深度博弈 步步為營

供銷博弈，講究的是著眼全局的眼光以及把握先機的謀略。新格局下，企業如何告別野蠻生長方式，以理性穩健之姿占領市場，需要的是產品創新的生命力。而產品創新則源于企業深度理解客戶需求，精準定位目標市場，做產品創新的先行者，用更前瞻性的產品理念去引導需求。

Part 1 直擊年報

◎ 供銷結構

1、供銷量總體基本平衡

2013年長沙市新建住宅批準預售1916.97萬m2/177356 套，銷售面積1709.98萬m2/161539套，銷售面積、套數供銷比分別為1.12、1.10，整體基本保持平衡，供給充足。全年新增庫存206.99萬m2/15817套。

分區域來看，除芙蓉區和雨花區外，其他各行政區均有不同程度的供過于求現象。芙蓉區供不應求現象最嚴重，面積供銷比為0.67；寧鄉縣供過于求現象最為嚴重，面積供銷比為1.42；瀏陽市和雨花區的供銷量最接近平衡，面積供銷比分別為1.04、0.95。各區新增庫存最高的是長沙縣，共增加庫存68.64萬m2/6741套。

2、90-120m2、144m2以上戶型積壓較多

從套均面積來看，成交主要集中在90-120m2、60-90m2，分別占比31.37%、26.23%，其次為120-144m2戶型，占比21.58%。與2012年相比，60m2以下、120-144m2面積段占比有所增加，其它面積段占比略微下降，表明基礎性剛需群體所青睞的中小戶型仍是市場主力軍，但改善性剛需群體也在逐漸入市。

從供銷比來看，2013年新建商品住宅戶型結構供銷比為1.07，供銷結構基本保持平衡，市場健康狀況良好。分面積段來看，60m2以下戶型供銷比為1.21，供給有些過剩；60-90m2戶型供銷比為0.97，表明此面積段戶型目前尚處于供不應求的狀態中，未來市場供應量有待補給；90-120m2、120-144m2戶型供銷比分別為1.11、1.08，供應量與銷售量總體基本平衡，供給量有略微過剩；144m2以上戶型供銷比為1.37，表明目前市場上此面積段戶型庫存積壓量較大，供過于求的現象較為嚴重。

3、中等價位依然被市場追捧

從成交價位結構來看，6000-7000元/m2價位段成交占比最大，比例達26.41%，同比上漲33.29%，表明自2012年以來，樓市雖有所回暖，但主要還是剛需撐市，最受消費者追捧的房源均價普遍在6000-7000元/m2，這一價位段房源主要分布在城市二環線附近，交通較便利，基礎配套設施能滿足居民基本生活需求，是剛需購房者的首選目標。

值得注意的是低于5000元/m2價位段的房源占比同比均略微下降，其中下降幅度最大的是4000元/m2以下的價位段，降幅達2.89%。7000元/m2以上價位的占比較去年同比上漲近五成，表明隨著樓市回暖信號的增強，中高收入消費者的購房意愿有所復蘇。

◎ 新房待售

2011年至今年12月底，長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1605.48萬m2。其中住宅1148.72萬m2,占71.55%；非住宅456.76萬m2，占28.45%。

分行政區劃來看，岳麓區商品住宅待售量最大，接近300萬m2，芙蓉區商品住宅待售量最小，略高于50萬m2；分面積段來看，待售商品住宅主要集中在90m2以上中大戶型，待售面積達870萬m2，占總量的75.79%；待售量最小的為60m2以下面積段，占比僅為7.61%。由此可見，中大戶型依然面臨較高庫存量，來年的銷售壓力比較大。

◎ 一、二級市場對比

1、累計交易量之比減小

從房產一、二級市場（商品房網簽量：二手房交易量）對比來看，2013年全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.74∶1，交易量之比減小0.86；其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.32∶1，交易量之比減小0.41。今年年初二手房交易受政策預期的影響，成交量猛增并遠遠高于歷史同期水平，是導致今年一、二級市場累計交易量之比收縮的主要原因。

從各區縣來看，芙蓉區比值最小，新房與二手房交易量相當。除岳麓區和望城區外，其余各行政區交易量之比均低于全市平均水平。新房與二手房交易量相差最大的是望城區，比值高達10.32∶1，表明望城區目前主要以新房市場為主，二手房占有率極低，房產一、二級市場發展極不平衡。

2、房屋租售比略有波動

從近一年長沙市主城區住房租售比可以看出，各月租售比均高于300，介于300-370之間，租售比最低月份為2月的1:320,最高月份為9月1:368。就各月走勢來看，本年度住宅租售比波動均勻，低谷峰值間隔出現，2月、7月、8月、11月經歷低位運行，4月、9月、12月達到峰值。

Part 2 樓市排行榜

銷售率排行榜

根據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統，按照綜合銷售率=（2013年項目累計總銷售率×0.4+預售以來月均銷售率×0.6）×100%的計算模型，將累計總銷售率和月均銷售率按權重進行綜合測評，最終統計測算出2013年綜合銷售率十強樓盤。

2013年度長沙樓市綜合銷售率十強樓盤

（排名不分先后）

項目名稱開發企業所在區

才子佳郡長沙才子房地產開發有限公司芙蓉區

德思勤城市廣場湖南德思勤投資有限公司雨花區

佳兆業 · 君匯上品湖南佳兆業房地產開發有限公司長沙縣

郡原美村湖南中鍇置業有限公司雨花區

山水譽峰湖南永泰房地產開發有限公司岳麓區

合能 · 洋湖公館湖南合能房地產開發有限公司岳麓區

北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區

五礦 · 萬境水岸五礦地產湖南開發有限公司雨花區

中國鐵建 · 山語城中鐵房地產集團長沙置業有限公司開福區

萬博匯長沙盛和房地產開發有限公司雨花區

入榜剖析：

環境景觀俱佳的項目更受歡迎

從2013年長沙樓市綜合銷售率十強樓盤來看，雨花區占四席，岳麓區和開福區各占兩席，芙蓉區和長沙縣各占一席，物業類型以普通住宅為主，輔以高檔別墅項目。上榜項目所處地段大多位于生態環境景觀俱佳的區域，由此可見居住環境已然成為購房者心目中最重要的權衡因素之一。長沙縣的佳兆業·君匯上品以新古典主義建筑風格為主，打造超大規模圍合式歐式園林。雨花區的郡原美村集排屋、花園洋房、多層、小高層、高層公寓等住宅類型于一體，項目內地形多樣、水系豐富、植被覆蓋率高，自然生態環境優越。岳麓區的合能·洋湖公館位于洋湖垸片區的核心位置，坐擁得天獨厚的自然資源與生態景觀，項目內規劃有六縱五橫交通網絡，區位優勢得以明顯提升。