| 2014長沙商業地產投資回報研究 |
2014長沙商業地產投資回報研究
◇ 文/長沙市房產研究中心政策研究組 毛欣欣
近年來長沙經濟發展水平躍上了新的臺階，人均居民可支配收入穩步增長，消費水平得到有效提升，商業地產市場逐步煥發出活力，尤其是伴隨著城市的擴張及地產格局的調整，商業地產進入了黃金發展時期，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從購買商業地產的消費者角度分析長沙商業地產投資回報情況，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進我市商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。
一、長沙商業地產發展現狀
（一）商業地產發展速度快
商業地產的發展與社會經濟發展水平息息相關，并隨著經濟發展水平的提升及人們消費結構的改變，商業地產形式、業態等均發生相應的變化。相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙的商業地產發展起步較晚，但商業地產發展的速度很快。尤其是2010年以來，城市綜合體的異軍突起，對改變長沙的商業格局、提升商業地產品質起了重要的推手作用。1995-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001-2009年，對于眾多商業發達城市來說，這是商業地產快速發展的時期，而長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，商業格局與經營發生了一些變化，除了五一廣場、東塘、袁家嶺等老牌商圈外，紅星、高橋等商圈發展起來；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。
（二）商業地產供需存在缺口
近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口等特點。在供給上，商業地產的供應有井噴現象，2012年市內六區新建商業批準預售面積161.29萬㎡，同比增長了86.89%，2013年商業批準預售面積111.51萬㎡，2012年商業供應面積占新建商品房供應的比例為12.08%，而2011年、2013年，商業供應的面積占新建商品房批準預售面積的比例未超過10%。在成交上，網簽成交面積在量上明顯滯后于供應，近三年來供應最高年份為2012年，而實際成交最高年份為2013年，2011-2013年供銷比分別為：1.20:1、2.17:1、1.22:1。在各區域結構上，芙蓉區商業成交與供給匹配度相對較高，并有供不應求的趨勢，這與芙蓉區所處的中心位置有關，商業頗受青睞。而相對于岳麓區、望城區等區域，房地產業正處于規模開發與擴張階段，并存在有較多的配套不成熟的商業地帶，從而在成交上與供給的差距較大。
表1 2011-2013年長沙市內六區新建商業批準預售及網簽情況
（單位：萬㎡）
區域2011年2012年2013年
批準預售面積網簽成交面積批準預售面積網簽成交面積批準預售面積網簽成交面積
市內六區86.372.08161.2974.24111.5191.09
其中芙蓉區11.036.414.586.025.017.33
天心區17.479.7225.510.1910.713.32
岳麓區28.7520.3746.042347.0727.6
開福區12.998.3117.466.7610.626.72
雨花區7.5321.8334.0116.624.1818.39
望城區8.545.4433.6911.6713.9217.73
（三）商業地產成交均價總體穩定
近三年來長沙市內六區新建商業價格總體穩定，但各區域價格波動幅度大。從市內六區新建商業網簽均價來看，2012年同比增幅為3.39%，2013年同比下降7.36%,價格浮動在10%以內。從各區域價格走勢來看，開福區成交均價相對較高，成交均價與區位、地段有明顯的關系。除芙蓉區價格同比變化幅度較小外，其他各區商業網簽均價波動大。以天心區為例，2012年天心區新建商業網簽均價16436元/㎡，同比增幅39.08%，2013年網簽均價為12533元/㎡，同比下降23.74%。
表2 2011-2013年長沙市內六區新建商業網簽均價情況
（單位：元/㎡）
區域2011年2012年2013年
市內六區13658 14121 13082
其中芙蓉區12339 11079 11741
天心區11818 16436 12533
岳麓區10949 15296 17012
開福區28962 19867 26668
雨花區12043 15059 16819
