這一年促供給成為市場最重要的主題，土地市場高奏凱歌、投資施工筑底回升、批準預售總量穩增、信貸助推市場放量，一系列上揚的趨勢，都給出了樓市回暖的信號。年關已近，各項目為打好收官之戰，推出各種新穎的優惠活動創新沖量，演繹各自精彩。

Part 1 直擊年報

◎ 土地市場

1、土地市場熱度不減

2013年，國家調控基調以促供給為核心，土地市場整體表現火熱。受2012年末翹尾行情影響，2013年土地市場迎來了一個開門紅，但隨后經歷了三個月的低谷期。5月份以后，行情再度轉暖，并一路凱歌。如果說2013年上半年土地市場還存在短暫的冷清局面，那下半年土地市場可謂熱情高漲，土地出讓與土地成交規模均表現不俗。

今年內六區土地市場仍延續去年趨勢，成交地塊以商�。ňC合）用地為主，工業用地為輔。純住宅用地依然占比最小，但與去年相比，純住宅用地的掛牌量與成交量漲幅均超過40%，體現了年初“新國五條”下達的增加普通商品住房及用地供應的調控任務。望城區與岳麓區依然是本年度土地出讓及成交大戶，兩區的成交量幾乎占據內六區全年成交總量的75%。

三縣市工業用地成交量較大，純住宅用地占比不超過4%；這主要是因為三縣市多規劃大型工業園區，其招商引資政策也更傾向于吸納優質工業企業。寧鄉縣和瀏陽市土地出讓成交宗數及綜合地價水平均差異很小，長沙縣雖然成交宗數稍少，但成交總面積及成交均價均明顯高于其他兩縣市。長沙縣這幾年一直穩抓縣城擴容提質這一發展核心，與長沙市區聯系緊密，并以工業園為基礎發展工業化集鎮，其體制優勢、環境優勢和政策優勢較其他兩縣市更為明顯。

得益于長沙市城市總體規劃確定的長沙市發展格局，望城區與岳麓區一直備受拿地企業追捧，兩區的土地供應量及成交量近兩年一直領跑全市。從成交片區來看，梅溪湖片區成交14宗，濱江新城片區成交8宗，洋湖垸片區成交6宗，高新區成交25宗，經開區成交26宗，月亮島片區成交14宗。熱點片區成交量占望城區與岳麓區兩區總體成交量的58.49%。從規劃用途來看，濱江新城主要以商業金融兼商住綜合用地為主，梅溪湖片區商住綜合和純住宅用地基本相當，洋湖垸片區以商住綜合用地為主，月亮島片區純住宅用地占大部分，而高新區和經開區則84%以上的土地成交均是工業用地。

2、樓面價及溢價率保持穩定

從溢價率來看，內六區成交的138宗地中(不含工業用地)，有62宗為溢價成交，占比44.93%。其中溢價率超過100%的有4宗，溢價率在50%-100%的有12宗。內六區溢價率排名前三甲的地塊分別是岳麓區的[2013]網掛037號、望城區的望土網掛[2013]05號、岳麓區的[2013]網掛039號。三縣市成交的146宗地中，有97宗為溢價成交，占三縣市成交總量的66.44%。其中溢價率超過100%的有2宗，溢價率在50%-100%的有4宗。三縣市溢價率排名前三甲的地塊均來自瀏陽市，分別是瀏土網掛[2013]29號、瀏土網掛[2013]34號、瀏土網掛[2013]39號。

