進入2014年，樓市趨冷跡象越來越明顯。杭州、常州等地不斷出現樓盤大幅度降價的情況，就連首都北京，樓市傳統營銷旺季“金三”成交的數據也甚是慘淡，旺盛的需求似乎迅速被凍結。這究竟是什么原因？樓市的整個供求關系、購房者的心態發生了怎樣的變化？房企如何實現破局？2014樓市“小陽春”能如約而至嗎？……這些已經成為業內外的關注焦點。

本期《觀察家》重點選取了北京、上海、深圳、杭州、長沙等地作為觀察樓市樣本，帶你一同窺探2014年樓市動向。

北京：樓市4月難現“小陽春” 成交量急速減少超兩成

市場現象：2014年3月，北京商品住宅成交量雖相較于2月有所回暖，但是仍處于歷史低位。偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，二季度首周，北京住宅市場（包括新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為2594套，環比上周下跌29.3%，成交量比今年第8周稍高，為近6周以來新低。對此，業內人士分析，成交量明顯萎縮、成交均價慣性上漲但漲幅有所收窄，是目前北京新房成交的主要特征。

政府：今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據北京市住建委網站公開信息，3月前20天，已有12個項目獲得銷售許可證。但是，北京市住建委對區域房價的整體目標控制并未放松，大幅漲價的樓盤申請預售證較困難。值得一提的是，4月1日下午兩點，北京市住建委召集50家開發商開座談會，傳達限價等調控政策將在2014年持續的精神。

開發商：“今年會重新啟動高端市場，將有一批中高端項目集中入市”，某民營房企北京區域負責人告訴記者，這是為了規避大量入市的自住房的沖擊，走差異化路線。而另一家房企負責人表示，公司仍會繼續以剛需項目為主，除了在價格上適當讓利達到快速跑量的目的外，還會盡量增加項目的賣點，通過提升服務改變產品品質，從而實現差異化營銷。

專家：偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在信貸政策收緊、貸款審核更嚴格、利率優惠取消，加之北京自住房大量入市的多方沖擊下，改善人群和剛需人群購買力不足，而且觀望情緒越發濃厚。今年4月份北京將難再現以往的樓市“小陽春”，預計市場成交量將依舊低迷。

購房者：記者走訪北京部分售樓部，置業顧問無一例外的回答：“目前，購房者都是看得多，買的少。很多購房者受開發商跑路和杭州房價大幅下降事件的影響，都是只看不買”。購房者馬女士也表示，從目前情況來看，北京房價暫時漲不上去，不著急，慢慢挑。

上海：一季度樓市成交量下降  4月或迎“遲到的小陽春”

市場現象：雖然３月上旬上海樓市的“小陽春”并未如期而至，但當月呈現出“先抑后揚”的態勢。德佑地產市場研究部的數據顯示，３月前半月相對低迷，后半月明顯放量，最后一周成交量接近３０萬平方米。金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示，上周（4.5—4.11）上海商品住宅新增供應面積僅為5.76萬平方米，環比前周大幅下跌逾七成。分析人士指出，從歷年情況看，樓市在清明前后的推盤量都很低，這是一種正常的現象。從上海目前預售證發放的政策看，未來預售門檻將放寬，會刺激房企推盤節奏的加快，此前觀望的購房者將調整置業策略，３月下旬出現的活躍行情將延續至４月。

政府：2014年3月，上海市政府下發的《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》提出，到2020年上海建設用地總規模控制在規劃范圍目標內，并適度留出發展空間。此外，按照國家嚴控建設用地總量和保障新型城鎮化建設的要求，對新增建設用地實行“穩中有降、逐年遞減”。

開發商：“現在房企基本形成了共識，只要有合理的利潤，都會選擇上半年出貨，盡快銷售。”東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬表示，萬科對市場的靈敏度是最高的，東亞新華今年的銷售策略和萬科一樣，均是“平價出貨，快速走量”。

專家：同策咨詢研究部分析師許之靜認為，３月下旬剛需項目大幅放量，對市場產生了積極影響，這將給開發商后期的推盤帶來信心。近期房貸也開始松動，“‘小陽春’延后到４月份的可能性非常大”。

購房者：在市場不景氣的當下，上海部分新盤開始“墊首付”促銷。不少購房者認為，如此促銷并無多大誠意，不如直接降價。劉先生表示，“價格才是王道，房企‘墊付’首付對于我們來說并沒有實際優惠，如果直接推出更多折扣讓利的話，我們才會考慮出手。”

