這一年促供給成為市場(chǎng)最重要的主題，土地市場(chǎng)高奏凱歌、投資施工筑底回升、批準(zhǔn)預(yù)售總量穩(wěn)增、信貸助推市場(chǎng)放量，一系列上揚(yáng)的趨勢(shì)，都給出了樓市回暖的信號(hào)。年關(guān)已近，各項(xiàng)目為打好收官之戰(zhàn)，推出各種新穎的優(yōu)惠活動(dòng)創(chuàng)新沖量，演繹各自精彩。

Part 1 直擊年報(bào)

◎ 土地市場(chǎng)

1、土地市場(chǎng)熱度不減

2013年，國(guó)家調(diào)控基調(diào)以促供給為核心，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)火熱。受2012年末翹尾行情影響，2013年土地市場(chǎng)迎來了一個(gè)開門紅，但隨后經(jīng)歷了三個(gè)月的低谷期。5月份以后，行情再度轉(zhuǎn)暖，并一路凱歌。如果說2013年上半年土地市場(chǎng)還存在短暫的冷清局面，那下半年土地市場(chǎng)可謂熱情高漲，土地出讓與土地成交規(guī)模均表現(xiàn)不俗。

今年內(nèi)六區(qū)土地市場(chǎng)仍延續(xù)去年趨勢(shì)，成交地塊以商住（綜合）用地為主，工業(yè)用地為輔。純住宅用地依然占比最小，但與去年相比，純住宅用地的掛牌量與成交量漲幅均超過40%，體現(xiàn)了年初“新國(guó)五條”下達(dá)的增加普通商品住房及用地供應(yīng)的調(diào)控任務(wù)。望城區(qū)與岳麓區(qū)依然是本年度土地出讓及成交大戶，兩區(qū)的成交量幾乎占據(jù)內(nèi)六區(qū)全年成交總量的75%。

三縣市工業(yè)用地成交量較大，純住宅用地占比不超過4%；這主要是因?yàn)槿�縣市多規(guī)劃大型工業(yè)園區(qū)，其招商引資政策也更傾向于吸納優(yōu)質(zhì)工業(yè)企業(yè)。寧鄉(xiāng)縣和瀏陽(yáng)市土地出讓成交宗數(shù)及綜合地價(jià)水平均差異很小，長(zhǎng)沙縣雖然成交宗數(shù)稍少，但成交總面積及成交均價(jià)均明顯高于其他兩縣市。長(zhǎng)沙縣這幾年一直穩(wěn)抓縣城擴(kuò)容提質(zhì)這一發(fā)展核心，與長(zhǎng)沙市區(qū)聯(lián)系緊密，并以工業(yè)園為基礎(chǔ)發(fā)展工業(yè)化集鎮(zhèn)，其體制優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)較其他兩縣市更為明顯。

得益于長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃確定的長(zhǎng)沙市發(fā)展格局，望城區(qū)與岳麓區(qū)一直備受拿地企業(yè)追捧，兩區(qū)的土地供應(yīng)量及成交量近兩年一直領(lǐng)跑全市。從成交片區(qū)來看，梅溪湖片區(qū)成交14宗，濱江新城片區(qū)成交8宗，洋湖垸片區(qū)成交6宗，高新區(qū)成交25宗，經(jīng)開區(qū)成交26宗，月亮島片區(qū)成交14宗。熱點(diǎn)片區(qū)成交量占望城區(qū)與岳麓區(qū)兩區(qū)總體成交量的58.49%。從規(guī)劃用途來看，濱江新城主要以商業(yè)金融兼商住綜合用地為主，梅溪湖片區(qū)商住綜合和純住宅用地基本相當(dāng)，洋湖垸片區(qū)以商住綜合用地為主，月亮島片區(qū)純住宅用地占大部分，而高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)則84%以上的土地成交均是工業(yè)用地。

