭，不作為本次登記對象。登記時間為從2013年7月開始，長達半年，采取自主申報、部門核查、全面公示相結合的登記方式。三是充分做好了登記工作的組織分工。此次登記工作成立了長沙市中低收入住房困難申報登記工作領導小組，領導小組下設辦公室和六個工作組，明確登記工作的十大工作步驟和具體時間，對相關部門進行了詳細的責任分工，為登記工作的順利開展提供了有利保障。

加快棚戶區改造工作

政策回放

當前我國棚戶區改造取得了明顯成效，有效的改善了困難群眾住房條件，促進了社會和諧，但是仍存在有部分群眾居住在環境差、安全隱患多的棚戶區中，棚戶區改造仍然面臨著較為艱巨的任務。為進一步加大棚戶區改造力度，改善困難群眾的住房條件，國務院于2013年7月4日出臺了《關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發[2013]25號），對下階段棚戶區改造進行全面的部署，確立了下階段棚戶區改造的總體要求、基本原則、改造目標，在資金籌措、用地供應、稅費減免、安置補償等方面提出了政策支持。

深入解讀

《意見》以“棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程”開篇，凸顯棚戶區改造任務的迫切性與重要性，其中最為突出的是明確了改造目標以及政策支持。一是《意見》提出了2013-2017年棚戶區改造的總體目標與分項目標。要求五年間全國改造各類棚戶區1000萬戶，其中城市棚戶區800萬戶、國有工礦(含煤礦)棚戶區90萬戶、國有林區棚戶區和國有林場危舊房30萬戶、國有墾區危房80萬戶。改造目標切合實際，目標設定十分明確，為未來棚戶區改造做好了任務部署。二是《意見》提出加大棚戶區改造的政策支持力度，多方面為棚戶區改造提供實惠與便利。首先，拓寬渠道保障棚戶區改造的資金需求，包括加大各級政策資金支持，尤其是中央補助向財政困難地區傾斜；要求行業金融機構增加棚戶區改造信貸資金安排；鼓勵引導民間資本參與棚戶區改造等等。其次，在土地供應計劃中優先安排棚戶區改造安置住房用地。再次，落實好稅收優惠政策，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業型收費和政府性基金。最后要完善安置補償政策，實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區居民自愿選擇，禁止強拆強遷。政策重點考慮了當前棚戶區改造中遇到的資金瓶頸、安置補償等問題，并提出了切實的引導和鼓勵措施，促進下階段棚戶區改造的順利進行。

加強商品房購買環節契稅管理

政策回放

為進一步加強商品房購買環節契稅的征收管理，有效解決契稅稅款“沉淀”問題，規避稅款挪用、流失等風險，湖南省地方稅務局于2013年7月12日出臺了《關于加強商品房購買環節契稅管理的通知》（湘地稅函[2013]74號），對契稅把關環節和申報繳稅方式進行調整。《通知》包括了四個方面的內容，一是堅持先稅后證，嚴格把關；二是調整申報繳稅方式，加強對代征稅款的監管；三是做好稅款清繳入庫工作；四是切實做好各項配套管理工作。

深入解讀

《通知》主要從四個方面來規范和強化商品房購買環節契稅征收管理。一是在稅收征管環節上進行了調整，堅持先稅后證，買賣雙方申請辦理了預告登記的，房產管理部門在預告登記環節驗證契稅繳納情況；未辦理預告登記的，在辦理產權登記時應驗證契稅繳納情況。對未繳納契稅的，不得辦理預告登記和產權登記。該舉措能有效防止商品房契稅的流失。二是原則上由購房者直接申報繳納契稅，有需要由開發商代征的，必須簽訂委托代征協議。長沙市地方稅務局于2013年12月16日發布《關于調整新建商品房購買環節契稅印花稅繳納方式的公告》，自2014年1月1日起房地產開發企業不再代收繳契稅、印花稅，由購房人自行到稅務機關指定銀行繳納，使用范圍為長沙市城區范圍內（不含望城區），并明確了繳納的具體流程。三是做好開發商過去代收未繳的清理工作。《通知》要求各級地稅機關要制定清理方案，逐戶清理未繳納的契稅，并規定了清理入庫的截止時間為2013年10月30日。四是不斷優化納稅環境及流程。《通知》提出考慮到繳稅方式改變而帶來的自主納稅人員增多，要求各級地稅機關從稅收宣傳、輿情監控、征收期限、增開辦稅窗口、人員分流等多方面統籌考慮，避免出現納稅人集中上門申報繳稅，并要簡化辦稅流程，提高工作效率，優化納稅服務。 

