| TOPIC3 市場去化篇 |
剛需釋放樓市紅利
在今年剛需市場熱情開始膨脹的樓市語境下，開發商紛紛亮出奇招，積極造勢。而購房者也不負眾望，成交量頻頻走好，“日光盤”又再度出現。新房市場，能提供滿足剛性需求的項目，今年業績都普遍走高；而二手房市場，在造就了短暫的神話后，又逐漸回歸了理性。
Part 1 直擊年報
◎ 新房銷售
1、新房市場量價齊升
2013年以來，長沙市新房市場延續去年年底的高漲趨勢，除2月份外成交量基本保持高位運行，全年新建商品房網簽面積與網簽套數均保持在30%以上的同比漲幅。已近年關，開發商回籠資金的節奏加快，以萬科、恒大等大牌房企為首，眾樓盤紛紛打折促銷、以價換量，長沙樓市呈現一派熱鬧繽紛的旺勢景象。
從成交量來看，全年長沙市新建商品房成交量為1966.95萬m2/187096套，同比增幅超過30%。
從各月成交面積走勢來看，成交面積峰值出現在1月，成交量為195.92萬m2，同比增幅為全年最高，達170.29%；成交面積最低值出現在2月，成交量為121.00萬m2；其余各月，成交量均保持在150萬m2以上，變化幅度很小。
從各行政區成交量來看，成交量最大的區域為岳麓區，成交面積415.94萬m2，占全市成交總面積的21.15%；成交量最低的區域為芙蓉區，成交面積91.14萬m2，占全市成交總面積的4.63%；成交面積同比增幅前三的區域分別是寧鄉縣、望城區、芙蓉區，同比分別增長54.80%、39.48%、39.16%。
從成交均價來看，2013年長沙市新建商品房網簽均價為6536元/m2。分月看，全市新建商品房網簽均價除8月份外，各月均在6300元/m2以上，受年底翹尾因素影響，峰值出現在12月份，成交均價為6799元/m2，此外5月份成交均價也超過了6700元/m2。
分區域看，2013年內六區新建商品房網簽均價為7238元/m2。開福區網簽均價最高，為9077元/m2；天心區緊隨其后，以8235元/m2的價格位居第二。網簽均價最低的區域是寧鄉縣，為4194元/m2。
2、商品住宅市場穩定
新建商品住宅是新建商品房市場的絕對主角。今年3月，長沙市人民政府辦公廳發布了《關于公布長沙市2013年新建商品住房價格控制目標的通知》，通知提出了2013年長沙市新建商品住房控制目標，并強調2013年長沙市新建商品住房價格必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下，并保持基本穩定�？v觀全年，長沙市新建商品住宅，每月網簽均價波動幅度很小，最高月與最低月相差429元/m2。
從成交量來看，全市新建商品住宅成交1709.98萬m2/161539套，同比增幅接近三成。各月成交面積除2月份外，均保持在每月130萬m2以上，11月份成交面積最高，達160.36萬m2。分區域來看，成交量最大的區域為岳麓區，成交面積359.18萬m2，占全市成交總面積的21.00%；成交量最低的區域為瀏陽市，成交面積76.58萬m2，占全市成交總面積的4.48%；成交面積同比增幅前三的區域分別是寧鄉縣、芙蓉區、望城區，同比增幅分別為53.27%、46.89%、40.47%。
從成交均價來看，全市新建商品住宅網簽均價為5858元/m2。分月看，4月份新建商品房網簽均價達到最高值，為6145元/m2，1月份最低，為5716元/m2。
分區域看，2013年內六區新建商品住宅網簽均價為6450元/m2。開福區網簽均價最高，為7522元/m2；其次為天心區，網簽均價7294元/m2；寧鄉縣網簽均價最低，為3710元/m2。
3、商業門面岳麓區量最高
從成交量來看，2013年全市新建商業門面成交133.69萬m2，成交13421套，同比分別上漲34.87%、22.75%。分區域看，內六區成交91.09萬m2，成交9541套，成交金額134.78億元，分別占全市總量的68.14%、71.09%、77.06%。全市成交面積、套數、金額最高的區域均是岳麓區。
從成交均價來看，2013年全市新建商業門面網簽均價為13083元/m2。分區域看，得益于北辰三角洲、萬達廣場等高端商業項目拉升均價，開福區占據本年度商業門面網簽均價榜首，均價高達26668元/m2，遠高于排名第二的岳麓區17012元/m2的成交均價；而成交均價最低的區域為望城區，均價7708元/m2。
