| 2014年1-3月長沙市房地產市場分析報告 |
2014年1-3月長沙市房地產市場分析報告
◇ 長沙市住房和城鄉建設信息中心 長沙市房產研究中心
2014年一季度我市（含三縣市）完成房地產開發投資226.57億元，同比增長13.5%。商品房施工面積7435.83萬m2，其中新開工面積454.65萬m2，同比增長20.0%、-24.6%；竣工面積382.41萬m2，同比增長18.8%。2014年一季度我市（含三縣市）累計批準預售486.45萬m2，同比增長57.23%；實現商品房成交備案面積426.30萬m2，備案金額268.97億元，同比分別減少7.13%、2.13%。
Part 1 新建商品房市場
一、新建商品房批準預售情況
表1 2014年1-3月長沙市新建商品房、住宅供應情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%）
全 市486.4557.23380.0847.75
其中芙蓉區17.31248.258.0060.84
天心區27.41-2.8925.1872.13
岳麓區78.9488.1465.2067.92
開福區77.81104.4852.6843.52
雨花區68.7365.9854.8163.94
望城區59.4625.9455.6043.91
長沙縣86.939.1180.1013.01
瀏陽市59.71341.0030.36382.81
寧鄉縣10.14-29.298.16-36.70
小結：一季度批準預售量同比增幅較大，樓市新增供應量繼續攀高
2014年1-3月全市新建商品房累計批準預售486.45萬m2，同比增長57.23%，其中住宅批準預售380.08萬m2，同比增長47.75%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售329.67萬m2，同比增長63.34%，其中住宅批準預售261.46萬m2，同比增長56.38%。從一季度情況來看，本季全市商品房新增批準預售量呈現大幅增長，同比增幅接近六成，除天心區、寧鄉縣同比負增長外，其余各縣市同比增幅均達到9%以上，其中瀏陽市、開福區、芙蓉區同比增幅較大，超過100%。
二、新建商品房網簽情況
表2 2014年1-3月長沙市新建商品房、住宅網簽情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
網簽面積（萬m2）同比（%）網簽面積（萬m2）同比（%）
全 市386.32-19.53326.98-20.27
其中芙蓉區16.49-19.9813.38-23.92
天心區25.27-29.6222.26-18.63
岳麓區71.98-25.1161.41-24.73
開福區32.40-34.4227.19-35.83
雨花區52.23-37.9541.82-43.57
望城區41.70-18.7539.93-1.10
長沙縣78.20-7.3970.73-10.50
瀏陽市35.3028.2222.396.82
寧鄉縣32.756.9927.864.17
小結：一季度網簽成交量同比下降約兩成，樓市趨冷
2014年1-3月全市新建商品房累計網簽386.32萬m2，同比減少19.53%，其中住宅網簽326.98萬m2，同比減少20.27%。分區域來看，內六區新建商品房累計網簽240.07萬m2，同比減少28.87%，其中住宅網簽205.99萬m2，同比減少27.31%。從一季度走勢來看，成交量高開低走，1月創下近年度的第二個成交高值，2月成交量驟冷，低于100萬m2，3月成交量繼續處于低位�？偟膩砜矗患径葮鞘性庥觥暗勾汉保呌诶淝�。
三、新建商品房成交備案情況
表3 2014年1-3月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
備案面積（萬m2）同比（%）備案面積（萬m2）同比（%）
全 市426.30-7.13367.41-6.84
其中芙蓉區23.505.1320.5410.61
天心區32.73-26.7226.93-29.47
岳麓區92.781.6479.913.68
開福區37.49-27.3129.33-33.61
雨花區66.84-24.1754.75-26.37
望城區44.8817.8741.4723.02
長沙縣73.782.3366.570.17
瀏陽市22.3330.4419.8147.24
寧鄉縣31.97-5.2228.10-1.12
小結：一季度備案成交量同比下降，內六區降幅約一成