廣州：樓市迎"小陽春"？  只是放開限簽的假繁榮

市場現象：廣州樓市從2月底開始成交量有較明顯上漲，價格也隨之水漲船高。相關網站數據統計顯示，2月24日~3月24日，廣州一手新房成交均價為15177元/m2，環比上個月(1月24日~2月24日)13270元/m2的均價上升14.37%。今年3月廣州11區一手樓網簽均價和面積與去年3月對比可發現，雖然價格漲了，但面積卻呈現大幅下滑的態勢。如果剔除那些被放開簽約的樓盤，整體價格是否真的在漲仍屬未知數，但成交量的大幅下跌卻已經是事實。

政府：4月，《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》(征求意見稿)及《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》(征求意見稿)開始征求意見。根據上述兩個文件，其中擬規定已使用過住房公積金貸款的，將不再予以貸款。這意味著，新政一旦通過，廣州市民買房將只有一次公積金貸款的機會。另外，公積金貸款的計算方法也有所改變，額度縮水近半。

開發商：保利旗下廣州三個項目高調宣布實施“分期首付”優惠活動，首次置業者首付一成，剩下的首付，若是首套房則4個月分期給清，二套房首付期限則達到9個月。接著，天健上城便跟風推出四套“零首付”房子吸引置業者。此后，合景譽山國際、合景天峻先后推出分期首付的優惠活動。從新盤分布區域來看，絕大部分屬于市郊各區。

專家：方圓地產首席市場分析師鄧浩志直言：“統計數據的上漲不代表樓價真正的上漲，只是去年的上漲現在才看見。”限價限簽政策的松綁，令大量早在去年就被限簽的單位蜂擁而出進行網簽，從而導致了除花都、增城、從化三區外其他各區成交出現井噴，也就直接影響了數據的真實性，相當“不可信”。

購房者：購房者彭先生表示，目前，廣州買房付款方式雖然靈活多變，但樓價依舊高企，或者說“有促銷，但沒有降價”——這是眼下廣州樓市的實際情況，起碼在近段時間內，廣州樓價仍會保持穩定，并沒有看到較大的折扣優惠。“對于我來說，降價才是王道，只有價格符合我的心理預期，我才會出手買房，不然，我依舊會等待。” 彭先生如上告訴記者。

深圳：樓市“小陽春”變“倒春寒”  市場會否轉向要看房企表現

市場現象：深圳樓市“小陽春”未在今年3月份出現，據深圳市規劃國土委統計，3月份，全市新建商品住宅成交2818套，環比上漲11.1%，同比下降27.9%，成交面積260486.99平方米；成交價格為23447元/平方米，環比微漲2.3%，同比上漲19.4%。中原地產的監測顯示，4月第一周深圳一手房成交環比略有上升，二手房小幅下滑，深圳中原研究中心認為，市場觀望情緒仍然非常濃重，四月首周樓市“乍暖還寒”。有分析認為，今年的形勢應是謹慎樂觀，在上一輪樓市周期已經悄然步入尾聲時，未來市場的走向，主要看開發商的表現。

政府：深圳全國人大代表麥慶泉今年兩會期間擬提出集體議案，建議將“非法建設罪”入刑。麥慶泉表示，“應讓建售小產權房、違法加建的人負上刑事責任，不僅僅是罰款、拆除了事，還要判刑、坐牢。”

開發商：3月份，深圳知名豪宅樓盤東海國際公寓暴跌每平方米2萬元，成為價格跳水的“領頭羊”。據了解，這批限時特價房屬于不定期的促銷活動之一，但這批特價房原本單價就不足每平方米7萬元，并非暴跌。東海國際公寓推出特價房，在業界引發了種種猜測和討論。噱頭還是真降，市場對此議論紛紛。目前深圳許多新樓盤也開始推出各自的促銷方式，以吸引購房者的注意。

專家：世聯行董事長陳勁松認為，房地產市場進入下半場，將開始進行總量盤整、結構分化。現在一線城市“倒春寒”比較明顯，回顧2012年，中國房地產商干了一件最“偉大”的事是在春節左右直接降價，然后市場開始搶購，如果2012年的情景在今年再度發生，毫不懷疑有這個可能性，而且現在降價對于行業來說也是好事。

購房者：“感覺不少高端樓盤開始大幅降價，現在每天上下班路上，很多高檔小區，如萬科城市家園及天健等小區門口，中介舉促銷牌一下多了起來，一個小路口有時能站七、八個中介。這種情況只在2008年看到過。”一位長期在深圳工作的譚先生表示，自己本打算今年置業，但看到這種情況，就想再等等看，就怕買早買虧了。