2、樓面價(jià)及溢價(jià)率保持穩(wěn)定

從溢價(jià)率來看，內(nèi)六區(qū)成交的138宗地中(不含工業(yè)用地)，有62宗為溢價(jià)成交，占比44.93%。其中溢價(jià)率超過100%的有4宗，溢價(jià)率在50%-100%的有12宗。內(nèi)六區(qū)溢價(jià)率排名前三甲的地塊分別是岳麓區(qū)的[2013]網(wǎng)掛037號(hào)、望城區(qū)的望土網(wǎng)掛[2013]05號(hào)、岳麓區(qū)的[2013]網(wǎng)掛039號(hào)。三縣市成交的146宗地中，有97宗為溢價(jià)成交，占三縣市成交總量的66.44%。其中溢價(jià)率超過100%的有2宗，溢價(jià)率在50%-100%的有4宗。三縣市溢價(jià)率排名前三甲的地塊均來自瀏陽(yáng)市，分別是瀏土網(wǎng)掛[2013]29號(hào)、瀏土網(wǎng)掛[2013]34號(hào)、瀏土網(wǎng)掛[2013]39號(hào)。

從成交樓面價(jià)來看，2013年內(nèi)六區(qū)純住宅用地樓面地價(jià)為2244元/m2，商業(yè)（綜合）用地樓面地價(jià)為1936元/m2。內(nèi)六區(qū)純住宅用地樓面地價(jià)排名前三甲的地塊均來自岳麓區(qū)，分別是 [2013]網(wǎng)掛024號(hào)地塊、樓面地價(jià)4164元/m2； [2013]長(zhǎng)土網(wǎng)005號(hào)地塊、樓面地價(jià)3673元/m2；[2013]網(wǎng)掛033號(hào)恢復(fù)掛牌地塊、樓面地價(jià)3092元/m2。內(nèi)六區(qū)商業(yè)（綜合）用地樓面地價(jià)排名前三甲的地塊分別是岳麓區(qū)[2013]網(wǎng)掛015號(hào)地塊、樓面地價(jià)7983元/m2；望城區(qū)望土網(wǎng)掛[2013]08號(hào)地塊、樓面地價(jià)7537元/m2；望城區(qū)望土網(wǎng)掛[2013]42號(hào)地塊、樓面地價(jià)6584元/m2。三縣市純住宅用地樓面地價(jià)為676元/m2，商業(yè)（綜合）用地樓面地價(jià)為739元/m2。三縣市純住宅用地樓面地價(jià)排名前三甲的地塊分別是寧鄉(xiāng)縣寧土網(wǎng)掛[2013]002號(hào)地塊和寧土網(wǎng)掛[2013]001號(hào)地塊，樓面地價(jià)均為1050元/m2；瀏陽(yáng)市瀏土網(wǎng)掛[2013]24號(hào)地塊、樓面地價(jià)864元/m2。三縣市商業(yè)（綜合）用地樓面地價(jià)排名前三甲的地塊分別是瀏陽(yáng)市瀏土網(wǎng)掛[2012]47號(hào)地塊、樓面地價(jià)15033元/m2；長(zhǎng)沙縣國(guó)土網(wǎng)掛[2013]04號(hào)地塊、樓面地價(jià)6773元/m2；長(zhǎng)沙縣國(guó)土網(wǎng)掛[2013]10號(hào)、樓面地價(jià)6197元/m2。