4、辦公寫字樓增幅較大
從成交量來看，2013年內六區新建辦公寫字樓成交73.01萬m2，成交8196套，成交金額87.54億元。其中天心區、開福區成交面積領跑全市，且同比增幅均超過八成。
從成交均價來看，2013年內六區新建辦公寫字樓網簽均價為11990元/m2。開福區成交均價最高，為15538元/m2；成交均價次高區域為天心區與芙蓉區，分別為11700元/m2、11584元/m2；而成交均價最低的區域為望城區，均價5435元/m2。
◎ 二手房交易
1、二手房市場總體回歸平淡
今年上半年，二手房市場受“新國五條”調控政策及經濟適用房上市政策的影響，市場行情異常火爆，上半年成交總量已達去年全年水平，創歷史新高。尤其是3月受政策預期影響和5月受星沙某企業廠房大宗交易的影響，成交量井噴，單月成交量足以媲美以往幾個月的總和。下半年，隨著政策效應逐漸減弱，二手房的火爆局面并未得到延續，而是轉為理性，各月成交量均保持在30萬m2左右，11月、12月稍漲至40萬m2以上，二手房市場回歸到以往不溫不火的平淡狀態。
從總量來看，全年長沙市二手房成交面積525.63萬m2，成交套數為39178套，成交金額為192.93億元，同比分別增長68.23%、34.26%、66.36%；其中內六區二手房成交面積321.40萬m2，成交套數為28747套，成交金額為139.35億元，同比分別增長50.11%、49.09%、51.26%。
分區域來看，全年長沙市二手房成交面積最大的區域是長沙縣，成交面積120.00萬m2，約占全市總量的22.83%；望城區成交面積最小，僅為21.85萬m2，占全市比重不到4.2%。成交套數最多的區域是雨花區，成交8921套，約占全市總量的22.77%；望城區成交套數最少，僅成交1142套，約占全市比重的2.91%。成交金額最高的區域是雨花區，共計成交39.81億元；望城區成交金額最少，僅成交5.37億元。
2、二手住宅成交雨花區最旺
從成交量來看，全年長沙市二手住宅成交面積368.57萬m2，成交套數為35098套，成交金額為143.28億元，同比分別增長89.67%、45.14%、118.37%。分區域看，全市成交面積最大、成交套數最多、成交金額最高的區域均是雨花區，成交面積78.70萬m2，占全市總量的21.35%；成交8264套，占全市總量的23.55%；成交金額共計34.35億元，占全市總成交金額的23.97%。
從成交量走勢來看，2月份為全年最低值，僅有14.38萬m2，但3月份馬上峰回路轉，成交量一度突破歷史高位，達77.05萬m2，4月份又急劇回落，之后各月基本保持平穩態勢，成交量穩定在25萬平m2左右。
從各區成交量走勢看，除長沙縣外，各區（縣、市）走勢基本保持一致，均是在今年3月突破歷史高峰，此后逐月趨穩。而長沙縣則從3月以來連續三個月逐月遞增，并在5月達到全年交易峰值后再度回落，下半年各月保持在4萬m2以上，11月又出現成交小高峰，成交面積達到6.09萬m2。
3、二手商業門面成交縮水
從成交量來看，全年長沙市二手商業門面成交面積19.04萬m2，成交套數為2037套，成交金額為13.94億元，同比分別減少33.82%、27.84%、32.66%。分區域看，全市商業門面成交面積最大的區域是瀏陽市，成交面積4.65萬m2，占全市總量的24.42%；成交套數最多的區域是瀏陽市，成交403套，占全市總量的19.78%；成交金額最高的區域是雨花區，共計成交3.33億元。
從成交量月度走勢來看，各月波動幅度比較大，成交低谷出現在2月，僅有0.56萬m2二手商業門面成交，2013年共有3個月的成交量超過2萬m2，成交峰值出現在6月，有2.94萬m2成交，最低月與最高月相差2.38萬m2。
從各區成交走勢看，二手商業門面成交量走勢區域差異極大，芙蓉區成交高峰出現在3月，成交1.11萬m2，成交低谷出現在1月，僅成交0.03萬m2；天心區成交高峰出現在1月，成交0.40萬m2，成交低谷出現在8月和11月，成交0.05萬m2；岳麓區與開福區全年均僅有4個月成交面積達到0.1萬m2，岳麓區其余各月均保持在0.04萬m2左右，開福區保持在0.06萬m2左右；雨花區成交峰值出現在6月和12月，成交面積均超過0.90萬m2，成交最高月與最低月相差0.92萬m2；望城區有4個月出現二手商業零成交；長沙縣全年有7個月的成交量達到或超過0.15萬m2，最高月為6月和11月，成交0.33萬m2；瀏陽市是今年成交面積同比漲幅最大的地區，有5個月的成交量突破0.4萬m2，成交峰值在9月；寧鄉縣全年成交峰值在4月和5月，均成交0.08萬m2，9月份為零成交。