青島：2014年樓市"小陽春"   比往年來的要更晚一些

市場現象：被寄予厚望的“金三”脫靶，開盤項目寥寥無幾，成交量大幅縮水，青島樓市滲出一絲“涼意”。緊隨而來的“銀四”卻絲毫沒有受影響，根據青島新聞網統計,2014年4月青島有43個項目計劃入市，其中24個樓盤為純新盤首次亮相。這一數量比3月計劃入市量上漲六成多，與火爆的2013年同期相比，開盤數量也增加了12個。4月青島樓市迎來“小陽春”，頻頻出現開盤幾小時“日光”盤，其中銀盛泰星海城4月6日推出140套高層房源，開盤1小時“日光”。可見今年青島樓市的“小陽春”并沒有爽約，只是比往年來得晚了一些。

政府：3月2日，《城市信報》記者從青島市國土資源和房屋管理局了解到，2014年青島市將進一步完善商品房預售資金監管制度，繼續推進預售資金監管工作。2014年青島市六區繼續按照國家要求執行住房限購政策，確保房價基本穩定和房地產市場健康平穩發展。另外，2014年青島市國土資源和房屋管理局將做好不動產統一登記準備工作。

開發商：西海岸新盤建邦聽海策劃經理鄒鑫先生表示，一般而言，“金三銀四”是傳統的銷售旺季，而今年“金三”青島樓市整體成交卻不太理想。雖然與同去年相比2014年的“金三”略表現出疲軟。但就月度環比來看，“金三銀四”這個傳統旺季還是體現出明顯銷售增長態勢的，這是好現象。因為畢竟不能僅憑一季度的市場表現就對整個樓市進行評判，如此一錘定音也不科學。

專家：青島科威不動產負責人孫杰指出，前期個別樓盤的降價行為引起的觀望情緒仍未消散，對市場信心不足，開發商也在無形中放慢了推盤節奏，忙著繼續增加蓄客量，觀望后市。但小長假過后，隨著當前影響市場的各種輿論逐漸消退，在整體較為穩定的政策環境下，購房者開始逐漸入市，4月島城樓市復蘇在望。

購房者：對于目前青島樓市，佘先生也聽說了近期在傳的房價下降消息，但是佘先生認為，即使有降也是個別的樓盤，像海邊入住率不高的房子，尤其是別墅，可能會有一些優惠降價活動；但剛需的樓盤還是不會降價。青島外來人口這么多，房子不愁賣，所以房價不會大降。他表示，如果有合適的房源的話，他會考慮出手買房。

杭州：樓市小陽春“失約” 多個樓盤頻繁降價

市場現象：2月18號晚，德信·北海公園打響了2014年杭州樓市降價第一槍，頓時，杭州樓市成為全國的焦點。三月的杭州樓市表面上波瀾不驚，而實際上暗潮涌動。降價的戰火看似沒有蔓延，而實際上有超過20個樓盤推出了特價房。透明售房市場研究院數據顯示，2014年3月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為3991套。其中主城區簽約1785套，余杭區簽約1576套，蕭山區簽約630套。

政府：杭州市政府于3月底召集了部分房企舉行座談會。在這次被業界稱為“救市”的溝通會上，杭州市有關部門向房企透露，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

開發商：“開元名郡推出的170套特價房，一個禮拜成交不到50%。”開元房產（蕭山區域）營銷總監駱成武表示，這個價格幾乎達到了周邊樓盤的樓面價，仍然無法誘惑到購房者。這不是一個好兆頭。“價格沒有最低，只有更低。”駱成武由此擔心，如果降價還無法走量的話，接下來開發商還就不敢繼續降價。

專家：浙江大學房地產研究中心主任賈生華認為，杭州樓市在區間內波動、“有漲有跌”是一種較健康的狀態，在需求量明顯支撐的局面下，個別樓盤降價不能代表樓市的整體形勢。他認為，價格因素不應該成為市場唯一的關注重點，質量問題比價格更重要，當前房企更應該通過產品創新來改善人居品質，從而推進房地產業更健康地發展。

購房者：“今年以來，杭州的部分樓盤的價格起伏還是比較大。”購房者何先生告訴記者，“從目前媒體報道的數據來看，杭州庫存量大，開發商壓力也不小。我確實有購房需求，不過現在不會出手買房，因為我覺得可能還會有下降的空間，等過段時間再說吧！”