3、名企青睞熱門地塊

今年6月，雅居樂地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的“拿地烏龍”事件，引發(fā)業(yè)界熱議，也讓雅居樂地產(chǎn)在長(zhǎng)沙市場(chǎng)徹底紅了一把。輿論調(diào)侃的背后，折射出的卻是越來越多的品牌房企對(duì)長(zhǎng)沙熱門地塊的青睞。雅居樂的錯(cuò)誤競(jìng)價(jià)，最終使得競(jìng)爭(zhēng)者綠地集團(tuán)以接近底價(jià)成功中得位于開福區(qū)湘江大道的[2013]網(wǎng)掛021號(hào)地，成為綠地集團(tuán)進(jìn)軍長(zhǎng)沙的第5個(gè)項(xiàng)目。龍湖地產(chǎn)今年表現(xiàn)不俗，首次進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)便斥資約15億元，拿下月亮島片區(qū)4塊純住宅用地，2塊商住綜合用地，總面積約65萬(wàn)m2。萬(wàn)科地產(chǎn)也以總計(jì)9.6億元的價(jià)格，拿下梅溪湖K-12、K-13兩塊純住宅用地，至此萬(wàn)科地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的布局已達(dá)到10個(gè)項(xiàng)目。此外，保利、金科、恒大等房企均有地塊入手。

◎ 投資施工

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升

今年一季度受“新國(guó)五條”政策不確定性的影響，全市開發(fā)投資額同比有所下降，至4月以后政策效應(yīng)逐漸減弱，增速才逐漸回升。長(zhǎng)沙市1-11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1051.68億元，同比增長(zhǎng)13.52%，增幅較去年同期下降1.27個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅投資699.40億元，同比增長(zhǎng)11.84%，增幅比去年同期提高11.35個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額最大，投資額達(dá)258.45億元，寧鄉(xiāng)縣最小，投資額僅36.63億元；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)69.76%，開福區(qū)最小，同比減少30.31%。

2、商品房施工穩(wěn)定增長(zhǎng) 

2013年1-11月，全市商品房施工8400.50萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)17.20%，增幅比去年同期提高21.19個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅5940.36萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)14.61%，增幅比去年同期提高26.82個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，長(zhǎng)沙縣施工面積最大，達(dá)1574.16萬(wàn)m2，瀏陽(yáng)市最小，僅286.59萬(wàn)m2；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)51.53%，開福區(qū)最小，同比減少1.71%。

3、商品房新開工同比增長(zhǎng)近五成 

從2013年1-11月商品房新開工面積來看，基本已走出去年的下跌頹勢(shì)，全市商品房新開工面積2466.23萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)47.10%，增幅比去年同期提高68.41個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅1780.13萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)68.64 %，增幅比去年同期提高104.59個(gè)百分點(diǎn)。商品房新開工面積的增加，在一定程度上緩和了市場(chǎng)供需矛盾。分區(qū)域來看，長(zhǎng)沙縣新開工面積最大，達(dá)655.16萬(wàn)m2，芙蓉區(qū)最小，僅107.73萬(wàn)m2；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)104.05%，芙蓉區(qū)最小，同比減少31.82%。

4、商品房竣工規(guī)模持續(xù)萎縮

2013年1-11月商品房竣工面積依然延續(xù)前兩年的萎縮趨勢(shì)，但萎縮幅度較去年有所收窄。全市商品房竣工面積1000.66萬(wàn)m2，同比減少4.01%，減幅比去年同期縮小9.43個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅772.83萬(wàn)m2，同比減少5.67%，減幅比去年同期縮小12.82個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，長(zhǎng)沙縣竣工面積最大，達(dá)264.21萬(wàn)m2，天心區(qū)最小，僅24.21萬(wàn)m2；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)168.20%，天心區(qū)最小，同比減少68.97%。

◎ 批準(zhǔn)預(yù)售

1、批準(zhǔn)預(yù)售總量穩(wěn)增

根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，2013年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售2234.40萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)17.16%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售205161套，同比增長(zhǎng)14.23%。

分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1505.06萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)12.76%，其中岳麓區(qū)為全市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售套數(shù)最大的區(qū)域，為482.52萬(wàn)m2/47516套，同比分別增長(zhǎng)48.10%、50.61%。全市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售套數(shù)最小的區(qū)域是芙蓉區(qū)。

從各月走勢(shì)來看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積均保持在130萬(wàn)m2以上，其中10月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了276.92萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)32.37%，環(huán)比增長(zhǎng)47.16%。