4、二手辦公寫字樓同比增幅較大
從成交量來看，全年長沙市二手辦公寫字樓成交面積32.51萬m2，成交套數為545套，成交金額為12.01億元，同比分別增長80.13%、減少2.85%、增長16.25%。分區域看，全市二手辦公寫字樓成交面積最大的區域是寧鄉縣，成交面積9.41萬m2，占全市總量的28.94%；成交套數最多的區域是雨花區，成交186套，占全市總量的34.13%；成交金額最高的區域是芙蓉區，共計成交3.22億元。
從成交量走勢來看，受區位因素影響，辦公寫字樓月度波動幅度比較大，成交低谷出現在9月和12月，每月僅有0.41萬m2，成交峰值出現在5月，有7.57萬m2成交，最低月與最高月相差7.16萬m2。
5、二手房租賃價格有所上漲
二手住宅租賃價格方面，2013年主城區二手住宅掛牌租金均價為15.97元/m2/月，同比增長5.13%，主城區住宅租金小幅上漲。分區域看，掛牌租金均價最高的是芙蓉區，達18.48元/m2/月，其次為雨花區，掛牌租金均價最低的是岳麓區。同比漲幅最大的是岳麓區，漲幅達6.76%。
主城區自今年1月以來，掛牌租金均價逐月微漲至8月份達到全年最高，達16.51元/m2/月，此后又逐月回落。分區域來看，各主要行政區受傳統租房淡季的影響，一季度掛牌租金均在低位運行，而掛牌租金峰值則各區稍有不同，芙蓉區出現在10月，岳麓區出現在11月，天心區和開福區出現在8月，雨花區出現在7月。
二手商業用房租賃價格方面，2013年主城區商業用房掛牌租金均價為61.22元/m2/月，同比增長10.80%，主城區商業用房租金漲幅較大。分區域看，掛牌租金均價最高的是芙蓉區，達75.58元/m2/月，其次為雨花區，掛牌租金均價最低的是岳麓區。同比漲幅最大的是芙蓉區，漲幅達13.06%。
主城區自今年1月以來，掛牌租金均價震蕩上行，經歷了4月、6月和10的環比下滑后，在12月達到全年峰值，為63.58元/m2/月。分區域來看，各區走勢相差很大，芙蓉區最低值出現在1月，峰值在7月；天心區最低值出現在2月，峰值在11月；岳麓區最低值出現在6月和10月，峰值在3月；開福區最低值出現在2月，峰值在6月；雨花區最低值出現在2月和4月，峰值在12月。
◎ 住宅市場購買力分析
1、剛需撐市盡享紅利
本輪調控已走過四年時間，每一次政策的出臺伴隨著的必定是一段時期內購房者的觀望情緒。短期內，市場行情必受購房者觀望情緒的制約，而長期來看，調控政策對剛需客而言并未有明顯影響。事實上，剛需購房者一直是支撐長沙房地產市場的中堅力量，2013年更是如此。據分析，2013年在長沙首次置業的購房人群占比為87.98%。剛性需求的釋放，無疑給調控下的長沙樓市注入了一劑強心針。在這樣的背景下，各開發商也調轉船頭將目標客戶鎖定剛需購房者，積極調整產品結構以適應剛性需求。近年關，眾開發商為穩抓剛需購房者的心，更是采取多種打折促銷的方式，通過以價換量的策略吸引購房者眼球，以期達到去庫存銷售放量的目的。各種返鄉置業房、特惠房、學區房、結婚房、地鐵房、供暖房等主題概念席卷市場，看房團、團購會、房企聯合促銷等活動也給冬季的長沙樓市帶來陣陣暖意，剛需購房者盡享樓市紅利。
2、25-35歲人群是購房主力
從購房者年齡來看，新建商品住宅市場占比最大的是25-35歲人群，占整個購房者的比例超過了40%，達到44.10%，二手住宅市場同樣是25-35歲購房者占比最大，比例超過三分之一，達到34.85%。25-35歲人群大部分是事業正處于起步期或有成家需求的青年人，這部分人群置業需求最為旺盛，被稱為基礎性剛需人群。
值得一提的是，35-45歲人群所占的購房比例也相對較大，在新建商品住宅市場與二手住宅市場占比分別達到22.91%、27.63%。這部分人群通常事業都處于穩定期，購買能力相對較強，家庭成員的增加或使其對住房條件的要求提高，這部分人群被稱為改善性剛需。
3、本省購房者占比超八成
從購房者來源地來看，無論是在新建商品住宅市場還是在二手住宅市場，本省購房者都占據絕大部分市場份額，分別占比達到87.82%、90.77%。