從成交樓面價來看，2013年內六區純住宅用地樓面地價為2244元/m2，商業（綜合）用地樓面地價為1936元/m2。內六區純住宅用地樓面地價排名前三甲的地塊均來自岳麓區，分別是 [2013]網掛024號地塊、樓面地價4164元/m2； [2013]長土網005號地塊、樓面地價3673元/m2；[2013]網掛033號恢復掛牌地塊、樓面地價3092元/m2。內六區商業（綜合）用地樓面地價排名前三甲的地塊分別是岳麓區[2013]網掛015號地塊、樓面地價7983元/m2；望城區望土網掛[2013]08號地塊、樓面地價7537元/m2；望城區望土網掛[2013]42號地塊、樓面地價6584元/m2。三縣市純住宅用地樓面地價為676元/m2，商業（綜合）用地樓面地價為739元/m2。三縣市純住宅用地樓面地價排名前三甲的地塊分別是寧鄉縣寧土網掛[2013]002號地塊和寧土網掛[2013]001號地塊，樓面地價均為1050元/m2；瀏陽市瀏土網掛[2013]24號地塊、樓面地價864元/m2。三縣市商業（綜合）用地樓面地價排名前三甲的地塊分別是瀏陽市瀏土網掛[2012]47號地塊、樓面地價15033元/m2；長沙縣國土網掛[2013]04號地塊、樓面地價6773元/m2；長沙縣國土網掛[2013]10號、樓面地價6197元/m2。

3、名企青睞熱門地塊

今年6月，雅居樂地產在長沙的“拿地烏龍”事件，引發業界熱議，也讓雅居樂地產在長沙市場徹底紅了一把。輿論調侃的背后，折射出的卻是越來越多的品牌房企對長沙熱門地塊的青睞。雅居樂的錯誤競價，最終使得競爭者綠地集團以接近底價成功中得位于開福區湘江大道的[2013]網掛021號地，成為綠地集團進軍長沙的第5個項目。龍湖地產今年表現不俗，首次進入長沙市場便斥資約15億元，拿下月亮島片區4塊純住宅用地，2塊商住綜合用地，總面積約65萬m2。萬科地產也以總計9.6億元的價格，拿下梅溪湖K-12、K-13兩塊純住宅用地，至此萬科地產在長沙的布局已達到10個項目。此外，保利、金科、恒大等房企均有地塊入手。

◎ 投資施工

1、房地產開發投資增速回升

今年一季度受“新國五條”政策不確定性的影響，全市開發投資額同比有所下降，至4月以后政策效應逐漸減弱，增速才逐漸回升。長沙市1-11月房地產開發完成投資1051.68億元，同比增長13.52%，增幅較去年同期下降1.27個百分點；其中，住宅投資699.40億元，同比增長11.84%，增幅比去年同期提高11.35個百分點。分區域來看，岳麓區房地產開發完成投資額最大，投資額達258.45億元，寧鄉縣最小，投資額僅36.63億元；從同比增幅來看，望城區最大，同比增幅達69.76%，開福區最小，同比減少30.31%。

2、商品房施工穩定增長 

2013年1-11月，全市商品房施工8400.50萬m2，同比增長17.20%，增幅比去年同期提高21.19個百分點；其中，住宅5940.36萬m2，同比增長14.61%，增幅比去年同期提高26.82個百分點。分區域來看，長沙縣施工面積最大，達1574.16萬m2，瀏陽市最小，僅286.59萬m2；從同比增幅來看，望城區最大，同比增幅達51.53%，開福區最小，同比減少1.71%。

3、商品房新開工同比增長近五成 

從2013年1-11月商品房新開工面積來看，基本已走出去年的下跌頹勢，全市商品房新開工面積2466.23萬m2，同比增長47.10%，增幅比去年同期提高68.41個百分點；其中，住宅1780.13萬m2，同比增長68.64 %，增幅比去年同期提高104.59個百分點。商品房新開工面積的增加，在一定程度上緩和了市場供需矛盾。分區域來看，長沙縣新開工面積最大，達655.16萬m2，芙蓉區最小，僅107.73萬m2；從同比增幅來看，望城區最大，同比增幅達104.05%，芙蓉區最小，同比減少31.82%。

4、商品房竣工規模持續萎縮

2013年1-11月商品房竣工面積依然延續前兩年的萎縮趨勢，但萎縮幅度較去年有所收窄。全市商品房竣工面積1000.66萬m2，同比減少4.01%，減幅比去年同期縮小9.43個百分點；其中，住宅772.83萬m2，同比減少5.67%，減幅比去年同期縮小12.82個百分點。分區域來看，長沙縣竣工面積最大，達264.21萬m2，天心區最小，僅24.21萬m2；從同比增幅來看，望城區最大，同比增幅達168.20%，天心區最小，同比減少68.97%。

