| 2014年第一季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2014年第一季度長沙商品房開發完成投資低于全國平均水平，新開工面積同比有較大下降，商品房成交備案量、二手房交易量同比均有較大幅降低，房地產市場表現平淡，呈現一定下行趨勢。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發展情況比較
1、經濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。
表1 2014年第一季度中部六省會GDP總量比較
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP2089.701613.471443.601063.80733.14527.49
同比增長9.210.88.710.09.20.1
? 小結：一季度長沙GDP在中部六省會中居第二位，同比增幅居第一位，但同比增速放緩
從經濟總量來看，一季度中部六省會中，GDP超過1000億元城市已達4個，分別為武漢、長沙、鄭州、合肥，其中，武漢最高，超過2000億元；南昌、太原GDP相對較低，分別為733.14、527.49億元。長沙2014年第一季度GDP為1613.47億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少476.23億元。
從GDP同比增幅來看，除太原外，其余各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.4%）。長沙同比增幅10.8%，超過全國增幅3.4個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，但增速比去年同期下降0.7個百分點。
2、全社會固定資產投資比較
全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。
表2 2014年第一季度中部六省會全社會固定資產投資額比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市合肥武漢長沙鄭州南昌太原
固定資產投資額1186.501093.87842.72739.59449.23125.95
同比增長19.417.524.024.018.125.5
? 小結：一季度長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅與鄭州并列第二，同比增速有所提升
從固定資產投資規模來看，一季度中部六省會中，合肥、武漢固定資產投資超千億，長沙、鄭州固定資產投資在700-900億元，而南昌、合肥則低于500億元。長沙一季度全社會固定資產投資842.72億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位合肥低343.78億元，比第二位武漢低251.15億元。
從固定資產投資增長率來看，半數城市同比增幅均超過全國增幅（17.6%），分別為太原、長沙、鄭州。長沙同比增幅24.0%，超過全國增幅6.4個百分點，增幅在中部六省會中居第二位，增速比去年同期上升3.8個百分點。
二、房地產市場情況比較
（一）市場預期指標
1、房地產開發投資額比較
開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
? 小結：一季度長沙房地產開發完成投資額、增幅在中部六省會中均居第四位
從房地產開發投資規模來看，一季度中部六省會城市中，武漢投資額接近390億元，遠超其余各市；鄭州、合肥、長沙基本相當，投資額約在220-260億元之間；南昌、太原相對較低，低于80億元。長沙房地產開發完成投資226.57億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少162.32億元，比前一位鄭州少21.95億元。
從開發投資額增長率來看，一季度中部六省會城市中，除合肥、南昌同比僅微增外，其余城市同比增幅在13%以上。與全國平均增幅（16.8%）比較來看，合肥、長沙、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅13.5%，低于全國增幅3.3個百分點，增幅在中部六省會中居第四位，但同比增速提高了11.3個百分點。
2、房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例
房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。
表3 2014年第一季度中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢鄭州太原長沙合肥南昌
房地產開發完成投資388.89253.5036.53226.57248.5273.71
固定資產投資1093.87739.59125.95842.721186.50449.23
房地產占固定投資比例35.5534.2829.0026.8920.9516.41
? 小結：一季度長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為26.89%，處于正常狀態
從以上數據我們可以看到，中部六省會城市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙一季度房地產開發完成投資占固定資產投資比例為26.89%，處于正常狀態。
3、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為一季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。