望城區11732 7078 7708
（四）新開發區域商業待售量大
近三年來長沙市內六區商業待售面積200多萬㎡，其中新開發區域待售量大。2011-2013年，長沙市內六區新建待售商業面積248.17萬㎡，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬㎡，其次依次為雨花區、天心區、開福區、望城區、芙蓉區。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域,商業的待售量相對較高。
表3 2011-2013年長沙市內六區新建商業待售情況
（單位：萬㎡）
區域待售面積占本區域新建商品房待售比例
市內六區248.1715.46%
其中芙蓉區12.9115.79%
天心區34.3614.34%
岳麓區86.7920.24%
開福區30.7411.34%
雨花區57.8416.81%
望城區25.5310.62%
（五）商業二級市場極不活躍
長沙市二手房市場長期處于不活躍狀態，商業地產二級市場則更是低迷。2013年市內六區二手商業門面成交面積11.82萬㎡，同比減少54.08%，占內六區二手房成交面積的3.68%；二手商業門面成交套數1231套，同比減少33.32%，占內六區二手房成交套數的4.28%；二手商業門面成交金額10.69億元，同比減少44.64%，占內六區二手房成交金額的7.67%。商業的成交面積、套數、金額占二手房成交的比例均未超過10%，說明商業地產二級市場交易十分不活躍。
二、商業地產投資回報調查情況
（一）研究前提
商業地產投資回報的研究主要基于如下的研究前提：1、本研究中的商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，區別于普通住宅、公寓、別墅、辦公等形式。在本研究中主要包括住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。2、本研究中調研樣本的選擇多為商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調查范圍為市內五區。3、本研究中商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。
（二）調查方式及內容
調查采取典型抽樣調查的方法進行，在長沙市內五區范圍內選擇代表性較強、商業發展較成熟的住宅底商、城市綜合體商業、專業市場進行調查。住宅底商調研數據以各物業公司填報為主，部分樣本進行實地調研；專業市場及綜合體商業調研數據以實地走訪商戶及咨詢各專業市場運營公司、管理投資部等方式為主。調查的內容主要包括有商業地產基本情況、商業地產的租金情況、商業地產的使用情況三部分。
（三）主要指標解釋
商業地產投資回報主要用投資回報率指標來進行衡量，并輔以商業地產的投資回收期、商業地產的基本使用率等指標分析。
1、本研究中投資回報率是指靜態租賃年投資回報率,是當年租金與商業總售價的比值，其中，商業總售價計算以評估的商業基準價格為準。一般來說，投資回報率越高，商業地產的運營情況相對較高，投資的價值也相對較高。
2、投資回收期是指靜態投資回收期，投資回收期=商業地產當前的成交金額/年租金總額。
3、基本使用率是指商業地產的實際使用情況，基本使用率=（商業總面積-空置半年以上的面積）/商業總面積。
4、項目的總建筑面積、商業面積數據主要以長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據為準。
三、商業地產投資回報分析
（一）基本情況分析
商業地產調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，商業地產有效樣本共52個，其中住宅底商25個，城市綜合體12個，專業市場15個。調查結果以物業企業填報、實地走訪、租戶調查、網上掛牌租金調查等方式獲得。從商業配比、物業成本及運營模式對調查樣本進行基本情況分析。
1、商業配比
一般情況下，商業配比與項目所處位置、周邊商業規劃和開發定位有關，住宅底商商業配比一般在5%-10%，城市綜合體商業物業占比一般在15%以上。在調查樣本中，我市住宅底商商業面積占項目總建筑面積的比重為6.14%，綜合體商業占項目總建筑面積的比重為11.8%�？傮w上看，當前我市商業配比比較符合實際情況。
2、物業成本
在不考慮銀行按揭的情況下，商業的持有成本主要表現為物業管理的成本，而物業管理費用是最直接的表現形式。調查結果顯示，我市商業每月的平均物業管理費用約為3.4元/㎡，其中住宅底商約為2.4元/㎡，綜合體商業約為5.17元/㎡（不含綜合體商業裙樓管理費）。當前我市城市綜合體開發商在商業自持上占有較大比例，尤其是對綜合體商業裙樓的自持運營，綜合體大型商場的管理費用區別于一般商業情況。而專業市場的管理則區別于傳統的物業管理，以收取租金為主，一般都不收取物業管理費用，象征性的按年度收取衛生費用，或是收取一定的市場宣傳費用，這些費用都不會太高。