◎ 批準預售

1、批準預售總量穩增

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，2013年全市新建商品房累計批準預售2234.40萬m2，同比增長17.16%，累計批準預售205161套，同比增長14.23%。

分區域來看，內六區累計批準預售1505.06萬m2，同比增長12.76%，其中岳麓區為全市累計批準預售面積與預售套數最大的區域，為482.52萬m2/47516套，同比分別增長48.10%、50.61%。全市累計批準預售面積與預售套數最小的區域是芙蓉區。

從各月走勢來看，除2月受春節假期影響外，其余各月批準預售面積均保持在130萬m2以上，其中10月為年內最高值，達到了276.92萬m2，同比增長32.37%，環比增長47.16%。

2、商品住宅增長近三成 

2013年全市新建商品住宅累計批準預售1916.97萬m2，同比增長29.32%，累計批準預售177356套，同比增長24.72%。

分區域來看，內六區商品住宅累計批準預售1280.01萬m2，同比增長26.96%，累計批準預售118679套，同比增長21.29%。全年新建商品住宅累計批準預售面積最大的區域是岳麓區，批準預售面積403.83萬m2，同比增長65.64%；芙蓉區累計批準預售面積最小，為52.84萬m2， 同比增長13.58%；雨花區和天心區累計批準預售面積同比呈下降趨勢，分別下降5.41%、10.48%。

從各月走勢來看，除2月份外，其余月份新增批準預售面積均高于100萬m2。其中4月、7月、10月、11月批準預售面積均超過200萬m2，10月份為全年最高值，達到241.51萬m2，環比增長54.86%。

3、商業門面供給量同比縮減 

2013年全市新建商業門面累計批準預售183.02萬m2，同比下降14.34%，累計批準預售16706套，同比下降8.47%。

分區域來看，內六區累計批準預售面積111.51萬m2，同比下降30.86%，累計批準預售10091套，同比下降30.91%。全年新建商業門面累計批準預售面積最大的區域是岳麓區，預售面積為47.07萬m2，批準預售面積最小的是芙蓉區，預售面積僅5.01萬m2。今年天心區、開福區、雨花區、望城區的新建商業批準預售面積同比均呈下降趨勢，下降比例最大的望城區達到58.68%。

從各月走勢來看，除2月份外，其他月份的新建商業門面批準預售面積均高于10萬m2，2013年共有4個月的批準預售面積超過15萬m2，6月份達到年內峰值，新增商業批準預售面積30.00萬m2。

4、辦公寫字樓同比各區差異大

2013年內六區新建辦公寫字樓累計批準預售面積86.35萬m2，同比下降23.09%，累計批準預售9167套，同比下降25.41%。

分區域來看，今年辦公寫字樓批準預售同比各區差異很大，開福區和天心區預售面積同比降幅超過五成，而望城區和芙蓉區預售面積同比均成倍增長，望城區同比漲幅超過300%。全市批準預售面積與套數最高的是雨花區，面積35.92萬m2，套數3319套。

從各月走勢來看，全年辦公寫字樓批準預售面積最低的月份是2月，無新增批準預售面積，其次是4月和7月。6月份是全年批準預售面積峰值，面積達16.53萬m2。

◎ 抵押貸款

年初“新國五條”出臺，強調實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要嚴格按規定審查借款人資格，不得違規向條件不符的借款人發放貸款。政策一出臺，市場對抵押貸款全線收緊的預期更加強烈。加上年中，全國各大商業銀行頻頻傳出資金面緊張的消息，抵押貸款市場似乎并不被看好。但縱觀今年長沙樓市，市場持續向好，成交量穩步回升，信貸需求量增長較明顯，全年抵押貸款各指標同比增幅較大。