2014年1-3月全市新建商品房累計成交備案426.30萬m2，同比減少7.13%，其中住宅成交備案367.41萬m2，同比減少6.84%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案298.23萬m2，同比減少11.27%，其中住宅成交備案252.92萬m2，同比減少11.59%。從一季度情況來看，本季全市商品房備案量同比有一定下滑，除望城區、瀏陽市同比仍有10%以上增幅外，其余各區縣僅小幅增長或負增長，房地產市場呈現一定抑制勢頭。
四、新建商品房網簽均價
表4 2014年1-3月長沙市新建商品房網簽均價
區 域住宅非住宅
網簽均價（元/m2）網簽均價（元/m2）
全 市566910608
其中芙蓉區717213583
天心區639815232
岳麓區671113156
開福區761814973
雨花區705211620
望城區42118691
長沙縣48137296
瀏陽市42227408
寧鄉縣35127757
小結：一季度全市住宅均價基本穩定，波動較小
2014年1-3月全市新建商品住宅（含單位集資房等）網簽均價為5669元/m2，非住宅10608元/m2；內六區新建商品住宅（含單位集資房等）網簽均價為6412元/m2，非住宅12956元/m2。
五、二手房成交情況
表5 2014年1-3月長沙市二手房、住宅成交情況
區 域二 手 房其中：住 宅
成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%）
全 市99.76-30.0077.12-31.52
其中芙蓉區11.79-50.479.44-32.07
天心區11.07-35.848.46-38.50
岳麓區11.29-30.299.37-30.10
開福區9.49-43.428.37-41.95
雨花區17.37-40.9714.87-45.51
望城區3.48-30.772.50-38.93
長沙縣18.3164.8115.5257.83
瀏陽市8.13-43.615.78-48.56
寧鄉縣8.823.872.81-40.02
小結：一季度二手房成交量同比出現較大降幅，去年同期基數較大是主因
2014年1-3月全市二手房成交面積99.76萬m2，成交套數為8655套，同比分別減少30.00%、27.99%；其中住宅成交77.12萬m2，成交套數為7000套，同比分別減少31.52%、35.26%。分區域來看，內六區二手房成交面積64.49萬m2，成交套數為6250套，同比分別減少40.55%、33.88%；其中住宅成交53.02萬m2，成交套數為5144套，同比分別減少38.97%、40.62%。從一季度情況來看，本季度全市二手房交易同比降幅達三成，這實際上是受去年同期基數較大的影響，從月度交易情況來看，3月二手房交易環比有較大回升，達到近期平均水平，交易量仍在預期范圍內。
六、房產一、二級市場交易量對比分析
表6 2014年1-3月長沙市房產一、二級市場交易量對比
區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市
比 值1.992.968.213.953.8512.914.032.753.624.27
小結：一季度房產一、二級市場交易量差距仍維持在4︰1以上，交易仍以新房市場為主
房產一、二級市場對比來看，2014年1-3月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.27：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.62：1，比2013年全年比值分別增大0.56、0.29。從走勢來看，1-3月房產一、二級市場之比處于基本正常水平。各區縣中，岳麓區、望城區比值較大，超過8:1，這兩區正是我市近期商品房市場成長較快區域；芙蓉區最小，僅1.99:1，二手房交易已逐步成為了芙蓉區房地產交易的重頭。但由于我市房地產市場仍在快速發展階段，因而從全市水平來看，預計房地產一、二級市場發展不平衡仍將長期存在。
七、銀行抵押貸款情況
表7 2014年1-3月長沙市房屋抵押情況
區 域全 市同比（%）其中：內六區同比（%）
房
屋
抵
押抵押筆數（筆）615402.1743226-1.61
其中：個人604781.9942529-1.68
抵押面積（萬m2）1106.848.35670.069.66
其中：個人766.740.63471.51-1.59
貸款金額（億元）425.4217.74320.6220.01
其中：個人281.758.73207.986.45
在建工程抵押抵押筆數（筆）58743.523088.45
抵押面積（萬m2）418.2130.99262.3415.32
貸款金額（億元）138.0459.64108.0644.68
小結：一季度房地產市場供應大增，銷售趨弱，使得房屋抵押與在建工程抵押出現冷熱不均