發展和推廣應用新型墻體材料

政策回放

為進一步提高資源利用效率，轉變經濟發展方式，推動兩型社會建設，長沙市人民政府根據《國家發展改革委員會關于印發“十二五”墻體材料革新指導意見的通知》精神，于2013年7月26日出臺了《關于加快發展和推廣應用新型墻體材料的實施意見》（長政辦發[2013]25號），明確了在我市加快發展和推進應用新型墻體材料的指導思想、工作目標，提出了強化墻改專項基金政策引導作用、促進固體廢棄物規模化利用、推進城區“禁粘”和農村“推新”工作、培育新型墻材骨干企業、加快新型墻體材料產業技術進步五大工作重點，意見自2013年8月26日起實施。

深入解讀

資源節約和環境友好理念已經深入到長沙市各行各業，對于正處于提質的房地產業來說，使用新型環保的墻體材料是項目建設的重要方面。《實施意見》較全面的對長沙新型墻體材料的推廣應用做好了部署。一是切實提出了工作目標。提出了到2015年，全面實現長沙市城市規劃區范圍內禁止使用含有20%以上粘土成分的墻材制品目標，城區新型墻材應用比例達到90%以上。到2020年，全市農村推廣應用新型墻材建筑面積達50萬平方米等目標。新型墻體材料的推廣并非一步到位，而是循序漸進，逐步推廣。二是在工作重點中明確了具體的優惠政策，鼓勵新型墻體材料的發展和推廣。如年均用于發展新型墻材的專項支出資金不少于當年墻改基金實際收入的90%；加大對技術創新型墻材應用示范項目和農村地區新型墻材應用示范項目的資金補貼；對利用固體廢棄物達到規定的可享受墻改基金返退按實際使用比例的100%返的政策優惠；扶持鼓勵小城鎮和農村建房使用新型墻材等等。三是從組織領導、監督管理、完善標準、加大宣傳等方面提出了相關的保障措施，尤其是明確了從2013年起，墻材革新工作各項指標完成情況納入市政府對區縣（市）政府節能減排考核。

推進集體土地確權登記發證工作

政策回放

為進一步加快農村地籍調查，全面推進集體土地確權登記發證工作，根據國務院《關于加快發展現代農業 進一步增強農村發展活力的若干意見》精神，國土資源部于2013年9月3日出臺了《關于進一步加快農村地籍調查推進集體土地確權登記發證工作的通知》（國土資發[2013]97號），對農村地籍調查工作的開展及地籍調查成果質量做了相關規定，通知自下發之日起實施，有效期為5年。

深入解讀

推進集體土地確權登記發證工作，能依法保障農民權益，為深化土地改革及開展不動產統一登記奠定堅實基礎。做好詳實的農村地籍調查工作，則是集體土地確權登記發證的前提。《通知》重點強調了兩個方面的內容。一是從總體上把握農村地籍調查工作。各地要充分認識到農村地籍調查是土地管理中打基礎、利長遠的工作，具有十分重要的現實意義；要嚴格依據《地籍調查規程》，加快推進農村地籍各項調查工作。二是著重抓好農村地籍調查成果質量。要求農村地籍調查工作應因地制宜，制定適合本地區的地籍調查方案；嚴格規范開展農村地籍調查工作，查清農村每一宗土地的權屬、界址、面積和用途（地類）等，建立完備的地籍調查數據庫，鼓勵結合不動產統一登記新形勢，探索可行的新技術；加強農村地籍調查成果的信息化，建立農村地籍調查數據庫，實現動態更新農村地籍調查成果資料；各地要積極探索農村地籍調查成果的應用，切實為國土資源精細化管理提供支撐和保障。

做好房地產市場調控工作

政策回放

長沙市積極貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，針對市場的實際情況，為確保全市房地產業健康平穩發展，于2013年11月25日出臺了《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（長政辦函[2013]227號），《通知》包括了增加普通商品住房及用地供應、抑制不合理住房需求、引導房地產開發企業理性定價、重視保障性安居工程建設四個方面的內容，進一步深化長沙房地產市場的宏觀調控。