新建商品住宅市場方面，本省外地購房者已占據新建商品住房市場的半壁江山，占比50.55%，而本省本市購房者占比達到37.27%。
二手住宅市場方面，本省本市購房者與本省外地購房者旗鼓相當，分別以46.30%、44.47%的份額占據二手住宅市場。
◎ 熱點板塊分析
2013年麓南板塊、麓谷板塊、武廣板塊表現最活躍，成交量分別居前三位，也是成長最快的地產新板塊。其中麓南板塊成交量增長最快，從去年第三位上升至第一位，同比增長近五成，武廣板塊成交均價在三個板塊中最高，均價為7141元/m2。
◆麓南板塊
2013年麓南板塊35個項目有住宅成交，較2012年19個項目多了16個，在各板塊中成交量最高，是成交最活躍的板塊，共成交10976套/121.18萬m2，同比增長四成以上，成交金額78.02億元，同比增長超過八成，成交均價6438元/m2，同比上漲三成，2012年主要是湖南中醫藥大學含浦家苑拉低了板塊均價。2013年中海國際社區一期、二期、三期對板塊成交量的貢獻最大，共成交1839套，占板塊成交總量的17%，成交均價6985元/m2。
◆麓谷板塊
2013年麓谷板塊43個項目有住宅成交，板塊成交量居第二位，共成交10574套/111.92萬m2，同比增長約二成，成交金額75.14億元，同比增長三成，成交均價6714元/m2，同比上漲12.67%。金茂苑成交量最高，共成交1077套，成交均價10048元/m2。
◆武廣板塊
2013年武廣板塊45個項目有住宅成交，成交活躍度居第三位，共成交8748套/92.15萬m2，同比增長一成以上，成交金額65.80億元，同比增長近二成，成交均價7141元/m2，同比增長3.98%。新城新世界成交量最高，共成交1023套，成交均價7110元/m2。
Part 2 樓市排行榜
累計銷售排行榜
根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，采用（1/成交面積名次×1/3+1/成交金額名次×2/3）×100的計算模型，最終測算出2013年累計銷售業績十強樓盤。
2013年長沙樓市累計銷售業績十強樓盤
項目名稱開發企業所在區
開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司開福區
北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區
五礦 · 萬境水岸五礦地產湖南開發有限公司雨花區
當代滿庭春MOMΛ當代置業（湖南）有限公司開福區
納愛斯 · 陽光錦城湖南麗星房地產開發有限公司雨花區
喜盈門 · 范城湖南潤領房地產開發有限公司雨花區
中建 · 芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置業有限公司天心區
潤和 · 紫郡湖南秀龍地產置業有限公司望城區
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長沙禮盛房地產開發有限公司岳麓區
入榜剖析：
口碑老盤再創銷售佳績
2013年長沙樓市穩步回溫，在開發商各種層出不窮的宣傳攻勢下，購房者卻愈加理性決策，市場反響良好的樓盤，往往更受購房者青睞，口碑效應顯著。從2013年累計銷售業績十強榜單來看，北辰三角洲、五礦·萬境水岸、當代滿庭春MOMΛ、中建·芙蓉嘉苑、長沙奧林匹克花園等均是已在長沙分期銷售多年，長期雄踞各大榜單耀眼位置的實力大盤。這些樓盤憑借其過硬的品質及在長沙多年的實戰經驗，在購房者之間均贏得了不錯的口碑，今年這些樓盤再發力，老盤新推創銷售佳績。
雨花區蟬聯霸主地位
從2013年長沙樓市累計銷售業績十強樓盤所在區域的分布來看，雨花區又再度盤踞本榜單霸主地位。雨花區已是連續兩年入席本榜單樓盤數最多的區域，本次依然是有4個項目上榜。此外，開福區有3個樓盤入榜，岳麓區、天心區、望城區各有1個樓盤入榜。望城區的潤和·紫郡作為今年新上榜的樓盤，主打純粹法式精品社區，吸引了不少追求社區品質購房者的目光。同為今年新上榜的岳麓區瀟湘奧林匹克花園則以其教育資源、體育資源和優質的居住環境掙得不俗業績。當代滿庭春MOMΛ三期推出全新科技產品，以采用地源熱泵系統供暖降溫住宅為賣點大打科技牌。 |