2014年1-3月，全市辦理抵押登記手續61540筆，抵押面積1106.84萬m2，貸款金額425.42億元，同比分別增長2.17%、8.35%、17.74%，其中，辦理個人抵押登記手續60478筆，抵押面積766.74萬m2，貸款金額281.75億元，同比分別增長1.99%、0.63%、8.73%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續43226筆，抵押面積670.06萬m2，貸款金額320.62億元，同比分別增長-1.61%、9.66%、20.01%；其中，辦理個人抵押登記手續42529筆，抵押面積471.51萬m2，貸款金額207.98億元，同比分別增長-1.68%、-1.59%、6.45%。
2014年1-3月，全市共辦理在建工程抵押587筆，抵押面積418.21萬m2，貸款金額138.04億元，同比分別增長43.52%、30.99%、59.64%。其中，內六區共辦理在建工程抵押308筆，抵押面積262.34萬m2，貸款金額108.06億元，同比分別增長8.45%、15.32%、44.68%。
從一季度情況來看，在建工程抵押同比大幅增長，房屋抵押同比僅小幅增長，這正是當前房地產市場批準預售量大增，而交易量下降的直接寫照，其未來發展仍將緊隨房地產市場供銷量的增減而波動。
八、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)
表8 2014年1-3月長沙市土地供應和交易情況
區 域掛牌情況成交情況
宗數面積（m2）宗數面積（m2）金額（萬元）綜合地價水平值（元/m2）
內六區芙蓉區1106557.263173820.1617556710100
天心區138717.5138717.504714012175
岳麓區14524365.9710423760.1558250513746
開福區5113453.545156080.10489653137
雨花區3221525.454362200.831469064056
望城區291080683.71291137313.421848571625
小 計532085303.43522291892.1611859405175
郊縣市長沙縣17708220.9016498110.00863641734
瀏陽市20395325.529122158.12195771603
寧鄉縣32977743.5328954158.4392724972
小 計692081289.95531574426.551986651262
全 市1224166593.381053866318.7113846053581
表9 2014年1-3月長沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業（綜合）住 宅工 業
成交宗數105541239
成交面積（m2）3866318.711940884.47627891.871297542.37
成交金額（萬元）1384605119272311379178091
綜合地價水平值(元/m2）358161451812602
小結：一季度全市土地市場比較平穩，望城區和寧鄉縣土地成交量較大
2014年1-3月，全市招拍掛出讓土地掛牌122宗，土地面積416.66 萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌54宗，土地面積165.57 萬m2；住宅用地掛牌8宗，土地面積42.11 萬m2；工業用地60宗，土地面積208.98 萬m2。全市土地實際成交105宗，同比增加2宗；成交面積386.63 萬m2，總金額1384605 萬元，同比分別減少3.83%、增加55.00%；綜合地價水平值3581元/m2，同比增長61.16%。其中，商業用地成交面積194.09 萬m2，成交金額1192723 萬元；住宅用地成交面積62.79萬m2，成交金額113791萬元；工業用地成交面積129.75 萬m2，成交金額78091 萬元。
Part 2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況
九、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計）
表10 2014年1-3月長沙內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比
≤60m218277.77 23469.96 -5190.78
60-90m2632726.90 588124.96 4461.08
90-120m2665328.29 806734.24 -14140.82
120-144m2587824.99 485320.60 10251.21
＞144m2283512.05 241610.25 4191.17