深入解讀

下半年長沙房地產市場表現積極，市場上行壓力較大，新政策的出臺能有效穩定市場預期，引導市場理性發展。一是在供需上進行有效調節。通過建立行政審批快速通道，加快有效供給的形成，確保2013年住宅供應總量不低于過去五年平均實際供應量，并對2014年土地供應計劃提出了要求；通過進一步提高第二套住房貸款首付比例抑制不合理需求。二是在價格制定上政府加強引導，尤其是對高價商品住房實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證，這能有效控制和監管市場中的高價房。三是按時公布保障性安居工作計劃，做好保障性安居工程建設。《通知》要求2014年1月31日前制定并公布2014年度全市保障性安居工程建設計劃。重點籌建公共租賃住房，推進廉租住房與公共租賃住房并軌發展，把符合條件的，有穩定就業的外來務工人員和新就業大學生納入住房保障范圍。政策十分重視保障性安居工程，積極創新保障性住房建設管理制度，充分發揮保障性住房對住房市場的平抑作用。

★出臺差別化住房信貸政策

政策回放

為貫徹落實國家宏觀調控政策，按照長沙市住房價格控制目標及政策要求，中國人民銀行長沙中心支行根據《中國人民銀行關于做好差別化住房信貸政策實施工作的通知》的有關規定，于2013年11月27日出臺了《關于進一步做好長沙市差別化住房信貸政策工作的通知》（長銀發[2013]132號），堅持“保一限二禁三”，對住房信貸政策做了明確規定，自2013年11月28日起，借款人通過長沙市住房和城鄉建設委員會房地產交易系統完成網上簽約所購住房，其商業性個人住房貸款業務按照通知規定執行。

深入解讀

長沙市在房地產宏觀調控中一直貫徹差別化住房信貸政策，通過金融的手段來切實遏制市場上的不合理住房需求，保障合理的住房需求。本《通知》對《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》中進一步提高第二套住房貸款首付比例進行了具體說明，主要要點如下：一是繼續支持合理住房信貸需求。《通知》規定對于貸款購買首套自住住房的家庭，繼續執行最低首付款比例30%的規定。首套自住型需求仍能得到貸款的有效保障。二是視不同情形提高第二套住房貸款最低首付比例。首套房在90m2（含）以下的家庭，在市內六區貸款購買第二套住房繼續執行最低首付款比例60%的規定；首套房在90m2（不含）以上的家庭，在市內六區貸款購買第二套住房最低首付比例提高至65%。已有住房90m2（含）以下的家庭，再購房第二套房時首付比例未進行調整，這是適當考慮到了改善性需求。三是繼續暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，進一步抑制市場中投資投機性需求。

★推進公租房和廉租房并軌

政策回放

當前我國保障性安居工程中公共租賃住房和廉租住房的申請門檻、保障標準各有不同，由此容易造成管理難度加大、資源利用受限等問題。為更好的方便群眾申請、加強低收入住房困難家庭的住房保障、提高保障性住房管理效率，住房和城鄉建設部、財政部、發展和改革委員會三部委于2013年12月2日發布了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號），從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。

深入解讀

公租房和廉租房并軌運行，是我國針對保障性安居工程現狀的一項管理創新，對于保障性安居工程建設管理具有重要的意義。《通知》主要要點如下：一是調整年度建設計劃。2014年起廉租房建設計劃并入公租房。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設計劃的在建項目可繼續建設，建成后統一納入公共租賃住房管理。二是整合政府租金渠道。原用于廉租住房建設的資金來源渠道，調整用于公共租賃住房（含2014年以前在建廉租住房）建設。原用于租賃補貼的資金，繼續用于補貼在市場租賃住房的低收入住房保障對象。三是完善住房租金定價機制。各地要結合本地區經濟發展水平、財政承受能力、住房市場租金水平、建設與運營成本、保障對象支付能力等因素，進一步完善公共租賃住房的租金定價機制，動態調整租金。四是健全公共租賃住房分配管理制度。已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房項目建成后，要優先解決原廉租住房保障對象住房困難，剩余房源統一按公共租賃住房分配。