| Topic1 政策篇/ 雙向調控 分類指導 |
兩會過后，“分類調控”成為今年政府工作報告中有關房地產業調控的關鍵詞。針對不同城市情況和不同人群需求的房地產市場進行分城施策、分類施策的調控策略已是房地產市場去行政化手段的大勢所趨。
Part 1 2014上半年房地產政策解讀
★規范和改進農村宅基地管理
政策回放
加強農村農村宅基地管理事關廣大農民的切身利益，事關農村改革發展穩定大局。為進一步規范和改進農村宅基地管理，切實維護農民權益，湖南省國土資源廳于2014年1月6日發布了《關于改進農村宅基地管理的若干意見》，對宅基地申請、科學選址、宅基地審批、監管執法、宣傳引導等方面進行了明確規定。
深入解讀
《意見》主要從四個方面來規范和改進農村宅基地管理。一是在宅基地管理上，要嚴格執行“一戶一宅”政策，農村村民一戶只能擁有一處宅基地；按照節約集約用地的原則，嚴格確定和實施宅基地面積標準；嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地及辦理土地使用權證。二是在宅基地的選址上，要切實發揮規劃的控制和引導作用，農民自建住房應符合相關規劃；鼓勵利用存量建設用地建房，不占或少占耕地；引導適度集中建房，因地制宜推進集鎮和中心村建設；科學防范地質災害，合理選址，建房應避開地質災害危險區。三是在宅基地審批環節，要優化審批管理、計劃管理、占補平衡管理；要嚴格規范收費行為。四是在宅基地監督執法方面，要加強市級監管、加大執法監察力度；要充分發揮村組作用，鼓勵村民自治組織積極協助做好村民自治工作；建立統計備案制度，縣級國土資源部門要建立健全宅基地審批管理臺賬。五是在宣傳引導方面，要切實將管理政策宣傳到村組和個人，切實破除農民建房中的落后觀念。
★湖南實施新房屋征收與補償條例
政策回放
為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益， 湖南省人民政府于2014年1月22日第21次常務會議通過了《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》，于2014年4月1日起實施。2002年9月1日起施行的《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》同時廢止。
深入解讀
《辦法》對房屋征收的前期工作、補償方案制定、價值評估方式等方面都做出了相應明確規定。一是房屋征收的前期工作方面，設區的市(自治州)、縣市區人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對下列事項進行社會穩定風險評估，作出預警評價：房屋征收事項是否經過合法性和可行性論證；實施房屋征收是否產生行政爭議和具有化解的可能；征收補償資金和產權調換房源能否籌措到位；擬定的征收補償方案是否公平、合理等。二是制定征收補償方案方面，房屋征收部門應擬定征收補償方案，方案應當包括房屋征收范圍、補償方式、補償補助標準、產權調換房源、實施步驟、簽約期限和獎勵等事項，并予以公布征求被征收人意見，再按照國家規定的相關事項作出房屋征收決定。另外，設區的市(自治州)、縣市區人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求被征收人意見，及時公布征求的意見和修改情況，再按照國家規定的相關事項作出房屋征收決定。三是被征收房屋價值評估方面，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定；房地產價格評估機構依照國家的規定評估被征收房屋價值，應當遵循先整體評估、后分戶評估的原則，并考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。此外，《辦法》還明確，被征收人符合住房保障條件的，應當優先給予住房保障;采取產權調換并實行過渡安置方式的，在過渡安置期間，對自行解決周轉用房的被征收人，應當按照標準支付臨時安置費。
★進一步規范房地產開發管理
政策回放
為規范我市房地產開發經營行為，進一步加強房地產行業管理，建立健全監管服務機制，根據《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)、《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》(湖南省人民政府令第207號)、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令131號)、《關于修訂印發〈湖南省房地產開發企業資質管理實施細則〉的通知》(湘建房〔2012〕58號)等規定，結合我市實際，長沙市人民政府辦公廳于2014年3月6日發布了《關于進一步規范房地產開發管理的意見 》。