1、在建工程抵押貸款金額同比漲幅較大

2013年長沙市內六區共辦理在建工程抵押貸款1422宗，抵押面積992.59萬m2，貸款金額325.51億元。在建工程抵押宗數、抵押面積、貸款金額這三項指標均呈上升趨勢，同比分別增長57.30%、23.47%、49.24%，其中抵押宗數漲幅最大。

從內六區辦理在建工程抵押貸款前十名金融機構看，前十名金融機構共發放貸款285.69億元，占總發放量的81.05%。其中，中國建設銀行發放貸款量最大，達117.19億元，約占總發放量的33.24%；中國工商銀行位居第二，發放金額為47.68億元，約占總發放量的13.53%；民生銀行緊隨其后，發放金額28.04億元，約占總發放量的7.95%。

2、房產按揭抵押貸款同比均增長

自2012年以來，長沙市房地產信貸熱度不斷升溫，雖然一系列宏觀調控政策使得貸款的審批放款周期延長，但整體大環境的持續向好，引致此前積壓的一部分剛性需求在今年得以釋放。交易行情的旺盛也帶動了今年房產按揭抵押貸款的需求量，抵押筆數、抵押面積、貸款金額較去年同比均有所增長，增長幅度分別達到27.92%、17.79%、32.52%，其中貸款金額漲幅最大。

期房按揭抵押貸款方面，全年內六區共受理期房按揭抵押貸款84331筆，抵押面積854.58萬m2，貸款金額355.05億元。分類型來看，期房按揭抵押類型以住宅為主，貸款面積756.82萬m2，占比達到88.56%。從金融機構來看，貸款發放量最大的是中國建設銀行，達75.56億元，約占總發放量的21.28%，共辦理抵押貸款18950筆。其次是中國銀行，達51.40億元，約占總發放量的14.48%，共辦理抵押貸款11710筆。

現房抵押貸款方面，全年內六區共受理現房抵押貸款96830筆，抵押面積1684.19萬m2，貸款金額800.95億元。分類型來看，住宅的現房抵押貸款占比最大，貸款面積1005.47萬m2，占比達到59.70%。從金融機構來看，貸款發放量最大的是農村商業銀行（含農村信用社），共計發放現房抵押貸款99.95億元，約占總發放量的12.48%，共辦理抵押貸款8748筆。其次是中國建設銀行，貸款金額達89.49億元，約占總發放量的11.17%，共辦理抵押貸款14557筆。

二手房購房按揭貸款方面，全年內六區共受理二手房按揭貸款8965筆，抵押面積102.30萬m2，貸款金額41.83億元。分類型來看，住宅的二手房購房按揭貸款占比最大，貸款金額86.95億元，占比達到84.99%。從金融機構來看，貸款發放量最大的是中國郵政儲蓄銀行，達10.75億元，約占總發放量的25.70%，共辦理按揭貸款3263筆。其次是中信銀行，達5.48億元，約占總發放量的13.10%，共辦理按揭貸款1411筆。

Part 2 樓市排行榜

預售許可排行榜

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，統計得出全市2013年批準預售面積十強樓盤。

2013年度長沙樓市批準預售十強樓盤 

排名項目名稱開發企業所在區批準預售面積（萬m2）

1和美星城湖南星電置業有限公司長沙縣65.04

2北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區36.81

3麗發新城湖南同發投資有限公司長沙縣30.11

4五礦 · 萬境水岸五礦地產湖南開發有限公司雨花區23.24

5怡海星城湖南怡海三湘房地產開發有限公司長沙縣21.81

6鈺龍天下湖南恒東房地產開發有限公司岳麓區21.75

7碧桂園 · 威尼斯城天璽灣長沙威尼斯城房地產開發有限公司長沙縣20.51

8第六都湖南湘電房地產開發有限公司雨花區20.22

9恒大雅苑長沙寶瑞房地產開發有限公司開福區18.78

10恒廣 · 國際景園湖南智興君吉置業有限公司長沙縣18.65