調控穩定的政策土壤催生著樓市弄潮者的前赴后繼，各類樓盤項目爭先推量，搶抓有效客戶，樓市上半場依然硝煙彌漫。然而，面對房企高漲的市場熱情，購房者們似乎更顯冷靜，市場供需矛盾略顯突出，市場庫存壓力開始升級。深度博弈，供銷瓶頸如何破！

Part1直擊半年報

◎供銷結構

1、市場總體供過于求

2014年上半年長沙市新建商品住宅供銷量分析

區域面積（萬m2）套數（套）

批準

預售網簽

銷售供銷比供-銷批準

預售網簽

銷售供銷比供-銷

芙蓉區33.3126.051.287.26310526981.15407

天心區58.3945.311.2913.08549240291.361463

岳麓區242.76138.491.75104.2722682134591.699223

開福區93.4451.711.8141.73768946501.653039

雨花區102.6592.231.1110.42946782941.141173

望城區108.7772.811.4935.96959667551.422841

內六區639.32426.601.50212.7258031398851.4518146

長沙縣181.72144.231.2637.4918361140701.304291

瀏陽市46.6240.641.155.98423934301.24809

寧鄉縣35.9043.620.82-7.72279238340.73-1042

全市903.56655.091.38248.4783423612191.3622204

2014年上半年長沙市新建商品住宅批準預售903.56萬m2/83423套，網簽銷售655.09萬m2/61219套，面積、套數供銷比分別為1.38、1.36，供銷比較去年均有所提高，新建商品住宅呈現供大于求的局面，一部分新增供應轉化為了待售庫存，整體庫存壓力加大。而內六區面積、套數供銷比更高，供需失衡狀況更嚴重。

分區域來看，僅寧鄉縣的新建商品住宅面積、套數供銷比小于1，新增供應量不滿足新增需求，消耗部分庫存，市場去化能力較強。其余各區均有供過于求的問題，其中岳麓區、開福區面積、套數供銷比均較高，供大于求的現象最嚴重。尤其岳麓區上半年供應量與銷售量之差為104.27萬m2/9223套，庫存增量最大。雨花區新建商品住宅面積、套數供銷比分別為1.11、1.14，其供需結構最正常。

2、60-120 m2 戶型待銷量最大

2014年上半年長沙市新建商品住宅供銷結構分析

面積段批準預售

(套)占比（%）網簽銷售

(套)占比（%）供銷比供-銷

(套)

≤60m264917.7860809.931.07 411

60-90m22246626.931574825.721.43 6718

90-120m22774333.262021133.011.37 7532

120-144m21944523.311359622.211.43 5849

＞144m272788.7255849.121.30 1694

合計83423100.0061219100.001.36 22204

從套型供應來看，2014年上半年90-120m2、60-90m2中等戶型房供應量最多，分別占比33.26%、26.93%，其次是120-144m2大戶型住宅，供應占比23.31%。從套型銷售情況來看，90-120m2、60-90m2、120-144m2三個戶型段銷量最大，占比分別為33.01%、25.72%、22.21%。由此可見，中大戶型住宅是目前市場供給主力套型，也是剛性、改善性需求購房者最青睞的戶型。   

從全市總體供銷比看，2014年上半年新建商品住宅套數總供銷比為1.36，供過于求的趨勢顯現出來。分面積段來看，除60㎡以下套型供銷比為1.07，最接近于1以外，其余套型供銷比均超過1.30，其中，60-90m2、120-144㎡套型同期供銷差距同為1.43，為各面積段中最高，供應量出現過剩，其次90-120m2套型供銷比也達到1.37，表明這三個面積段戶型住宅上半年庫存積壓較多。

3、中低價位住宅是成交主力

2014年上半年長沙內六區新建商品住宅戶型網簽成交價位分析表

價位段銷（套）比例（%）同比（%）

≤4000元/㎡594114.906.39

4000-5000元/㎡657616.4922.00

5000-6000元/㎡698717.52-39.51

6000-7000元/㎡987224.75-39.17

7000-8000元/㎡531813.33-37.06

8000-10000元/㎡36519.15-36.34

＞10000元/㎡15403.86-29.29

合 計39885100.00-27.63

從2014年上半年新建商品住宅網簽成交價位結構來看，6000-7000元/㎡價位段網簽成交量比例最大，達24.75%，5000-6000元/㎡價位段網簽成交量比例次之，所占比例為17.52%。由此可知5000-7000元/㎡的住宅成交量占比最大，剛性、改善性需求的購房者對這一價位段的住宅最為青睞，也是最能承受的價格區間。這些房源兼具價格適中、品質優良的特點，是市場助理購房群體的首選房源。而8000元/㎡以上的高檔住宅成交占比最小，這類產品主要針對經濟實力雄厚的購房者。

各價位段網簽銷量與去年同期相比，受整體市場銷量下滑的影響，5000-6000元/㎡、6000-7000元/㎡、7000-8000元/㎡、8000-10000元/㎡、＞10000元/㎡各價位段銷量均同比下降明顯，僅≤4000元/㎡、4000-5000元/㎡價位段銷量同比增加，分別同比增加6.39%、22%，尤其是4000-5000元/㎡價位段銷量同比增量較多，說明今年上半年市場剛性需求仍在持續釋放。

◎新房待售

長沙市內六區分區/面積段商品住宅待售面積（單位：萬m2）

近三年長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1893.39萬㎡，167800套。其中住宅1345.50萬㎡，123107套，占71.06%；非住宅547.89萬㎡，44693套，占28.94%。

分行政區劃來看，岳麓區商品住宅待售量最高超過400萬㎡，然后依次是雨花區、開福區、望城區，待售量均在220-245萬㎡之間，而芙蓉區由于新房市場規模較小，所以庫存壓力也相對較小。分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡戶型商品住宅待售量較高，均在330-355萬㎡之間。待售商品住宅主要集中在90m2以上中大戶型，占總量的76.75%，中大戶型商品住宅庫存量較大，下半年面臨較大的去庫存壓力。

◎一、二級市場對比

1、一、二級市場發展存在較大差距

2014年上半年長沙市房產一、二級市場交易量對比

區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市

比 值1.742.937.793.563.608.124.422.864.324.20

從房產一、二級市場對比（新建商品房網簽面積：二手房交易面積）來看，2014年上半年長沙市房產一、二級市場累計交易量之比為4.20：1，比2013年全年比值增大0.49，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.29：1，比2013年全年比值縮小0.04。2013年上半年受政策預期影響二手房成交量激增使全年一、二級市場累計交易量之比出現收縮，今年上半年，二手房市場回歸常態，走勢繼續低迷，使得比值增大。

從各區縣來分析，有五個區縣的房產一二級市場交易量之比低于全市平均水平。望城區、岳麓區比值較大，均超過7:1，是今年新建商品房交易較為活躍的區域，同時也是一二級市場差距較大、發展很不平衡的區域；芙蓉區最小，僅1.74:1，顯示其二手房市場成長較快，占其房產市場交易比例日益提高。

2、住宅租售比二季度走低

近一年來長沙市主城區住宅租售比情況

2014年上半年長沙市主城區住宅租售比在364-313之間，租售比最高月份為3月1：364，最低月份是6月為1:313。國際上將租售比界定為1:160-1:200為房產市場運行狀況較好，長沙市主城區租售比仍超出了合理范圍。受2014年長沙市新建商品住宅均價下滑的影響，自4月開始，住宅租售比開始走低。（注：運用住宅掛牌租金與住宅銷售備案均價進行測算。）