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產權登記問題
藍小姐問：長沙有房屋限購政策：對于在長沙市五區已經擁有一套住宅的家庭，限購一套90平米以下新建的商品住房。如果我名下已經有一套70多平米的房子，但是我還想在城區再購買一套90平以下的商品房。還能買嗎？
佳佳解答：如果您是本市戶籍名下已有一套住房的話您可以再購一套90平米以下的新建商品房；如果您是非本市戶籍名下已有一套住房就不能再購一套90平米以下的新建商品房；如果您是購買90平米以上的新建商品房或二手房的話就不受限購政策的影響，可以購買。
李先生問：婚前以未婚妻名義買下了一套房，婚后，產權證仍用她的名字，現在她要與我離婚，請問該房子是屬于共有財產還是她個人財產？
佳佳解答：您好！根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。就您所述的情況而言，如果您與您愛人之間沒有特別約定，該房屋屬于您愛人的婚前個人財產。如您有充足證據可以證明該房屋之房價款均為您給付，您可以主張變賣該房屋。
肖女士問：我和我老公在長沙買了一套二手樓梯房，面積有160平，是首
套房，請問契稅怎么交納，我有查到是4%稅點，怎么這么高呀，二手第一套房也要收這么高呀？
佳佳解答：目前長沙的契稅政策是本市戶籍或在本市連續繳納社保一年以上的非本市戶籍的個人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，對于個人購買非普通住房（144平米以上）或非住宅契稅按4%征收。因此您首次購買160平米的住房契稅應按4%來繳納。
李小姐問：你好！我是一次性付款購買了某商鋪，合同約定辦理產權時間為1年，是到2013年12月31日止，現在問開發商回答說今年7、8月才能辦下來。我怎么樣確定開發商是否能辦到產權證？
佳佳解答：1、產權證的辦理涉及具備許多方面，如建筑規劃設計、質量、綠化、消防等十幾項驗收，及出讓金、配套費等費用的繳納等因素；2、合同當中有明確約定辦理產權證的時間，開發商逾期建議您請律師進行調查取證，并適時采取必要對策來維護自己的合法權益。
經濟適用房問題
唐先生問：我于2007年買了一套經適房，現在由于想要貸款所以想將經適房轉成商品房，特來咨詢一下我應該補交哪些費用？及費用的計算方法？
佳佳解答：1、您房屋戶控內和戶控外都需補交土地價款，也就是除了商品房外的面積其它部份面積都需補交土地價款。2、應補交土地價款=房屋產權建筑面積×應收純出讓金標準×（該住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限）。住宅用地剩余出讓年限=該住宅用地當年政府批準供地年份+住宅用地法定最高出讓年限(70年)-該住宅上市交易時的年份。應收純出讓金標準為分七個等級，一級761元/m2，二級610元/m2，三級509元/m2，四級392元/m2，五級307元/m2，六級264元/m2，七級257元/m2。
李先生問：我有一套經濟適用房，已滿5年，請問我補交土地款，取得完全產權后可以贈與給我弟弟嗎？但是我們現在戶口不在同一戶口簿上。另外我個人名下是一套房，家庭有二套房，如果補交土地款的話是按1倍標準補還是按1.5倍標準補交?
佳佳解答：1、您的經濟適用房在取得住房保障局的上市聯系單后可以轉給您弟弟。兄弟姐妹之間建議辦理贈與，雙方持身份證、房產證、直系親屬證明等資料到德政園馬王堆路248號住房保障局三樓大廳辦理過戶手續，私房贈與契稅標準是本市戶籍或在本市連續繳納社保一年以上的非本市戶籍的個人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，每平米6元的手續費。2、如果您是在2007年11月19日至《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》發布之日前，購買的經濟適用房再購買了商品房的話，經濟適用房要變更產權性質的話土地價款需按150%來繳納；如果您是2007年11月19日之后購買經適房，由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發生變化等原因取得其他房產，經濟適用房要變更產權性質的話土地價款需按120%來繳納；如果是2007年11月19日之前購買的經濟適用房再購了商品房，現在要將經濟適用房變更產權性質的話只需按100%來繳納土地價款。感謝您的參與！
其它問題
張先生問：我已經和開發商簽訂了合同，現在在等銀行的貸款審批。應該什么時候交契稅？如果未按時繳納會有滯納金嗎？如果貸款沒批下來，要退房，交了的契稅可以退嗎？
佳佳解答：1、您在與開發商簽訂了購房合同后就可以自己去指定的銀行繳納契稅了。而契稅應在合同預告備案登記前繳納，否則會影響開發商給您辦理預告備案登記業務；2、契稅未按期繳納目前暫時不需要繳納滯納金；3、買賣雙方一致意見并且辦理了退房手續的話業主是可以憑退房的證明到稅務部門申請退稅。
肖先生問：我兩年前未交的物業管理費，也未收到物業公司的文字催函(交費通知書)。請問兩年后，物業還能起訴業主嗎？訴訟時限通常是多長時間？
佳佳解答：民事訴訟的一般訴訟時效是兩年，從已知或應知權利被侵害時起算。就您的情況，物業能起訴，超過訴訟時效喪失的是勝訴權，而不是訴訟權，起訴后可能會以超過訴訟時效為由駁回起訴。
袁小姐：我和開發商簽訂了商品房買賣合同，并交付了款項。在合同約定的交房期限內，開發商稱必須預先交納物業管理費，才能辦理入住手續、拿鑰匙。請問，開發商的做法有法律依據嗎？
佳佳解答：您好，如果開發商在工商注冊登記時在經營范圍中有物業管理的內容，且您事先與開發商在房屋買賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是您交了物業費才能給鑰匙，那么這種事先約定是合法有效的。開發商的做法自然合理合法。如果合同中沒有事先約定，那么應該按照您與開發商之間在房屋買賣合同中的約定進行房屋交付，開發商不應附加任何條件。否則，開發商拒絕交房是一種違約行為，您可以通過法律途徑追究開發商的違約責任。 |