3、運營模式
住宅底商、綜合體商業及專業市場的運營各有特點，這與它們的商業輻射作用息息相關。我市住宅底商主要是“自主出租，自主經營”的運營模式，由業主自行出租自己的商鋪，簽訂租賃合同，按照租賃合同收取租金，小區物業管理公司對商業進行日常的管理，按照標準，收取物業管理費用。住宅底商主要服務于本小區內，輻射范圍在項目的10000米以內，商業發展業態主要表現為餐飲、購物及其他。但靠近城市主干道的小區底商，尤其是位于主干道十字路口的底商，輻射范圍要高于一般小區商業，而商業的發展業態也呈現多樣化，最顯著的表現是娛樂及購物比例的增加。
我市綜合體商業主要是采取“總體統一運營，允許部分自主經營”的運營模式，城市綜合體商業體量大，輻射范圍是所在商圈，甚至是全市，采取統一運營是提高商業管理效率，增加商業價值的重要方式。商業業態主要以商業裙樓百貨為主，輔以商業街的零售商業，裙樓商業中一般按層進行商業業態的分類，多數為負一層地下超市；一層箱包、首飾；二至三層服飾，四層餐飲、影院等。當前，我市大部分城市綜合體商業自持比例較高，基本都是采取商業裙樓由運營公司統一管理招商，而內設部分商業步行街商鋪或是住宅底商則允許自主出租經營。運營公司在綜合體商業發展中充當了十分重要的角色。運營公司負責商業的統一招租、日常的管理、日常宣傳、活動策劃等等，除了收取商鋪租金外，還會收取一定的管理費用。
我市專業市場的日常運營主要有三種模式：一類是有專業的市場發展管理公司對市場進行全面管理，公司下設招商部、物管部、投資部等，并在市場設置管理辦公室，開展日常管理工作。這類管理模式下商鋪屬于市場管理公司所有，承租人向市場管理公司租賃商鋪，市場管理公司負責市場日常的管理、宣傳等，一般只收取租金，不收取管理費用，這類模式是當前我市專業市場運行的主要模式；一類是商鋪所有權人自行對商鋪進行招租，引進物業管理公司進行日常管理。這類模式下商鋪是屬于私人產權，物業公司不參與商鋪的招商，只負責日常的物業管理服務，收取物業管理費用；一類是商鋪使用權人一次性向市場交付一定的費用（較大金額），簽訂長期的租賃合同，日常繳納少量的管理費用，取得商鋪的長期租賃權，商鋪在日常運營中私人流轉。多數專業市場均有固定的經營業態，如建材市場專門提供建材產品的銷售，服裝市場則提供鞋服等產品。
(二)投資回報率分析
1、分類別投資回報率分析
2014年長沙市商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率�？傮w上看，近年來我市商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前我市仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨，若考慮未來租金上漲預期，預計平均投資回報率將高于5.12%。
就各類別投資回報率來看，綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，高出總體投資回報率0.28個百分點；專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，高出總體投資回報率0.16個百分點；兩者均高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。住宅底商投資回報率最低，為4.12%，低于總體投資回報率1個百分點，高于二年期定期存款利率，低于三年期定期存款利率。城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。值得注意的是各類別的投資回報率在內部中仍存在一定的分化。
2、分區域投資回報率分析
從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區與岳麓區的投資回報率明顯高于其它各區。開福區是我市商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價來看，開福區商業的成交均價也是居于首位的；岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，近年來城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀，尤其是樣本中的奧克斯廣場、廣大環球家具廣場、郁金香建材市場等，拉高了全區的投資回報率。而其他三區的投資回報率則均在總平均投資回報率之下。