合計23520100.00 23563100.00 -431.00
小結：一季度商品房同期供銷基本平衡，90-120m2套型新增供銷量居首
2014年1-3月長沙內六區住房供應套均面積為111.17m2，同比增大2.01%。從供銷情況來看，1-3月套數同期總供銷比為1.00:1，各套型供銷整體處于基本平衡以上。1-3月套型新增供應以60-90、90-120、120-144m2套型為主，套數均占到總量的24%以上；成交備案仍是90-120m2套型占優，其他套型套數占總量比例均低于該套型達9個百分點以上。1-3月90m2以下套型供應占比為34.67%，同比增大2.41個百分點。
十、內六區新建商品房待銷情況
小結：樓市成交遇冷，新房待售量仍較高
近三年長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1683.84萬m2，151931套。其中住宅1192.88萬m2,109391套，占70.84%；非住宅490.96萬m2，42540套，占29.16%。分行政區劃來看，岳麓區商品住宅待售量最高超過300萬m2，其次是雨花區待售量接近250萬m2；分面積段來看，144m2以上戶型商品住宅待售量最高接近340萬m2，其次是120-144m2待售量超過300萬m2。
Part 3 2014年后三季度長沙房地產市場發展趨勢分析
（一）宏觀政策導向保持穩定,長效機制建設加快筑底
在各地區房地產市場運行分化的形勢下，科學的調控理念更顯著的表現為分類調控，充分發揮市場對房地產業的調節作用，政府則主要引導產業健康發展，保障民生，并且賦予地方政府根據市場實際運行情況進行靈活的分類調控。與房地產相關的土地制度、財稅制度等改革有望在后三季度進一步推進，尤其是不動產統一登記制度將加快成型，由政府主導的長效機制建設步伐加快。但長效機制的建設不是朝夕之事，短期內限購、限價、限貸等行政手段調控市場政策仍會繼續實行，對房地產發展的繼續抑制或是放松都不現實，預計后三季度“不放松，不加碼”的調控政策仍是主基調。
(二)繼續實施穩健的貨幣政策,房地產信貸從嚴從緊
為保障經濟的“穩中求進”，后三季度穩健的貨幣政策仍將繼續實施，但對于房地產業的金融支持預計將偏緊。一方面隨著“余額寶”等互聯網金融的興起，銀行資金緊張情況更加凸顯，可供房地產貸款的額度有所減少；另一方面由于房地產信貸風險的加大、市場上投資理財產品回報率的上升，促使銀行將資金投放于投資理財爭取較好的收益，而壓縮對房地產信貸的支持，甚至出現“停貸”現象。盡管金融政策支持合理性購房需求的方向不變，但資金額度的減少，將直接導致個貸申請周期加長，申請難度加大，預計后三季度我市房企資金壓力將增大。
(三)房地產開發投資增幅放緩，新開工面積同比下滑
受一季度略顯低迷的市場行情、個別樓盤降價促銷現象、不動產登記制度等預期的影響，我市房地產開發投資預期預計將逐步轉為觀望，開發投資的積極性將有所降低，預計后三季度我市房地產開發投資完成約900億元，開發投資增幅將有所回落。同時，開發企業基于當前市場購買力乏力，市場庫存量較大，市場供應過于需求等市場形勢的分析，預計將對開發戰略有所調整，或延遲項目的開工日期，由此帶來新開工面積的下滑。
(四)房屋交易呈現萎縮，市場競爭愈發激烈
去年的高銷售量透支了部分未來的購房消費，一季度市場需求保持了疲軟的態勢，今年的房地產市場正處于一個產業調整時期，市場的觀望氣氛逐漸濃厚，在信貸政策繼續偏緊的態勢下，預計后三季度市場成交量往上攀升的可能性較小�！芭芰俊睂⒊蔀楹笕径确康禺a開發企業的主要策略，各類促銷方式呈現多樣化，促銷優惠力度有望加大，尤其是同質性樓盤較多的區域，或出現“價格戰”。在眾多因素影響下，我市房地產市場整體增速會有所回落，預計后三季度全市新建商品房網簽約為1300萬m2。
（五）存量房或現拋售潮，但二手房成交仍低迷
后三季度是我國不動產統一登記制度建設推進時期，同時隨著財產公開制度、反腐力度加強、個人住房信息聯網建設等政策的預期影響，以及市場上看空氣氛的影響，都有可能導致我市存量房的拋售。但我市新房市場與二手房市場價差較小，購房者偏愛于購買新房，銀行對二手房貸款持謹慎態度，從而導致二手房市場的有效需求嚴重不足。預計后三季度二手房市場房源供給有所增加，但市場成交仍處于低迷狀態。
（六）保障性安居工程繼續加強，棚戶區改造步伐加快
加強保障性安居工程建設是實現“住有所居”戰略目標的客觀要求，2014年我市保障性安居工程計劃開工建設22768套（戶），后三季度將按照具體的部署，繼續推進保障性住房建設，按時按質圓滿完成計劃目標。棚戶區改造是保障性安居工程的重點工作，對于改善人民住房條件和提升城市建設品質有著重要意義，2014年我市將加快棚戶區改造，全年目標是改造各類城市棚戶區13260戶，后三季度預計將統籌項目建設，加強管理創新，全力推進棚戶區改造工作。 |