2、商品住宅增長(zhǎng)近三成 

2013年全市新建商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1916.97萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)29.32%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售177356套，同比增長(zhǎng)24.72%。

分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1280.01萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)26.96%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售118679套，同比增長(zhǎng)21.29%。全年新建商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大的區(qū)域是岳麓區(qū)，批準(zhǔn)預(yù)售面積403.83萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)65.64%；芙蓉區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積最小，為52.84萬(wàn)m2， 同比增長(zhǎng)13.58%；雨花區(qū)和天心區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積同比呈下降趨勢(shì)，分別下降5.41%、10.48%。

從各月走勢(shì)來看，除2月份外，其余月份新增批準(zhǔn)預(yù)售面積均高于100萬(wàn)m2。其中4月、7月、10月、11月批準(zhǔn)預(yù)售面積均超過200萬(wàn)m2，10月份為全年最高值，達(dá)到241.51萬(wàn)m2，環(huán)比增長(zhǎng)54.86%。

3、商業(yè)門面供給量同比縮減 

2013年全市新建商業(yè)門面累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售183.02萬(wàn)m2，同比下降14.34%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售16706套，同比下降8.47%。

分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積111.51萬(wàn)m2，同比下降30.86%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售10091套，同比下降30.91%。全年新建商業(yè)門面累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積最大的區(qū)域是岳麓區(qū)，預(yù)售面積為47.07萬(wàn)m2，批準(zhǔn)預(yù)售面積最小的是芙蓉區(qū)，預(yù)售面積僅5.01萬(wàn)m2。今年天心區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)的新建商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積同比均呈下降趨勢(shì)，下降比例最大的望城區(qū)達(dá)到58.68%。

從各月走勢(shì)來看，除2月份外，其他月份的新建商業(yè)門面批準(zhǔn)預(yù)售面積均高于10萬(wàn)m2，2013年共有4個(gè)月的批準(zhǔn)預(yù)售面積超過15萬(wàn)m2，6月份達(dá)到年內(nèi)峰值，新增商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積30.00萬(wàn)m2。

4、辦公寫字樓同比各區(qū)差異大

2013年內(nèi)六區(qū)新建辦公寫字樓累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積86.35萬(wàn)m2，同比下降23.09%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售9167套，同比下降25.41%。

分區(qū)域來看，今年辦公寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售同比各區(qū)差異很大，開福區(qū)和天心區(qū)預(yù)售面積同比降幅超過五成，而望城區(qū)和芙蓉區(qū)預(yù)售面積同比均成倍增長(zhǎng)，望城區(qū)同比漲幅超過300%。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積與套數(shù)最高的是雨花區(qū)，面積35.92萬(wàn)m2，套數(shù)3319套。

從各月走勢(shì)來看，全年辦公寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積最低的月份是2月，無新增批準(zhǔn)預(yù)售面積，其次是4月和7月。6月份是全年批準(zhǔn)預(yù)售面積峰值，面積達(dá)16.53萬(wàn)m2。

◎ 抵押貸款

年初“新國(guó)五條”出臺(tái)，強(qiáng)調(diào)實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按規(guī)定審查借款人資格，不得違規(guī)向條件不符的借款人發(fā)放貸款。政策一出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)抵押貸款全線收緊的預(yù)期更加強(qiáng)烈。加上年中，全國(guó)各大商業(yè)銀行頻頻傳出資金面緊張的消息，抵押貸款市場(chǎng)似乎并不被看好。但縱觀今年長(zhǎng)沙樓市，市場(chǎng)持續(xù)向好，成交量穩(wěn)步回升，信貸需求量增長(zhǎng)較明顯，全年抵押貸款各指標(biāo)同比增幅較大。

1、在建工程抵押貸款金額同比漲幅較大

2013年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押貸款1422宗，抵押面積992.59萬(wàn)m2，貸款金額325.51億元。在建工程抵押宗數(shù)、抵押面積、貸款金額這三項(xiàng)指標(biāo)均呈上升趨勢(shì)，同比分別增長(zhǎng)57.30%、23.47%、49.24%，其中抵押宗數(shù)漲幅最大。