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《意見》就房地產開發管理中的資質管理、信用信息管理、項目管理和聯動監管四個方面的內容提出了若干意見。一是企業資質管理方面，建立房地產開發企業設立、變更、注銷會商機制；新設立房地產開發企業申請核發《暫定資質證書》，應在我市行政區域內依法取得項目國有土地使用權，基本具備項目開工條件，暫定資質有效期為一年；房地產開發企業年度資質核查實行分類管理和動態監管制度；房地產開發主管部門每年對房地產開發企業進行相關情況的核查；進一步規范開發企業資質注銷程序。二是信用信息管理方面，開發企業應安排專人逐月填報“長沙市房地產開發行業預警預報信用信息系統”數據；健全房地產開發企業信用體系，強化信用評價成果的轉化應用，提高信用評價的威信度。三是項目管理方面，企業不良信用記錄將作為土地競買人資格審查的否決依據；房地產開發項目資本金與農民工工資保障金合并監管制度；開發項目須辦理商品房預售許可后方可對外銷售，取得預售證十日內一次性公布全部預售房源的詳細信息；嚴格商品房交付使用管理，支持物業服務企業在項目開發早期介入。四是聯動監管方面，建立房地產開發項目公共配套服務設施的建設和移交管理制度；實行房地產行業與工發展改革、國土、規劃、金融、財稅等部門的信息共享與聯動監管。
★國家新型城鎮化規劃（2014-2020）
政策回放
當前我國已進入全面建成小康社會的決定性階段，正處于經濟轉型升級、加快推進社會主義現代化的重要時期，也處于城鎮化深入發展的關鍵時期。為走中國特色新型城鎮化道路、全面提高城鎮化質量，中共中央、國務院于2014年3月16日印發了指導全國城鎮化健康發展的綱領性文件——《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，明確了未來城鎮化的發展路徑、主要目標和戰略任務，統籌相關領域制度和政策創新等。
深入解讀
《規劃》是今后一段時期內指導全國城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性規劃，圍繞一條主線、四大任務、五項改革等內容對下一階段全國城鎮化發展做出了全面布局。一條主線即緊緊圍繞全面提高城鎮化質量，加快轉變城鎮化發展方式，以人的城鎮化為核心，以城市群為主體形態，以綜合承載能力為支撐，以體制機制創新為保障，走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。四大任務，一是有序推進農業轉移人口市民化，二是優化城鎮化布局和形態，三是提高城市可持續發展能力，四是推動城鄉發展一體化。五項改革，一是推進人口管理制度改革，二是深化土地管理制度改革，三是創新城鎮化資金保障機制，四是健全城鎮住房制度，五是強化生態環境保護制度�！兑巹潯钒凑战ㄔO中國特色社會主義五位一體總體布局，順應發展規律，因勢利導，趨利避害，積極穩妥扎實有序推進城鎮化，對全面建成小康社會、加快社會主義現代化建設進程、實現中華民族偉大復興的中國夢，具有重大現實意義和深遠歷史意義。
★湖南省推進住宅產業化工作
政策回放
為實現節能減排目標、推進綠色安全施工、提高住宅工程質量、改善人居環境、促進產業結構調整、順應住宅建設發展的趨勢以及加快推進我省住宅產業化發展，湖南省人民政府于2014年4月14日發布了《關于推進住宅產業化的指導意見》（湘政發〔2014〕12號），就我省住宅產業化的發展目標、基本原則、發展重點、要素保障、市場推廣、優化環境、組織協調七個方面的內容予以指導。
深入解讀
《意見》強調，我省住宅產業化發展應堅持政府引導與市場機制相結合、堅持住宅產業化與建筑業轉型升級相結合、堅持示范帶動與計劃推進相結合的基本原則，以建設節能、省地、環保和綠色住宅為發展目標，以加快發展部品部件生產制造為重點，以保障性住房、寫字樓、酒店等建設項目為突破口，聚焦大型居住社區和郊區新城，逐步擴展到農村，切實推動住宅建設方式的轉變，逐步實現住宅設計標準化、部品部件規�；�、建筑施工裝配化、裝修一體化、建設管理信息化。我省住宅產業化發展的重點是要盡快建立省級住宅產業化標準體系，加強技術創新，重點扶持一批規模技術能力強的龍頭企業，推進示范工程建設，促進產業聚集，打造有國際影響力的著名品牌。政府應在土地、金融、財稅、人才培養的方面予以要素保障，組織實施項目帶動，支持企業開拓市場。
★省直公積金收緊 提高貸款門檻
政策回放
為配合國家宏觀調控政策，支持中低收入家庭改善住房條件，抑制投資投機性購房，根據《住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、中國銀監會關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金〔2010〕179號）文件精神，結合工作實際，湖南省直單位住房公積金管理中心決定調整住房公積金提取和貸款政策，并于2014年4月14日發布《關于調整住房公積金提取和貸款政策的通知》，大幅度提高了省直公積金貸款和提取的門檻。