在住宅底商投資回報率上，雨花區以4.74%的投資回報率居于首位，其次依次為開福區（4.72%）、天心區（4.03%）、芙蓉區（3.76%）、岳麓區（3.34%）。雨花區住宅底商樣本分布在人民路、武廣、高橋等片區，住宅底商回報率相對較高，岳麓區住宅底商與其他各區相比，地段優勢不明顯，從而回報率最低。住宅底商投資回報率的高低很大程度上依賴于項目所處的位置以及項目的居住情況。根據2014年長沙市住宅空置率調查情況，雨花區住宅空置在內六區中最低，空置率為32.51%，入住率越高的小區，住宅底商發展的情況相對要好。
在綜合體商業投資回報率上，開福區以7.63%的投資回報率居于首位，其次依次為天心區（5.68%）、岳麓區（5.25%）、雨花區（4.95%）、芙蓉區（3.96%）。開福區新崛起的開福萬達廣場直接拉高了本區的投資回報率，天心區的中信城市廣場、中信文化廣場經過了一定時期的發展，對區域投資回報率有所拉動，岳麓區得益于奧克斯廣場的發展居于第三位，雨花區以喜盈門商業廣場為代表的綜合體發展勢頭也較快。而作為中心城區的芙蓉區，由于中心土地開發的飽和，不存在大體量的城市綜合體開發，綜合體商業的投資回報率最低。
在專業市場投資回報率上，岳麓區以7.38%的投資回報率居于首位，其次依次為芙蓉區（7.12%）、開福區（4.90%）、天心區（4.85%）、雨花區（3.80%）。岳麓區幾大專業市場地段優勢相對不突出，市場當前評估價格不高，但租金回報卻較為可觀，從而投資回報率較高；芙蓉區專業市場樣本均是幾大老牌專業市場，投資回報率相對較高。而以高橋大市場為龍頭的雨花區的投資回報率偏低，樣本調研中的高橋部分專業市場評估價格上漲快，而租金的漲幅卻仍處于較低的水平，造成了市場投資回報率的偏低。在調研中也發現，部分市場管理租金很穩定，但門面轉讓費卻是很高。
3、分地段投資回報率分析
從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
（三）投資回收期分析
根據簡易國際評估法，物業的年收益*15年=房產購買價，商業投資回收期以低于15年為佳。根據調查結果，我市商業地產靜態投資回收期約為20年，其中住宅底商約為24年，綜合體商業、專業市場均約為19年。就樣本分布情況來看，52個樣本中，15年及以下的占比15.38%，多為綜合體商業和專業市場；31年及以上的占比17.31%，多為住宅底商。16-25年的占比50%，調查樣本投資回收期多集中于16-25年這個區間。由于調查計算未考慮租金在未來的增值情況，計算的投資回收期要高于實際水平。
（四）租售比分析
租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶200—1∶300。根據調查結果，我市商業地產租售比為1:235，其中住宅底商為1:292，綜合體商業為1:222，專業市場為1:227。就樣本分布情況來看，1:201-1:300之間的樣本分布最多，占比達到46.15%，1:401及以上的樣本分布最少，占比7.69%。整體來看，商業地產租售比位于國際通行的區間內的樣本最多，當前我市商業地產運行情況相對健康。
（五）基本使用率分析
根據當前樣本調查結果，我市商業地產基本使用率約為92.84%，其中住宅底商為90.59%，綜合體商業為90.37%，專業市場為95.86%。基本使用率調查中不考慮正在招商的綜合體商業街，當前有46%的樣本基本無空置，主要為專業市場、成熟的住宅底商及綜合體商業百貨裙樓。就區域情況來，雨花區商業地產的基本使用率最高，達到98.81%，其次為岳麓區（91.02%）、芙蓉區（89.23%）、開福區（88.31%）、天心區（82.37%）。由于樣本選擇的原因，商業的基本使用率也相對較高。但能從側面反映出，在不考慮正在建設中的商業體量來看，我市商業地產的發展相對較好。
五、主要結論
根據對我市商業地產項目的52個樣本進行調查和分析，得出如下結論：
（一）我市商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，高于全國平均水平0.72個百分點，高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率，投資回收期約為20年，租售比為1：235，基本使用率在92.84%左右。
（二）商業地產項目中，綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，投資回收期為19年，租售比為1：222，基本使用率為90.37%。專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，投資回收期為19年，租售比為1：227，基本使用率為95.86%。住宅底商投資回報率最低4.12%，投資回收期為24年，租售比為1：292，基本使用率為90.59%。