表4 2014年第一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
（單位：萬㎡、%）
序 號123456
城 市合肥長沙武漢鄭州南昌太原
新開工面積461.24454.65420.76352.7046.3338.41
同比增長-5.8-24.6-26.8-32.8-79.5-24.3
施工面積5250.817435.837746.628079.233301.073798.15
同比增長3.020.041.418.114.49.2
竣工面積192.65382.41207.92130.8341.327.74
同比增長-25.718.867.4-41.5-63.3-
? 小結：一季度長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，新開工面積居第二位，施工面積居第三位
從新開工面積來看，一季度中部六省會中合肥、長沙、武漢、鄭州新開工面積在300萬㎡以上，其中，合肥、長沙、武漢新開工面積在400萬㎡以上；南昌、太原新開工面積低于50萬㎡。而從同比增幅來看，各市同比均有下降，其中南昌同比降幅最大，接近80%，合肥降幅最小，但降幅也達5.8%。長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，同比增幅居第三位。
從施工面積來看，截止2014年一季度，各市施工面積均超過3000萬㎡，其中，鄭州、武漢、長沙超過7000萬㎡，鄭州更是達到8000萬㎡以上。而從同比增幅來看，各市同比均有增長，其中，武漢增幅最大，達41.4%；合肥增幅最大，僅3%。長沙施工面積在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位。
從竣工面積來看，一季度中部六省會城市中，四城市竣工面積超過百萬平米，其中，長沙最大，超過380萬㎡；南昌、太原相對較低，低于50萬㎡。而從同比增幅來看（太原未取得增幅數據），武漢、長沙同比正增長，其余城市負增長，其中，南昌減幅最大，同比減少超過60%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第二位。
（二）市場即期指標
1、市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。
表5 2014年第一季度中部六省會房地產市場規模比較
（單位：萬㎡、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州南昌合肥太原
批準預售面積427.67329.67219.16185.47148.70136.45
同比88.0763.343.3754.30-7.40-9.71
成交備案面積413.41298.23231.85232.22399.9490.24
同比-6.89-11.274.0370.114.157.17
（注：均為市區數據，按批準預售面積排序）
? 小結：一季度長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量在中部六省會中居第三位
從商品房新增供應量來看，一季度中部六省會城市中，武漢、長沙、鄭州新增批準預售量超過200萬㎡，但順序差距較大，平均差距在100萬㎡以上；南昌、合肥、太原新增批準預售量低于200萬㎡，但三市量基本相當，順序差距低于40萬㎡。同比增幅來看，合肥、太原同比增幅為負，其余城市中，武漢、長沙、南昌同比增幅超過50%。長沙新增批準預售量及其同比增幅在中部六省會中均居第二位，批準預售量僅比第一位武漢少98萬㎡。
從商品房成交備案情況來看，一季度中部六省會城市除太原外，其余城市備案量均超200萬㎡，其中，武漢、合肥備案量在400萬㎡左右；太原備案量最低，僅90.24萬㎡。同比增幅來看，一季度中部六省會僅武漢、長沙同比增幅為負。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比降幅最大，成交量比第一位武漢少115.18萬㎡，比前一位合肥少101.71萬㎡。
2、商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。
表6 2014年第一季度中部六省會商品房供銷比
（單位：萬㎡ ）
序號123456
城市太原長沙武漢鄭州南昌合肥
批準預售面積136.45329.67427.67219.16185.47148.70
成交備案面積90.24298.23413.41231.85232.22399.94
供銷比1.511.111.030.950.800.37
（注：均為市區數據）
? 小結：一季度除合肥外，其他城市供銷比在0.8:1以上，長沙供銷比為1.11:1
從數據來看，太原供銷比達1.5:1以上，同期供應出現較大過剩；其余城市中，長沙、武漢、鄭州、南昌同期供銷基本正常，合肥同期供銷出現供不應求現象。長沙供銷比為1.11:1，同期供銷基本平衡。
3、房產一、二級市場成交量之比
反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。
表7 2014年第一季度中部六省會房產一、二級市場成交量之比
（單位：萬㎡）
序號123456
城市合肥南昌太原長沙武漢鄭州
商品房399.94232.2290.24298.23413.41231.85
二手房67.7944.1519.1764.49107.6680.05
比值5.905.264.714.623.842.90
（注：均為市區數據）
? 小結：一季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，房產一、二級市場成交量之比也居第四位