深入解讀
《通知》明確規定職工（包括夫妻，以下同）購買、建造、翻建、大修自住房已申請辦理住房公積金貸款的，不能提取住房公積金（首次購買自住房的不受本款限制）。這意味著首次購房者，仍然可辦理省直公積金提取、貸款、對沖業務；第二次購房者且已辦理貸款的只能辦理對沖業務，不能辦理提取業務�！锻ㄖ愤�規定，非首套房已提取公積金的不予發放貸款；職工未在省直公積金中心繳存住房公積金的，不予發放個人住房公積金貸款。這表示職工若是第二次（及以上）購買、建造、翻建、大修同一套普通自住房已辦理提取住房公積金的，不可以再申請住房公積金貸款；已申請辦理住房公積金貸款的，不可以申請提取住房公積金，提取和貸款只能二選其一�！锻ㄖ愤�對原差別化貸款政策補充規定如下：職工家庭現無房，但有過兩次住房注銷記錄的，再購房按二套房貸款政策執行,首付不低于50%，利率上浮10%；職工家庭現有一套住房，且有兩次住房注銷記錄的，再購買住房時，不予發放個人住房公積金貸款；職工家庭已有三次（含）以上住房注銷記錄的，再購買住房時，不予發放個人住房公積金貸款。
★進一步規范土地增值稅管理
政策回放
為進一步加強房地產行業稅收征管，規范土地增值稅管理，防控執法風險,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）等文件精神，2014年4月28日，湖南省地方稅務局發布了《關于進一步規范土地增值稅管理的公告》。《公告》明確了湖南省土地增值稅清算主體、土地增值稅清算分期分類、地下車庫（位）清算處理、土地成本計算分攤、住宅及商業用房的成本扣除及開發間接費用六方面的政策問題。該公告與2014年5月1日正式施行。
深入解讀
《公告》明確界定了土地增值稅清算的分類，將按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型進行清算。就目前的政策而言，普通住宅的增值額達不到20%的，可以免繳該項稅額，而其他兩類房屋需要按照相應的增值額和稅率進行清繳。針對地下車庫（位）清算處理問題，公告明確規定房地產開發企業建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產清算。房地產開發企業利用地下建筑和按政府規定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產權屬于全體業主所有或無償移交給政府的，其成本、費用可以扣除；房地產開發企業轉讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權取得的收入，應按照底商房地產不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。在土地成本計算分攤方面，公告明確，對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費。
★2014年兩會《政府工作報告》
政策回放
2014年全國兩會于3月13日上午在北京閉幕，與會期間，李克強總理做了《政府工作報告》。會議主要審議六項報告：聽取和審議政府工作報告，審查和批準計劃報告、預算報告，聽取和審議全國人大常委會工作報告，聽取和審議最高人民法院工作報告和最高人民檢察院工作報告。報告中與房地產行業相關的內容主要是兩個方面：一是推進以人為核心的新型城鎮化；二是統籌做好保障和改善民生工作。
深入解讀
總體上報告關于房地產方面的表述延續了本屆政府上臺以來的基調，通過推進以人為本的城鎮化解決當前我國城鎮化發展中存在的人戶分離嚴重、土地利用效率低下、區域發展不平衡的問題。在房地產調控方面也延續了此前調控區域差異化的策略，賦予地方政府更多自主權。報告中提出要針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。 這表明一刀切的調控政策已成為歷史，未來地方政府在房地產調控上將具有更多自主權，區域調控政策差異化的策略將成為常態。事實上，這更符合當前不同城市嚴重分化的現實。報告中提到，有序推進農業轉移人口市民化。推動戶籍制度改革，實行不同規模城市差別化落戶政策。把有能力、有意愿并長期在城鎮務工經商的農民工及其家屬逐步轉為城鎮居民。報告中還提到，加大對中西部地區新型城鎮化的支持。提高產業發展和集聚人口能力，促進農業轉移人口就近從業。加快推進交通、水利、能源、市政等基礎設施建設，增強中西部地區城市群和城鎮發展后勁。優化東部地區城鎮結構，進一步提升城鎮化質量和水平。 |