（三）從各區域商業地產投資回報率來看，從高到低依次為開福區6.29%、岳麓區6.26%、芙蓉區4.94%、天心區4.62%、雨花區4.44%。開福區與岳麓區的投資回報率明顯高于其它各區。
（四）受選取的樣本多為商業發展較為成熟或是商業影響力大的項目的影響，從而導致衡量商業運行指標有偏高的情形，但當前我市商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大的現狀已經逐步凸現，調研結果也顯示，我市商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。受網絡購物的影響，單一的百貨商業已受到了嚴重沖擊，體驗式消費、一站式消費將是大型商業發展的方向。
六、對我市商業地產發展的建議
結合我市商業地產抽樣調查的研究分析，我市商業地產的開發需要秉承“控量提質，因地制宜，多元發展”的原則，建議從規劃、監管、運營、和提質四大方面著手，提高我市商業地產發展水平。
（一）科學規劃商業地產的布局及方向
商業發展，規劃先行。一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。根據《長沙市城市商業網點布局規劃（2005年-2020年）》，形成各商業級別下商業地產發展的規劃，根據區域周邊人流情況，分層級設定商業發展的規模，對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心，綜合體商業、專業市場貴精不在于多，合理安排綜合體的具體位置，對交通流、停車位、服務半徑、主要業態等關鍵因素要充分重視。另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商主要針對小區住戶，宜發展的業態是與居民生活息息相關的餐飲、蔬果糧油、便利服務等社區商業業態，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場則應立足于專業業態，做大做強。
（二）加強商業地產開發和營銷的市場監管
推進商業地產的健康發展，到位的市場監管必不可少。一是提高商業地產準入門檻，尤其是對大型綜合體開發保持謹慎，建議按照商業在項目中所占的比例形成相應的準入標準，在標準中不僅要對開發商實力有一定約束，同時對項目的投資商、運營商的實力進行規范。二是加強商業地產的資金的監管。嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管，甚至應進一步提高資金監管要求。三是嚴格規范商業地產的“返租”宣傳。商業地產的“返租”宣傳在商業地產出售中比較常見，建議對“返租”宣傳進行規范，嚴格查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目。避免出現廣州服飾城類似的糾紛問題，為商業地產的發展創造良好的環境。
（三）加強商業地產后期運營的政策支持
商業地產的后期運營是商業地產發展的關鍵，加強后期的運營投入至關重要。一是在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核。對于不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導，確保商業地產運營能夠符合實際情況；二是政府加大對大型商業地產項目的招商支持。加大長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，攜帶商業地產項目到沿海城市進行宣講招商，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；三是重視商業地產項目后續運營的跟蹤監管。積極跟進商業地產項目的運營，加強與運營商的溝通，對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。
（四）推進商業地產的轉型升級
未來商業地產競爭格局加劇，市場調整勢在必行。一方面應鼓勵商業地產多元化發展。支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合的消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。另一方面積極引導部分專業市場的外遷。當前我市部分專業市場面臨著交通瓶頸，租金增長水平遠比不上地段增長水平的窘境，專業市場的外遷已經是大勢所趨。專業市場的外遷應形成領導小組，做好方案的論證，全程指導和把握，為專業市場創造一個更合適的發展區域。 |