從上表數據來看，一季度中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過100萬㎡，鄭州超過80萬㎡，交易量位居第二；合肥、長沙成交量基本相當，均在60-70萬㎡；南昌、太原交易量相對較低，低于50萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，比第一位武漢少43.17萬㎡，比前一位合肥少3.30萬㎡。從房產一、二級市場比值來看，比值超過5的有合肥、南昌；4-5的有太原、長沙；低于4的有武漢、鄭州。長沙比值為4.62:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第四位，依據長沙市房地產市場健康評價標準，指標已進入異常區間。
（三）市場價格指標
1、市場價格指數比較
該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。
表8 2014年第一季度中部六省會城市新建商品住宅銷售價格指數（環比）
序號123456
城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原
一月100.5100.6100.5100.6100.2100.7
二月100.3100.4100.4100.4100.3100.4
三月100.4100.5100.3100.2100.1100.3
月平均100.40100.50100.40100.40100.20100.47
? 小結：一季度長沙房價月平均指數為100.40，月環比指數上行動力趨弱
從上表來看，一季度中部六省會中，各市各月環比指數均高于100，表明一季度房價呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，一季度長沙市房價月平均指數為100.40，指數總體呈現上行；從各月情況來看，環比指數逐月走低，表明房價雖仍有上行，但上行動力趨弱。
三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論
（一）一季度國民經濟增速稍低于預期，但仍處合理區間；除太原外，中部省會增速均超全國。
初步核算，一季度中國國內生產總值(GDP) 128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，環比增長1.4%，增速比2013年一季度和全年均回落0.3個百分點。而從中部六省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經濟運行整體走向平穩。
（二）一季度中部六省會房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常及以上，但僅鄭州、太原房地產開發完成投資、固定資產投資同比均超過全國同期增幅。
從數據來看，太原、長沙、鄭州固定資產投資增長率均超過全國增幅（17.6%），武漢、鄭州、太原房地產開發完成投資同比增幅均高于全國增幅（16.8%）；從房地產投資占全社會固定資產投資比例來看，各市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上，這表明雖然房地產投資仍然是各市固定資產投資的重要部分，但與全國趨勢比較來看，中部省會城市房地產投資有所降溫。
（三）一季度中部六省會新開工面積同比均有降幅，五城市降幅達1/4以上；但從施工面積來看，房地產開發規模仍然較大。
從數據來看，一季度中部六省會城市商品房新開工面積同比均有下降，除合肥外，其余城市同比降幅均接近或超過1/4，南昌降幅更是接近八成，這表明在當前國際經濟疲軟，國內各市商品房庫存日益攀升的情況下，開發商對房地產市場未來預期下調；但從施工面積來看，面積依然較大，預計近幾年內房地產市場新增供應仍不會出現明顯減少。
（四）一季度中部六省會半數城市商品房新增批準預售同比仍有大幅增長，但成交備案除南昌外，同比增幅均在10%以下。
一季度武漢、南昌、長沙商品房新增批準預售量同比增幅超五成，但合肥、太原已呈負增長；成交備案僅南昌同比增幅超七成，其余城市同比增幅均在10%以下，武漢、長沙更是出現負增長，這表明當前中部六省會房地產市場已出現冷熱參半的局面。對比來看，武漢、長沙供應高增長，銷售負增長的供銷背離狀況，更應該引起有關部門的高度重視。
（五）一季度中部六省會除合肥外，二手房交易同比均有較大降幅，四城市房產一、二級市場交易量之比超過4:1。
一季度中部六省會二手房交易除合肥同比仍有增長外，其余城市同比均有不同程度下降，降幅在兩成到五成之間；從房產一、二級市場交易量之比來看，除合肥外，其余城市比值相較去年同期均有擴大，其原因主要是由于去年一季度政策調整，導致二手房交易基數變大，房產一、二級市場交易差距縮小，而今年二手房交易恢復常態后，交易同比下降、房產一、二級市場比值增大也在情理之中。
（六）一季度中部六省會房價月平均指數呈現上行，但增幅收窄，房價上漲動力趨弱。
從統計局發布的各城市價格指數來看，一季度中部六省會中，各市各月商品住宅月環比指數均超過100，房價環比呈上升趨勢；從長沙市情況來看，一季度長沙市房價月環比指數逐月走低，表明房價雖仍有上行，但上行動力趨弱。
（七）一季度長沙房地產市場各項數據在中部六省會中處于中等，市場投資、交易表現平淡。
從各數據來看，長沙房地產開發投資居第四位，新開工面積居第二位，施工面積居第三位，竣工面積居第一位，商品房批準預售面積居第二位，成交備案面積居第三位、二手房交易面積均居第四位，各項數據在中部六省會中處于中等；而從各數據同比來看，房地產投資低于全國平均增幅，新開工面積同比降幅接近1/4，商品房交易量同比降幅達10%以上，二手房交易降幅超過40%，這表明一季度長沙房地產投資、交易上均出現了一定下行趨勢，市場整體表現趨于平淡。 |