成都：樓市回歸正常 三月節點"小陽春"正當時

市場現象：在全國各地都傳來降價、崩盤的樓市信息的時候，3月的成都樓市卻迎來了一波暖潮，縱觀數據，房價上漲已是不爭的事實。《四川日報》調查顯示，3月成都一手房供應面積超過180萬平方米，環比大漲350%，同比下降34%；成交面積238萬平方米，環比上漲131%，同比下降23%。繼“金三”二手房市場火爆態勢之后，4月第1周二手房成交量持續高位運行。“成都鏈家”市場研究部認為，四月二手房成交量或將保持較高水平持續穩定運行。

政府：“盡可能放權給地方政府的思路已經確定，問題就在于放什么權、如何放權”，一位接近政府的人士表示，目前，成都并無出臺具體的調控新舉措的動向。

開發商：吉信行·方圓置業總經理潘海表示，“金三銀四”是一個典型的房地產市場節點，每到這個階段都會形成一輪樓市“小陽春”，因此目前的這種回暖其實本來就在這個傳統的節點之內。隨著兩會結束，大量購房者進入了新一輪的入市，刺激了樓市回暖。因此，3月才是樓市新一年的開始，不管是新盤入市還是老盤推新，開發商都推出了大量的貨源，并提供了各種有效的優惠政策，供應刺激需求、優惠刺激需求，讓市場大量回暖。

專家：中成房業總經理羅鳴直言，3月份，成都樓市有部分高端項目降價，一部分原因是產品定位出現問題(比如定價過高或區域發展尚未成熟)，開發商主要通過降價回籠資金。另外也有部分樓盤推出特價房源，但這只是一種促銷手段，是一種正常的營銷方式。

購房者：孔小姐表示，她計劃今年跟相戀五年的男朋友結婚，所以，買房也就提上了日程。“長遠來看，成都的房價是上漲的，所以只要遇到了合適的房源，合適的價位，我們就會出手買房。”孔小姐表示，他們并不會因為成都個別開發商降價就觀望，甚至停止他們買房的步伐。

長沙：“金三”樓市成色不足 4月成交看漲

市場現象：長沙市房產研究中心權威發布《2014年1-3月長沙市房產交易情況通報》顯示，3月長沙地區新建商品房網簽96.62萬㎡，同比減少40.79%，環比減少0.13%；其中，內六區新建商品房網簽63.09萬㎡，同比減少43.84%，環比增長11.24%。4月第一周，長沙樓市進入了“休假”模式，業內稱受傳統觀念的影響，清明期間是傳統“避諱買房”的日子，所以樓市成交低迷屬于正常現象。據0731房產網不完全統計，4月份長沙有近30個項目計劃推盤入市，遠超過今年2、3月份。業內稱，兩會已落下帷幕，調控基本定調，在因地制宜的調控方針下，長沙或將難現嚴格調控，后市回歸充滿希望。伴隨著接下來新盤、新房源的陸續入市，樓市也將進入活躍期。

政府：“至少到目前為止，我還沒有得到各方面醞釀松綁限購的消息，最近也沒聽說有相關材料上報至市里領導。”一位接近長沙市政府的人士表示。該人士認為，近年長沙房地產市場，雖然隨著旺季和淡季的交替，成交量也隨之出現波動，但市場整體依然保持相對穩定，近期來看取消限購政策可能性不大。

開發商：目前，長沙一批樓盤正在推出各類優惠措施，以吸引購房者的注意。買房送奧迪轎車，江景房特價6800元/平方米，一口價3600元/平方米……部分項目還進一步降低購房門檻，長沙金星北甚至出現“2字頭”價格樓盤。“不得不承認，對于開發商來說，2014年的市場比去年更加有難度。”勤誠達·新界項目營銷負責人喻婧說，在年初以降價虧本的超低價格刺激市場，是為了搶占先機，引發市場足夠的關注度，為后續的銷售打下一個基礎。

專家：湖南政協委員、湖南省房地產開發協會首席經濟學家王義高表示，“‘金三’樓市表現平淡，房企不要指望政府會來救市，還沒到哀鴻遍野的時候。值得一提的是，在這種情況下，越大的開發企業風險更大，中小開發商反倒可能有機會逃過這一‘劫’。”

購房者：“以前總覺得買房對我來說遙不可及，就算首付三成也要20多萬，現在開發商促銷力度這么大，看來買房是觸手可得了。”剛畢業兩年的覃歡特別想買一套房子，迫于手中沒有三成首付的資金，一直沒有買房，此次房企推出的首付分期的活動即將讓他實現購房美夢。