從內(nèi)六區(qū)辦理在建工程抵押貸款前十名金融機(jī)構(gòu)看，前十名金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放貸款285.69億元，占總發(fā)放量的81.05%。其中，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放貸款量最大，達(dá)117.19億元，約占總發(fā)放量的33.24%；中國(guó)工商銀行位居第二，發(fā)放金額為47.68億元，約占總發(fā)放量的13.53%；民生銀行緊隨其后，發(fā)放金額28.04億元，約占總發(fā)放量的7.95%。

2、房產(chǎn)按揭抵押貸款同比均增長(zhǎng)

自2012年以來，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)信貸熱度不斷升溫，雖然一系列宏觀調(diào)控政策使得貸款的審批放款周期延長(zhǎng)，但整體大環(huán)境的持續(xù)向好，引致此前積壓的一部分剛性需求在今年得以釋放。交易行情的旺盛也帶動(dòng)了今年房產(chǎn)按揭抵押貸款的需求量，抵押筆數(shù)、抵押面積、貸款金額較去年同比均有所增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度分別達(dá)到27.92%、17.79%、32.52%，其中貸款金額漲幅最大。

期房按揭抵押貸款方面，全年內(nèi)六區(qū)共受理期房按揭抵押貸款84331筆，抵押面積854.58萬(wàn)m2，貸款金額355.05億元。分類型來看，期房按揭抵押類型以住宅為主，貸款面積756.82萬(wàn)m2，占比達(dá)到88.56%。從金融機(jī)構(gòu)來看，貸款發(fā)放量最大的是中國(guó)建設(shè)銀行，達(dá)75.56億元，約占總發(fā)放量的21.28%，共辦理抵押貸款18950筆。其次是中國(guó)銀行，達(dá)51.40億元，約占總發(fā)放量的14.48%，共辦理抵押貸款11710筆。

現(xiàn)房抵押貸款方面，全年內(nèi)六區(qū)共受理現(xiàn)房抵押貸款96830筆，抵押面積1684.19萬(wàn)m2，貸款金額800.95億元。分類型來看，住宅的現(xiàn)房抵押貸款占比最大，貸款面積1005.47萬(wàn)m2，占比達(dá)到59.70%。從金融機(jī)構(gòu)來看，貸款發(fā)放量最大的是農(nóng)村商業(yè)銀行（含農(nóng)村信用社），共計(jì)發(fā)放現(xiàn)房抵押貸款99.95億元，約占總發(fā)放量的12.48%，共辦理抵押貸款8748筆。其次是中國(guó)建設(shè)銀行，貸款金額達(dá)89.49億元，約占總發(fā)放量的11.17%，共辦理抵押貸款14557筆。

二手房購(gòu)房按揭貸款方面，全年內(nèi)六區(qū)共受理二手房按揭貸款8965筆，抵押面積102.30萬(wàn)m2，貸款金額41.83億元。分類型來看，住宅的二手房購(gòu)房按揭貸款占比最大，貸款金額86.95億元，占比達(dá)到84.99%。從金融機(jī)構(gòu)來看，貸款發(fā)放量最大的是中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行，達(dá)10.75億元，約占總發(fā)放量的25.70%，共辦理按揭貸款3263筆。其次是中信銀行，達(dá)5.48億元，約占總發(fā)放量的13.10%，共辦理按揭貸款1411筆。

Part 2 樓市排行榜

預(yù)售許可排行榜

根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)得出全市2013年批準(zhǔn)預(yù)售面積十強(qiáng)樓盤。

2013年度長(zhǎng)沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤 

排名項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）

1和美星城湖南星電置業(yè)有限公司長(zhǎng)沙縣65.04

2北辰三角洲長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)36.81

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